Tribunal judiciaire, 21 juin 2024. 23/05623

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE ORDONNANCE DE REFERE N° 24/ Référés Cabinet 3 ORDONNANCE DU :21 Juin 2024 Président :Madame LECOQ, Vice-présidente en charge des référés Greffier :Madame SOULIER, Greffière Débats en audience publique le : 24 Mai 2024 GROSSE : Le 21 Juin 2024 à Me Jean-Claude SASSATELLI à Me Charles TROLLIET-MALINCONI EXPÉDITION : Le .......................................................... à Me ...................................................... Le .......................................................... à Me ...................................................... Le ........................................................... à Me ...................................................... N° RG 23/05623 - N° Portalis DBW3-W-B7H-4EU4 PARTIES : DEMANDERESSE La S.C.I. [Localité 3] CITY dont le siège social est sis [Adresse 2] prise en la personne de son représentant légal représentée par Me Jean-Claude SASSATELLI, avocat au barreau de MARSEILLE DEFENDERESSE La S.A.S. ENGECOM (FINE ART INVEST) dont le siège social est sis [Adresse 1] prise en la personne de son représentant légal représentée par Me Charles TROLLIET-MALINCONI, avocat au barreau de MARSEILLE EXPOSE DU LITIGE: La SCI MARSEILLE CITY est propriétaire d’un immeuble à usage résidentiel et commercial situé [Adresse 1]. Par acte sous-seing privé du 1er avril 2022, la SCI MARSEILLE CITY a donné à bail dérogatoire à la société ENGECOM, preneur, des locaux situé [Adresse 1] pour une durée expirant au 31 mars 2023. Après résiliation du bail, les parties ont régularisé le 7 juin 2023 un nouveau bail portant sur les mêmes locaux d’une durée de 10 ans, prenant effet à compter du 1er avril 2023 et comportant une clause résolutoire. N’ayant pas respecté son obligation de paiement du loyer et des charges au terme convenu, la SCI MARSEILLE CITY lui a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire le 2 octobre 2023. C’est dans ces circonstances que par exploit de commissaire de justice du 27 novembre 2023, la SCI MARSEILLE CITY a fait assigner la société ENGECOM, aux fins d’obtenir: -la constatation de la résiliation du bail du 7 juin 2023 par l’effet de la clause résolutoire à compter du 3 novembre 2023 et l’expulsion du preneur ainsi que de tous occupants de son chef avec le concours de la force publique si besoin est, et d’un serrurier, sous astreinte de 1000 € par jour de retard au terme d’un délai d’un mois à compter de la signification de la décision à intervenir ; -la condamnation de la société ENGECOM au paiement d’une somme de 48 755,95 € à titre de provision sur la dette locative arrêtée au 31 décembre 2023 outre intérêts au taux fixe de 5 % annuel conformément à l’article 7 du bail ; -la condamnation de la société ENGECOM au paiement de la somme supplémentaire de 4875,59 € au titre de la majoration de 10 % prévue à l’article 7 du bail ; -la fixation d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du dernier appel de loyer et provisions sur charges locatives trimestrielles ainsi que des stipulations de l’article 16 du bail soient la somme de 12 874,20 € à compter du 1er janvier 2024 ; -la condamnation de la société ENGECOM au paiement de la somme de 38 622,60 € à titre d’indemnité de relocation de ses locaux correspondant à six mois de loyer conformément au bail et à la jurisprudence ; -la condamnation de la société ENGECOM au paiement de la somme de 5000 € en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile outre les entiers dépens. L’affaire a été appelée à l’audience du 24 mai 2024. A cette date, la SCI MARSEILLE CITY, par l’intermédiaire de son conseil, actualise ses demandes telles que formées au terme de ses conclusions n°4 auxquelles il sera renvoyé et sollicite voir : -constater la résiliation du bail du 7 juin 2023 par le jeu de la clause résolutoire à compter du 3 novembre 2023 ; En conséquence, -à titre principal, rejeter l’ensemble