Cour d'appel, 07 décembre 2022. 21/02930

07/12/2022 ARRÊT N° 753/2022 N° RG 21/02930 - N° Portalis DBVI-V-B7F-OIGF EV/CD Décision déférée du 21 Juin 2021 - Juge des contentieux de la protection de TOULOUSE ( 20/02707) Mme [P] [F] [G] C/ [W] [C] [S] [C] INFIRMATION Grosse délivrée le à REPUBLIQUE FRANCAISE AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS *** COUR D'APPEL DE TOULOUSE 3ème chambre *** ARRÊT DU SEPT DECEMBRE DEUX MILLE VINGT DEUX *** APPELANTE Madame [F] [G] [Adresse 3] [Localité 2] Représentée par Me Isabelle BAYSSET de la SCP SCP INTER-BARREAUX D'AVOCATS MARGUERIT - BAYSSET - RUFFIE, avocat au barreau de TOULOUSE (bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 31555.2021.016591 du 16/08/2021 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de TOULOUSE) INTIMÉS Monsieur [W] [C] [Adresse 1] [Localité 2] Représenté par Me Stéphan LOPEZ-BERNADOU, avocat au barreau de TOULOUSE Madame [S] [C] [Adresse 1] [Localité 2] Représentée par Me Stéphan LOPEZ-BERNADOU, avocat au barreau de TOULOUSE COMPOSITION DE LA COUR En application des dispositions des articles 805 et 907 du Code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 17 Octobre 2022, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant E.VET, Conseiller, chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de : E.VET, président O. STIENNE, conseiller A. MAFFRE, conseiller Greffier, lors des débats : I. ANGER ARRET : - CONTRADICTOIRE - prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties - signé par E.VET, président, et par I. ANGER, greffier de chambre Par acte du 27 avril 2007,M. [W] [C] et Mme [S] [B] épouse [C] ont donné à bail à Mme [F] [G] un studio situé [Adresse 5]. Par acte extra judiciaire du 11 octobre 2018, les bailleurs ont fait délivrer à la locataire un congé pour reprise. Par acte du 29 octobre 2020, M. et Mme [C] ont fait assigner Mme [G] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Toulouse pour obtenir sur le fondement de l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989, le constat de la validité du congés pour reprise, de la résiliation du bail, l'expulsion de Mme [G] et de tout occupant de son chef, et sa condamnation à payer une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant actuel du loyer et des charges soit la somme de 455.78€ jusqu'à son départ effectif des lieux. Par jugement contradictoire en date du 21 juin 2021, le tribunal a : - dit recevables et bien fondées les demandes de M. [W] [C] et Mme [S] [B] épouse [C], - validé le congé pour reprise délivré par M. [W] [C] et Mme [S] [B] épouse [C] à Mme [F] [G] le 11 octobre 2018 par acte extra judiciaire avec effet au 30 avril 2020, - constaté en conséquence que Mme [F] [G] est occupante sans droit ni titre de l'appartement sis [Adresse 4]) depuis le 1er mai 2020, - ordonné en conséquence à Mme [F] [G] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement, - dit qu'à défaut pour Mme [F] [G] d'avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, M. [W] [C] et Mme [S] [B] épouse [C] pourront, deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d'un serrurier et de la force publique ; - condamné Mme [F] [G] à verser à compter du 1er mai 2020 une indemnité mensuelle d'occupation à M. [W] [C] et Mme [S] [B] épouse [C] et jusqu'au départ effectif des lieux caractérisé par la remise des clés, - fixé le montant de cette indemnité d'occupation à un montant équivalent au loyer et charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi normalement, - condamné Mme [F] [G] à verser à M. [W] [C] et Mme [S] [B] épouse [C] la somme de 400 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, - débouté les parties de toute demande plus ample ou contraire, - condamné Mme [F] [G] au paiement des dépens, - rappelé que le présent jugement est exécutoire à titre provisoire. Par déclaration en date du 1er juillet 2021, Mme [G] a interjeté appel de la décision. Le jugement est critiqué en ce qu'il a validé le congé pour reprise, constaté que Mme [G] était occupante sans droit ni titre de l'appartement sis [Adresse 3] et ordonné la libération des lieux, l'a condamnée à payer une indemnité d'occupation et à régler une indemnité de 400 € au visa des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. MOYENS ET PRETENTIONS DES PARTIES Mme [G], dans ses dernières écritures du 13 avril 2022, demande à la cour de : - infirmer le jugement du 21 juin 2021, - constater que M. et Mme [C] ont renoncé au bénéfice du congé délivré le 11 octobre 2018, - constater qu'un bail verbal lie les parties à l'instance, - déclarer la demande de validation de congé irrecevable, Subsidiairement, - constater que les bailleurs ne justifient pas du caractère réel et sérieux de leur décision de reprise, - invalider le congé, - débouter en toutes hypothèses les demandeurs de l'ensemble de leurs prétentions, - condamner M. et Mme [C] aux entiers dépens précision étant faite que la concluante bénéficie de l'aide juridictionnelle totale, ainsi qu'au règlement d'une somme de 1 € à titre de dommages et intérêts. Par ordonnance en date du 14 avril 2022, le Président