Cour d'appel, 20 février 2024. 20/03186

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE Chambre 1-1 ARRÊT AU FOND DU 20 FÉVRIER 2024 N° 2024/ 075 Rôle N° RG 20/03186 - N° Portalis DBVB-V-B7E-BFV4S [M] [P] C/ Société PIERPROVENCE L'ESTAQUE Société CAISSE REGIONALE DE CREDIT AGRICOLE MUTUEL ALPES P ROVENCE Copie exécutoire délivrée le : à : Me David PELLETIER Me Aurelie BERENGER Me Gilles MATHIEU Décision déférée à la Cour : Jugement du Tribunal judiciaire de MARSEILLE en date du 13 Février 2020 enregistré au répertoire général sous le n° 16/09171. APPELANTE Mademoiselle [M] [P] née le 21 Novembre 1964 à [Localité 11], demeurant [Adresse 10] représentée par Me David PELLETIER substitué par Me Anne sophie VERT, avocats au barreau de MARSEILLE de la SARL EKITE AVOCATS. INTIMÉES Société PIERPROVENCE L'ESTAQUE, prise en la personne de son gérant [H] [O] domicilié es qualité audit siège, situé [Adresse 5] représentée par Me Aurelie BERENGER substituée par Me Aurélie ROSTINI ; avocats au barreau de MARSEILLE de la SCP CABINET BERENGER, BLANC, BURTEZ-DOUCEDE & ASSOCIES Société CAISSE RÉGIONAL DE CRÉDIT AGRICOLE MUTUEL ALPES PROVENCE, prise en la personne de son représentant légal en exercice, domiciliée [Adresse 6] représentée par Me Gilles MATHIEU de la SELARL SELARL MATHIEU DABOT & ASSOCIÉS, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE , substituée par Me Bastien BENEJAM, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE *-*-*-*-* COMPOSITION DE LA COUR L'affaire a été débattue le 16 Janvier 2024 en audience publique devant la cour composée de : Monsieur Olivier BRUE, Président Madame Catherine OUVREL, conseillère Madame Fabienne ALLARD, conseillère qui en ont délibéré. Greffier lors des débats : Monsieur Nicolas FAVARD. Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 20 Février 2024. ARRÊT Contradictoire, Prononcé par mise à disposition au greffe le 20 Février 2024, Signé par Monsieur Olivier BRUE, Président et Monsieur Nicolas FAVARD, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. *** EXPOSÉ DU LITIGE En septembre 2013, Mme [M] [P] a signé un premier contrat de réservation pour l'appartement n°24 (T2), au prix de 173 000 €, outre le stationnement n°4, au prix de 6 000 €, dans le cadre d'une vente en l'état futur d'achèvement contractée auprès de la SCCV Pierprovence l'Estaque, située [Adresse 7]. L'acquisition devait être financée au moyen d'un prêt souscrit auprès de la Caisse Régionale de Crédit Agricole Mutuel Alpes Provence. Mme [M] [P] a modifié son choix de lot, et a hésité entre le lot 11 et le lot 21 (T3 de 230 000 ou 234 000 €), puis, dans le cadre de discussions commerciales, a opté pour l'appartement n°15 au prix de 236 000 €, avec une réduction de prix consentie à hauteur de 2 000 €, outre 6 000 € sur le prix de l'emplacement de stationnement. Le 2 juin 2014, Mme [M] [P] a finalement signé un contrat de réservation immobilière avec la SCCV Pierprovence l'Estaque pour cet appartement de 60 m², dénommé lot [Cadastre 13], d'une valeur de 234 000 € dans le cadre d'une construction en vente en l'état futur d'achèvement de la résidence en copropriété dénommée Pierprovence l'Estaque. Le 14 septembre 2015, Mme [M] [P] a souscrit un prêt immobilier à hauteur de 110 000 € auprès de la Caisse Régionale de Crédit Agricole Mutuel Alpes Provence pour financer le solde du prix de vente de l'appartement. L'acte authentique de vente en l'état futur d'achèvement a été signé le 21 octobre 2015. Invoquant une très grande différence d'environnement entre le croquis figurant sur le plan de masse qui lui avait été soumis et la réalité sur place observée lors d'une visite du chantier (aucun espace vert ni bassin entre les bâtiments, mais présence d'un bloc de falaise obstruant la vue en face des fenêtres de son appartement situé au 1er étage), Mme [M] [P] a sollicité, par lettre recommandée avec accusé de réception du 22 avril 2016, un échange d'appartement au bénéfice du lot [Cadastre 12], équivalent, mais situé en façade Ouest, au lieu du lot n°15, ou une réduction du prix d'achat. La SCCV Pierprovence l'Estaque a refusé l'une ou l'autre des demandes. Le 30 mai 2016, un procès-verbal de constat par