des prétentions adverses ; -condamner, à titre provisionnel, la société ENGECOM au paiement de la somme principale de 29 985,52 € au titre de l’arriéré locatif, comprenant loyer, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 30 juin 2024, outre intérêts au taux fixe de 5 % annuel, conformément à l’article 7 du bail, déduction faite des sommes perçues par le bailleur à compter du 23 mai 2024 ; -ordonner l’expulsion de la société ENGECOM, ainsi que de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique si besoin est, et d’un serrurier, et ce sous astreinte de 1000 € par jour de retard au terme d’un délai d’un mois à compter de la signification de la décision à intervenir ; -condamner, à titre provisionnel, la société ENGECOM à une indemnité d’occupation mensuelle à compter du 1er juillet 2024 de 17 474,20 € calculée en fonction du dernier appel de loyer et provisions sur charges locatives trimestrielles ainsi que des stipulations de l’article 16 du bail ; À titre subsidiaire, dire que, en cas d’octroi de délais de paiement, qu’à défaut d’un seul et unique versement d’une mensualité d’apurement de la dette ou d’un seul loyer venant à échéance, le solde de la dette deviendra immédiatement exigible, la résiliation définitive du bail sera acquise entraînant l’expulsion immédiate de la société ENGECOM, et condamner la société ENGECOM à une indemnité d’occupation telle que visée au-dessus ; En tout état de cause, condamner, à titre provisionnel, la société ENGECOM à verser la somme de 52 422,60 € à titre d’indemnité de relocation de ses locaux correspondant à six mois de loyer conformément au bail et à la jurisprudence ; -condamner la société ENGECOM au paiement de la somme de 5000 € par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens. La société ENGECOM, l’intermédiaire de son conseil, développe ses conclusions n°4 auxquelles il sera renvoyé et sollicite : -qu’il lui soit donner acte de ce qu’elle a acquiescé à la transformation des saisies conservatoires pratiquées en saisie-attribution pour un montant de 9598,68 € ; -en conséquence, constater que la dette est apurée et débouter la SCI MARSEILLE CITY de ses demandes de condamnation complémentaire comme se heurtant à des contestations sérieuses ; À titre subsidiaire, limiter à 9584,24 € le montant de la somme due compte arrêté au 30 mai 2024 et l’autoriser à s’en libérer en deniers ou quittance en 10 mensualités ; -juger n’y avoir lieu à ordonner l’exécution de la clause résolutoire et, à tout le moins, prononcer la suspension des effets de la clause résolutoire ; -débouter la SCI MARSEILLE CITY du surplus de ses demandes comme se heurtant à des contestations sérieuses ; -la condamner au paiement de la somme de 2500 € par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens. SUR QUOI, Attendu qu’il résulte des débats et de l’examen des pièces produites que les parties sont liées par un contrat de bail en date du 7 juin 2023 d’une durée de 10 ans prenant effet à compter du 1er avril 2023 pour se terminer le 31 mars 2033 et comportant un loyer fixe et indexé ainsi qu’un loyer variable proportionnel au chiffre d’affaires du preneur, déterminé année par année, qui s’ajoute au loyer fixe ; Que le contrat de bail précise que le principe du loyer binaire constitue une condition essentielle et déterminante du bail et renvoie aux conditions particulières pour la fixation du montant du loyer ainsi que les sanctions et pénalités en cas de défaillance du preneur ; Que le bail prévoit en page 35 que le loyer s’établit à la somme annuelle de 80 908 € HT et hors charges plus un loyer variable de 6 % du chiffre d’affaires qui se déclenchera dès que le chiffre d’affaires annuel TTC réalisé par le preneur dans les locaux loués dépassera le seuil de 1 400 000 € ; Qu’à titre exceptionnel, le loyer initial a été fixé, après application de la clause d’indexation du bail, à la somme de 55 000 € HT/HC soit 66 000 € TTC pour la période du 1er avril 2023 au 31 