Texte intégral
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE
ORDONNANCE DE REFERE N° 24/
Référés Cabinet 4
ORDONNANCE DU :14 Juin 2024 - délibéré prorogé
Président :Madame HERBONNIERE, Première Vice-Présidente adjointe
Greffier lors des débats :Madame SOULIER, Greffière
Greffier lors du prononcé:Madame CRUZ, Greffier
Débats en audience publique le : 22 Décembre 2023
GROSSE :
Le 14 Juin 2024
à Me Alain GALISSARD
à Me Catherine GIALDINI-ESCOFFIER
à Me Isabelle LEONETTI
EXPEDITION :
Le ..........................................................
à Me ......................................................
Le ..........................................................
à Me ......................................................
Le ...........................................................
à Me ......................................................
N° RG 22/06527 - N° Portalis DBW3-W-B7G-2Z7B
PARTIES :
DEMANDEURS
Monsieur [S] [P]
né le 19 avril 1970 à [Localité 8] (64)
demeurant [Adresse 7]
Madame [X], [D], [V] [Z] épouse [P]
née le 10 octobre 1972 à PRT DE BOUC (13)
demeurant [Adresse 7]
représentée par Maître Alain GALISSARD de l’ASSOCIATION GALISSARD A / CHABROL B, avocats au barreau de MARSEILLE
DÉFENDERESSES
Le syndicat de copropriétaires de la résidence sis [Adresse 2]
pris en la personne de son syndic en exercice la SAS FONCIA MEDITERRANEE, dont le siège social est sis [Adresse 6]
représentée par Me Catherine GIALDINI-ESCOFFIER, avocat au barreau de MARSEILLE
LA S.A.S. FONCIA MEDITERRANEE
prise en la personne de son représentant légal
dont le siège social est sis [Adresse 5]
représentée par Me Isabelle LEONETTI, avocat au barreau de MARSEILLE
FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS :
[S] [P] et [X], [D], [V] [P] née [Z] sont propriétaire d’un appartement occupant le troisième étage d’un immeuble en copropriété situé [Adresse 4].
Par Assemblée Générale des copropriétaires du 19 juillet 2021, des travaux ont été votés :
- Résolution 12 : reprise de la façade, par l’entreprise XIII ACCRO pour 1 782 € TTC ;
- Résolution 16 : désignation de la société DEMI pour superviser les travaux du plancher affaissé pour un montant de 780 € TTC ;
- Résolution 14 : nettoyage de la toiture par l’entreprise XIII ACCRO pour 1 862 € TTC.
Par assignation du 22.12.2022, [S] [P] et [X], [D], [V] [P] née [Z] ont fait attraire :
Le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 4], prise en la personne de son syndic en exercice, la société FONCIA MEDITERRANEE, La société FONCIA MEDITERRANEE, en sa qualité de syndic de l’ensemble immobilier [Adresse 4], devant le juge des référés du tribunal judiciaire de MARSEILLE aux fins de voir, au visa de l’article 835 du code de procédure civile :
« CONDAMNER les requis à faire procéder aux travaux objets des résolutions 12, 13 et 14 votées lors de l’Assemblée Générale du 19/07/2021 sous peine d’une astreinte de 1 000 € par jour de retard, à compter de la délivrance de l’assignation
CONDAMNER les requis au paiement provisionnel de la somme de 8 880 € en réparation du
préjudice subi par les requérants en raison du défaut de jouissance de leurs parties privatives.
CONDAMNER le requis au paiement de 5 000 € en vertu de l’article 700 du code de
procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens. »
A l’audience du 22.12.2023, [S] [P] et [X], [D], [V] [P] née [Z], par l’intermédiaire de leur conseil, par des conclusions auxquelles il conviendra de se reporter pour l’exposé des motifs, au visa des articles 835 du code de procédure civile, 14 et 18 de la loi du 10 juillet 1935, demandent de :
« CONDAMNER le syndicat des copropriétaires et le syndic la société Foncia à faire procéder
aux travaux objets des résolutions :
* 12, 13 et 14 concernant les prestations non exécutées à ce jour et intitulé :
- "mise en sécurité de l'ensemble des éléments constituant la façade avant rue" réalisation d’un "gobetis liquide à base de mortier afin de bloquer les fonds … et éviter toute infiltration et réparation des trous sur dep zinc"
- "protection conservatoire balcon façade avant": « application d'un mortier fibré afin de limiter les infiltrations au cœur de la structure, reprises ponctuelles des scellements du garde-corps (mise en sécurité provisoire) purge et traitement des principales fissures sur façade. » Selon le devis de la société Accro XIII
* 16 relative à la désignation du bureau d’études DMI concernant les vérifications de la solidité du plancher affaissé, votées lors de l’Assemblée Générale du 19/07/ 2021 ;
* Sous peine d’une astreinte de 1 000 € par jour de retard, à compter de la délivrance de l’assignation
CONDAMNER le syndicat des copropriétaires et le syndic la société Foncia au paiement provisionnel de la somme de 11 400 € en réparation du préjudice subi par les concluants en raison du défaut de jouissance de leurs parties privatives.
