Cour d'appel, 15 décembre 2022. 20/10970

Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS COUR D'APPEL DE PARIS Pôle 4 - Chambre 3 ARRET DU 15 DECEMBRE 2022 (n° , 7 pages) Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 20/10970 - N° Portalis 35L7-V-B7E-CCFEI Décision déférée à la Cour : Jugement du 19 Septembre 2019 -Tribunal d'Instance de Paris - RG n° 19/03290 APPELANTS Monsieur [M] [R] [Adresse 3] [Localité 4] Madame [O] [Z] épouse [R] [Adresse 2] [Localité 4] Représentés par Me Edmond FROMANTIN, avocat au barreau de PARIS, toque : J151 Ayant pour avocat plaidant : Me Martine MALINBAUM, avocat au barreau de PARIS, toque : E316 INTIMES Mademoiselle [Y] [C] [Adresse 1] [Localité 4] Monsieur [E] [C] [Adresse 1] [Localité 4] Représentés par Me Vincent BELCOLORE, avocat au barreau de PARIS, toque : D1022 COMPOSITION DE LA COUR : En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 28 Octobre 2022, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme Aurore DOCQUINCOURT, Conseiller, chargée du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de : François LEPLAT, président Anne-Laure MEANO, président assesseur Aurore DOCQUINCOURT, conseiller Greffier, lors des débats : Mme Joëlle COULMANCE ARRET : - contradictoire - par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signé par François LEPLAT, Président de chambre et par Joëlle COULMANCE, Greffière, présente lors de la mise à disposition. ***** EXPOSÉ DU LITIGE Selon contrat de bail du 1er mars 2014, M. [E] [C] et Mme [Y] [C] ont donné à bail à Mme [O] [R] née [Z] un appartement situé [Adresse 2]. M. [M] [R] s'est porté "garant et solidaire des impayés" par mention au bail. Par acte d'huissier du 26 août 2016, M. [E] [C] et Mme [Y] [C] ont délivré congé pour habiter à la locataire pour la date du 28 février 2017 à minuit. Le 12 février 2019, une assignation a été délivrée à la requête de M. [E] [C] et Mme [Y] [C] à Mme [O] [R] et M. [M] [R] en validation du congé. Par jugement contradictoire entrepris du 18 septembre 2019, le tribunal d'instance de Paris a ainsi statué : Déclare valable le congé délivré à Mme [O] [R] née [Z] suivant exploit d'huissier du 26 août 2016 à effet au 28 février 2017, Constate que Mme [O] [R] née [Z] est occupante sans droit ni titre des locaux situés [Adresse 2] depuis le 29 février 2017, Ordonne l'expulsion de Mme [O] [R] née [Z] ainsi que celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l'assistance de la force publique, Déboute les demandeurs de leur demande d'astreinte et leur demande de suppression du délai de deux mois de l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, Rappelle que le sort des meubles est régi par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, Déboute M. [E] [C] et Mme [Y] [C] de leur demande de dommages-intérêts, Déboute Mme [O] [R] née [Z] de sa demande de dommage-intérêts, Condamne Mme [O] [R] née [Z] à payer à M. [E] [C] et Mme [Y] [C] une somme de 1.500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, Condamne Mme [O] [R] née [Z] aux dépens, comprenant les frais de l'assignation mais pas ceux du congé ni de la sommation de quitter les lieux, Ordonne l'exécution provisoire de la présente décision. PRÉTENTIONS DES PARTIES Vu l'appel interjeté le 27 juillet 2020 par M. [M] [R] et Mme [O] [R], Vu les dernières conclusions remises au greffe le 26 février 2021 par lesquelles M. [M] [R] et Mme [O] [R], appelants, demandent à la cour de : Vu le jugement de première instance en date du 18 septembre 2019 prononcé par le tribunal d'instance de Paris, L'infirmer en toutes ses dispositions et statuant à nouveau en faisant une juste analyse des pièces produites, Déclarer irrecevables toutes demandes faites à l'encontre de M. [M] [R] attrait en sa seule qualité de caution et débouter les consorts [C] de toutes demandes à son encontre, Recevoir Mme [O] [R] et M. [M] [R] en leurs moyens et les déclarés bien fondés, Constater