huissier de justice a été dressé à l'occasion de la réception de l'ouvrage, mentionnant la présence de la paroi rocheuse au delà de la hauteur du plafond de l'appartement et une faible luminosité du bien. Une annulation de la vente a été envisagée mais aucun accord n'est intervenu au titre de la prise en charge des frais induits. Le 6 juin 2016, la SCCV Pierprovence l'Estaque convoquait Mme [M] [P] pour remise des clefs. Une lettre recommandée avec accusé de réception lui était adressée à cette fin le 30 juin 2016. Un procès-verbal de constat de carence de Mme [M] [P] était dressé le 12 juillet 2016. Le 28 juillet 2016, un procès-verbal de constat par huissier de justice relate l'absence de remise des clefs à Mme [M] [P], l'appartement étant apparemment squatté depuis le 22 juillet précédent. Il n'a jamais été livré à Mme [M] [P]. Par acte du 26 juillet 2016, Mme [M] [P] a assigné la SCCV Pierprovence l'Estaque et la Caisse Régionale de Crédit Agricole Mutuel Alpes Provence aux fins d'annulation du contrat de vente, et donc du contrat de prêt, pour dol ou erreur, ou aux fins de résolution du contrat de vente pour défaut de conformité. Par jugement en date du 13 février 2020, le tribunal judiciaire de Marseille a : rejeté les demandes de Mme [M] [P], condamné Mme [M] [P] à verser à la SCCV Pierprovence l'Estaque la somme de 11 700 € au titre du solde de l'acquisition des biens, condamné Mme [M] [P] à verser à la SCCV Pierprovence l'Estaque la somme de 2 500 € et à la Caisse Régionale de Crédit Agricole Mutuel Alpes Provence la somme de 2 500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, condamné Mme [M] [P] au paiement des dépens, ordonné l'exécution provisoire, rejeté toute autre demande des parties. Le tribunal a estimé que Mme [M] [P] ne rapportait pas la preuve de manoeuvres dolosives de la part de la SCCV Pierprovence l'Estaque. De même, il a estimé que Mme [M] [P] avait eu connaissance de l'ensemble des éléments contractuels et n'établissait aucune erreur sur des éléments déterminants de son consentement. Le tribunal a retenu que la demande subsidiaire d'expertise ne pouvait palier la carence des parties et n'était pas justifiée. Il a écarté tout dommage et intérêt pour procédure abusive de la part de Mme [M] [P]. Selon déclaration reçue au greffe le 2 mars 2020, Mme [M] [P] a interjeté appel de cette décision, l'appel portant sur toutes les dispositions du jugement déféré dûment reprises. Par dernières conclusions transmises le 15 février 2023, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, Mme [M] [P] sollicite de la cour qu'elle : réforme en toutes ses dispositions le jugement entrepris, À titre principal : annule pour dol ou erreur le contrat de vente en l'état futur d'achèvement signé le 21 octobre 2015 entre la SCCV Pierprovence l'Estaque et Mme [M] [P], prononce l'annulation du prêt bancaire consenti le 14 septembre 2015 par la caisse régionale de Crédit Agricole Mutuel Alpes Provence à Mme [M] [P], À titre subsidiaire : relève l'omission de statuer du tribunal judiciaire de Marseille sur sa demande, prononce la résolution judiciaire du contrat de vente en l'état futur d'achèvement signé le 21 octobre 2015 pour défaut de conformité, prononce en conséquence la résolution du prêt bancaire consenti le 14 septembre 2015 par la caisse régionale de Crédit Agricole Mutuel Alpes Provence, En tout état de cause : condamne la SCCV Pierprovence l'Estaque à lui rembourser l'ensemble des sommes versées pour son acquisition immobilière, y ajoutant la somme de 11 700 € au titre de sa condamnation au paiement du solde du prix de vente, soit un montant total de 234 000 €, condamne la SCCV Pierprovence l'Estaque à lui rembourser toutes les sommes afférentes aux actes annulés, aux charges et frais de copropriété (soit 7 613,79 € au titre des charges de copropriété réglées au 28 février 2023), à la taxe foncière (soit 5 759 € pour les années 2017-2018-2019-2020-2021-2022), à la taxe de logement vacant (soit 2 083 € pour l'année 2020-2021-2022), aux honoraires de syndic et aux frais d'assurance ainsi que celles afférentes aux prêts immobilier de la caisse régionale de Crédit Agricole Mutuel Alpes Provence, incluant les