Cour d'appel, 28 mars 2024. 23/05872

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE Chambre 1-9 ARRÊT AU FOND DU 28 MARS 2024 N° 2024/171 Rôle N° RG 23/05872 N° Portalis DBVB-V-B7H-BLFPD [D] [Y] C/ SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES [7], SIS [Adresse 2] (FRAN Copie exécutoire délivrée le : à : Me Elsa VALENZA Me Stéphane PAILHE Décision déférée à la Cour : Jugement du Juge de l'exécution d'AIX-EN-PROVENCE en date du 13 Avril 2023 enregistré au répertoire général sous le n° 22/04788. APPELANT Monsieur [D] [Y] né le [Date naissance 1] 1958 à [Localité 5] (99) de nationalité Française, demeurant [Adresse 2] représenté et assisté par Me Elsa VALENZA, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, substituée par Me Rachel COURT-MENIGOZ, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE INTIMÉ SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES de l'ensemble immobilier [7], SIS [Adresse 2] représenté par son Syndic en exercice, LE GROUPE CARNOT DRUJON IMMOBILIER SARL CABINET IMMOBILIER DRUJON D'ASTROS, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social [Adresse 4] représenté et assisté par Me Stéphane PAILHE, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE *-*-*-*-* COMPOSITION DE LA COUR L'affaire a été débattue le 21 Février 2024 en audience publique. Conformément à l'article 804 du code de procédure civile, Madame Evelyne THOMASSIN, Président, a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries. La Cour était composée de : Madame Evelyne THOMASSIN, Président Madame Pascale POCHIC, Conseiller Monsieur Ambroise CATTEAU, Conseiller qui en ont délibéré. Greffier lors des débats : Madame Josiane BOMEA. Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 28 Mars 2024. ARRÊT Contradictoire, Prononcé par mise à disposition au greffe le 28 Mars 2024, Signé par Madame Evelyne THOMASSIN, Président et Madame Josiane BOMEA, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. *** Faits, procédure et prétentions des parties : Le 20 juin 2022, le syndicat des copropriétaires de l'ensemble [7], a été autorisé à prendre une inscription d'hypothèque provisoire à l'encontre de monsieur [Y] sur ses parts en indivision sur un immeuble situé à [Localité 6] pour avoir garantie du paiement d'une somme de 100 000 €. Monsieur [Y] a contesté cette mesure devant le juge de l'exécution d'Aix en Provence lequel par décision du 13 avril 2023 a : - débouté monsieur [Y] de sa demande en caducité de l'inscription d'hypothèque, - rejeté sa demande de mainlevée, - dit n'y avoir lieu à frais irrépétibles, - condamné monsieur [Y] aux entiers dépens de l'instance. Il retenait qu'après une tentative d'inscription de l'hypothèque en juin, un rejet de la formalité a été opéré de sorte que cette mesure a été régularisée le 28 juillet 2022 au 1er bureau du service de publicité foncière d'[Localité 6] avec une dénonce dans les 8 jours, conformément à l'article R532-5 du code des procédures civiles d'exécution, en application de l'article 659 du code de procédure civile, avec retour de la lettre recommandée avec accusé de réception le 3 août 2022. Concernant la créance invoquée, il l'admettait en son principe en ce sens que monsieur [Y], intervenait sur les installations de chauffage au gaz de l'immeuble, sans informer la société Veolia, créant des risques pour les occupants de l'immeuble, ayant même un comportement de harcèlement qui a conduit le fournisseur à rompre le contrat et contraint le SDC en urgence et à prix plus élevés, à contracter auprès d'un autre prestataire, ce qui lui a causé un préjudice non négligeable. Monsieur [Y] a signé le 18 avril 2023 l'accusé de réception de notification de cette décision et il en a fait appel par déclaration au greffe de la cour le 24 avril 2023. Un avis de fixation lui a été notifié le 5 juin 2023 avec rappel de ses obligations procédurales dans le cadre d'une procédure à bref délai. La société Action immobilière était déjà constituée depuis le 27 avril 2023 en qualité de syndic de la résidence. Ses moyens et prétentions étant exposés dans des conclusions notifiées le 12 janvier 2024, monsieur [Y] demande à la cour de : - déclarer nulles les conclusions notifiées par le syndicat des copropriétaires de la Résidence [7] le 4 juillet 2023 au visa des articles 117 et 118 du code de procédure civile, - infirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu le 13 avril 2023 par le Juge de l'Exécution du Tribunal Judiciaire d'Aix-en-Provence, Statuant à nouveau, A titre principal, - prononcer