Cour d'appel, 26 mars 2024. 21/15733

REPUBLIQUE FRANCAISE AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS COUR D'APPEL DE PARIS Pôle 4 - Chambre 4 ARRET DU 26 MARS 2024 (n° , 5 pages) Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 21/15733 - N° Portalis 35L7-V-B7F-CEJLV Décision déférée à la Cour : Jugement du 19 Mars 2021 -Juridiction de proximité de PARIS RG n° 11-18-13-0227 APPELANTE Madame [L] [H] [N] née le 19 Juin 1971 à [Localité 5] (COTE D'IVOIRE) [Adresse 1] [Localité 4] Représentée par Me Yannick LUCE, avocat au barreau de PARIS, toque : B050 (bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2021/032401 du 19/08/2021 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de PARIS) INTIMEE S.A. 1001 VIES HABITAT Immatriculée au RCS de NANTERRE sous le n°572 015 451 [Adresse 2] [Adresse 2] [Localité 3] Représentée par Me Jacques BELLICHACH, avocat au barreau de PARIS, toque : G0334 Assistée de Me Jeanine HALIMI, de la SELARL Jeanine HALIMI, avocat au barreau des HAUTS DE SEINE, toque PN 397, substituée par Me Kenza HANDACHE COMPOSITION DE LA COUR : L'affaire a été débattue le 09 Janvier 2024, en audience publique, devant la Cour composée de : Madame Nicolette GUILLAUME, Présidente de chambre Madame Marie MONGIN, Conseillère Monsieur. Claude CRETON, Président magistrat honoraire qui en ont délibéré, un rapport a été présenté à l'audience par Madame Marie MONGIN dans les conditions prévues par l'article 804 du code de procédure civile. Greffier, lors des débats : Mme Catherine SILVAN ARRET : - contradictoire - par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signé par Madame Marie MONGIN, conseillère, pour la Présidente de chambre empêché, et par Madame Aurély ARNELL, greffier, présent lors de la mise à disposition *** EXPOSÉ DU LITIGE Par contrat de bail signé le 11 décembre 2012, la société 1001 Vies habitat a donné en location à Mme [L] [H] [N] un logement situé [Adresse 1] à [Localité 4]. Un commandement, visant la clause résolutoire stipulée au bail, de payer la somme de 13 738, 84 euros au titre des arriérés de loyers, outre les frais et débours, a été signifié à Mme [L] [H] [N] le 1er 6 octobre 2017. Saisi par la société 1001 Vies habitat par acte d'huissier de justice délivré le 21 février 2018, le tribunal judiciaire de Paris par jugement contradictoire rendu le 19 mars 2021, a : - constaté que la société Techem est hors de cause dans la présente instance ; - constaté l'irrecevabilité de la demande de la société Techem en application de l'article 700 du code de procédure civile ; - débouté Mme [L] [H] [N] de sa demande de complément d'expertise ; - débouté Mme [L] [H] [N] de sa demande d'enjoindre la SA 1001 Vies habitat de régulariser sa situation vis-à-vis de la caisse d'allocations familiales ; - constaté l'acquisition au 7 décembre 2017 de la clause de résiliation de plein droit figurant au bail consenti le l l décembre 2012 par la SA 1001 Vies habitat à Mme [L] [H] [N] portant sur le logement situé [Adresse 1] à [Localité 4] (bâtiment 5093/0l, escalier 01, appartement 1802) ; - condamné Mme [L] [H] [N] à payer à la SA 1001 Vies habitat la somme de 32 8l7, 35 euros au titre des loyers et appels de charges impayés au 18 janvier 2021, avec intérêts au taux légal sur a compter du 29 janvier 2021 ; - accordé à Mme [L] [H] [N] des délais de paiement et l'autorise à s'acquitter de sa dette en 17 échéances mensuelles de 100 euros et une 18ème correspondant au solde, étant précisé que ces échéances seront exigibles à la date d'exigibilité du loyer, la première le 5 juin 2021 et la dernière étant majorée des intérêts et dépens ; - suspendu l'effet de la clause de résiliation de plein droit pendant la durée des délais de paiement ; - dit que si Mme [L] [H] [N] se libère de sa dette au titre des loyers et charges impayés dans le délai et selon les modalités prévues par le présent jugement, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué ; - dit qu'en revanche, à défaut de paiement d'une seule échéance mensuelle ou du loyer à leur terme exact : l/ la clause de résiliation