CONDAMNER le syndicat des copropriétaires et le syndic la société Foncia au paiement de 5000 € en vertu de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens. »
LE SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES de la résidence sise [Adresse 3], pris en la personne de son syndic La société FONCIA MEDITERRANEE sursis à statuer, demande, au visa des articles 14 de la loi du 10 juillet 1965, 835 et 700 du Code de procédure civile et 1353 du code civil, de :
« DEBOUTER Monsieur et Madame [P] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions en l’état des contestations sérieuses soulevées par le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 1]
CONDAMNER in solidum Monsieur et Madame [P] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 1] la somme de 3.000 euros par application de l’article 700 du Code de procédure civile aux entiers dépens. »
La société FONCIA MEDITERRANEE sursis à statuer, au visa des article 14 de la loi du 10 juillet 1965, 32, 835 et 700 du Code de procédure civile, 1353 du code civil, demande de :
« A titre principal,
DECLARER irrecevables toutes les demandes formulées par les époux [P] à l’encontre de la société FONCIA MEDITERRANEE.
En conséquence,
DEBOUTER Monsieur et Madame [P] de l’ensemble de leur demandes, fins et conclusions, comme irrecevables.
A titre subsidiaire,
DEBOUTER Monsieur et Madame [P] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions, comme non fondées,
En toutes hypothèses,
DEBOUTER Monsieur et Madame [P] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions, comme non fondées,
CONDAMNER Monsieur et Madame [P] à payer la somme de 3.000 euros à la société FONCIA MEDITERRANEE par application de l’article 700 du Code de procédure civile ;
Les CONDAMNER aux entiers dépens. »
L’affaire a été mise en délibéré au 16.02.2024. Cette date a été prorogée en raison d’une surcharge de travail du magistrat.
SUR QUOI, NOUS, JUGE DES RÉFÉRÉS,
Sur la recevabilité des demandes de [S] [P] et [X], [D], [V] [P] née [Z] à l’encontre du syndic
[S] [P] et [X], [D], [V] [P] née [Z] majeurs responsables disposent de la personnalité juridique, et se prévalent d’un fait ou d’une faute leur ayant occasionné un préjudice, de sorte qu’ils ont intérêt à agir.
Le syndic ne justifie d’aucun texte qui les priverait de qualité à agir contre lui, de sorte que leur action est recevable en la forme.
Sur la demande principale
L’article 835 du code de procédure civile dispose que le juge des référés peut toujours même en présence d’une contestation sérieuse prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans le cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.
En ce qui concerne le dommage imminent, il doit s’entendre du dommage qui n’est pas encore réalisé, mais qui se produira sûrement si la situation présente doit se perpétuer, à l’exclusion d’un dommage purement éventuel.
Il doit être apprécié à la date où il est statué.
Le trouble manifestement illicite se caractérise par toute perturbation résultant d'un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit. En outre, aucune condition d'urgence ou d'absence de contestation sérieuse n'est requise pour l'application de l'article susvisé.
La contestation est sérieuse lorsque l’un des moyens de défense opposé au demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision susceptible d’intervenir au fond.
L’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit in fine la responsabilité de plein droit des dommages causés aux copropriétaires et aux tiers, ayant leur origine dans les parties communes.
L’article 18 I de cette même loi charge le syndic d’assurer l’exécution des délibérations de l’assemblée générale.
[S] [P] et [X], [D], [V] [P] née [Z] justifient du procès-verbal d’assemblée générale des copropriétaires en date du 19.07.2021 prévoyant :
- Résolution 12 : reprise de la façade, par l’entreprise XIII ACCRO pour 1 782 € TTC ;
- Résolution 16 : désignation de la société DEMI pour superviser les travaux du plancher affaissé pour un montant de 780 € TTC ;
- Résolution 14 : nettoyage de la toiture par l’entreprise XIII ACCRO pour 1 862 € TTC.
Il n’est pas contesté qu’une des chambres de leur appartement est concernée par un affaissement de plancher.
S’il est justifié de devis en date du 03.06.2021 de XIII ACCRO relatifs aux travaux de reprise de la façade, le Syndicat des copropriétaires ne démontre qu’un devis en date du 29.09.2023 avec une société ELEVEN STRUCTURE dans le cadre d’un diagnostic structure de l’immeuble, ainsi qu’un devis du 11.12.2023 relatif au relevé, diagnostic de la structure et suivi des travaux et le syndic justifie d’une facture relative à la purge des éléments instables du balcon du dernier étage en date du 29.03.2023 et d’un devis relatif aux travaux en toiture du 30.03.2023.
Il en résulte qu’après plus de deux ans les travaux votés et provisionnés n’ont toujours pas été réalisés dans leur intégralité, de sorte que c’est à bon droit que [S] [P] et [X], [D], [V] [P] née [Z] demandent la condamnation du Syndicat des copropriétaires, doté de la capacité juridique, à les faire réaliser.
