Cour d'appel, 23 juin 2022. 19/01573

COUR D'APPEL DE BORDEAUX DEUXIÈME CHAMBRE CIVILE -------------------------- ARRÊT DU : 23 JUIN 2022 N° RG 19/01573 - N° Portalis DBVJ-V-B7D-K5VR SARL J-D MDB c/ Monsieur [I] [Z] Nature de la décision : AU FOND Grosse délivrée le : aux avocats Décision déférée à la cour : jugement rendu le 26 février 2019 (R.G. 15/08413) par la 7ème chambre civile du Tribunal de Grande Instance de BORDEAUX suivant déclaration d'appel du 20 mars 2019 APPELANTE : La SARL JD MDB, Société à responsabilité limitée immatriculée au RCS de BORDEAUX sous le n° 449 890 227 dont le siège social est [Adresse 4], agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège Représentée par Me Thomas FERRANT de la SELARL CABINET FERRANT, avocat au barreau de BORDEAUX INTIMÉ : [I] [Z] né le 17 Mars 1981 à [Localité 5] (GIRONDE) de nationalité Française, demeurant [Adresse 1] Représenté par Me Pierre FONROUGE de la SELARL LEXAVOUE BORDEAUX, avocat au barreau de BORDEAUX et assisté de Me LHUISSIER de l'AARPI RIVIERE - DE KERLAND, avocat au barreau de BORDEAUX COMPOSITION DE LA COUR : En application des dispositions des articles 805 et 912 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 19 mai 2022 en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Isabelle LOUWERSE, Conseiller chargé du rapport, Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de : Madame Paule POIREL, Président, Monsieur Alain DESALBRES, Conseiller, Madame Isabelle LOUWERSE, Conseiller, Greffier lors des débats : Mme Audrey COLLIN ARRÊT : - contradictoire - prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile. EXPOSE DU LITIGE. Par acte authentique du 26 février 2015, M. [I] [Z] a acquis auprès de la Sarl J-D MDB une maison située [Adresse 3]) pour le prix de 120 000 euros. La Sarl J-D MDB, représentée par M. [E], avait elle-même acquis l'immeuble de M. [F] le 24 juillet 2014, lequel avait réalisé d'importants travaux d'extension de la maison avant de la céder. Suite à la vente, M. [Z] a entrepris des travaux de restauration de la maison. Alléguant la découverte de nombreuses anomalies, parmi lesquelles la dégradation avancée de l'ossature en bois, un affaissement de l'auvent extérieur ainsi qu'un affaissement de la charpente, M. [Z] a saisi la compagnie Pacifica son assureur protection juridique qui a diligenté une expertise amiable en nommant le cabinet SAS Polyexpert. Une réunion d'expertise contradictoire s'est tenue le 9 juin 2015 suivie de la rédaction de deux compte-rendus. Par acte du 3 septembre 2015, à défaut de solution amiable, M. [Z] a assigné la Sarl J-D MDB devant le tribunal de grande instance de Bordeaux aux fins de résolution de la vente sur le fondement des articles 1641 et suivants du code civil . Par ordonnance du 22 juillet 2016, le juge de la mise en état a désigné M. [J] [G] en qualité d'expert judiciaire. Le rapport d'expertise a été déposé le 2 décembre 2017. Par jugement du 26 février 2019, le tribunal de grande instance de Bordeaux a : - condamné la Sarl J-D MDB à verser à M. [Z] les sommes suivantes, qui seront assorties des intérêts au taux légal à compter de la délivrance de l'assignation au fond : - 18 436,28 euros TTC au titre des travaux de remise en état, - 1 500 euros TTC au titre du coût de la procédure de constitution du dossier de permis de construire, - 10 000 euros au titre du préjudice de jouissance, - ordonné la capitalisation des intérêts dus par année entière, - débouté M. [Z] de ses plus amples demandes d'indemnisation, - condamné la Sarl J-D MDB à verser à M. [Z] la somme de 4 000 euros au titre des frais irrépétibles, - dit que la Sarl J-D MDB sera condamnée aux dépens en ce compris les frais d'expertise judiciaire, qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile, - ordonné l'exécution provisoire de la décision uniquement pour la condamnation relative aux travaux de remise en état et permis de construire. La Sarl J-D MDB a relevé appel du jugement le 20 mars 2019 en ce qu'il a : - condamné la Sarl J-D MDB à verser à M. [Z] les sommes suivantes, qui seront assorties des intérêts au taux légal à compter de la délivrance de l'assignation au fond : - 18 436,28 euros TTC au titre des travaux de remise en état - 1 500 eurosTTC au titre du coût de la procédure de constitution du dossier de permis de construire -10 000 euros au titre du préjudice de jouissance, - ordonné la capitalisation des intérêts par