Cour d'appel, 30 mars 2023. 21/01399

COUR D'APPEL D'ORLÉANS CHAMBRE COMMERCIALE, ÉCONOMIQUE ET FINANCIÈRE GROSSES + EXPÉDITIONS : le 30/03/2023 la SCP REFERENS Me Angela VIZINHO-JONEAU ARRÊT du : 30 MARS 2023 N° : - 23 N° RG 21/01399 N° Portalis DBVN-V-B7F-GLTS DÉCISION ENTREPRISE : Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de BLOIS en date du 06 Avril 2021 PARTIES EN CAUSE APPELANTE :- Timbre fiscal dématérialisé N°: 1265259744538454 S.C.I. DES MALDIVES Agissant poursuites et diligences de son gérant, Monsieur [N] [P], domicilié en cette qualité audit siège. [Adresse 6] [Localité 3] Ayant pour avocat Me Laurent LALOUM, membre de la SCP REFERENS, avocat au barreau de BLOIS D'UNE PART INTIMÉE : - Timbre fiscal dématérialisé N°: 1265269147668305 S.N.C. P.N.S.E La société en nom collectif P.N.S.E exerçant sous l'enseigne « LE MARIGNY », Prise en la personne de ses gérants domiciliés es-qualité audit siège [Adresse 2] [Localité 3] Ayant pour avocat Me Angela VIZINHO-JONEAU, avocat au barreau de BLOIS D'AUTRE PART DÉCLARATION D'APPEL en date du : 18 Mai 2021 ORDONNANCE DE CLÔTURE du : 02 mars 2023 COMPOSITION DE LA COUR Lors des débats à l'audience publique du JEUDI 09 MARS 2023, à 14 heures, Madame Carole CHEGARAY, Président de la chambre commerciale à la Cour d'Appel d'ORLEANS, en charge du rapport, Madame Fanny CHENOT, Conseiller, et Monsieur Damien DESFORGES, Conseiller, ont entendu les avocats des parties en leurs plaidoiries, avec leur accord, par application de l'article 805 et 907 du code de procédure civile. Après délibéré au cours duquel Madame Carole CHEGARAY, Président de la chambre commerciale à la Cour d'Appel d'ORLEANS, Madame Fanny CHENOT, Conseiller, et Monsieur Damien DESFORGES, Conseiller, ont rendu compte à la collégialité des débats à la Cour composée de : Madame Carole CHEGARAY, Président de la chambre commerciale à la Cour d'Appel d'ORLEANS, Madame Fanny CHENOT, Conseiller, Monsieur Damien DESFORGES, Conseiller, Greffier : Madame Marie-Claude DONNAT, Greffier lors des débats et du prononcé, ARRÊT : Prononcé publiquement par arrêt contradictoire le JEUDI 30 MARS 2023 par mise à la disposition des parties au Greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. EXPOSE DU LITIGE : Par acte notarié du 26 octobre 2009, la SCI des Maldives a consenti à la SNC Le Marigny le renouvellement du bail commercial portant sur des locaux sis [Adresse 2] à [Localité 3] (lots n° 3, 4 et 5) à destination de café, débit de tabacs, journaux, bimbeloterie, loto, jeux et PMU, pour une durée de 9 ans à compter du 1er novembre 2009, soit jusqu'au 31 octobre 2018, moyennant un loyer annuel de 10 800 euros HT, payable mensuellement et d'avance. Par acte sous seing privé en date du 17 avril 2012 enregistré le 20 avril 2012, la SNC Le Marigny a cédé à la société en nom collectif PNSE exerçant sous l'enseigne Le Marigny le fonds de commerce exploité dans les lieux ainsi que les droits restant à courir sur le bail en cours. Par acte d'huissier du 24 avril 2018, la SCI des Maldives a donné congé à la société PNSE pour le 31 octobre 2018 avec offre de renouvellement du bail à compter de cette même date moyennant un loyer annuel de 18 000 euros. Le bailleur indiquait également entendre apporter d'autres modifications au bail dont la constitution d'un dépot de garantie de deux mois de loyer et l'application d'une pénalité de 10 % de l'arriéré dû, 30 jours après l'envoi d'une mise en demeure. La société PNSE s'est opposée au montant du loyer proposé. Elle a fait établir un rapport d'expertise amiable par une étude notariale proposant de fixer le loyer renouvelé à la valeur locative de marché de 9 000 euros par an hors taxe hors charges à la date du 20 juin 2019, soit un montant inférieur au loyer actuel en cours. Par courrier recommandé avec accusé de réception du 24 octobre 2019, la société PNSE a saisi la commission départementale de conciliation de Loir-et-Cher devant laquelle les parties sont parvenues à un accord lors de la séance du 17 décembre 2019: 'Une augmentation portée à 12 000 euros hors charges par an est enfin acceptée par le locataire, à condition que le représentant du propriétaire, M. [N] [P], accepte les travaux intérieurs proposés par le locataire : installation d'une climatisation à l'intérieur, sécurisation de la porte de cave (demandée par la DGDDI) notamment. Le représentant du propriétaire donne son accord, sous réserve d'un accord du syndic, s'agissant de la