la caducité de l'inscription d'hypothèque judiciaire provisoire déposée le 28 juin 2022 sous le numéro de dépôt D15227, A titre subsidiaire, - ordonner la mainlevée de l'inscription d'hypothèque provisoire prise le 28 juin 2022 sur les parts et portions indivises que détient monsieur [Y] sur les lots 257 et 273 pour la somme de 100 000 euros, En tout état de cause, - condamner le syndicat des copropriétaires de la résidence [7] à payer à monsieur [Y] la somme de 4 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, - condamner le syndicat des copropriétaires de la résidence [7] aux dépens. Il explique que la copropriété avait confié l'entretien et la maintenance du chauffage à la société Engie qui a été remplacée par la société Veolia à partir d'octobre 2021. Mais ses interventions ont été inefficaces et Veolia a mis fin au contrat le 8 décembre 2021 en dénoncant l'interventionnisme de monsieur [Y]. A la suite d'une assemblée générale des copropriétaires tenue le 21 janvier 2022, il a été assigné devant le tribunal judiciaire pour se voir condamner in solidum avec Veolia à 576 958 euros de dommages et intérêts. Sur le fondement des articles 117 et 118 du code de procédure civile, il soutient l'absence de qualité de la société Action Immobilière pour déposer des conclusions dès lors que l'AG du 30 juin 2023 l'a démise de ses fonctions de syndic au profit de la société GCD immobilier. Il reprend devant la cour le moyen de caducité de l'inscription d'hypothèque puisque l'inscription provisoire rétroagit au 28 juin 2022 et qu'il n'y a pas lieu de prendre en compte le délai lié au refus d'inscription, aussitôt effectuée il fallait la dénoncer au débiteur dans les 8 jours, c'est le dépôt des bordereaux qui compte. Il conteste également la mesure, car il n'a commis aucune faute malgré ce que prétend la société Veolia, dont les affirmations sont fantaisistes ce que démontre l'attestation favorable du concierge de la résidence, monsieur [O], qui le décrit comme diplomate et bouc émissaire de Veolia. Cette société s'engageait à supporter pendant trois ans la hausse de prix, ce à quoi elle a voulu échapper en résiliant le contrat. Il demande au titre de la mainlevée le prononcé d'une astreinte qui n'est pas repris au dispositif de ses écritures. Ses moyens et prétentions étant exposés dans des conclusions du 4 juillet 2023, auxquelles il est renvoyé, le SDC [7], représenté par la société Action Immobilière, demande à la cour de : - confirmer purement et simplement le jugement rendu en date du 13 avril 2023 par le Juge de l'exécution du Tribunal Judiciaire d'Aix en Provence ; - débouter monsieur [Y] de toutes ses demandes fins conclusions comme irrecevables et infondées ; Y ajoutant, - condamner monsieur [D] [Y] à payer au SDC de la Résidence [8] une somme de 3 000 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile, outre entiers dépens d'appel. Il a été contraint de rechercher la responsabilité de la société Veolia du chef d'une rupture incontestablement abusive des contrats de chauffage collectif eau chaude sanitaire, chauffage ECS et chauffage pour alimenter en chauffage 23 bâtiments d'environ 350 logements, et d'une chaufferie annexe alimentant un seul bâtiment de 70 studios, à la suite d'une rupture abusive de contrat. Mais il a également été allégué une attitude de harcèlement de son personnel par la société Veolia, de la part de monsieur [Y]. A la suite de la résiliation, elle a effectivement dû souscrire un contrat beaucoup plus onéreux. Les délais de l'article R532-5 du code des procédures civiles d'exécution, ont été respectés, car il y a eu un bordereau initial le 28 juin 2022 et un second rectificatif le 28 juillet 2022, valablement enregistré après un rejet, de sorte que l'acte de dénonce est intervenu dès le 1er août 2022. Il n'y a pas lieu à mainlevée car la créance est fondée en son principe, les intérêts en jeu sont très lourds. Monsieur [Y] est intervenu lui même sur la chaufferie de l'immeuble, qui concerne 26 bâtiments en y installant des cales de blocage pour forcer l'ouverture des éléctrovannes. Ce comportement est dangereux, anormal, il n'est pas assuré pour cela. Le projet de vente de l'immeuble indivis vise à mettre en échec le recouvrement de la créance. L'ordonnance de clôture a été rendue le 23 janvier 2024. MOTIVATION DE LA DÉCISION : Sur la validité des conclusions de l'intimé : Aux termes de l'article 117 du code de procédure civile, constituent des irrégularités de fond affectant la validité de l'acte : Le défaut de capacité