Cour d'appel, 14 décembre 2022. 22/01120

COUR D'APPEL D'ORLÉANS CHAMBRE DES URGENCES COPIES EXECUTOIRES + EXPÉDITIONS : SELARL SAINT CRICQ & ASSOCIES SELARL A.B.R.S ET ASSOCIES ARRÊT du 14 DECEMBRE 2022 n° : 389/22 - RG 22/01120 n° Portalis DBVN-V-B7G-GSJM DÉCISION DE PREMIÈRE INSTANCE : Ordonnance de référé du Président du Tribunal Judiciaire de TOURS en date du 12 avril 2022, RG 21/20665, n° Portalis DBYF-W-B7F-IGKA ; PARTIES EN CAUSE APPELANTE : timbre fiscal dématérialisé n°: 1265 2840 1914 9003 LIGERIS, société d'économie mixte (SEM), prise en la personne de son représentant légal en exercice, domicilié ès qualitès audit siège [Adresse 1] représentée par Me Stanislas de La RUFFIE de la SELARL SAINT CRICQ & ASSOCIÉS, avocats au barreau de TOURS INTIMÉE : timbre fiscal dématérialisé n°: 1265 2853 0601 7836 SAS FERDI EPICERIE, prise en la personne de ses représentants légaux en exercice, domiciliés ès qualitès audit siège [Adresse 2] représentée par Me Daniel JACQUES de la SELARL A.B.R.S ET ASSOCIÉS, avocats au barreau de TOURS ' Déclaration d'appel en date du 6 mai 2022 ' Ordonnance de clôture du 27 septembre 2022 Lors des débats, à l'audience publique du 26 octobre 2022, Monsieur Michel Louis BLANC, Président de Chambre, a entendu les avocats des parties, avec leur accord, par application des articles 786 et 910 du code de procédure civile ; Lors du délibéré : Monsieur Michel BLANC, président de chambre, Monsieur Yannick GRESSOT, conseiller, Madame Laure Aimée GRUA, conseiller, Greffier : Madame Mireille LAVRUT, faisant fonction de greffier lors des débats et du prononcé par mise à disposition au greffe ; Arrêt : prononcé le 14 décembre 2022 par mise à la disposition au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ; Par acte sous seing privé en date du 22 mai 2019, la société Ligeris donnait à bail commercial pour une durée de neuf ans à la SAS Ferdi Épicerie des locaux sis [Adresse 2] à [Localité 3]. Par acte en date du 21 décembre 2021, la société Ligeris assignait devant le président du tribunal judiciaire de Tours statuant en référé la SAS Ferdi Épicerie aux fins de voir constater qu'elle occupe sans droit ni titre la cour commune de l'immeuble, et de voir enjoindre à cette société de procéder à l'évacuation de l'ensemble des équipements et objets divers entreposés dans la cour commune, sous astreinte de 100 € par jour de retard passé le délai de deux mois suivant la signification de cette décision. Par une ordonnance en date du 12 avril 2022, le président du tribunal judiciaire de Tours, statuant en référé, disait n'y avoir lieu à référé sur la demande d'injonction de la société Ligeris, rejetait le surplus des demandes des parties et condamnait la société Ligeris à verser à la société Ferdi Épicerie la somme de 1000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. Par une déclaration déposée au greffe le 6 mai 2022, la société Ligeris interjetait appel de cette ordonnance. Par ses dernières conclusions en date du 26 août 2022, la société Ligeris sollicite l'infirmation de l'ordonnance du 12 avril 2022, demandant à la cour, statuant à nouveau, de débouter la société Ferdi Épicerie de l'ensemble de ses demandes, de constater qu'elle occupe sans droit ni titre la cour de l'immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 3], de lui enjoindre de procéder à l'évacuation de l'ensemble des équipements et objets divers entreposés dans la cour de l'immeuble et ce, sous astreinte de 100 € par jour de retard à compter de l'expiration d'un délai de deux mois suivant la date de signification du présent arrêt. Elle réclame l'allocation de la somme de 3000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Par ses dernières conclusions en date du 20 juillet 2022, la société Ferdi Épicerie demande la confirmation de cette ordonnance et l'allocation de la somme de 3000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile. L'ordonnance de clôture était rendue le 27 septembre 2022. SUR QUOI : Attendu que pour statuer comme il l'a fait, le juge des référés, après avoir rappelé que l'interprétation d'un contrat dépasse son office, a relevé qu'il n'est pas contesté que le contrat de bail du 22 mai 2019 ne vise pas expressément la cour litigieuse comme objet du bail commercial, que si la société Ligeris estime que ladite cour n'est pas privative au profit de la société Ferdi Épicerie, cette dernière considère qu'il ne s'agit que d'une omission, déclarant qu'il ressort de l'annonce de l'agence Arthur Lloyd qu'il est expressément décrit l'existence d'une cour privative, indiquant que si ce document n'est pas daté et que sa valeur contractuelle est contestée, il n'en demeure pas moins qu'il est de nature à rendre possible que la cour privative soit incluse dans le bail commercial ; Que le premier juge a également relevé que le preneur indique que son consentement a été donné sur la base de cette annonce et qu'il n'est pas exclu que l'inclusion de la cour litigieuse dans le bail commercial soit entrée dans le champ contractuel, qu'il ressort des déclarations des parties que le preneur indique avoir occupé la cour litigieuse dès la conclusion du bail et que la contestation de son occupation n'est survenue qu'à compter de l'année 2021, alors que la bailleresse expose quant à elle avoir sollicité la libération de la cour litigieuse dès qu'elle a eu connaissance de son occupation ; Que la juridiction du premier degré a également observé qu'il ressort des déclarations des