climatisation, pour l'installation d'un groupe à l'extérieur du bâtiment, sur le mur arrière, sachant que l'accord des Bâtiments de France est déjà obtenu. Le dépôt de garantie correspondant à deux mois de loyers demandé par le représentant du propriétaire est accepté par le locataire, mais ne sera exigible qu'au moment de la cession de bail. Dans le cadre du renouvellement du bail en cause, le loyer est fixé à 10 800 euros hors charges et non soumis à TVA durant une année, puis à 12 000 euros hors charges à compter du 1er novembre 2019. La signature du renouvellement du bail devra intervenir dans un délai de trois mois à compter de la présente'. Aucun nouveau bail conforme à cet accord n'ayant été établi dans le délai imparti par la commission, la société PNSE a, par acte du 13 janvier 2021, fait assigner la SCI des Maldives devant le juge des loyers commerciaux aux fins de fixation du loyer à la valeur locative des locaux, soit à la somme de 5 926,62 euros, les autres clauses du bail commercial initial demeurant inchangées, ainsi qu'en remboursement des loyers trop perçus depuis le 1er novembre 2018. Par jugement réputé contradictoire du 6 avril 2021, le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Blois a : - constaté le renouvellement au 1er novembre 2018 du bail entre la société en nom collectif PNSE et la SCI des Maldives portant sur des locaux à usage commercial sis [Adresse 2] à [Localité 3] (41), pour une durée de 9 ans aux mêmes clauses et conditions, à l'exception du loyer, Avant-dire droit sur la demande de fixation du loyer du bail commercial : - ordonné la réalisation d'une expertise judiciaire et désigné pour y procéder [O] [R] [Adresse 5] [Localité 4] Tel : [XXXXXXXX01] /Mel : [Courriel 7] expert inscrit sur la liste de la cour d'appel d'Orléans, avec pour mission de : * entendre les parties en leurs explications, * se rendre sur les lieux loués, les décrire et les photographier, déterminer leur surface, dire et justifier le cas échéant l'application d'un coefficient de pondération, * procéder à l'examen des faits allégués par les parties et à celui des éléments mentionnés aux articles L.145-33, L.145-34, R.145-2 et suivants du code du commerce, * fournir tous éléments d'information permettant de déterminer si le montant du loyer du bail renouvelé est susceptible ou non de fixation à la valeur locative, * donner son avis, en s'attachant aux prix du marché locatif et non aux seules références judiciaires, sur la valeur locative des lieux loués à la date de renouvellement du bail, soit le 31 octobre 2018, * fournir tous autres éléments qu'il estimera utiles, * rédiger à l'issue de chaque réunion d'expertise une note aux parties en fixant un délai pour présenter leurs dires et observations, afin de s'expliquer techniquement dans le cadre de sa mission et avant la clôture des opérations, * mettre, en temps utile, aux termes des opérations d'expertise, les parties en mesure de faire valoir leurs observations, qui seront annexées au rapport, - dit que l'expert designé déposera son rapport écrit, en double exemplaire, au greffe du tribunal judiciaire de Blois dans les six mois de l'avis de versement de la consignation, terme de rigueur, et qu'il en adressera, à chaque partie, une copie accompagnée de sa demande de rémunération, mention en étant faite sur l'original, - dit que la société en nom collectif PNSE versera au régisseur d'avances et de recettes du tribunal judiciaire de Blois une somme de 3 000 euros, à valoir sur la rémunération de l'expert, le 20 mai 2021 au plus tard délai de rigueur, - dit que si les parties viennent à se concilier, l'expert constatera que sa mission est devenue sans objet et qu'il en fera rapport, - commis, pour suivre les opérations d'expertise, le magistrat chargé du contrôle des expertises, - fixé à la somme de 9 000 euros par an le montant provisionnel du loyer que la société en nom collectif PNSE devra acquitter à la SCI des Maldives au cours de la présente instance jusqu'à la fixation du loyer du bail renouvelé, - sursis à statuer sur les autres demandes, - ordonné le retrait du rôle de l'affaire et dit qu' il appartiendra à la partie la plus diligente de solliciter la réinscription de l'affaire après dépôt du rapport d'expertise, - réservé les dépens de l'instance, - rappelé que le présent jugement est assorti de droit de l'exécution provisoire. Suivant déclaration du 18 mai 2021, la SCI des Maldives a interjeté appel de ce jugement en ce qu'il a ordonné une expertise judiciaire, fixé à la somme de 9 000 euros par an le montant provisionnel du loyer dont devra s'acquitter la société PNSE jusqu'à la fixation du loyer du bail renouvelé, sursis à statuer sur les autres demandes et ordonné le retrait du rôle de l'affaire. Dans ses dernières conclusions notifiées le 9 août 2021, la SCI des Maldives demande à la cour de : Vu les articles L.145-33 et suivants du code de commerce, Vu les articles R.145-23 et suivants du code de commerce, Vu l'article L.145-57 du code de commerce, Vu l'accord conclu devant la commission départementale de conciliation, Vu les pièces versées, - infirmer le jugement en ce qu'il a : *avant dire droit sur la demande de fixation du loyer du bail commercial, ordonné la réalisation d'une expertise judiciaire et désigné pour y procéder : [O] [R] * fixé à la somme de 9.000 euros par an le montant provisionnel du loyer que la société en nom collectif PNSE devra acquitter à la SCI des Maldives au cours de la présente instance jusqu'à la fixation du loyer du bail renouvelé, * sursis à statuer sur les autres demandes, * ordonné le retrait du rôle de l'affaire et dit qu'il appartiendra à la partie la plus diligente de solliciter la réinscription de l'affaire après dépôt du rapport d'expertise, Et statuant à nouveau, - fixer à la somme de 10 800 euros HT le montant du loyer entre le 1er novembre 2018 et le 31 octobre 2019, - fixer le montant du loyer du bail renouvelé à la somme de 12 000 euros à compter du 1er novembre 2019, - ordonner qu'à défaut d'avoir régularisé un bail conformément aux dispositions de l'article L.145-57 du code de commerce, l'arrêt à intervenir fixant le prix du nouveau bail vaudra bail, En tout état de cause, - condamner la SNC PNSE au paiement d'une somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens. Dans ses dernières conclusions notifiées le 9 septembre 2021, la société PNSE exerçant sous l'enseigne Le Marigny demande à la cour de : Vu les articles L.145-4 et suivants du code de commerce, Vu les dispositions des articles R.145-23 à R.145-33 du code de commerce, Vu l'avis de la commission départementale de conciliation en date du 17 décembre 2019, - homologuer l'accord intervenu entre les parties, En conséquence, - infirmer le jugement déféré, - fixer le montant du loyer à la somme de 10 800 euros HT entre le 1er novembre 2018 et le 31 octobre 2019 et à la somme de 12 000 euros à compter du 1er novembre 2019, - constater le renouvellement du bail au 1er novembre 2018 entre la société PNSE et la SCI des Maldives portant sur les locaux à usage commercial sis [Adresse 2] pour une durée de 9 ans aux mêmes clauses et conditions que précédemment, à l'exception du loyer, - ordonner qu'à défaut d'avoir régularisé un bail conformément aux dispositions de l'article L.145-57 du code de commerce, l'arrêt à intervenir vaudra bail, Y ajoutant, - condamner la SCI des Maldives à verser à la société PNSE exerçant sous l'enseigne 'Le Marigny' la somme de 4 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, - condamner la SCI des Maldives aux entiers dépens de première instance et d'appel et accorder à Me Angéla Vizinho-Joneau le droit de recouvrement prévu à l'article 699 du code de procédure civile, - débouter la SCI des Maldives de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions contraires. En application de l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux écritures des parties pour un plus ample exposé des faits et moyens développés au soutien de leurs prétentions respectives. La clôture de la procédure a été prononcée par ordonnance du 2 mars 2023. MOTIFS : La société des Maldives fait valoir devant la cour qu'il y a lieu de fixer le montant du loyer du bail renouvelé à la somme de 12 000 euros à compter du 1er novembre 2019 conformément à l'accord conclu devant la commission départementale de conciliation, et que compte tenu de cet accord trouvé entre les parties, le recours à l'expertise judiciaire sur le montant du bail renouvelé, ordonnée par le premier juge, est inutile. Elle sollicite ainsi l'entérinement de l'accord fixant le montant du loyer du bail renouvelé à la somme de 12 000 euros à compter du 1er novembre 2019, le loyer étant fixé à hauteur de 10 800 euros HT entre le 1er novembre 2018 et le 31 octobre 2019. La société PNSE demande également que la mesure d'expertise soit abandonnée et que l'accord des parties sur le montant du loyer du bail renouvelé, à savoir 10 