de plein droit retrouvera son plein effet ; 2/ le solde de la dette deviendra immédiatement exigible ; 3/à défaut par Mme [L] [H] [N] d'avoir libéré le logement deux mois après le commandement d'avoir à quitter les lieux, délivré au locataire, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier si besoin, le sort des meubles garnissant le logement loué étant régi selon les modalités des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution ; 4/ Mme [L] [H] [N] sera condamnée au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges normalement exigibles, avec possibilité d'indexation du loyer, selon les dispositions du bail et de régularisation des charges, sur justificatif ; - condamné Mme [L] [H] [N] à payer à la SA 1001 Vies habitat la somme de 800 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ; - déboute la SA 1001 Vies habitat du surplus de ses demandes ; - condamné Mme [L] [H] [N] aux dépens qui comprendront les frais du commandement de payer visant la clause résolutoire ainsi que les frais d'expertise, à raison de 2/3 ; - condamné la SA 1001 Vies habitat à payer 1/3 du coût de l'expertise ou dit que la somme correspondant à cette proportion restera à sa charge ; - rappelé que la présente décision bénéficie de l'exécution provisoire de droit. Par déclaration reçue au greffe le 18 août 2021, Mme [L] [H] [N] a interjeté appel de ce jugement et, dans ses dernières conclusions en date du 14 décembre 2023, Mme [L] [H] [N] demande à la cour de : - la recevoir en l'ensemble de ses demandes, l'y déclarer recevable et fondée ; - infirmer le jugement rendu le 19 mars 2021 ; - et statuant de nouveau, - ordonner une expertise complémentaire avec pour mission de : - réaliser la pose de doubles compteurs qui permettra enfin de comprendre et élucider les erreurs de relevés et de facturations de l'eau constatées par l'expert dans son rapport d'expertise ; - revoir les comptes de charges de consommation d'eau réalisés par la SA 1001 Vies habitat pour la période de 2013 à 2019 et ainsi considérer comme injustifiée l'acquisition de la clause résolutoire et son expulsion ; - obtenir de la SA 1001 Vies habitat la communication de l'intégralité du compte locataire depuis son entrée dans les lieux le 11 décembre 2012 afin de contribuer à établir un compte fiable entre les parties ; - demander à la SA 1001 Vies habitat à fournir de manière claire et exploitable les consommations d'eau depuis 2014 des locataires des sept logements du même palier de l'appelante pour s'assurer que chacun acquitte sa quote-part correspondant à sa consommation réelle ; - réclamer à la SA 1001 Vies habitat de confirmer à la CAF que les loyers courants sont acquittés afin de permettre le rappel d'APL manquant et le rétablissement de l'APL pour les échéances à venir ; - condamner la SA 1001 Vies habitat à lui payer la somme de 3 000 euros à titre de dommages et intérêts ; - condamner la SA 1001 Vies habitat à payer à Maître Yannick Luce, avocate, la somme de 3 000 euros hors taxes au titre de l'article 700 du code de procédure civile, et ce dans les conditions de l'article 37 de la loi du 10 juillet 1991 ; - condamner la SA 1001 Vies habitat aux entiers dépens de première instance et d'appel, comprenant la totalité des frais d'expertise engagés dans cette affaire. Dans ses dernières conclusions déposées le 18 décembre 2023, la société 1001 Vies habitat demande à la cour de : - confirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu par le juge de des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en date du 19 mars 2021 ; - constater que la dette locative due par Mme [L] [H] [N] à l'endroit de la société concluante s'élève à la somme de 42 944, 08 euros au 4 décembre 2023, terme du mois de novembre 2023 inclus ; - condamner Mme [L] [H] [N] au paiement de la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens de première instance et d'appel, y compris les frais d'expertise, dont distraction au profit de Maître Jacques Bellichach, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. L'ordonnance de clôture a été rendue le 