année entière, - condamné la Sarl J-D MDB à verser à M. [Z] la somme de 4 000 euros au titre des frais irrépétibles, - dit que la Sarl J-D MDB sera condamnée aux dépens en ce compris les frais d'expertise judiciaire, qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 16 décembre 2019, la Sarl JD-MDB demande à la cour, sur le fondement des articles 1641 et suivants du code de procédure civile, de : - infirmer le jugement du 26 février 2019 n°15/08413 en toutes ses dispositions, Et statuant à nouveau, A titre principal, - constater l'absence de vices cachés sur le bien situé [Adresse 2], En conséquence, - rejeter toutes les fins et prétentions de M. [Z] dirigés à son encontre, A titre subsidiaire, - constater la faute de M. [Z], - ordonner le partage des responsabilités à hauteur de la moitié entre la Sarl JD-MDB et M. [Z], - juger que la somme de 900 euros correspondant à la remise en état des poteaux de l'auvent n'est pas fondé au titre des vices cachés, En conséquence, - limiter la condamnation de la Sarl JD-MDB à la somme de 3 870 euros correspondant à la moitié des travaux de remise en état basé sur le coût moyen au m², - réduire le montant sollicité au préjudice de jouissance à de plus justes proportions, En tout état de cause, - condamner M. [Z], à verser à Sarl J-D MDB, la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - le condamner aux entiers dépens dont distraction sera prononcée au bénéfice de Cabinet ARCC conformément à l'article 699 du code de procédure civile. Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 16 septembre 2019, M. [Z] demande à la cour, sur le fondement des articles 1343-2, 1601, 1604, 1641 et suivants du code civil et 515 du code de procédure civile, de : - confirmer le jugement rendu le 26 février 2019 par le tribunal de grande instance de Bordeaux, sauf en ce qu'il a limité les préjudices immatériels de M. [Z] à la somme de 10 000 euros, En conséquence, - condamner la Sarl J-D MDB à lui payer la somme de 34 840 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice de jouissance et celle de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice moral, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation au fond, - confirmer le jugement rendu le 26 février 2019 par le tribunal de grande instance de Bordeaux pour le surplus. Y ajoutant, - condamner la Sarl J-D MDB à payer la somme de 5 000 euros à M. [Z] au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - condamner la même aux entiers dépens d'instance, qui comprendront notamment le coût de l'expertise judiciaire. L'ordonnance de clôture a été rendue le 5 mai 2022. Par application de l'article 455 du code de procédure civile, il est expressément fait référence aux conclusions susvisées pour un exposé complet des moyens et de l'argumentation développés par chacune des parties. MOTIFS DE LA DECISION. Sur l'existence des vices cachés. Le tribunal a retenu, après avoir relevé que la Sarl J-D MDB qui exerce une activité de marchand de biens avait la qualité de vendeur professionnel et ne pouvait se prévaloir de la clause excluant la garantie à raison des vices cachés figurant à l'acte de vente du 26 février 2015, l'existence de vices cachés consistant en des désordres affectant la toiture et la charpente et condamné la Sarl J-D MDB à garantir M. [Z] sur le fondement des articles 1641 et suivants du code civil. La Sarl J-D MDB critique le jugement entrepris en ce qu'il a retenu l'existence de désordres constituant des vices cachés estimant que le défaut de pente de la toiture était visible y compris pour un acquéreur profane, de même que le sens des tuiles au niveau du faîtage inversé par rapport au sens des vents de pluie dominants, faisant valoir que M. [Z] a entrepris d'importants travaux d'aménagement, ayant démoli une grande partie du bien, en sorte que l'expert n'a pu se prononcer utilement sur l'existence de vices cachés. M. [Z] sollicite sur ce point la confirmation du jugement, ne sollicitant plus la résolution de la vente et exerçant une action estimatoire sollicitant la réduction du prix de vente et l'indemnisation de ses préjudices immatériels. Aux termes de l'article 1641 du code civil, 'Le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus.' L'article 1642 dispose par ailleurs que 'Le vendeur n'est pas tenu des vices apparents et dont l'acheteur a pu se convaincre lui-même.' Il est inutile de se prononcer sur les défauts examinés par M. [Z] dans ses écritures que ni l'expert ni le tribunal n'ont retenu comme constituant des vices cachés, M. [Z] ne critiquant pas le jugement sur ce point et ne sollicitant que soient reconnus comme étant des vices cachés que les désordres structurels relatifs à la charpente et à la couverture tel que jugé par le tribunal. Il ressort en l'espèce du rapport d'expertise que l'expert a constaté que les demi-fermes assurant la structure principale présentent un fléchissement important ainsi qu'un phénomène de flambement, que ce sont principalement les travaux de réfection de la toiture lors de l'extension réalisée en 2008 par M. [F] qui sont à l'origine de charges supplémentaires et de ces déformations successives. L'expert a relevé que des calages de fortune ont été mis en place attestant du manque de résistance de la structure principale et de la nécessité d'ajouter des appuis afin de diminuer les flèches, les travaux de couverture présentant en outre de nombreuses malfaçons décrites comme suit : - pente très insuffisante (17% en moyenne) et irrégulière ce qui provoque des pénétrations et des rétentions d'eau en sous-face des tuiles à l'origine d'une forte humidité et d'infiltrations importantes dans le logement, - défaut de planéité de la surface des tuiles, - au faîtage, un tuile est manquante côté sud et le sens de pose des tuiles est inversé par rapport aux vents de pluie dominants, - la gouttière est inopérante par défaut de pente, une rétention d'eau importante étant relevée en partie centrale dans cette gouttière qui présente une absence de fond côté nord et une absence de raccordement de la descente côté sud, cette situation conduisant à une humidification importante en pied de façade, - l'écran de sous-toiture ne dispose pas d'un recouvrement suffisant en tous points, inférieure à la valeur de 20 centimètres requise pour la pente en présence. L'expert en conclut que la toiture présente un caractère majeur de non-conformité aux règles de l'art, à l'origine d'infiltrations importantes à l'intérieur du logement, d'une exposition anormale à l'humidité de certains ouvrages ou parties d'ouvrages conduisant à un risque d'effondrement de la structure même de la charpente. Il précise que seuls les défauts concernant la couverture et la gouttière étaient visibles mais nécessitaient des connaissances dans les techniques du bâtiment pour les caractériser dans leur existence et leurs conséquences, les autres points nécessitant la dépose des doublages intérieurs et des plafonds pour être visibles. L'expert précise en outre, ce qui répond à l'argumentation de la Sarl J-D MDB concernant les travaux entrepris par M. [Z], que les travaux de démolition réalisés par lui ont eu un impact uniquement sur l'ossature du plafond du séjour affecté d'un risque d'affaissement voire d'effondrement partiel en raison de la suppression d'une partie des appuis, les autres points constatés étant sans rapport avec son intervention et aucune demande n'étant formée à ce titre en cause d'appel par M. [Z], la Sarl J-D MDB ne faisant état de cette situation que de manière générale et sans préciser pour chacun des désordres constatés quelle aurait été l'incidence des travaux réalisés par M. [Z] en sorte que cet argument doit être rejeté. S'agissant du caractère caché des désordres de la couverture et de la charpente, il ressort des termes du rapport d'expertise amiable diligentée par le cabinet Polyexpert lequel est annexé au rapport d'expertise judiciaire, que les travaux effectués par M. [Z] ont consisté en la dépose des doublages en panneaux contreplaqués, et du faux plafond de la cuisine, que c'est à cette occasion qu'il a constaté que la charpente initiale avait été doublée par une charpente récente sur laquelle avait été installée un liteaunage, un pare-pluie et une couverture en tuiles mécaniques, que l'ossature intérieure de la charpente s'était affaissée sous le poids de certains ouvrages, des pannes de la nouvelle charpente présentant une flèche importante non admissible. Il en ressort que c'est uniquement parce qu'il a enlevé le double plafond de la cuisine que M. [Z] a découvert les vices de la charpente, ces désordres ne pouvant être constatés lors de la visite des lieux dans le cadre de la vente y compris en se faisant accompagner par un professionnel, seule la démolition du double-plafond ayant permis la découverte du vice. S'agissant de la