800 euros HT entre le 1er novembre 2018 et le 31 ocotobre 2019, puis 12 000 euros à compter du 1er novembre 2019, puisse être homologué par la cour dès lors que les autres clauses du bail commercial demeurent inchangées, et qu'à défaut d'avoir régularisé un nouveau bail conformément aux dispositions de l'article L.145-57 du code de commerce, l'arrêt à intervenir fixant le prix du loyer vaille bail. Aux termes de l'article L.145-57 du code de commerce, 'pendant la durée de l'instance relative à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé, le locataire est tenu de continuer à payer les loyers échus au prix ancien ou, le cas échéant, au prix qui peut, en tout état de cause, être fixé à titre provisionnel par la juridiction saisie, sauf compte à faire entre le bailleur et le preneur, après fixation définitive du prix du loyer. Dans le délai d'un mois qui suit la signification de la décision définitive, les parties dressent un nouveau bail dans les conditions fixées judiciairement, à moins que le locataire renonce au renouvellement ou que le bailleur refuse celui-ci, à charge de celle des parties qui a manifesté son désaccord de supporter tous les frais. Faute par le bailleur d'avoir envoyé dans ce délai à la signature du preneur le projet de bail conforme à la décision susvisée ou, faute d'accord dans le mois de cet envoi, l'ordonnance ou l'arrêt fixant le prix ou les conditions du nouveau bail vaut bail'. Il convient d'entériner l'accord des parties sur le montant du loyer du bail renouvelé au 1er novembre 2018 et, vu l'évolution du litige, d'infirmer le jugement entrepris en ce qu'il a d'une part avant dire droit ordonné une expertise sur la demande de fixation du loyer du bail renouvelé, devenue inutile, d'autre part fixé le loyer provisionnel pour la durée de l'instance. Le jugement entrepris sera confirmé en ce qu'il a constaté le renouvellement au 1er novembre 2018 du bail entre la société en nom collectif PNSE et la SCI des Maldives portant sur des locaux à usage commercial sis [Adresse 2] à [Localité 3] (41), pour une durée de 9 ans aux mêmes clauses et conditions, à l'exception du loyer. Il y sera ajouté conformément à l'article L.145-57 précité qu'à défaut de régularisation d'un nouveau bail dans les conditions ainsi fixées, et ce dans le délai d'un mois suivant la signification du présent arrêt, le présent arrêt vaudra bail. Il ressort des pièces produites que malgré l'accord intervenu devant la commission départementale de conciliation de Loir-et-Cher, le bailleur n'a pas fait parvenir au locataire un projet de bail renouvelé aux clauses et conditions convenues entre les parties, contraignant la société PNSE à engager une procédure devant le juge des loyers commerciaux devant lequel la SCI des Maldives n'a pas comparu ni ne s'est fait représenter. Dans ces conditions, la SCI des Maldives supportera la charge des dépens de première instance et d'appel et sera condamnée à verser à la société PNSE la somme de 1 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS Confirme le jugement du 6 avril 2021 du juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Blois en ce qu'il a constaté le renouvellement au 1er novembre 2018 du bail entre la société en nom collectif PNSE et la SCI des Maldives portant sur des locaux à usage commercial sis [Adresse 2] à [Localité 3] (41), pour une durée de 9 ans aux mêmes clauses et conditions, à l'exception du loyer, L'infirme pour le surplus, Statuant à nouveau des chefs infirmés et y ajoutant, Fixe le montant du loyer du bail renouvelé à la somme de 10 800 euros HT entre le 1er novembre 2018 et le 31 ocotobre 2019, puis à la somme de 12 000 euros à compter du 1er novembre 2019, Dit qu'à défaut de régularisation d'un nouveau bail dans les conditions ainsi fixées, et ce dans le délai d'un mois suivant la signification du présent arrêt, le présent arrêt vaudra bail, Condamne la SCI des Maldives aux dépens de première instance et d'appel, lesquels pourront être directement recouvrés par Me Angela Vizinho-Joneau, avocat, dans les conditions de l'article 699 du code de procédure civile, Condamne la SCI des Maldives à verser à la SNC PNSE la somme de 1 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile. Arrêt signé par Madame Carole CHEGARAY, Président de la chambre commerciale à la Cour d'Appel d'ORLEANS, présidant la collégialité et Madame Marie-Claude DONNAT, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. LE GREFFIER LE PRÉSIDENT