intérêts versés à la banque depuis novembre 2015, les intérêts au taux légal réclamés par la banque sur la somme avancée depuis la date de mise à disposition des fonds, (les intérêts non perçus par la banque et la prime d'état au titre du prêt à taux zéro, soit 19.033,51€), sommes à actualiser au jour de l'arrêt rendu par la cour, l'autorise à solder son prêt immobilier auprès de la caisse régionale de Crédit Agricole Mutuel Alpes Provence uniquement après que la SCCV Pierprovence l'Estaque lui ait remboursé en intégralité les fonds perçus au titre de l'acquisition de son bien immobilier, y compris les frais et taxes y afférents, condamne la SCCV Pierprovence l'Estaque à lui payer la somme de 34 000 €, à titre de dommages et intérêts pour le préjudice moral et financier subi, condamne la SCCV Pierprovence l'Estaque à lui payer la somme de 10 000 €, sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile outre les dépens. À titre principal, l'appelante sollicite l'annulation de la vente pour erreur sur la substance. Elle invoque la brochure commerciale et les plans de masse contresignés, remis lors du contrat de réservation, ainsi que lors de la signature de l'acte authentique, pour soutenir que son appartement devait être baigné de lumière, entouré de verdure en contrebas d'un espace vert et bénéficiant d'une vue mer dominante à 180 °. Or, elle indique s'être aperçue lors d'une visite sur site que toutes ses fenêtres sont dominées par une paroi rocheuse, obstruant toute vue et obscurcissant l'appartement, présentant même un risque de chute de pierres. Elle assure qu'elle n'aurait pas acquis le bien en connaissance de ces éléments et que seul son appartement se trouve affecté par de telles difficultés. Elle soutient donc que cette erreur, qui ne porte pas sur un manque de luminosité des chambres, mais sur l'obstruction de toute vue et l'absence de tout espace vert, affecte un élément déterminant de son consentement. Elle fait ainsi valoir qu'elle a été induite en erreur sur la substance de la chose, à savoir la configuration de l'appartement dans son environnement immédiat. Elle invoque un rapport d'évaluation du bien du 23 mars 2020 pour justifier une dépréciation de son bien à hauteur de 25 343 €. L'appelante sollicite également l'annulation de la vente sur le fondement du dol. Elle estime le dol caractérisé à raison du plan de masse et de la brochure commerciale, trompeurs quant à la réalité de l'environnement immédiat de l'appartement, sans mise en situation commerciale du bâtiment 1. Elle assure que les plaquettes commerciales ne lui ont pas permis de se représenter l'environnement de l'immeuble comme étant intégré dans la colline et affirme n'avoir jamais eu accès au permis de construire, ni à ses plans, y compris à l'occasion de sa précédente réservation de 2013. Elle ne conteste pas avoir reçu plusieurs documents annexés au projet d'acte de vente notarié, mais estime que seul le plan de masse permet de se représenter visuellement le bâtiment 1 construit dans son environnement immédiat. Elle considère ces documents trompeurs quant à l'environnement situé à proximité du bien. Mme [M] [P] indique ne s'être jamais rendue sur les lieux de la construction entre le 2 juin 2014 (signature du contrat de réservation) et le 21 octobre 2015 (signature de l'acte notarié), du moins au niveau du bâtiment 1, la bulle commerciale se situant au niveau du bâtiment 2, et conteste l'attestation contraire produite. Elle assure que les photographies adverses ne démontrent pas que l'existence d'un talus rocheux devant ses fenêtres pouvait être envisagé par elle. À titre subsidiaire, Mme [M] [P] sollicite la résolution du contrat de vente pour défaut de conformité. Elle invoque une omission de statuer à ce titre de la part du premier juge. Elle se fonde sur l'article L261-11 du code de la construction et de l'habitation, et soutient que seul le plan de masse et sa mise en situation lui permettait de se représenter l'environnement extérieur. Or, elle fait valoir que les chambres de son appartement ne sont pas conformes à ce document. Faute de pouvoir pallier cette non conformité, elle demande la résolution de la vente. Elle conteste