l'absence de la notice d'information prévue à l'article 15-1 de la loi du 6 juillet 1989 et en conséquence prononcer la nullité du congé pour habiter délivré le 26 août 2016, Constater de la réalité de l'intention de vendre des consorts [C] et l'absence de motifs réels et sérieux justifiant du congé tels qu'exposés ci-dessus, En conséquence,déclarer ledit congé nul et de nul effet et dire que le contrat de location est reconduit jusqu'à son terme soit au 28 février 2023, Constater que le congé est frauduleux et délivré à d'autres fins et que dès lors la procédure est abusive y ajoutant les actes de harcèlement, Condamner les consorts [C] à réparer le préjudice subi par les défendeurs et notamment la locataire par l'allocation de la somme de 10.000 euros à titre de dommages et intérêts, Débouter les consorts [C] de toutes leurs demandes, fins et conclusions, Les condamner solidairement au paiement de la somme de 3.000 euros au profit de chacun des défendeurs au titre de l'article 700 du code de procédure civile, Les condamner aux entiers dépens de première instance et d'appel. Vu les dernières conclusions remises au greffe le 26 novembre 2020, notifiées à nouveau par RPVA le 21 septembre 2022, au terme desquelles Mme [Y] [C] et M. [E] [C], intimés, demandent à la cour de : Vu l'article 15 et suivants de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1989, Vu la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, Vu la loi n°91-650 du 9 juillet 1991 portant réforme des procédures civiles d'exécution, Vu l'article 1134 du code civil, Confirmer le jugement rendu le 18 septembre 2019 (RG N°11-19-003290) par le tribunal d'instance de Paris, en ce qu'il a : - déclaré le congé délivré à Mme [O] [R] née [Z] valable à effet du 28 février 2017, - constaté que Mme [O] [R] née [Z] est occupante sans droit ni titre de locaux situés [Adresse 2] depuis le 29 février 2017, - ordonné l'expulsion de Mme [O] [R] née [Z] ainsi que celle de tous occupant de son chef au besoin avec l'assistance de la force publique, - rappelé que le sort des meubles est régi par les articles L.433-1 et suivants du code de procédure civile d'exécution, - ordonné l'exécution provisoire de la décision, Réformer le jugement entrepris en condamnant : - Mme [O] [R] née [Z] au paiement d'une somme de 500 euros à titre d'astreinte à compter de la signification de l'arrêt à intervenir et jusqu'à son départ effectif des lieux qu'elle occupe, - les consorts [R] au règlement d'une somme de 30.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation des préjudices subis par les intimés, - les consorts [R] au paiement de la somme de 3.000 euros au profit de chacun des intimés au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - aux entiers dépens de première instance et d'appel. Pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, la cour, conformément à l'article 455 du code de procédure civile, renvoie aux conclusions remises au greffe et au jugement déféré. MOTIFS DE LA DÉCISION Sur la validité du congé pour reprise des lieux En vertu de l'article 15 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction applicable à la date de délivrance du congé litigieux, "lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire. Lorsqu'il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu'il émane du bailleur (...). Une notice d'information relative aux obligations du bailleur et aux voies de recours et d'indemnisation du locataire est jointe au congé délivré par le bailleur en raison de sa décision de reprendre ou de vendre le logement. Un arrêté du ministre chargé du logement, pris après avis de la Commission nationale de concertation, détermine le contenu de cette notice". - Sur l'absence de la notice d'information S'agissant de ce premier moyen de nullité du congé soulevé par les appelants, c'est par une exacte appréciation que le premier juge a relevé que l'arrêté fixant le contenu de cette notice