de la chambre saisie a déclaré irrecevables les conclusions déposées le 24 mars 2022 par M. et Mme [C]. L'ordonnance de clôture est intervenue le 3 octobre 2022. La cour, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des demandes et moyens des parties, fera expressément référence au jugement entrepris ainsi qu'aux dernières conclusions déposées. MOTIFS En application des dispositions de l'article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, le juge ne fait droit à la demande que lorsque qu'elle est régulière, recevable et bien fondée. Lorsqu'une partie ne comparaît pas ou que ses conclusions ont, comme en l'espèce, était déclarées irrecevables, elle est réputée s'approprier les motifs des premiers juges en tant qu'ils ont fait droit à sa demande. Sur les demandes de constat: Mme [G] demande à la cour de : - constater que M. et Mme [C] ont renoncé au bénéfice du congé délivré le 11 octobre 2018, - constater qu'un bail verbal lie les parties à l'instance, - constater que les bailleurs ne justifient pas du caractère réel et sérieux de leur décision de reprise. La cour rappelle que les décisions de constat sont dépourvues de caractère juridictionnel et qu'une demande en ce sens, n'est pas susceptible de conférer un droit à la partie qui la sollicite. En conséquence, la cour n'est pas saisie d'une demande. Sur la demande principale : Mme [G] considère que la délivrance par les bailleurs de quittances de loyer vaut renonciation au bénéfice du congé et qu'à tout le moins il doit être considéré que les parties ont conclu un bail verbal. En tout état de cause, elle fait valoir que les bailleurs résident dans un appartement d'une centaine de mètres carrés avec balcon, cellier et place de stationnement et que leur volonté de vivre dans son studio même réuni à celui d'un autre de leurs locataires ne peut être soutenue alors au surplus l'appartement dans lequel ils résident a fait l'objet d'une promesse de vente à hauteur de 319'500 € et que le couple perçoit un revenu annuel de 56'701 €. Elle souligne être âgée de plus de 70 ans, héberger sa tante qui a plus de 90 ans et que ses revenus s'élèvent à 855 € par mois. L'article 15 de la loi du 6 juillet 1989 dispose : «Lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire. Lorsqu'il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu'il émane du bailleur... ...Le bailleur ne peut s'opposer au renouvellement du contrat en donnant congé dans les conditions définies au paragraphe I ci-dessus à l'égard de tout locataire âgé de plus de soixante-cinq ans et dont les ressources annuelles sont inférieures à un plafond de ressources en vigueur pour l'attribution des logements locatifs conventionnés fixé par arrêté du ministre chargé du logement, sans qu'un logement correspondant à ses besoins et à ses possibilités lui soit offert dans les limites géographiques prévues à l'article 13 bis de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 précitée. Le présent alinéa est également applicable lorsque le locataire a à sa charge une personne de plus de soixante-cinq ans vivant habituellement dans le logement et remplissant la condition de ressources précitée et que le montant cumulé des ressources annuelles de l'ensemble des personnes vivant au foyer est inférieur au plafond de ressources déterminé par l'arrêté précité. Toutefois, les dispositions de l'alinéa précédent ne sont pas applicables lorsque le bailleur est une personne physique âgée de plus de soixante-cinq ans ou si ses ressources annuelles sont inférieures au plafond de ressources mentionné au premier alinéa.». Depuis la loi du 24 mars 2014 dite « loi Alur » modifiant l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989 précité, le juge peut, en cas de contestation, vérifier que le congé pour reprise est justifié par des éléments sérieux et légitimes. En l'espèce, les bailleurs étaient chacun âgé de 76 ans à la date de délivrance du congé litigieux, les dispositions protectrices des locataires âgés de 65 ans ou plus et ayant des ressources modestes ne sont pas applicables. Il convient tout d'abord de préciser que la renonciation du bailleur aux effets d'un congé délivré conformément aux dispositions de l'article 15-II alinéa 2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, ne se présume pas et ne peut résulter que d'actes incompatibles avec le maintien de ce congé et caractérisant une volonté certaine. En l'espèce, des quittances ont été délivrées à la locataire pour les mois de mars à septembre 2020. Pour les mois d'octobre 2020 à janvier 2021, les documents remis sont intitulés « quittance» mais le principal réclamé l'est à titre d'indemnité d'occupation. En conséquence, la renonciation des bailleurs à se prévaloir des effets du congé n'est pas établie, l'indication de loyer au lieu d'indemnité d'occupation pendant plusieurs mois étant insuffisante à l'établir à défaut d'autres éléments la confortant. Et le jugement déféré doit être confirmé en ce qu'il a déclaré la demande des bailleurs recevable. Il est de principe que l'intention réelle et sérieuse d'occuper le logement s'apprécie au vu des