Cour d'appel, 07 mars 2023. 21/04610

N° RG 21/04610 - N° Portalis DBVX-V-B7F-NUZG Décision du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de LYON Au fond du 08 avril 2021 RG : 17/04878 ch n°3 cab 03D S.A.S. NEXITY LAMY C/ Syndic. de copro. LES 3 CEDRES RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS COUR D'APPEL DE LYON 1ère chambre civile B ARRET DU 07 Mars 2023 APPELANTE : Société NEXITY LAMY [Adresse 2] [Localité 5] Représentée par Me Romain LAFFLY de la SELARL LAFFLY & ASSOCIES - LEXAVOUE LYON, avocat au barreau de LYON, toque : 938 ayant pour avocat plaidant Me Stéphane CHOISEZ de la SELARL CHOISEZ & ASSOCIES Société d'avocats, avocat au barreau de PARIS INTIMEE : Le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 7] représenté par son Syndic en exercice la société GINDRE & LOZANO [Adresse 6] [Adresse 1] [Localité 4] Représentée par Me Alexandre GEOFFRAY de la SCP CHAZELLE AVOCATS, avocat au barreau de LYON, toque : 2413 * * * * * * Date de clôture de l'instruction : 03 Mars 2022 Date des plaidoiries tenues en audience publique : 10 Janvier 2023 Date de mise à disposition : 07 Mars 2023 Composition de la Cour lors des débats et du délibéré : - Olivier GOURSAUD, président - Stéphanie LEMOINE, conseiller - Bénédicte LECHARNY, conseiller assistés pendant les débats de Elsa SANCHEZ, greffier A l'audience, un membre de la cour a fait le rapport, conformément à l'article 804 du code de procédure civile. Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d'appel, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile, Signé par Olivier GOURSAUD, président, et par Elsa SANCHEZ, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire. * * * * EXPOSÉ DE L'AFFAIRE L'immeuble [Adresse 7], situé [Adresse 3]) est soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis. Après avoir, par décision du 28 octobre 2014, renouvelé la société Nexity Lamy dans ses fonctions de syndic pour l'année 2015, l'assemblée générale de la copropriété a, par décision du 28 octobre 2015, mis fin à son mandat et désigné un nouveau syndic. Par une ordonnance du 23 mai 2016, le juge des référés du tribunal de grande instance de Lyon a condamné sous astreinte la société Nexity Lamy à remettre au syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 7] (le syndicat des copropriétaires) le grand livre ouvert au nom de ce dernier à partir du 1er juillet 2015, le solde des fonds disponibles de 23 781,42 euros en vertu de la balance du 13 novembre 2015 sous réserve des vérifications restant à faire sur le grand livre, ainsi que les justificatifs de l'ouverture d'un compte bancaire séparé au nom du syndicat des copropriétaires et les relevés bancaires correspondants jusqu'à la fin du mandat de l'ancien syndic. Le juge des référés a également condamné le syndicat des copropriétaires à restituer à la société Nexity Lamy la somme de 18 000 euros dès qu'il aura reçu de cette société le solde disponible des fonds. Par un arrêt du 20 juin 2017, la cour d'appel de Lyon a confirmé l'ordonnance rendue par le juge des référés le 23 mai 2016, sauf en ce qu'elle a condamné la société Nexity Lamy à remettre au syndicat des copropriétaires le solde des fonds disponibles de 23 781,42 euros et en ce qu'elle a condamné le syndicat des copropriétaires à restituer à la société Lamy la somme de 18 000 euros. Saisi d'une demande en paiement par le syndicat des copropriétaires, le tribunal judiciaire de Lyon a, par jugement du 8 avril 2021 : - rejeté la fin de non-recevoir de la société Nexity Lamy, - condamné cette dernière à payer au syndicat des copropriétaires les sommes de 2 059,25 euros et 2 076,92 euros, - débouté le syndicat des copropriétaires de ses demandes de condamnation de la société Nexity Lamy à lui payer la somme de 4 136,58 euros et celle de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts, - débouté la société Nexity Lamy de sa demande reconventionnelle de condamnation du syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 18 000 euros, - condamné la société Nexity Lamy à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, en ce compris le temps passé à préparer l'instance, outre les dépens de l'instance dont distraction au profit de la SCP Chazelle & associés, - débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires. Par déclaration du 25 mai 2021, la société Nexity Lamy a relevé appel du jugement. Au terme de ses dernières conclusions notifiées le 23 août 2021, elle demande à la cour de : - infirmer le jugement en ce qu'il l'a condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2 059,25 euros et celle de 2 076,92 euros, - infirmer le jugement en ce qu'il a débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande de condamnation de la société Nexity Lamy à lui payer la somme de 4 136,58 euros, - confirmer le jugement en ce qu'il a débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande tendant à la voir condamnée à payer la somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts, en tout état de cause, - infirmer le jugement en ce qu'il l'a déboutée de sa demande reconventionnelle de condamnation du syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 18 000 euros, en conséquence, et statuant à nouveau, - condamner le syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 18 000 euros au titre de la répétition de l'indu, - condamner le syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens d'instance et d'appel, ces derniers au profit de la selarl Lexavoué [Localité 9], sur son affirmation de droit, par application de l'article 699 du code de procédure civile. Au terme de ses dernières conclusions notifiées le 15 novembre 2021, le syndicat des copropriétaires demande à la cour de : - confirmer le jugement entrepris, en tout état de cause, - condamner la société Nexity Lamy à lui payer la somme de 2 059,25 euros au titre de l'absence d'opposition au prix de vente, - condamner la société Nexity Lamy à lui payer la somme de 2 076,92 euros au titre des honoraires trimestriels indûment perçus par la société Nexity Lamy en fin de mandat, - débouter la société Nexity Lamy de ses demandes, fins et exceptions, - condamner la société Nexity Lamy à lui payer la somme de 5 000 euros à titre de dommage et intérêts, - condamner la société Nexity Lamy au paiement de la somme de 10 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens, distraits au profit de la SCP Chazelle & associés, avocat sur son affirmation de droit. L'ordonnance de clôture est intervenue le 3 mars 2022. Conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, la cour se réfère, pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, à leurs conclusions écrites précitées. MOTIFS DE LA DÉCISION 1. Sur les demandes en paiement formées par le syndicat des copropriétaires La société Nexity fait valoir : - que devant le tribunal, le syndicat des copropriétaires n'a formulé aucune demande ou prétention au sens de l'article 753 du code de procédure civile, de sorte que le jugement la condamnant à payer les sommes de 2 059,25, 2 076,92 et 4 136,58 euros doit être infirmé en ce que les condamnations prononcées ne correspondaient pas à la conséquence d'une prétention devant le tribunal, cette juridiction n'étant alors pas saisie ; qu'en appel, le syndicat des copropriétaires ne peut plus former de demandes nouvelles qui n'étaient pas exprimées en première instance ; - que s'agissant des frais de mutation liés aux copropriétaires partis, le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve d'une faute de sa part ; que le défaut d'opposition par le syndic dans le délai requis entraîne pour la copropriété une perte de chance de recouvrer, par le mécanisme de l'article 20 de la loi du 10 juillet 1965, une somme qui lui est due, dès lors qu'elle est liquide, certaine et exigible ; qu'or, le syndicat des copropriétaires ne forme aucune demande au titre de la perte de chance contre le syndic, se bornant à demander un « remboursement » ; que le syndicat des copropriétaires ne peut plus former une demande au titre de la perte de chance en cause d'appel ; - que s'agissant du remboursement des honoraires, l'assemblée générale du 28 octobre 2014 a renouvelé la société Nexity Lamy dans ses fonctions de syndic pour une période allant jusqu'au 31 décembre 2015 et que les honoraires annuels de gestion fixés à la somme de 12 000 euros TTC restaient dus jusqu'au terme contractuellement prévu au contrat de syndic; que le syndicat de copropriété ne justifie pas que la société Nexity Lamy a manqué à ses obligations afin de pouvoir le révoquer sans indemnité ; - que s'agissant de l'avoir de la société Sideme, le tribunal a justement retenu que la copropriété ne justifiait pas d'une perte de chance. Le syndicat des copropriétaires réplique : - qu'en première instance, la société Nexity Lamy n'a formulé aucune observation relative à une prétendue absence de prétention de sorte que l'irrégularité a été couverte par le tribunal dans son jugement ; qu'en outre, il s'agit d'une exception de nullité qui aurait dû être soulevée devant le conseiller de la mise en état en cause d'appel, avant toute défense au fond, ce qui n'a pas été fait par la société Nexity Lamy ; - que s'agissant des frais de mutation liés aux copropriétaires partis, la société Nexity Lamy n'a pas procédé au recouvrement des sommes dues auprès des copropriétaires vendeurs en 2014, laissant ainsi un arriéré de 2 059,25 euros ; que la société Nexity Lamy n'apporte aucune précision sur son exercice d'une opposition au versement du prix de vente ; que la charge de la preuve incombe à la société Nexity Lamy, le syndicat des copropriétaires ne pouvant rapporter la preuve négative d'absence d'opposition au prix de vente ; que la notion de perte de chance doit être écartée puisqu'il s'agit d'une obligation de résultat de la société Nexity Lamy qui, si elle avait fait opposition, aurait automatiquement désintéressé le syndicat de sa créance sur ce copropriétaire, le mécanisme mettant en place une « compensation légale » ; - que s'agissant du remboursement des honoraires, le mandat de la société Nexity Lamy a cessé de plein droit le 28 octobre 2015 de sorte que les honoraires ne devaient pas être facturés jusqu'au 31 décembre 2015 ; que la révocation ne présente pas un caractère abusif au regard des anomalies et irrégularités constatées et que le renouvellement du mandat de la société Nexity Lamy en qualité de syndic a été rejeté à la majorité absolue des copropriétaires par l'assemblée générale du 28 octobre 2015 ; - qu'il abandonne en cause d'appel la demande de condamnation de l'ancien syndic au titre de la facture de la société Sideme. Réponse de la cour En premier lieu, s'il est exact que les demandes tendant à voir « dire et juger » ne constituent pas des prétentions au sens de l'article 4 du code de procédure civile et ne saisissent pas la juridiction lorsque celles-ci développent en réalité des moyens, tel n'est pas le cas des demandes formées par le syndicat des copropriétaires en première instance, lesquelles constituaient de véritables prétentions puisqu'il était demandé au tribunal de « Dire et juger que la société Nexity Lamy devra rembourser au syndicat des copropriétaires les sommes suivantes : - 2 059,25 euros au titre de l'absence de recouvrement suite à une mutation ; - 4136,58 euros au titre de l'avoir Sideme qui n'a pas été recouvré et la déclaration de créance n'ayant pas été effectuée ; - 2076,92 euros au titre des honoraires trimestriels indûment perçus par la société Nexity Lamy en fin de mandat ». En deuxième lieu, s'agissant des frais de mutation liés aux copropriétaires partis, il résulte des dispositions de l'article 20, I, de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, dans sa rédaction applicable au litige, que lors de la mutation à titre onéreux d'un lot, et si le vendeur n'a pas présenté au notaire un certificat du syndic ayant moins d'un mois de date, attestant qu'il est libre de toute obligation à l'égard du syndicat, avis de la mutation doit être donné par le notaire au syndic de l'immeuble par lettre recommandée avec avis de réception dans un délai de quinze jours à compter de la date du transfert de propriété. Avant l'expiration d'un délai de quinze jours à compter de la réception de cet avis, le syndic peut former au domicile élu, par acte extrajudiciaire, opposition au versement des fonds dans la limite ci-après pour obtenir le paiement des sommes restant dues par l'ancien propriétaire. Cette opposition contient élection de domicile dans le ressort du tribunal de grande instance de la situation de l'immeuble et, à peine de nullité, énonce le montant et les causes de la créance. Le notaire libère les fonds dès l'accord entre le syndic et le vendeur sur les sommes restant dues. A défaut d'accord, dans