Le syndic ne saurait être condamné à la réalisation de ces travaux, sans que cela ne préjudicie d’une éventuelle action en responsabilité en cas de manquement de la société mandatée à ce titre ou d’une action récursoire.
Au regard du temps écoulé, l’astreinte est le seul moyen d’assurer la bonne exécution de la présente ordonnance.
Il convient de relever incidemment que la résolution 13 porte en réalité sur les honoraires du syndic, de sorte qu’aucune condamnation ne sera prononcée sur le fondement de cette résolution.
Sur la demande provisionnelle
L’article 14 mentionné plus haut prévoit la responsabilité de plein droit du Syndicat des copropriétaires lorsque les parties communes ont occasionné un préjudice à un copropriétaire.
[S] [P] et [X], [D], [V] [P] née [Z] justifient de ce qu’ils ont été contraints d’accorder une réduction de loyer de 70 € à leur locataire, privée de la jouissance d’une partie du bien pris à bail.
Il est constant que depuis la délibération du 19.07.2021, soit depuis 29 mois au moment de l’audience, il n’a pas été remédié à cette situation.
Dès lors, c’est à bon droit que [S] [P] et [X], [D], [V] [P] née [Z] se prévalent d’un préjudice de jouissance ayant eu des répercutions économiques pour eux.
Le montant de la provision devant être allouée à [S] [P] et [X], [D], [V] [P] née [Z] ne peut excéder le montant d’indemnisation au-delà duquel celui-ci devient aléatoire ou incertain compte tenu de l’appréciation du juge du fond.
Ce montant sera dès lors, au regard des considérations précitées, justement fixé à la somme de 2030€.
L’article 1231-7 du code civil dispose qu’en toute matière, la condamnation à une indemnité emporte intérêts au taux légal même en l’absence de demande ou de disposition spéciale du jugement. Ces intérêts courent à compter du prononcé du jugement.
Le Syndicat des copropriétaires sera donc condamné au paiement de la somme de 2030€ avec intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance.
En revanche, l’appréciation de la responsabilité du syndic dans le retard d’exécution de la délibération de l’assemblée générale des copropriétaires relève exclusivement du juge du fond, le juge des référés ne pouvant en connaître.
Sur les demandes accessoires
Il résulte des dispositions combinées des articles 696 et 700 du Code de procédure civile que les dépens sont à la charge de la partie succombante et que les frais irrépétibles en suivent le sort, sauf considérations tirées de l’équité ou de la différence de situation économique entre les parties.
Le Syndicat des copropriétaires sera condamné à payer à [S] [P] et [X], [D], [V] [P] née [Z] la somme de 1500 € en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens de la présente instance en référé.
La demande du syndic au titre des frais irrépétibles sera rejetée sur le fondement de l’équité.
Il convient de rappeler que la présente ordonnance est, de plein droit, exécutoire par provision.
PAR CES MOTIFS, STATUANT PAR ORDONNANCE PRONONCÉE PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE, CONTRADICTOIRE ET EN PREMIER RESSORT,
Rejetons la fin de non-recevoir ;
Disons n’y avoir lieu à référé en ce qui concerne la demande de condamnation de La société FONCIA MEDITERRANEE, en sa qualité de syndic de l’ensemble immobilier [Adresse 4], au paiement d’une provision ;
Condamnons le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 4], prise en la personne de son syndic en exercice, la société FONCIA MEDITERRANEE, à payer, à titre provisionnel, à [S] [P] et [X], [D], [V] [P] née [Z] la somme de 2030€ avec intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance ;
Ordonnons au Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 4], prise en la personne de son syndic en exercice, la société FONCIA MEDITERRANEE, de faire procéder :
aux travaux de reprise de la façade prévus à la résolution 12 du procès-verbal d’assemblée générale des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 4] en date du 19.07.2021 ;aux travaux de nettoyage de la toiture prévus à la résolution 14 du procès-verbal d’assemblée générale des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 4] en date du 19.07.2021 ;à la désignation du BET prévue à la résolution 16 du procès-verbal d’assemblée générale des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 4] en date du 19.07.2021 ;et ce dans un délai d’un mois à compter de la signification de la présente ordonnance ;
Faute d’exécution spontanée passé ce délai, condamnons le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 4], prise en la personne de son syndic en exercice, la société FONCIA MEDITERRANEE, au paiement d’une astreinte provisoire de 500 € par jour de retard, et ce pendant 18 mois ;
Condamnons le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 4], prise en la personne de son syndic en exercice, la société FONCIA MEDITERRANEE, à payer à [S] [P] et [X], [D], [V] [P] née [Z] la somme de 1500 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ;
Rejetons toutes les autres demandes des parties ;
Condamnons le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 4], prise en la personne de son syndic en exercice, la société FONCIA MEDITERRANEE, aux dépens de l’instance en référé.
LE GREFFIER LE PRÉSIDENT