n'a été pris que le 13 décembre 2017, et a prévu en son article 2 que ses dispositions s'appliquaient uniquement aux congés délivrés à compter du 1er janvier 2018, tandis que le congé litigieux a été délivré le 26 août 2016, de sorte que l'obligation de joindre cette notice d'information ne lui était pas applicable ; il a au surplus considéré avec pertinence qu'aucune sanction n'était prévue en l'absence de notice. - Sur le caractère réel et sérieux de la reprise Les appelants contestent la réalité de la reprise, en faisant valoir que les intimés n'avaient pas l'intention d'habiter le bien, mais de le vendre, en soulignant que des pourparlers infructueux avaient eu lieu avec M. [M] [R], démontrant la véritable intention de vendre le logement. Le premier juge a considéré que le fait que les demandeurs aient envisagé, avant de délivrer congé, de vendre l'appartement à M. [M] [R] ne suffisait pas à démontrer qu'ils ne souhaitaient pas réellement le reprendre désormais pour l'habiter, leur projet initial ayant dû évoluer compte tenu de l'échec des négociations de vente, de sorte qu'aucun élément ne permettait de douter de la réalité de l'intention de M. [E] [C] et Mme [Y] [C] de résider dans l'appartement litigieux. Les appelants produisent un procès-verbal de constat d'huissier établi le 28 février 2018, retranscrivant trois messages vocaux reçus sur le téléphone de M. [M] [R] en provenance de Mme [K] [C], mère des intimés : - un message du 22 janvier 2017, dans lequel celle-ci déclare notamment : "vendre c'est vendre, combien de fois je te dis ; voilà, ils veulent vendre deux millions, ils veulent vendre, tu n'as jamais dit OK, c'est fini" ; - un message du 18 juillet 2017, dans lequel elle déclare notamment : "ils veulent un million cinq cent cinquante mais tu n'as jamais voulu donc tu pouvais préparer à partir (sic)" ; - un message du 21 juillet 2017 dans lequel elle déclare notamment : "tu peux enregistrer ma voix que je te dis encore, j'ai parlé avec les enfants, ils ne veulent pas bouger de un million cinq cent cinquante ; donc tu le prends comme tu veux depuis un an je te dis la même chose ; congé c'est congé ; réfléchis si tu as cet argent, tu leur parles ; sinon congé c'est congé, partir c'est partir". Ils produisent également la capture écran de SMS adressés par Mme [Y] [C] à M. [M] [R] les 17, 21 et 26 février 2019 dans lesquels celle-ci indique notamment "je souhaiterais vendre l'appartement de la rue maspero", "je reviens vers toi car on m'a conseillé de faire estimer l'appartement par un agent immobilier, je voudrais vraiment le faire et c'est mon droit", "je reviens vers toi car j'ai eu l'accord de [E] pour vendre", "je serais contente de vous vendre l'appartement mais il faut trouver un accord mais je souhaite d'abord faire deux estimations". Dans leurs écritures, les intimés ne contestent pas la matérialité de ces messages vocaux et écrits, et se contentent d'indiquer que "devant la parfaite mauvaise foi des locataires, qui se sont abstenus de régler leur loyer pendant plus de sept mois consécutifs et leur intention de ne jamais quitter les lieux, [Y] [C] a pensé que l'appartement pourrait être vendu à ceux-ci, ce qui lui aurait permis d'acheter un nouveau bien pour y vivre avec son frère", ajoutant que M. [R] avait proposé "un prix dérisoire et inacceptable" auquel ils n'avaient pas donné suite. Ils concluent qu'on "ne peut déduire du fait que le bailleur avait imaginé vendre aux locataires l'appartement litigieux, son intention, si celui-ci partait (sic), de le vendre à un tiers". Il résulte de ces éléments que Mme [Y] [C] et M. [E] [C] ont poursuivi leurs démarches aux fins de vente de l'appartement litigieux après la délivrance du congé aux fins de reprise pour habiter le 26 août 2016, et même après sa date de prise d'effet au 28 février 2017, et encore après l'introduction de l'instance par assignation du 12 février 2019. Il convient dès lors de juger que le motif de la reprise pour habiter n'est pas réel et sérieux, de déclarer le congé nul et de nul effet et de dire que le contrat de bail est reconduit jusqu'à son terme le 28 février 2023, infirmant le jugement entrepris. Sur la demande de dommages et intérêts formée par les appelants Les appelants fondent leur demande de dommages et intérêts sur le caractère abusif de la procédure de validation d'un congé pour habiter frauduleux, ainsi que sur le harcèlement qu'aurait subi Mme [R] de la part de Mme [C] qui lui aurait causé un préjudice d'anxiété. Au soutien de leur demande, ils produisent un certificat médical daté du 29 janvier 2018 mentionnant que Mme [O] [R] "présente un état d'anxiété réactionnel avec attaques de panique et crise d'asthme". Toutefois, la preuve du lien de causalité entre l'état de santé de Mme [R] et les agissements prétendus des intimés n'est pas rapportée. L'unique attestation de M. [H] [G], ami de Mme [O] [R] née [Z], selon laquelle la propriétaire serait venue tambouriner à la fenêtre puis à la porte du logement le 14 septembre 2017 ne saurait suffire à établir l'existence d'un harcèlement. Enfin, l'abus de droit d'ester en justice n'est pas caractérisé en l'espèce, et il convient de débouter M. et Mme [R] de leur demande de dommages et intérêts, confirmant le jugement entrepris sur ce point. Sur les demandes des intimés - L'astreinte assortissant l'expulsion Le congé ayant été déclaré nul, aucune expulsion n'en résulte, et il convient de débouter M. et Mme [C] de leur demande d'astreinte. - Les dommages et intérêts Mme [Y] [C] et M. [E] [C] fondent leur demande de dommages et intérêts sur le maintien dans les lieux des locataires (sic) en dépit du congé pour habiter, qui aurait été "à l'origine de désaccords familiaux", et du retard avec lequel ils ont réglé six mois d'indemnités d'occupation en juillet 2020, ajoutant qu'ils seraient redevables de cinq mois d'indemnités d'occupation au jour des écritures. Il convient au préalable de constater que M. [M] [R] s'est porté "garant et solidaire des impayés" par mention au bail, seule Mme [O] [R] née [Z] étant locataire en titre, de sorte qu'il convient de débouter M. et Mme [C] de leur demande de dommages et intérêts dirigée contre lui. Au demeurant, M. et Mme [C] ne sauraient voir prospérer leur demande de dommages et intérêts, alors que le congé pour habiter a été déclaré nul et de nul effet, qu'ils ne justifient nullement des désaccords familiaux allégués et qu'ils ne formulent aucune demande en paiement d'arriéré locatif dans le dispositif de leurs dernières écritures notifiées le 22 septembre 2021, reprenant celles notifiées le 26 novembre 2020, seules à avoir été communiquées via le RPVA avant la clôture. En conséquence, le jugement entrepris sera confirmé en ce qu'il les a déboutés de leur demande de dommages et intérêts. Sur l'article 700 du code de procédure civile Il est équitable d'allouer à M. [M] [R] et Mme [O] [R] née [Z] une indemnité de procédure de 2000 euros. M. [E] [C] et Mme [Y] [C], parties perdantes, seront condamnés aux dépens de première instance et d'appel. PAR CES MOTIFS La cour, statuant par arrêt contradictoire, Infirme, en ses dispositions frappées d'appel, le jugement entrepris, sauf en ce qu'il a débouté les parties de leurs demandes réciproques de dommages et intérêts, Et statuant à nouveau, Déclare le congé pour reprise aux fins d'habiter délivré le 26 août 2016 à effet au 28 février 2017 nul et de nul effet, Dit que le contrat de location est reconduit jusqu'à son terme, soit le 28 février 2023, Rejette toutes demandes plus amples ou contraires, Et y ajoutant, Condamne Mme [Y] [C] et M. [E] [C] à payer à M. [M] [R] et Mme [O] [Z] épouse [R] la somme de 2000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, Condamne Mme [Y] [C] et M. [E] [C] aux dépens de première instance et d'appel, Rejette toutes autres demandes. La Greffière Le Président