un délai de trois mois après la constitution par le syndic de l'opposition régulière, il verse les sommes retenues au syndicat, sauf contestation de l'opposition devant les tribunaux par une des parties. Les effets de l'opposition sont limités au montant ainsi énoncé. Tout paiement ou transfert amiable ou judiciaire du prix opéré en violation des dispositions de l'alinéa précédent est inopposable au syndic ayant régulièrement fait opposition. L'opposition régulière vaut au profit du syndicat mise en oeuvre du privilège mentionné à l'article 19-1. Il n'est pas contestable que commet une faute de gestion le syndic de copropriété qui n'a pas usé de la faculté qu'il avait de faire opposition sur le prix de vente d'un lot conformément à l'article 20 précité. Le syndicat des copropriétaires qui entend mettre en cause la responsabilité civile de son ancien syndic doit démontrer cumulativement, l'existence d'une faute de gestion, la réalité d'un préjudice certain, direct et personnel et l'existence d'un lien de causalité entre la faute et le préjudice allégué. En l'espèce, il est établi que la société Nexity Lamy a omis de procéder à cette opposition. En revanche, contrairement à ce que soutient le syndicat des copropriétaires, lorsque le syndic n'a pas usé de la faculté qu'il avait de faire opposition sur le prix de la vente d'un lot, le syndicat peut invoquer un préjudice né de la perte d'une chance de paiement mais ne peut obtenir la condamnation du syndic à lui verser les arriérés dus par le copropriétaire vendeur. Le préjudice du syndicat des copropriétaires est en effet constitué par la disparition actuelle et certaine d'une éventualité favorable de recouvrer les charges liquides et exigibles dont le cédant était tenu à la date du transfert de propriété du fait de la perte du caractère priviligié de la créance et de la voie de droit y afférente. Or, en l'espèce, le syndicat des copropriétaires demande expressément à la cour d'écarter la notion de perte de chance. Aussi convient-il, par infirmation du jugement, de le débouter de ce chef de demande. En troisième lieu, s'agissant du remboursement des honoraires, le tribunal a exactement jugé que la société Nexity Lamy, dont il vient d'être retenu qu'elle a commis une faute en s'abstenant de mettre en oeuvre la faculté qu'elle avait de faire opposition sur le prix de la vente d'un lot, ne pouvait facturer des honoraires pour la période où elle n'a plus exercé ses fonctions, soit en l'espèce du 28 octobre au 31 décembre 2016. Le jugement est confirmé en ce qu'il a condamné la société Nexity Lamy à rembourser au syndicat des copropriétaires la somme de 2 076,92 euros à ce titre. En dernier lieu, il y a lieu de constater que le syndicat des copropriétaires a abandonné en cause d'appel sa demande de condamnation de la société Nexity Lamy au titre de la facture Sideme. 2. Sur la demande reconventionnelle de la société Nexity Lamy de condamnation du syndicat des copropriétaires à lui régler la somme de 18 000 euros La société Nexity Lamy fait valoir : - que lors de la perte du mandat de syndic, elle a réglé la somme de 18 000 euros à la copropriété par suite d'une erreur ; - que depuis l'ouverture du compte bancaire séparé, les fonds du syndicat sont sur ce compte qui est seul mouvementé pour la gestion de l'immeuble ; que l'erreur a été régularisée par une écriture portée au débit du grand livre à la suite de l'écriture portée au crédit par erreur; - qu'elle apporte, en cause d'appel, la preuve irréfutable qui manquait au tribunal pour statuer favorablement en répétition de l'indu, à savoir, l'extrait bancaire de sa banque (pièce n°11). Le syndicat des copropriétaires soutient : - que la société Nexity Lamy a déjà été condamnée par l'arrêt de la cour d'appel de Lyon du 20 juin 2017 puis par le tribunal judiciaire de Lyon le 8 avril 2021 au motif qu'elle n'apporte pas la preuve de l'encaissement du chèque sur les comptes séparés ; - que la pièce n°11 de la société Nexity Lamy présentée comme la preuve irréfutable qui manquait au tribunal pour statuer ne se rapporte pas au compte commun de la société Nexity Lamy. Réponse de la cour Selon l'article 1376 du code civil dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016, celui qui reçoit par erreur