d'ester en justice ; Le défaut de pouvoir d'une partie ou d'une personne figurant au procès comme représentant soit d'une personne morale, soit d'une personne atteinte d'une incapacité d'exercice ; Le défaut de capacité ou de pouvoir d'une personne assurant la représentation d'une partie en justice. Selon l'article 118 du code de procédure civile, les exceptions de nullité fondées sur l'inobservation des règles de fond relatives aux actes de procédure peuvent être proposées en tout état de cause, à moins qu'il en soit disposé autrement et sauf la possibilité pour le juge de condamner à des dommages-intérêts ceux qui se seraient abstenus, dans une intention dilatoire, de les soulever plus tôt. En l'espèce, il est acquis aux débats que lors d'une assemblée générale des copropriétaires tenue le 30 juin 2023, la société Action Immobilière, jusque là syndic de l'ensemble immobilier [7], a vu son mandat dénoncé avec désignation pour lui succéder de la société GCD dénommée plus précisément Groupe Carnot Drujon Immobilier qui a alors été nommé pour une durée de 18 mois se terminant le 31 décembre 2024. Reste cependant que les conclusions prises le 4 juillet 2023 ont été prises par la société Action Immobilière qui n'avait plus qualité pour agir et conclure au nom du syndicat des copropriétaires. Ces écritures ne sont donc pas recevables car non valides. Postérieurement à ce jeu d'écritures aucun n'a été déposé par le nouveau syndic désigné. Tel n'était pas le cas en première instance, puisque la société Action Immobilière n'avait pas été encore révoquée, de sorte que la cour statuera au vu de la motivation du jugement du 13 avril 2023 sur le mérite de l'appel. Sur le bien fondé de la créance et de la mesure conservatoire : L'article L511-1 du code des procédures civiles d'exécution dispose que toute personne dont la créance parait fondée en son principe, peut solliciter du juge de l'exécution l'autorisation de pratiquer une mesure conservatoire sur les biens de son débiteur, sans commandement préalable, si elle justifie de circonstances susceptibles d'en menacer le recouvrement. Le juge de l'exécution a largement rappelé dans sa motivation, le courrier de la société Veolia du 8 décembre 2021, adressé au syndic pour mettre fin à son intervention sur la copropriété et résilier la convention qui avait été signée peu de temps auparavant, en avril 2021. Il y est fait état d'une intervention de monsieur [Y] de son propre chef, sans avoir averti la société Veolia, consistant en la pose de cales de blocage ayant constitué une mise en danger de son personnel et des résidents de la copropriété, ainsi que son comportement susceptible d'être qualifié de harcèlement. Le magistrat retient les interventions, directives fréquentes de ce co-propriétaire sur la nature des travaux à exécuter, ses critiques sur ce qui a été fait, qui ressortent même des mails qu'il a rédigés à l'intention de la société Veolia. Monsieur [Y] pour contester le principe de créance, communique aux débats la convention Veolia et justifie effectivement que le prix des prestations et fournitures était convenu pour trois années, dans une période qui très vite a connu une inflation des prix, laquelle peut expliquer une démarche de résiliation pour se libérer de telles contraintes économiques. Ce contexte de coût ressort d'ailleurs clairement de l'assemblée générale du 21 janvier 2022, au sein de la copropriété qui évoque 'l'augmentation considérable' du prix du gaz qu'elle a entendu voir indemniser par la société Veolia et monsieur [Y] en intentant une procédure, toujours en cours à l'heure actuelle, par assignation devant le tribunal judiciaire le 18 février 2022. On peut relever dans le courrier de la société Veolia précité du 8 décembre 2021, que monsieur [Y] serait dirigeant d'une société de chauffage, s'en prévalant, selon la société pour créer une situation anxiogène et une pression permanente sur les équipes, les mettant en situation de risques psychosociaux. L'on trouve au dossier du syndicat des copropriétaires, déposé lors des plaidoiries, plusieurs attestations rédigées par messieurs [T], [C], [R], [M] ou [G], un portrait très négatif de monsieur [Y], présenté comme agressif, souvent en colère ou insatisfait, dénigrant leur travail de sorte qu'intervenir sur le chantier était difficile pour eux. Monsieur [Y] avait envisagé de démissionner ce qui aurait pu conduire la société Veolia à continuer d'intervenir sur la copropriété, ainsi qu'elle l'écrivait le 15 décembre 2021 (Cf assignation TJ produite