éléments de preuve produits, lesquels peuvent être antérieurs ou postérieurs à la date de délivrance du congé, par le propriétaire qui a la charge d'en établir la réalité conformément à l'article 9 du code de procédure civile, aux termes duquel il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. En l'espèce, les bailleurs ont expliqué leur volonté de reprendre le studio occupé par Mme [G] et le studio voisin par la volonté de les relier pour les habiter alors que M. [C] souffre de problèmes d'arthrose et que les studios sont situés en rez-de-chaussée alors que leur appartement était un troisième étage sans ascenseur. Le jugement déféré, non contesté sur ce point, relève que M. [C] est atteint de gonarthrose bilatérale et que la montée ou la descente d'escalier est à proscrire. La locataire produit une promesse de vente du 23 mars 2021 relative à l'appartement dans lequel les bailleurs résident. Si le prix de la vente est camouflé, la locataire indique qu'il s'élève à 319'500 €, ce qui correspond au prix du marché au regard des caractéristiques du bien décrit dans l'acte, et dont la superficie indiquée est de 81 m², l'ensemble proposé à la vente comportant au surplus un cellier et un parking extérieur. L'acte devait être réitéré avant le 30 septembre 2021, il y a plus d'un an . Il résulte du procès-verbal de constat des 1er et 13 août 2017, que le revenu imposable des bailleurs s'élevait à 56'701 €, comprenant les loyers perçus, leur impôt sur le revenu étant de 5248 €. Au surplus, si le bail discuté ne comporte pas la superficie du logement donné à bail, il résulte de la consultation du cadastre produite par la locataire que l'ensemble formé par les deux studios, dont celui qu'elle occupe avec la partie du couloir annexe formeraient un ensemble de 50 m², très inférieure à celle de l'appartement actuellement occupé par les bailleurs. Surtout, s'il résulte du jugement déféré que les bailleurs ont justifié de l'autorisation de l'assemblée générale de copropriété du 1er février 2021 d'avoir la jouissance exclusive et privative du palier situé au rez-de-chaussée donnant accès aux deux appartements, il n'ont produit aucune pièce émanant de professionnels (architecte, entrepreneur') établissant la simple possibilité technique de réaliser leur projet immobilier. Au regard des caractéristiques du bien immobilier dans lequel résident les propriétaires et du prix qu'ils peuvent en espérer et celles des studios alors que les bailleurs n'ont pas démontré la possibilité technique de leur projet, le congé ne peut être validé par infirmation du jugement déféré. Dès lors, il convient aussi d'infirmer le jugement déféré en ce qu'il a constaté que la locataire était occupante sans droit ni titre et ordonné son expulsion ainsi que sa condamnation au paiement d'une indemnité d'occupation. Sur les demandes annexes : L'absence de validation du congé est insuffisante pour caractériser un abus de droit justifiant l'octroi de dommages-intérêts. La demande de Mme [G] à ce titre doit en conséquence être rejetée. L'équité commande de rejeter la demande des bailleurs au titre de l'article 700 du code de procédure civile par infirmation du jugement déféré. Enfin, les bailleurs qui succombent garderont la charge des dépens de première instance par infirmation du jugement déféré et d'appel. PAR CES MOTIFS: La cour, Statuant dans les limites de sa saisine: Confirme le jugement déféré en ce qu'il a déclaré recevables les demandes de M. [W] [C] et Mme [S] [B] épouse [C], Infirme le jugement déféré en ce qu'il a : - validé le congé pour reprise délivré par M. [W] [C] et Mme [S] [B] épouse [C] à Mme [F] [G] le 11 octobre 2018 par acte extra judiciaire avec effet au 30 avril 2020, - constaté en conséquence que Mme [F] [G] est occupante sans droit ni titre de l'appartement sis [Adresse 3], en rez-de-chaussée, à [Localité 2] ([Localité 2]) depuis le 1er mai 2020, - ordonné en conséquence à Mme [F] [G] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement, - dit qu'à défaut pour Mme [F] [G] d'avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, M. [W] [C] et Mme [S] [B] épouse [C] pourront, deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d'un serrurier et de la force publique ; - condamné Mme [F] [G] à verser à compter du 1er mai 2020 une indemnité mensuelle d'occupation à M. [W] [C] et Mme [S] [B] épouse [C] et jusqu'au départ effectif des lieux caractérisé par la remise des clés, - fixé le montant de cette indemnité d'occupation à un montant équivalent au loyer et charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi normalement, - condamné Mme [F] [G] à verser à M. [W] [C] et Mme [S] [B] épouse [C] la somme de 400 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, - condamné Mme [F] [G] au paiement des dépens. Statuant à nouveau : Déclare non valide le congé délivré par M. [W] [C] et Mme [S] [B] épouse [C] à Mme [F] [G] le 11 octobre 2018, Rejette la demande de dommages-intérêts présentés par Mme [F] [G], Condamne M. [W] [C] et Mme [S] [B] épouse [C] aux dépens de première instance et d'appel LE GREFFIER LE PRÉSIDENT I. ANGER E. VET