pente de la toiture ainsi que du sens inversé des tuiles, ces défauts étaient effectivement visibles à l'oeil nu mais n'étaient pas décelables par un profane, seule une compétence spécifique en matière de charpente et couverture permettant d'en déceler les conséquences. Les vices relevés par l'expert, dont les constatations établissent que leurs conséquences consistent en une fragilisation de la charpente, une humidité anormale de certains ouvrages ou parties d'ouvrage et en des infiltrations à l'intérieur du logement, ont ainsi pour effet de diminuer tellement l'usage du bien que l'acquéreur n'en aurait donné qu'un moindre prix s'il les avaient connus, constituant ainsi des vices cachés dont le vendeur doit garantir l'acquéreur sur le fondement de l'article 1641 du code civil. Le jugement sera dont confirmé en ce qu'il a jugé que les conditions d'application de la garantie à raison des vices cachés sont réunies. Sur les demandes de M. [Z]. Le tribunal a condamné la Sarl J-D MDB à payer à M. [Z] les sommes de 18.436,28 euros TTC au titre des travaux de remise en état, 1500 euros au titre du coût de la procédure de contitution du dossier de permis de construire et 10.000 euros au titre du préjudice de jouissance, ayant rejeté la demande au titre du préjudice moral. La Sarl J-B MDB sollicite en premier lieu la limitation des sommes allouées à M. [Z] en demandant qu'un partage de responsabilité soit opéré en raison de la faute de M. [Z] qui a procédé à des travaux de démolition qui ont déstabilisé la maison, étant ainsi en partie responsable des désordres qu'il subit aujourd'hui. S'agissant des montants alloués à M. [Z], elle en sollicite la diminution soutenant que certains travaux de reprise retenus ne concernent pas les vices cachés tels les travaux relatifs à la réparation des pieds de poteaux de l'auvent, estimant les devis de l'expert disproportionnés et les dommages-intérêts alloués au titre du préjudice de jouissance excessifs. M. [Z] déclare exercer une action estimatoire en réduction du prix de l'immeuble outre une action sur le fondement de l'article 1645 du code civil, sollicitant que son préjudice de jouissance soit porté à la somme de 34.840 euros et que lui soit allouée une somme de 5000 euros au titre de son préjudice moral. - sur le partage de responsabilité. L'action de M. [Z] ne consiste pas en une action en responsabilité mais en une action en garantie du vendeur à raison des vices cachés, en sorte que le partage de responsabilité n'est pas utilement sollicité par la Sarl J-D MDB qui invoque en outre la faute de M. [Z] sans en préciser le fondement juridique, faute contractuelle ou bien faute délictuelle. La demande à ce titre ne peut qu'être rejetée. - sur les travaux de reprise. Aux termes de l'article 1644 du code civil 'Dans le cas des articles 1641 et 1643, l'acheteur a le choix de rendre la chose et de se faire restituer le prix, ou de garder la chose et de se faire rendre une partie du prix.', l'article 1645 disposant que 'Si le vendeur connaissait les vices de la chose, il est tenu, outre la restitution du prix qu'il en a reçu, de tous les dommages et intérêts envers l'acheteur.' La Sarl J-D MDB, en tant que professionnel, est présumée avoir connu les vices de la chose ce qu'elle n'a pas contesté. M. [Z] peut donc solliciter, outre la restitution de partie du prix correspondant au coût des travaux réparatoires des vices cachés au titre de l'action estimatoire, les dommages-intérêts l'indemnisant de ses préjudices en lien avec l'existence des vices cachés. Les vices dont la réparation est justifiée sont ceux relatifs à la toiture et à la charpente, pour lesquels l'expert a estimé le coût des travaux réparatoires à la somme de 15.105 euros HT. La somme de 900 euros HT retenue par l'expert pour reprendre les pieds des poteaux de l'auvent dont les désordres n'ont pas été retenus comme étant des vices cachés ne doit pas être incluse dans le coût des travaux de reprise comme l'a fait à tort le tribunal. Par ailleurs, la Sarl J-D MDB qui conteste le coût au mètre carré des travaux chiffrés par l'expert produit à cet égard une pièce n°4 correspondant à une fiche de tarifs et conseils pour une toiture en 2018 qui, outre qu'elle n'est pas lisible, ne peut être assimilée à un devis permettant de contredire utilement le chiffrage de l' expert, à supposer au surplus que celui-ci ait été préalablement soumis à l'expert dans le cadre