par monsieur [Y] pièce 5). Il est donc difficile de privilégier uniquement la thèse que ce copropriétaire développe d'une résiliation de la convention tenant seulement au prix du combustible. Et il est effectivement démontré par un courriel qu'il a lui même écrit le 24 octobre 2021 qu'afin de dépanner l'installation de chauffage, laquelle était en panne, il est personnellement intervenu à la chaufferie pour forcer l'ouverture des EV, ce qui sur le plan de la responsabilité civile pose d'importantes difficultés puisque non autorisé à le faire, il n'était pas titulaire d'un quelconque contrat à ce titre. Mais son dossier comporte aussi des attestations significatives de son rôle au sein de la copropriété, à savoir, celle de monsieur [O], gardien de l'immeuble qui jusque là s'était vu interdire de témoigner par l'ancien syndic sous menace de licenciement, qui le décrit comme humain et diplomate, ayant des connaissances techniques importantes en matière de chauffage, n'ayant jamais été harceleur avec les employés de la société Veolia et qui était une personne très disponible en cas de difficulté y compris les jours fériés et les WE, de sorte que selon monsieur [O], monsieur [Y] est un bouc émissaire auquel on fait un faux procès. Il résulte du témoignage écrit de monsieur [V], membre du conseil syndical, que lors de la signature de l'engagement avec Veolia, avec l'accord du syndic, monsieur [Y] a été présenté dans ce domaine, comme l'interlocuteur privilégié pour la résidence en raison de sa qualité d'ingénieur thermicien. Ce copropriétaire valide totalement l'intervention de monsieur [Y] dans la commission chauffage pour suivre, vérifier et résoudre les incidents, et même sur la chaufferie, à la demande du gardien lors des pannes alors que des enfants et des personnes âgées étaient privés de chauffage depuis 48 heures, et que Veolia ne pouvait intervenir. Il fait également référence aux mails échangés avec cette société par monsieur [Y], dans lesquels il décrit son intervention, et établit un véritable échange technique avec monsieur [R], de la société Veolia, qui le considérait donc comme un interlocuteur autorisé.(pièce 16 notamment). Madame [I] décrit des échanges très cordiaux avec les intervenants de Veolia auxquels elle a assistés et la nécessité de faire appel à monsieur [Y] lorsque la société Veolia ne répondait pas aux demandes d'intervention sur les pannes. Elle ajoute que le syndic Action Immobilière, représenté par monsieur [A] était virulent à leur égard et envers monsieur [Y] qu'il aurait traité de 'connard', adressant même un bras d'honneur à madame [I] lors de l'assemblée générale du mois de juin 2022. Il résulte de l'ensemble de ces éléments dans un contexte relationnel difficile au sein de la copropriété, que le principe d'une créance en indemnisation, qui résulte essentiellement de l'augmentation du prix du gaz est difficile à imputer au comportement de monsieur [Y], qui avait le soutien du conseil syndical et l'inimitié du syndic, de sorte que le principe de créance à son égard n'est pas établi. En conséquence de quoi, la décision de première instance sera infirmée sans avoir à envisager la mise en oeuvre de l'article R532-5 du code des procédures civiles d'exécution concernant l'inscription d'hypothèque. Il est inéquitable de laisser à la charge de monsieur [Y] les frais irrépétibles engagés dans l'instance, une somme de 3 000 euros lui sera allouée sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. La partie perdante supporte les dépens, ils seront à la charge du syndicat des copropriétaires. PAR CES MOTIFS : La cour, après en avoir délibéré, statuant par décision contradictoire, mise à disposition au greffe, DÉCLARE nulles les conclusions du syndicat des copropriétaires [7] émanant de son ancien syndic, en date du 4 juillet 2023, INFIRME la décision déférée, ORDONNE la mainlevée de l'inscription d'hypothèque provisoire prise le 28 juin 2022 (vol 2022 V n°3751) sur les parts et portions indivises que détient monsieur [Y] sur les lots 257 une cave, et 273 un appartement, pour avoir garantie de la somme de 100 000 euros, inscription modifiée le 28 juillet 2022 n° 21253 volume 2022 V n° 5204, Les biens étant situés à [Localité 6], cadastrés section DA n°[Cadastre 3], [Adresse 2], CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [7] à payer à monsieur [D] [Y] la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [7] aux entiers dépens et aux frais de mainlevée de l'hypothèque. LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE