Texte intégral
TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY
[Adresse 3]
[Localité 6]
Téléphone : [XXXXXXXX01]
@ : [Courriel 7]
REFERENCES : N° RG 23/03670 - N° Portalis DB3S-W-B7H-YSSM
Minute : 24/00580
S.A. HLM CDC HABITAT SOCIAL
Représentant : Me Antoine DELPLA, avocat au barreau du VAL D’OISE, vestiaire : 150
C/
Madame [E] [Y]
Monsieur [Z] [P]
Exécutoire délivrée le :
à :
Copie certifiée conforme délivrée le :
à :
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
JUGEMENT
Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 17 juin 2024 ;
Par Madame Sinda OUESLATI, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Claudine ADUFASHE, greffier;
Après débats à l'audience publique du 22 avril 2024 tenue sous la présidence de Madame Sinda OUESLATI, juge des contentieux de la protection, assistéé de Madame Claudine ADUFASHE, greffier audiencier ;
ENTRE DEMANDEUR :
S.A. HLM CDC HABITAT SOCIAL,
demeurant [Adresse 2]
représentée par Me Antoine DELPLA, avocat au barreau du VAL D’OISE
D'UNE PART
ET DÉFENDEURS :
Madame [E] [Y],
demeurant [Adresse 4]
[Adresse 4]
[Localité 5]
comparante en personne
Monsieur [Z] [P],
demeurant [Adresse 4]
[Adresse 4]
[Localité 5]
non comparant, ni représenté
D'AUTRE PART
Page EXPOSE DU LITIGE
Par acte sous seing privé en date du 28 novembre 2022, la SA d'HLM CDC HABITAT SOCIAL a donné à bail à Madame [E] [Y] et Monsieur [Z] [P] un logement situé 7 à [Adresse 4], pour un loyer mensuel de 916.86 euros, et 227.64 euros de provisions sur charges.
Par acte de commissaire de justice en date du 28 juillet 2023, la SA d'HLM CDC HABITAT SOCIAL a fait signifier à Madame [E] [Y] et Monsieur [Z] [P] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 3331,73 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés.
Par lettre en date du 20 juillet 2023 reçue le 27 juillet 2023 la SA d'HLM CDC HABITAT SOCIAL a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).
Par acte de commissaire de justice en date du 13 décembre 2023, la SA d'HLM CDC HABITAT SOCIAL a fait assigner Madame [E] [Y] et Monsieur [Z] [P] devant le juge des contentieux de la protection siégeant au Tribunal de proximité du Raincy aux fins de :
à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire,à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail,ordonner l’expulsion de Madame [E] [Y] et Monsieur [Z] [P] ainsi que de tout occupant de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique, autoriser le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux dans les conditions du code des procédures civiles d’exécution,condamner solidairement et conjointement Madame [E] [Y] et Monsieur [Z] [P] au paiement des sommes suivantes :la somme de 3.821,98 euros au titre de la dette locative arrêtée au 14 décembre 2023, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel et des charges locatives, à compter de la résiliation du bail jusqu’à libération effective des lieux, la somme de 1000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile les dépens,ordonner l’exécution provisoire de la présente décision
L'assignation a été dénoncée à la préfecture de la Seine-Saint-Denis le 14 décembre 2023.
À l'audience du 22 avril 2024, la SA d'HLM CDC HABITAT SOCIAL, représentée, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 4003.17 euros arrêtée au 11 avril 2024. Elle n’est pas opposée à l’octroi de délais de paiement sur huit mois, suspensif de la clause réoslutoire.
La SA d'HLM CDC HABITAT SOCIAL soutient, sur le fondement de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, que Madame [E] [Y] et Monsieur [Z] [P] n'ont pas réglé les sommes réclamées dans le délai de deux mois après la délivrance du commandement de payer du 28 juillet 2023. Elle ajoute que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation des locataires à régler l'arriéré de loyers en application de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989. Elle précise que Madame [E] [Y] et Monsieur [Z] [P] ont repris les paiements des loyers et charges.
Madame [E] [Y] ne conteste pas le principe de la dette. Elle demande le bénéfice de délais de paiement à hauteur de 50 euros par mois sur six mois puis 150 euros par mois en plus des loyers, suspensifs des effets de la clause résolutoire.
Au soutien de ses prétentions, elle fait état de difficultés financières en raison d’une diminution des ressources suite à son congé parentale et au départ de Monsieur qui a quitté le logement. Elle précise être indemnisé au titre du congé parentale avec quatre enfants à charge.
Monsieur [Z] [P], assigné selon procès verbal de recherches infructueuses, n’a pas comparu, ni personne pour le représenter.
À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré. Le président a avisé les parties que le jugement serait prononcé le 17 juin 2024 par mise à disposition au greffe de la juridiction.
MOTIVATION DE LA DECISION
Sur les demandes principales
Sur la recevabilité de la demande
Conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au présent litige, une copie de l'assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l'Etat dans le département le 14 décembre 2023, soit au moins six semaines avant l'audience.
Par ailleurs, la SA d'HLM CDC HABITAT SOCIAL justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 27 juillet 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 13 décembre 2023, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.
En conséquence, les demandes de la SA d'HLM CDC HABITAT SOCIAL aux fins de constat de résiliation du bail, à titre principal, et de résiliation judiciaire du bail, à titre subsidiaire, pour défaut de paiement des loyers sont recevables.
Sur la demande en paiement
Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.
En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve.
En l'espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 28 novembre 2022, du commandement de payer délivré le 28 juillet 2023 et du décompte de la créance actualisé au 12 avril 2024 que la SA d'HLM CDC HABITAT SOCIAL rapporte la preuve de l'arriéré de loyers et charges impayés.