parties que la disposition des lieux ne permettrait l'accès à la cour litigieuse de plein-pied que par le local commercial de la société Ferdi Épicerie, alors que seules des fenêtres donnent sur celle-ci pour le voisinage ; Attendu que la partie appelante considère qu'il existe un trouble manifestement illicite au sens de l'article 835 du code de procédure civile, invoquant l'article 11.2.5 du contrat de bail qui prévoit que le preneur ne pourra faire aucun déchargement, déballage ni dépôt de marchandises ou objet quelconque, même temporaire ou accidentel, dans l'entrée de l'immeuble où les autres parties communes ; Qu'elle invoque de nombreux préjudices, visuels, olfactifs et sonores aux voisins de la société Ferdi Épicerie, causés à elle-même et aux autres locataires de l'immeuble qui sont ses ayants droits ; Qu'elle précise qu'elle se serait opposée à l'utilisation de la cour par son locataire dès qu'elle en aurait eu connaissance, soit par un courrier électronique du 10 septembre 2020, contrairement à ce qu'indique la société intimée qui lui reproche d'être intervenue tardivement ; Attendu que la société Ligeris reproche au juge des référés d'avoir interprété le contrat ; Qu'elle précise que le contrat de bail commercial porte sur un local d'environ 64,25 m² comprenant une grande pièce d'environ 51 m² et une seconde pièce d'environ 6,22 m², sanitaire (deux 'WC' et deux lavabos) ; Qu'elle prétend que la mention de la cour dans l'annonce résulterait d'une erreur de l'agent immobilier qui n'aurait jamais reçu mandat pour la commercialiser, ajoutant qu'aucune indication ne vient en préciser la superficie ; Attendu que la partie appelante apporte à la procédure (pièce 22) le courrier électronique qu'elle avait adressé le 10 septembre 2020 à la société Ferdi Épicerie, alors que le bail était en date du 22 mai 2019, la prise de possession par la société locataire ayant donc eu lieu plus d'un an auparavant ; Attendu qu'il s'évince des écritures de la société Ferdi Épicerie que la situation dont se plaint la société Ligeris résulterait d'une sorte de cabale de la part d'habitants du quartier, certains d'entre eux s'étant constitués en une association particulièrement hostile, allant même jusqu'à s'opposer à l'installation dans la cour litigieuse d'un jardin aromatique, la société intimée déclarant que la lecture de la correspondance adressée par la société Ligeris à ladite association traduirait surtout une volonté de sa part de complaire à une certaine coterie, et qu'inversement, la volonté de faire appliquer à la lettre le contrat de bail ne serait qu'un prétexte ; Attendu que même si l'urgence au sens de l'article 834 du code de procédure civile n'est pas invoquée puisque la demande de la société Ligeris est fondée sur l'existence alléguée d'un trouble manifestement illicite au sens de l'article 835 du même code, il n'en demeure pas moins que la partie appelante a quelque peu tardé à se manifester pour dénoncer auprès de son locataire ce qu'elle considère comme étant un trouble manifestement illicite, l'existence de ce trouble requérant communément, même en l'absence d'invocation de la condition d'urgence, une certaine célérité dont n'a pas fait preuve la société bailleresse ; Attendu par ailleurs que la société intimée verse à la procédure l'offre à laquelle elle a répondu en vue de souscrire le bail, et qui proposait un « local commercial proche place de la Victoire, comprenant un espace accueil d'environ 50 m², sanitaire, cour privative » ; Que, compte tenu de la nature de l'activité de la société Ferdi Épicerie, celle-ci peut légitimement être entendue lorsqu'elle déclare que l'existence d'une cour, et donc d'un espace extérieur, a été déterminante dans sa décision de souscrire le contrat de bail ; Que, compte tenu de la disposition des locaux, et du fait que la société Ferdi Épicerie est le seul locataire de l'immeuble à avoir accès à cette cour, il peut légitimement être considéré, sans excéder les compétences du juge des référés qui ne peut déterminer ce qu'a pu être la commune volonté des parties, que la contestation soulevée par la partie intimée est suffisamment sérieuse pour qu'il puisse être considéré que la solution du litige ne peut être confiée qu'au juge du fond ; Attendu au surplus que la partie appelante n'invoque aucunement le fait que les baux dont sont titulaires les autres locataires leur confèreraint des droits sur la cour litigieuse, droits pour la jouissance de laquelle les intéressés seraient alors légitimes à agir contre leur propriétaire ; Attendu que c'est à juste titre que le juge des référés a statué comme il l'a fait ; Attendu qu'il serait inéquitable de laisser à la charge de la société Ferdi Épicerie l'intégralité des sommes qu'elle a dû exposer du fait de la présente procédure ; Qu'il y a lieu de faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et de lui allouer à ce titre la somme de 1500 € ; PAR CES MOTIFS : Statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort, Confirme l'ordonnance entreprise, Y ajoutant, Condamne la société d'économie mixte Ligeris payer à la société Ferdi Épicerie la somme de 1500 € en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, Condamne la société Ligeris aux dépens. Arrêt signé par Monsieur Michel Louis BLANC, président de chambre, et Madame Mireille LAVRUT, faisant fonction de greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire ; LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,