Tribunal judiciaire, 28 juin 2024. 24/01748

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1] [1] Copie conforme délivrée le : à : Me Géraldine GIORNO Copie exécutoire délivrée le : à : Me Catherine HENNEQUIN Pôle civil de proximité ■ PCP JCP fond N° RG 24/01748 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4AJL N° MINUTE : 4 JCP JUGEMENT rendu le vendredi 28 juin 2024 DEMANDERESSE S.A. LA REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 3], dont le siège social est sis [Adresse 1] représentée par Me Catherine HENNEQUIN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #P0483 DÉFENDEUR Monsieur [P] [J], demeurant [Adresse 2] représenté par Me Géraldine GIORNO, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #A0940 COMPOSITION DU TRIBUNAL Sandra MONTELS, Vice-Présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Aline CAZEAUX, Greffier, DATE DES DÉBATS Audience publique du 26 avril 2024 JUGEMENT contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 28 juin 2024 par Sandra MONTELS, Vice-Présidente assistée de Aline CAZEAUX, Greffier Décision du 28 juin 2024 PCP JCP fond - N° RG 24/01748 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4AJL EXPOSÉ DU LITIGE Par acte sous seing privé du 26 janvier 2023, la société REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 3] (ci-après la RIVP) a consenti un bail d’habitation à M. [P] [J] sur des locaux situés au [Adresse 2] à [Localité 4], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 340,05 euros et d’une provision pour charges de 75 euros. Par acte de commissaire de justice du 30 janvier 2024, la RIVP a assigné M. [P] [J] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour faire prononcer la résiliation du bail, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de M. [P] [J] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes, sous le bénéfice de l’exécution provisoire : une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,1200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens. Elle fait valoir sur le fondement des articles 1728 et suivants du code civil, 7 de la loi du 6 juillet 1989 que M. [P] [J] ne jouit pas paisiblement de son logement puisqu’il ne tient pas son chien en laisse dans les parties communes malgré les rappels à l’ordre qui lui ont été faits et qu’il adopte un comportement insultant, dangereux et menaçant envers d’autres locataires de l’immeuble et notamment Mme [N] [O]. L’affaire, appelée à l’audience du 27 février 2024, a été renvoyée à celle du 26 avril 2024. A l’audience la RIVP, représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d'instance et demande que la vidéo des faits soit admise. M. [P] [J], représenté par son conseil qui a déposé des conclusions soutenues oralement, demande que : - la vidéo soit écartée des débats, - la RIVP soit déboutée de l’ensemble de ses demandes. Il soutient qu’il s’agit d’un conflit de voisinage et non d’un trouble de jouissance, que les nuisances alléguées, si elles étaient avérées, n’ont pas perduré, que les faits reprochés ne présentent pas une gravité suffisante pour justifier la résiliation du contrat. Il demande que la pièce n° 8 de la demanderesse soit écartée des débats, arguant de ce que la vidéo a été prise par la locataire Mme [N] [O] en portant atteinte à sa vie privée, que si elle devait être retenue, elle est insuffisante pour justifier la résiliation. À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe. MOTIVATION Sur l’admissibilité en tant qu’élément de preuve de la vidéo faite par Mme [N] [O] L’article 1358 du code civil dispose que hors les cas où la loi en dispose autrement, la preuve peut être apportée par tout moyen. En application de l’article 9 du code civil, chacun a droit au respect de sa vie privée. En l’espèce, la RIVP verse aux débats une vidéo de M. [P] [J] prise par Mme [N] [O], locataire de l’immeuble. M. [P] [J] ne peut valablement soutenir que cette vidéo porte atteinte à sa vie privée dans la mesure où elle a été tournée dans les parties communes, de façon totalement apparente, que M. [P] [J], s’exprimant face caméra, ne s’y est pas opposé de sorte que son consentement est tacite. La vidéo n’ayant pas été obtenue de façon ni illicite ni déloyale, elle sera déclarée admissible. Sur la demande en résiliation judiciaire du contrat de location pour défaut de jouissance paisible Aux termes des articles 1224, 1227, 1228 et 1229 du code civil la résolution d’un contrat résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice. La résolution peut, en toute hypothèse, être demandée en justice. Le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l'exécution du contrat. Lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l'exécution réciproque du contrat, il n'y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n'ayant pas reçu sa contrepartie ; dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation. Aux termes des articles 1728 1° et 1729 du code civil le preneur est tenu d'user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d'après les circonstances, à défaut de convention. Si le preneur n'use pas de la chose louée raisonnablement ou emploie la chose louée à un autre usage que celui auquel elle a été destinée, ou dont il puisse résulter un dommage pour le bailleur, celui-ci peut, suivant les circonstances, faire résilier le bail. Aux termes de l’article 7 b) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 le locataire est obligé d'user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location. Aux termes de l'article 9 du code procédure civile il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. En application de l'article 1353 du code civil celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation. En l’espèce, la RIVP invoque deux griefs à l’encontre de M. [P] [J] : le fait que son chien ne soit pas tenu en laisse dans les parties communes et l’agression de Mme [O]. Elle verse aux débats : Des rappels datés des 24 mars 2023 et 10 août 2023 faits à M. [P] [J] de la réglementation concernant les chiens, Une déclaration de main courante de Mme [N] [O] du 18 avril 2023 laquelle relate que M. [P] [J] laisse son chien agressif sans laisse dans les parties communes, qu’informé de son signalement à la RIVP il lui a dit « Ah c’est toi je vais te régler ton compte »,Une déclaration de main courante de Mme [O] du 2 août 2023 qui relate que M. [P] [J] l’insulte de « salope, sale pute » depuis le signalement à la RIVP concernant son chien, que le 2 août avec Mme [D] elle l’a croisé, qu’il l’a insultée en langue arabe, a baissé son pantalon en montrant son sexe en disant en langue arabe « je vais mettre mon sexe dans ton cul je vais niquer ta mère et tes enfants » puis qu’il est ensuite parti, faits pour lesquels elle ne souhaitait pas déposer plainte,La vidéo d’une trentaine de secondes de ces derniers faits sur laquelle M. [P] [J], en présence d’une femme qui tente de le calmer, sort son sexe en direction de Mme [N] [O], puis s’éloigne, se retourne et se rapproche d’elle en lui disant notamment « vas te faire foutre je sais la dernière fois c’est toi qui as déposé plainte contre moi tu vas le payer je vais te niquer ta mère » en se montrant menaçant et en la pointant du doigt. Le chien, de type berger allemand, est présent sur la vidéo sans manifester d’agressivité. L’attestation de Mme [D] laquelle relate notamment que M. [P] [J], avant la séquence filmée a insulté Mme [N] [O] en langue arabe. Une mise en demeure adressée par la RIVP à M. [P] [J] le 28 septembre 2023 d’avoir à respecter ses obligations de jouissance paisible. M. [P] [J] verse aux débats un courrier adressé à la RIVP relatant, s’agissant des faits de la procédure, que Mme [O] le harcèle verbalement en lui disant que son chien est dangereux ainsi qu’une pétition dont il est à l’origine par laquelle il dénonce être victime de harcèlement et de racisme de la part de Mme [O], qu’il a eu tort de hurler après elle et qu’elle a filmé la scène. L’article 1 du règlement intérieur annexé au contrat de bail stipule que les animaux ne peuvent circuler à l’extérieur du logement que tenus en laisse. Or, le chien est manifestement sans laisse sur la vidéo. Néanmoins, la RIVP ne rapporte pas la preuve des autres faits allégués par Mme [N] [O] (agressivité, attaques d’autres chiens). Il apparait par ailleurs paisible sur la vidéo. Le seul fait de ne pas tenir le chien en laisse, dont le caractère répété n’est pas démontré, est en conséquence insuffisamment grave pour justifier la résiliation du bail. En revanche, M. [P] [J] a commis à l’égard de Mme [O] une exhibition sexuelle et s’est montré insultant et menaçant, ce qui constitue des infractions pénales. Le choix de Mme [N] [O] de ne pas déposer plainte est sans conséquence sur l’appréciation de la gravité de ces faits. Il va par ailleurs à l’encontre du harcèlement que M. [P] [J] dit subir de sa part. Enfin les faits dont il se prétend victime, à les supposer établis, ne peuvent légitimer son propre comportement. Si la RIVP ne fait pas état de nouveaux faits, ces manquements contractuels de M. [P] [J] à son obligation de jouissance paisible, alors qu’il n’était dans les lieux que depuis quelques mois, sont d’une gravité suffisante pour justifier la résolution du contrat aux torts exclusifs de M. [P] [J] et son expulsion. Dès lors qu'aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, il convient de rappeler que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance au locataire d'un commandement de quitter les lieux. En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résolution du bail, il convient de le condamner au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant d’un montant égal à celui du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail. L’indemnité d’occupation sera payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la RIVP ou à son mandataire. Sur les frais du procès et l'exécution provisoire Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée. M. [P] [J], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile. L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 800 euros à la demande de la société RIVP concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées. Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire. PAR CES MOTIFS, La juge des contentieux de la protection, DECLARE admissible comme élément de preuve la vidéo faite par Mme [N] [O] ; PRONONCE la résiliation du bail d’habitation conclu le 26 janvier 2023 entre la société REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 3], d’une part, et M. [P] [J], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 2] à [Localité 4], ORDONNE à M. [P] [J] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 2] à [Localité 4] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement, DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique, DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution, RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, CONDAMNE M. [P] [J] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 28 juin 2024, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire, CONDAMNE M. [P] [J] aux dépens, CONDAMNE M. [P] [J] à payer à la société REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 3] la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 28 juin 2024, et signé par la juge et la greffière susnommées. La Greffière La Juge