Le contrat de bail comporte une clause de solidarité.
En conséquence, il convient de condamner solidairement Madame [E] [Y] et Monsieur [Z] [P] à payer à la SA d'HLM CDC HABITAT SOCIAL la somme de 4003.17 euros, au titre des sommes dues au 12 avril 2024, échéance de mars 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement compte tenu de la diminution de la dette.
Sur la demande d'acquisition de la clause résolutoire
L'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dispose dans son premier alinéa que toute clause prévoyant la résiliation du bail pour défaut de paiement des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.
En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut de paiement des loyers et accessoires, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.
Un commandement de payer visant la clause résolutoire, a été signifié par commissaire de justice en date du 28 juillet 2023.
Il est en outre établi, au vu des éléments fournis, que les sommes dues dont le paiement était demandé n'ont pas été réglées dans le délai de deux mois.
Les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l'expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit, le 28 septembre 2023 à 24 heures et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 28 novembre 2022 à compter du 29 septembre 2023.
Sur la demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire
En application de l'article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.
Selon l’article 24-VII de la même loi, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.
Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.
En l'espèce, Madame [E] [Y] propose de s’acquitter des sommes dues de façon échelonnée. Elle justifie de sa situation personnelle et financière est donc en mesure de régler la dette locative. Il ressort des éléments communiqués que Madame [E] [Y] et Monsieur [Z] [P] ont repris le paiement intégral du loyer et des charges.
En conséquence, il y a lieu d’octroyer des délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire selon les modalités définies dans le dispositif pour le règlement des sommes dues.
Conformément à la demande, il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant cette période, ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué.
À défaut de règlement d'une des échéances, ou en cas d’impayé, la suspension prendra fin et la clause reprendra son effet, et l’intégralité de la dette restée impayée sera immédiatement exigible par le bailleur.
De plus, l’expulsion de Madame [E] [Y] et Monsieur [Z] [P] et de tout occupant de leur chef sera autorisée. Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution.
Sur la fixation de l'indemnité d'occupation due par Madame [E] [Y] et Monsieur [Z] [P]
Selon l'article 1730 du code civil, à l'expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.
Aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l'occupant sans droit ni titre d'un local est tenu d'une indemnité d'occupation envers le propriétaire. L'indemnité d'occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l'occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.
En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 29 septembre 2023, Madame [E] [Y] et Monsieur [Z] [P] sont occupants sans droit ni titre depuis cette date.
Il convient donc de fixer une indemnité d'occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner in solidum Madame [E] [Y] et Monsieur [Z] [P] jusqu'à la libération effective des lieux.
Sur les frais du procès et l’exécution provisoire
En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner in solidum Madame [E] [Y] et Monsieur [Z] [P] aux dépens de l'instance comprenant les frais de signification du commandement de payer et de notification à la préfecture et de saisine de la CCAPEX.
Il convient également de condamner in solidum Madame [E] [Y] et Monsieur [Z] [P] à payer à la SA d'HLM CDC HABITAT SOCIAL la somme de 100 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Conformément à l'article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire, de droit, sans qu’il soit nécessaire de la prononcer ou de la rappeler.
PAR CES MOTIFS
Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement réputé contradictoire rendu en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,
DECLARE recevables les demandes de la SA d'HLM CDC HABITAT SOCIAL aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire, à titre principal, et de résiliation judiciaire du bail, à titre subsidiaire,
CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 28 novembre 2022 entre la SA d'HLM CDC HABITAT SOCIAL d'une part, et Madame [E] [Y] et Monsieur [Z] [P] d'autre part, concernant le logement situé 7 à [Adresse 4], sont réunies à la date du 29 septembre 2023,
CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date,
CONDAMNE solidairement Madame [E] [Y] et Monsieur [Z] [P] à payer à la SA d'HLM CDC HABITAT SOCIAL la somme de 4003.17 euros, au titre des sommes dues au 12 avril 2024, échéance de mars 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement,
ACCORDE un délai à Madame [E] [Y] et Monsieur [Z] [P] pour le paiement de ces sommes,
AUTORISE Madame [E] [Y] et Monsieur [Z] [P] à s’acquitter de la dette en 36 fois, en procédant à 6 versements de 50 euros, suivi de 35 versements de 120 euros et un dernier versement égal au solde de la dette, sauf meilleur accord entre les parties et ce en plus du loyer courant et des charges,
DIT que chaque versement devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement,
SUSPEND les effets de la clause résolutoire,
RAPPELLE que la présente décision suspend la procédure d'exécution,
DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,
DIT qu’à défaut de paiement du loyer courant et des charges ou d’une seule mensualité à sa date d’échéance, l'échelonnement sera caduc, la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible, et la clause résolutoire reprendra ses effets,
En ce cas,
ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l'expulsion de Madame [E] [Y] et Monsieur [Z] [P] ainsi que de tout occupant de leur chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,
CONDAMNE in solidum Madame [E] [Y] et Monsieur [Z] [P] à payer à la SA d'HLM CDC HABITAT SOCIAL une indemnité d'occupation égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi à compter du 29 septembre 2023 jusqu'à la libération effective des lieux, déduction faite des paiements déjà intervenus,
CONDAMNE in solidum Madame [E] [Y] et Monsieur [Z] [P] aux dépens de l'instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 28 juillet 2023, et le coût de la notification de l'assignation à la préfecture, et de la saisine de la CCAPEX,
CONDAMNE in solidum Madame [E] [Y] et Monsieur [Z] [P] à payer à la SA d'HLM CDC HABITAT SOCIAL la somme de 100 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
DEBOUTE la SA d'HLM CDC HABITAT SOCIAL de ses autres demandes et prétentions,
LE GREFFIER LE JUGE