19 décembre 2023. SUR CE, Considérant qu'à l'appui de son appel, Mme [N] reprend l'argumentation qu'elle avait développée devant le premier juge, à savoir l'absence de suroccupation de son logement, le caractère anormal de l'augmentation de ses consommations pour une famille de quatre personnes en faisant valoir que de nombreux locataires rencontrent des problèmes similaires ; qu'elle estime que, contrairement à ce qu'a considéré l'expert désigné par le premier juge, l'origine des augmentations de consommation provient d'un défaut affectant les compteurs individuels installés par le bailleur en 2015 ; Qu'elle sollicite en conséquence, que soit ordonnée une expertise complémentaire essentiellement pour réaliser la pose de doubles compteurs afin de déterminer la cause des erreurs de relevés ; Considérant néanmoins que, comme l'a relevé le premier juge l'expert a effectué de nombreuses vérifications pour apprécier la pertinence des relevés effectués par les compteurs individuels installés le 6 février 2015, notamment au moyen d'un sceau gradué, sans détecter de dysfonctionnement des compteurs ; que s'il a constaté un dysfonctionnement du compteur d'eau chaude de la cuisine jusqu'à la fin de l'année 2016 et des relevés erronés sur deux autres compteurs, il a considéré que ces quelques erreurs des relevés par la société Techem n'ont eu qu'une faible incidence ; Que, selon les projections de l'expert, la prise en compte de ces erreurs et dysfonctionnements porte sur la somme de 1 154,36 euros, somme que le premier juge a porté à 3 000 euros, montant qui n'est pas contesté par le bailleur ; Considérant s'agissant de la tolérance de 4 ou de 6% pour les éventuelles erreurs, que le premier juge a pertinemment relevé que la différence entre ces deux marges ne permet pas de démontrer un dysfonctionnement majeur entraînant un surcoût important et que ces erreurs pouvaient conduire à une diminution de la consommation réelle ; Que par ailleurs, la question de la suroccupation des locaux n'est qu'une éventualité envisagée par l'expert au regard d'une variation à la baisse pendant sept mois de l'année 2019, dès lors que l'expert n'a pas constaté de désordre dans le fonctionnement technique actuel de l'installation de distribution d'eau du logement y compris dans les comptages ; Que les demandes de l'appelante relatives aux consommations d'eau de ses voisins sont dans ces conditions dépourvues d'intérêt ; Qu'enfin, l'attestation rédigée par M. [E] [W] (pièce n°30) n'est pas de nature à contredire les constatations particulièrement précises de l'expert judiciaire ; Considérant que le jugement sera confirmé en ce qu'il a débouté Mme [N] de sa demande de nouvelle expertise comme de sa demande relative à la caisse d'allocations familiales ; Que dans ces conditions il n'y a pas lieu de faire droit à la demande de dommages-intérêts formée par Mme [N] qui ne démontre ni la faute du bailleur ni la réalité de son préjudice ; Considérant quant à la demande d'actualisation de la dette de Mme [N] à la somme de 42 944,08 euros, que cette demande n'est pas contestée par l'appelante, que néanmoins la société bailleresse ne sollicite pas la condamnation de la locataire mais un simple constat de ce montant qui ne peut caractériser une véritable prétention susceptible de saisir la cour ; Considérant s'agissant des mesures accessoires que Mme [N] sera condamnée aux dépens d'appel ainsi qu'à verser à la société 1001 Vies habitat la somme de 1 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; PAR CES MOTIFS La Cour, statuant publiquement par mise à disposition au greffe de l'arrêt contradictoire, Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions, Y ajoutant, Déboute Mme [L] [H] [N] de l'ensemble de ses demandes, Condamne Mme [L] [H] [N] à verser à la société 1001 Vies habitat la somme de 1 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, Condamne Mme [L] [H] [N] aux dépens d'appel dont distraction au profit de Maître Jacques Bellichach, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. Le greffier Pour la présidente empêchée