des opérations d'expertise. Le coût des travaux de reprise est donc justifié à hauteur de 15.105 euros HT outre la TVA en vigueur au jour du présent arrêt. S'agissant de la somme de 1500 euros TTC au titre du coût de la constitution du dossier de permis de construire lié aux réparations qui nécessitent une légère rehausse du bâtiment en façade nord-est, cette somme prévue par l'expert n'étant pas contestée par la Sarl J-D MDB, le jugement sera confirmé sur ce point. - sur le préjudice de jouissance. L'expert indique les défauts affectant la toiture sont tels qu'ils ne permettent ni la poursuite des travaux d'aménagement intérieurs ni l'occupation en l'état des lieux. Il a estimé à trois mois la durée des travaux de structure devant être réalisés avant que M. [Z] soit en mesure de reprendre les travaux d'aménagement intérieurs qu'il avait engagés. Ce mode de d'évaluation de la durée des travaux qui tient compte des travaux d'aménagement intérieurs entrepris par M. [Z] est basé sur la seule reprise des vices cachés et doit être retenu. En effet, si M. [Z] sollicite l'indemnisation de son préjudice de jouissance durant 52 mois ayant commencé à courir le 26 mai 2015, une telle durée ne saurait être retenue dès lors que l'exécution provisoire a été ordonnée pour la condamnation relative aux travaux et qu'il n'est pas soutenu que la somme permettant de réaliser les travaux n'a pas été versée par la Sarl J-D MDB au titre de l'exécution provisoire. En outre, M. [Z] qui calcule son préjudice sur la valeur locative de la maison telle que déterminée par l'expert ne justifie en aucune façon qu'il a avancé des frais de relogement, aucune quittance de loyer ni aucun autre justificatif n'étant versés aux débats, et ce alors qu'au surplus il réclame ainsi l'indemnisation d'un préjudice financier qui ne peut se confondre avec un préjudice de jouissance lequel a justement été apprécié par le tribunal à la somme de 10.000 euros. Le jugement sera confirmé sur ce point. - sur le préjudice moral. Le tribunal a rejeté la demande à ce titre faute par M. [Z] de démontrer une atteinte au sentiment d'honneur, d'affection ou de considération. M. [Z] fait état en cause d'appel des tracas causés par la procédure et des nombreuses tentatives de règlement amiable qui ont échoué, et du fait qu'il s'est senti trompé par son vendeur. Le préjudice moral ne peut être caractérisé par la seule atteinte au sentiment d'honneur, d'affection ou de considération. En l'espèce, la découverte des vices cachés et les retards qui s'en sont suivis dans le projet d'aménagement intérieur de la maison que M. [Z] avait acquise n'ont pu qu'être à l'origine d'un sentiment de déception constitutive d'un préjudice moral. Le jugement sera infirmé en ce qu'il a rejeté la demande à ce titre, la Sarl J-D MDB étant condamnée à payer à M. [Z] une somme de 1500 euros à ce titre. Sur les dépens et l'application de l'article 700 du code de procédure civile Le jugement sera confirmé en ce qu'il a statué sur les dépens et l'application de l'article 700 du code de procédure civile. La Sarl J-D MDB sera condamnée aux dépens d'appel ainsi qu'à verser à M. [Z] une somme de 2500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile en sus de la somme allouée sur ce fondement en première instance. Par ces motifs, Infirme le jugement en ce qu'il a condamné la Sarl J-D MDB à payer à M. [I] [Z] une somme de 18.436,28 euros TTC au titre des travaux de remise en état et a débouté M. [I] [Z] de sa demande de dommages-intérêts en réparation de son préjudice moral, Statuant à nouveau et y ajoutant, Déboute la Sarl J-D MDB de sa demande de partage de responsabilité, Condamne la Sarl J-D MDB à payer à M. [I] [Z] la somme de 15.105 euros HT outre la TVA en vigueur au jour du présent arrêt, au titre des travaux de remise en état ainsi qu'une somme de 1500 euros en réparation de son préjudice moral, avec intérêts au taux légal à compter de ce jour, Condamne la Sarl J-D MDB à payer à M. [I] [Z] la somme de 2500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, Condamne la Sarl J-D MDB aux dépens d'appel avec autorisation de recouvrement direct au profit des avocats de la cause en application de l'article 699 du code de procédure civile. La présente décision a été signée par madame Paule POIREL, présidente, et madame Audrey COLLIN, greffier, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. LE GREFFIER LA PRESIDENTE