Tribunal judiciaire, 17 juin 2024. 23/00884

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY [Adresse 5] [Localité 7] Téléphone : [XXXXXXXX01] @ : [Courriel 8] N° RG 23/00884 - N° Portalis DB3S-W-B7H-YM3V Minute : 24/57 S.A. HLM CDC HABITAT SOCIAL Représentant : Me Antoine DELPLA, avocat au barreau de VAL D’OISE, vestiaire : 150 C/ Madame [W] [D] épouse [K] Représentant : M. [O] [K] (Epoux) Monsieur [O] [K] ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 17 Juin 2024 DEMANDEUR : S.A. HLM CDC HABITAT SOCIAL [Adresse 3] [Localité 4] représentée par Me Antoine DELPLA, avocat au barreau du VAL D’OISE DÉFENDEURS : Madame [W] [D] épouse [K] [Adresse 2] [Adresse 2] [Localité 6] représentée par Monsieur [O] [K] son époux, muni d’un pouvoir Monsieur [O] [K] [Adresse 2] [Adresse 2] [Localité 6] comparant en personne DÉBATS : Audience publique du 29 avril 2024 DÉCISION: Contradictoire, premier ressort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe le 17 juin 2024, par Madame Fanny TEMAM, en qualité de Juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Claudine ADUFASHE, Greffier. EXPOSE DU LITIGE Par acte sous seing privé en date du 4 novembre 2021, la SA D'HLM CDC HABITAT SOCIAL a donné à bail à Madame [D] [W] épouse [K] et Monsieur [O] [K] un logement situé [Adresse 2] à [Localité 6], pour un loyer mensuel de 823,96 euros, et 265,55 euros de provisions sur charges. Par lettre en date du 28 mars 2022 reçue le 31 mars 2022, la SA D'HLM CDC HABITAT SOCIAL a saisi la caisse d’allocations familiales de la situation d’impayés locatifs de Monsieur et Madame [K]. Par acte de commissaire de justice en date du 1er avril 2022, la SA D'HLM CDC HABITAT SOCIAL a fait signifier à Madame [D] [W] épouse [K] et Monsieur [O] [K] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 2.432,08 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés. Par lettre en date du 20 juin 2023 reçue le 26 juin 2023, la SA D'HLM CDC HABITAT SOCIAL a saisi la caisse d’allocations familiales de la situation d’impayés locatifs de Monsieur et Madame [K]. Par acte de commissaire de justice en date du 26 juin 2023, la SA D'HLM CDC HABITAT SOCIAL a fait signifier à Madame [D] [W] épouse [K] et Monsieur [O] [K] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 8.287,67 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés. Par acte de commissaire de justice en date du 30 octobre 2023, la SA D'HLM CDC HABITAT SOCIAL a fait assigner Madame [D] [W] épouse [K] et Monsieur [O] [K] devant le juge des contentieux de la protection statuant en référé au Tribunal de proximité du Raincy aux fins de : à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire,à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail,ordonner l’expulsion de Madame [D] [W] épouse [K] et Monsieur [O] [K] ainsi que de tout occupant de leur chef, avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier, dire que le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera régi conformément aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution,condamner solidairement et conjointement Madame [D] [W] épouse [K] et Monsieur [O] [K] au paiement des sommes suivantes :la somme principale de 10.815,97 euros au 30 septembre 2023 inclus pour les causes sus énoncées avec intérêt au taux légal à compter du commandement de payer du 26 juin 2023,une indemnité d'occupation mensuelle provisionnelle égale au loyer révisable annuellement majoré des charges également révisables conformément aux dispositions contractuelles et autres accessoires que les susnommés auraient dû payer si le bail s’était poursuivi, ou avait été renouvelé, et cela jusqu’au départ effectif des lieux, la somme de 1000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile les entiers dépens,ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir. L'assignation a été dénoncée à la préfecture de la Seine-Saint-Denis le 31 octobre 2023. À l'audience du 29 avril 2024, la SA D'HLM CDC HABITAT SOCIAL, représentée, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 16.796,06 euros arrêtée au 26 avril 2024, loyer du mois de mars 2024 inclus. Elle s’oppose à l’octroi de délais de paiement. La SA D'HLM CDC HABITAT SOCIAL soutient, sur le fondement de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, que Madame [D] [W] épouse [K] et Monsieur [O] [K] n'ont pas réglé les sommes réclamées dans le délai de deux mois après la délivrance du commandement de payer du 26 juin 2023. À titre subsidiaire, elle soutient que le non-paiement des loyers constitue un manquement des locataires à leurs obligations justifiant la résiliation judiciaire du bail en application des articles 1224 et suivants du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989. Elle ajoute que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation des locataires à régler l'arriéré de loyers en application de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989. La SA D'HLM CDC HABITAT SOCIAL souligne que le dernier versement des locataires date du 1er septembre 2023. Madame [D] [W] épouse [K], représentée par Monsieur [O] [K] selon pouvoir adressé en cours de délibéré, et Monsieur [O] [K], comparant, ne contestent pas le principe de la dette mais contestent son montant. Ils demandent le bénéfice de délais de paiement à hauteur de 1000 euros par mois en plus des loyers, suspensifs des effets de la clause résolutoire. Au soutien de leurs prétentions, Monsieur [O] [K] explique qu’il travaillait en tant que responsable d’établissement boulangerie et pâtisserie, mais qu’il n’était pas régulièrement rémunéré par son employeur. Il souligne avoir désormais créé une entreprise et attendre le versement de la somme de 4000 euros de son ancien employeur pour lui permettre de réduire la dette. Monsieur et Madame [K] assurent qu’ils ont effectué un paiement de 1.134 euros le 28 avril 2024. Enfin, ils indiquent que Monsieur [K] perçoit 2.500 euros et que Madame [K] perçoit 1.200 euros, précisant qu’ils ont 4 enfants à charge. À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré. Le président a avisé les parties que l’ordonnance serait prononcée le 17 juin 2024 par mise à disposition au greffe de la juridiction. Par note en délibéré, autorisée, reçue le 14 mai 2024, Madame [D] [W] épouse [K] et Monsieur [O] [K] ont fait la preuve d’un paiement à hauteur de 1.134,56 euros du 28 avril 2024. Alors que cela avait été demander au cours des débats, la SA d’HLM CDC HABITAT SOCIAL n’a pas fait parvenir de décompte actualisé des sommes dues pendant le délibéré. MOTIVATION DE LA DECISION Sur les demandes principales Sur la recevabilité de la demande Conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au présent litige, une copie de l'assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l'Etat dans le département le 31 octobre 2023, soit au moins six semaines avant l'audience. Par ailleurs, il est justifié que la situation d'impayés perdure malgré son signalement à la caisse d'allocations familiales par la SA D'HLM CDC HABITAT SOCIAL le 26 juin 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 30 octobre 2023, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. En conséquence, les demandes de la SA D'HLM CDC HABITAT SOCIAL aux fins de constat de résiliation du bail, à titre principal, et de résiliation judiciaire du bail, à titre subsidiaire, pour défaut de paiement des loyers sont recevables. Sur la demande en paiement Selon l'article 835 du code de procédure civile, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus. En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve. En l'espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 4 novembre 2021, du commandement de payer délivré le 26 juin 2023 et du décompte de la créance actualisé au 26 avril 2024 que la SA D'HLM CDC HABITAT SOCIAL rapporte la preuve de l'arriéré de loyers et charges impayés. Toutefois, Madame [D] [W] épouse [K] et Monsieur [O] [K] rapportent la preuve d’un paiement de 1.134,56 euros effectué en avril 2024, non imputé au décompte de la bailleresse. La SA d’HLM CDC HABITAT SOCIAL n’a pas non plus contesté ce paiement par la production d’un décompte actualisé. Dés lors, il convient de déduire la somme de 1.134,56 euros de la dette de loyer qui s’élève à la somme de 15.661,50 euros. Conformément à la clause prévue au contrat de bail, les locataires sont obligés solidairement d’exécuter l’ensemble des obligations du contrat. En conséquence, il convient de condamner solidairement Madame [D] [W] épouse [K] et Monsieur [O] [K] à payer à la SA D'HLM CDC HABITAT SOCIAL la somme provisionnelle de 15.661,50 euros, au titre des sommes dues au 28 avril 2024, terme de mars 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 30 octobre 2023 sur la somme de 7.624,41 euros et de la présente ordonnance sur le surplus. Sur la demande d'acquisition de la clause résolutoire Aux termes de l'article 834 du Code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. L'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dispose dans son premier alinéa que toute clause prévoyant la résiliation du bail pour défaut de paiement des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient, à l'article 7, une clause aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut de paiement des loyers et accessoires, deux mois après un commandement de payer resté infructueux. Un commandement de payer visant la clause résolutoire, a été signifié par commissaire de justice en date du 26 juin 2023. Il est en outre établi, au vu des éléments fournis, que les sommes dues dont le paiement était demandé n'ont pas été réglées dans le délai de deux mois. Les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l'expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit le 26 août 2023 à 24 heures et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 4 novembre 2021 à compter du 27 août 2023. Sur la demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire En application de l'article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative. Selon l’article 24-VII de la même loi, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges. Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. En l'espèce, Madame [D] [W] épouse [K] et Monsieur [O] [K] proposent de s’acquitter des sommes dues de façon échelonnée. Ils justifient de leur situation personnelle et financière et d’un retour à meilleure fortune, les plaçant en mesure de régler la dette locative. Par ailleurs, il ressort des éléments communiqués que Madame [D] [W] épouse [K] et Monsieur [O] [K] ont repris le paiement intégral du loyer et des charges, le terme de mars 2024 ayant été réglé avant l’audience. En conséquence, il y a lieu d’octroyer des délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire. Conformément à la demande, il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant cette période, ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué. À défaut de règlement d'une des échéances, ou en cas d’impayé, la suspension prendra fin et la clause reprendra son effet, et l’intégralité de la dette restée impayée sera immédiatement exigible par le bailleur. De plus, l’expulsion de Madame [D] [W] épouse [K] et Monsieur [O] [K] et de tout occupant de leur chef sera autorisée. Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution. Sur la fixation de l'indemnité d'occupation due par Madame [D] [W] épouse [K] et Monsieur [O] [K] Selon l'article 835 du Code de procédure civile, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. Selon l'article 1730 du code civil, à l'expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs. Aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l'occupant sans droit ni titre d'un local est tenu d'une indemnité d'occupation envers le propriétaire. L'indemnité d'occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l'occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur. En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 27 août 2023, Madame [D] [W] épouse [K] et Monsieur [O] [K] sont occupants sans droit ni titre depuis cette date. Conformément à la clause de solidarité stipulée aux conditions générales du bail, Monsieur et Madame [K] sont tenus solidairement du paiement des indemnités d’occupation. Il convient donc de fixer une indemnité d'occupation provisionnelle à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner solidairement Madame [D] [W] épouse [K] et Monsieur [O] [K] à son paiement à compter de 27 août 2023, jusqu'à la libération effective des lieux. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Madame [D] [W] épouse [K] et Monsieur [O] [K] in solidum aux dépens de l'instance comprenant les frais de signification du commandement de payer en date du 26 juin 2023, de l’assignation, et de notification à la préfecture et de saisine de la Caisse d’allocations familiales en date du 26 juin 2023, à l’exclusion du commandement de payer en date du 1er avril 2022 et de la saisine de la Caisse d’allocations familiales en date du 31 mars 2022 en ce que ces derniers ont été inutiles à la présente procédure. Il convient également de condamner in solidum Madame [D] [W] épouse [K] et Monsieur [O] [K] à payer à la SA D'HLM CDC HABITAT SOCIAL la somme de 300 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. En application des articles 514 et 514-1 du code de procédure civile, les décisions de première instance, en ce compris les ordonnances de référé, sont de droit exécutoire à titre provisoire, étant précisé que le juge ne peut écarter l'exécution provisoire lorsqu'il statue en référé PAR CES MOTIFS Le juge des contentieux de la protection, statuant en référé, en audience publique, par ordonnance contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré, DECLARE recevables les demandes de la SA D'HLM CDC HABITAT SOCIAL aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire, à titre principal, et de résiliation judiciaire du bail, à titre subsidiaire, CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 4 novembre 2021 entre la SA D'HLM CDC HABITAT SOCIAL d'une part, et Madame [D] [W] épouse [K] et Monsieur [O] [K] d'autre part, concernant le logement situé [Adresse 2] à [Localité 6], sont réunies à la date du 27 août 2023, CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date, CONDAMNE solidairement Madame [D] [W] épouse [K] et Monsieur [O] [K] à payer à la SA D'HLM CDC HABITAT SOCIAL la somme provisionnelle de 15.661,50 euros (quinze mille six cent soixante-et-un euros et cinquante centimes) au titre des loyers et charges arrêtés au 28 avril 2024, échéance de mars 2024 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation du 30 octobre 2023 sur la somme de 7.624,41 euros et de la présente ordonnance sur le surplus, ACCORDE un délai à Madame [D] [W] épouse [K] et Monsieur [O] [K] pour le paiement de ces sommes, AUTORISE Madame [D] [W] épouse [K] et Monsieur [O] [K] à s’acquitter de la dette en 16 fois, en procédant à 15 versements de 1000 euros, et un dernier versement égal au solde de la dette, sauf meilleur accord entre les parties et ce en plus du loyer courant et des charges, DIT que chaque versement devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la présente ordonnance, SUSPEND les effets de la clause résolutoire, RAPPELLE que la présente décision suspend la procédure d'exécution, DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise, DIT qu’à défaut de paiement du loyer courant et des charges ou d’une seule mensualité à sa date d’échéance, l'échelonnement sera caduc, la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible, et la clause résolutoire reprendra ses effets, En ce cas, ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l'expulsion de Madame [D] [W] épouse [K] et Monsieur [O] [K] ainsi que de tout occupant de leur chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution, CONDAMNE solidairement Madame [D] [W] épouse [K] et Monsieur [O] [K] à payer à la SA D'HLM CDC HABITAT SOCIAL une indemnité d'occupation provisionnelle égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi à compter du 27 août 2023 jusqu'à la libération effective des lieux, déduction faite des paiements déjà intervenus, CONDAMNE in solidum Madame [D] [W] épouse [K] et Monsieur [O] [K] aux dépens de l'instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 26 juin 2023 et de l’assignation, et le coût de la notification de l'assignation à la préfecture et de la saisine de la Caisse d’allocations familiales en date du 26 juin 2023, CONDAMNE in solidum Madame [D] [W] épouse [K] et Monsieur [O] [K] à payer à la SA D'HLM CDC HABITAT SOCIAL la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. 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