mars 2025, ; Que le 2 octobre 2023, la SCI MARSEILLE CITY a fait délivrer à la société ENGECOM un commandement de payer les sommes principales de 34 689,36 € et 7971,30 € outre les frais de l’acte de 283,41 € soit la somme totale de 42 944,01 € ; Que la société ENGECOM conteste les décomptes du bailleur qui ne correspondent pas au montant du loyer prévu par le contrat de bail ; Attendu que sur la base des dispositions du contrat de bail fixant le loyer fixe mensuel TTC à la somme de 6600 € et par suite de l’exigibilité du dépôt de garantie de 20 477 €, il est établi qu’à la date de délivrance du commandement de payer du 23 octobre 2023, la société ENGECOM était débitrice du loyer fixe du 1er avril au 1er octobre 2023 soit la somme de 46 200 € (6600x7) et du paiement du dépôt de garantie soit la somme de 66 677 € ; Attendu que le commandement de payer du 2 octobre 2023 visant la clause résolutoire porte la somme totale de 42 660,60 € au titre des loyers impayés se décomposant comme suit : -34 689,30 € au titre du dépôt de garantie de 20 477 €, de l’échéance du 1er avril au 30 juin 2023 de 12 900,90 €, de celle du 7 août 2023 de 12 900,90 € et un règlement de 11 589,50 € 7 août 2023, -7971,30 € au titre de l’échéance du 1er avril au 30 juin 2023 et de celle du 7 août 2023 respectivement de 6410,40 € et d’un règlement de 4849,50 € ; Qu’en effet, il apparaît que ce commandement porte sur deux loyers distincts ainsi que cela ressort des factures annexées au commandement de payer, couvrant la période du 1er avril au 30 juin 2023 et portant sur des loyers différents de 12 900,90 € et de 6410,40 € soit un loyer cumulé de 19 311,30 € ; Que la société ENGECOM à qui incombe la charge probante, ne justifie pas s’être acquittée du montant des loyers réclamés dans le délai d’un mois de la délivrance du commandement de payer ce soit avant le 24 novembre 2023 ; Que la société ENGECOM n’a pas contesté pas le commandement de payer ni les sommes qui lui sont réclamées au titre de ce commandement ; Que par voie de conséquence, quand bien même il existe des contestations quant au montant des sommes dues à la date de l’assignation en justice, il est acquis qu’à la date du 3 novembre 2023, la société ENGECOM n’était pas à jour du paiement de ses loyers de sorte qu’il convient de constater l’acquisition de la clause résolutoire à la date du 3 novembre 2023 ; Attendu qu’il n’appartient pas au juge des référés, juge de l’évidence, d’examiner les prétentions des parties au regard des dispositions contractuelles du bail ni de procéder à l’établissement des comptes entre les parties ; Qu’au regard des sommes réclamées, des versements effectués par la société ENGECOM et des saisies conservatoires acquiescées pour la somme de 9598,68 €, il convient de condamner la société ENGECOM à payer à la SCI MARSEILLE CITY la somme provisionnelle non sérieusement contestable de 9584,24 € à valoir sur le montant de l’arriéré locatif arrêté au 30 mai 2024 ; Attendu que la clause majorant le taux des intérêts d’un intérêt contractuel en cas de défaillance du débiteur s’analyse en une clause pénale que le juge du fond peut modérer ; Qu’en conséquence, la somme provisionnelle de 9584,24 € portera intérêts au taux légal à compter du 23 mai 2024 ; Attendu que l’évaluation anticipée et forfaitaire des conséquences de l’inexécution d’une obligation s’analyse en une clause pénale, ce qui inclut notamment, la majoration supplémentaire de 10 % de la somme due prévue par l’article 7 du contrat de bail et l’augmentation de l’indemnité d’occupation due par rapport au loyer contractuel qui aurait été versé prévue par l’article 16 du contrat de bail, dispositions contractuelles susceptibles d’être modérées par le juge du fond ; Que l’examen de toute clause pénale susceptible de procurer un avantage manifestement excessif au bailleur créancier excède la compétence du juge des référés et relève de celle du juge du fond de sorte qu’il ne sera pas fait droit à la demande de majoration supplémentaire de 10 % ; Que la demande du bailleur de condamnation du preneur au versement d’une indemnité de relocation des lots par application de l’article 1760 du Code civil se heurte à une contestation sérieuse au regard de la publicité faite par la société KAWAA annonçant son implantation à [Localité 3], [Adresse 1], avec ouverture des lieux prévue pour le quatrième trimestre 2024 ; Qu’il ne sera pas fait droit, en référé, à cette demande ; Attendu enfin que la nature, le montant de la dette, les paiements effectués par la société ENGECOM et la situation respective des parties rendent possible l'octroi de délais de paiement sollicité par la société ENGECOM ; Qu’il convient en conséquence d’accorder à la société ENGECOM un délai de 10 mois pour s’acquitter du paiement de la somme provisionnelle de 9584,24 € conformément à l’article 1343-5 du Code Civil; Qu’il y a lieu en conséquence de suspendre les effets de la clause résolutoire sous réserve du paiement de la dette selon les modalités prévues au dispositif et d’ordonner, et, en cas de défaut de paiement d’une mensualité d’apurement de la dette ou d’un loyer échu, d’ordonner l’expulsion du locataire et de tout occupant de son chef ; Qu’il y a lieu de dire qu’en cas de défaut de paiement d’une mensualité d’apurement de la dette, le solde de la dette deviendra immédiatement exigible et le preneur sera condamné à payer à au bailleur une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du dernier loyer pratiqué majoré des charges jusqu’à la libération définitive des lieux loués ; Attendu qu’il convient de condamner la société ENGECOM au paiement de la somme de 1000 € par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens ; PAR CES MOTIFS, JUGEANT PAR ORDONNANCE PRONONCEE PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE, CONTRADICTOIRE ET EN PREMIER RESSORT, CONSTATONS l’acquiescement par la société ENGECOM aux de saisi conservatoire à hauteur des sommes de 1064,08 € et 8534,60 € ; CONDAMNONS la société ENGECOM à payer, à titre provisionnel, à la SCI MARSEILLE CITY, en deniers ou quittance, la somme de 9584,24 € à valoir sur le montant de l’arriéré locatif arrêté au 30 mai 2024 avec intérêts au taux légal à compter du 23 mai 2024 ; CONSTATONS l’acquisition de la clause résolutoire du bail commercial situé [Adresse 1] en date du 7 juin 2023 liant les parties ; SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire du bail commercial en date du 7 juin 2023 ; DISONS que la société ENGECOM pourra se libérer de la dette de 9584,24 € en 10 mensualités payables en sus du loyer courant et à la même date que celui-ci, la première mensualité étant due avec le premier terme de loyer qui viendra à échéance après la signification de la présente ordonnance et la dernière mensualité étant majorée du solde ; ORDONNONS à défaut d’un seul et unique versement d’une mensualité précitée d’apurement de la dette ou d’un seul loyer venant à échéance, la résiliation immédiate et définitive du bail et l’EXPULSION de la société ENGECOM et de tout occupant de son chef, avec le concours de la Force Publique et d’un serrurier si nécessaire ; DISONS qu’à défaut d’un seul et unique versement d’une mensualité précitée d’apurement de la dette, le solde de la dette deviendra immédiatement exigible ; CONDAMNONS à défaut d’un seul et unique versement d’une mensualité précitée d’apurement de la dette ou d’un seul loyer venant à échéance, la société ENGECOM à payer à la SCI MARSEILLE CITY une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du dernier loyer pratiqué majoré des charges jusqu’à la libération définitive des lieux loués ; DÉBOUTONS la SCI MARSEILLE CITY du surplus de l’intégralité de ses demandes provisionnelles ; CONDAMNONS la société ENGECOM à payer à la SCI MARSEILLE CITY la somme de 1000 € par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ; CONDAMNONS la société ENGECOM aux entiers dépens de référé. LE GREFFIER LE PRÉSIDENT