ou sciemment ce qui ne lui est pas dû s'oblige à le restituer à celui de qui il l'a indûment reçu. Il incombe au demandeur en restitution de sommes qu'il prétend avoir indûment payées de prouver le paiement et le caractère indu de celui-ci. Or, en l'expèce, le premier juge a, par des motifs pertinents, justement déduits des faits de la cause et des pièces produites, que la cour adopte, retenu que les pièces produites par la société Nexity Lamy sont insuffisantes à prouver l'encaissement du chèque par le syndicat des copropriétaires. Si le relevé de compte produit en cause d'appel démontre l'encaissement par le nouveau syndic d'un chèque de 18 000 euros rédigé à son ordre le 16 novembre 2015, il n'établit pas la preuve que cette somme a été affectée au compte du syndicat des copropriétaires, étant observé que le nouveau syndic gère nécessairement plusieurs copropriétés. Aussi convient-il de confirmer le jugement déféré en ce qu'il a rejeté la demande reconventionnelle de la société Nexity Lamy. 3. Sur la demande de dommages-intérêts formée par le syndicat des copropriétaires La société Nexity Lamy sollicite la confirmation du jugement qui a débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande de condamnation à la somme de 10 000 euros à titre de dommages-intérêts, faisant double emploi avant la demande d'article 700 du code de procédure civile. Le syndicat des copropriétaires fait valoir que le syndicat et le syndic ont passé un temps considérable à demander et relancer la société Nexity Lamy pour la communication des comptes, mais également à analyser les données et reprendre les comptes ; que ce surcroît d'activité ne correspond pas à l'activité normale ni du syndic, ni du syndicat des copropriétaires ; que cette demande ne fait pas double emploi avec la demande d'indemnité sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. Réponse de la cour En premier lieu, la cour observe que la demande de dommages-intérêts émanant du syndicat des copropriétaires, seule partie à l'instance à l'exclusion du nouveau syndic, il ne saurait être question d'indemniser un prétendu surcroît d'activité de ce dernier, alors que l'intimé ne soutient pas s'être vu facturer par celui-ci des honoraires supplémentaires à ce titre. En deuxième lieu, le syndicat des copropriétaires ne justifie pas avoir lui-même passé un temps considérable à relancer la société Nexity Lamy pour la communication et l'analyse des comptes. Enfin, le tribunal a exactement retenu que le temps passé à préparer l'instance judiciaire relevait des frais irrépétibles propres à toute procédure judiciaire. Le jugement est confirmé en ce qu'il a débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande de dommages-intérêts. 4. Sur les frais irrépétibles et les dépens Le jugement est confirmé en ses dispositions relatives aux frais irrépétibles et aux dépens de première instance. En cause d'appel, chaque partie succombant partiellement, il n'y a pas lieu de faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. La société Nexity Lamy, partie perdante au principal, est condamnée aux dépens d'appel. La SCP Chazelle & asociés, avocat, qui en a fait la demande, est autorisée à recouvrer directement à l'encontre de la société Nexity Lamy les dépens dont elle aurait fait l'avance sans avoir reçu provision. PAR CES MOTIFS La cour, Confirme le jugement déféré, sauf en celle de ses dispositions ayant condamné la société Nexity Lamy à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 8] la somme de 2 059,25 euros, Statuant à nouveau du chef infirmé et y ajoutant, Déboute le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 8] de sa demande de condamnation de la société Nexity Lamy à lui payer la somme de 2 059,25 euros au titre de l'absence d'opposition au prix de vente, Constate que le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 8] a abandonné sa demande de condamnation de la société Nexity Lamy au titre de la facture Sideme, Dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile, Condamne la société Nexity Lamy aux dépens d'appel, Autorise la SCP Chazelle & asociés à recouvrer directement à l'encontre de la société Nexity Lamy les dépens dont elle aurait fait l'avance sans avoir reçu provision. LE GREFFIER LE PRÉSIDENT