toute modification de détail contractuellement prévue, pour des impératifs de construction, mais assure que l'existence d'un talus minéral surplombant les fenêtres de ses chambres, au lieu d'un espace vert dégagé, est un défaut de conformité. Elle assure que la plaquette commerciale ne fait aucune distinction entre les 3 bâtiments de la résidence, quant à leur environnement immédiat. Mme [M] [P] entend que la SCCV Pierprovence l'Estaque lui rembourse les sommes versées (prix de vente, frais, taxes, assurances, charges de copropriété, etc) dont elle établit le détail dans ses écritures. S'agissant du prêt bancaire octroyé par la Caisse Régionale de Crédit Agricole Mutuel Alpes Provence, elle entend être autorisée à s'en acquitter auprès de la banque une fois qu'elle aura perçu les remboursements de la SCCV Pierprovence l'Estaque, compte tenu de l'interdépendance du contrat de prêt et du contrat de vente en l'état futur d'achèvement. Enfin, Mme [M] [P] demande à être indemnisée de son préjudice par la SCCV Pierprovence l'Estaque, soit à raison de l'erreur ou du dol, soit pour manquement à ses obligations contractuelles, mettant en avant sa situation précaire et le blocage de son projet d'acquisition immobilière, outre des pertes financières. Elle invoque également un préjudice moral. Par dernières conclusions transmises le 19 août 2020, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, la SCCV Pierprovence l'Estaque sollicite de la cour qu'elle : confirme le jugement en toutes ses dispositions, dise que la nullité du contrat de vente sur le fondement de l'erreur sur la substance ne peut être invoquée et n'est pas démontré, dise qu'aucune manoeuvre dolosive ne lui est imputable et que la nullité sur le fondement du dol ne peut être prononcée, rejette l'intégralité des demandes de Mme [M] [P], condamne Mme [M] [P] à lui payer la somme de 4 500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens. S'agissant de la demande d'annulation de la vente pour erreur sur la substance, l'intimée fait valoir que la structure rocheuse dominante du site a toujours existé, ce dont Mme [M] [P] a pu se rendre compte au décours de ses nombreuses visites sur le terrain, à proximité de son lieu de vie, et des nombreuses questions par elle posées. Elle soutient donc que Mme [M] [P] a signé ses contrats de réservation en parfaite connaissance du site et changé plusieurs fois d'avis, pour divers motifs, avant d'opter, en toute connaissance de cause, pour le lot n°15. L'intimée soutient que la grande minéralité du site a été rappelée dans les brochures commerciales ainsi que dans les échanges avec l'appelante. Elle affirme que celle-ci a eu accès aux plans de coupe qui démontrent l'intégration du bien dans la colline. Elle invoque le plan de masse signé par Mme [M] [P] l'informant de la configuration des lieux, puisqu'il spécifie la présence d'une zone minérale, les grillages ayant été posés avant la signature de l'acte authentique par l'appelante. L'intimée s'appuie sur l'acte notarié pour indiquer avoir remis tous les documents contractuels requis en vente en l'état futur d'achèvement, de sorte que Mme [M] [P] pouvait apprécier la situation du bien avant de signer l'acte. La SCCV Pierprovence l'Estaque soutient encore que Mme [M] [P] n'a jamais indiqué qu'une vue à partir des chambres de l'appartement ou la luminosité de celles-ci était une condition déterminante de son consentement. La SCCV Pierprovence l'Estaque conteste toute perte de valeur du bien à raison de son environnement ou de sa perte de luminosité et s'oppose aux conclusions de l'expertise privée sollicitée par Mme [M] [P], sans visite des lieux. S'agissant de la demande d'annulation de la vente pour dol, la SCCV Pierprovence l'Estaque fait valoir qu'il ne peut être retenu de manoeuvres dolosives du fait de la remise par elle d'une brochure commerciale et d'un plan de masse, faisant état de la minéralité de la colline environnante, et alors que Mme [M] [P] a signé son acte d'achat plus d'un an après son contrat de réservation et alors que le gros oeuvre du bâtiment 1 était achevé. Elle fait valoir que l'appelante a toujours été particulièrement investie dans son investissement, hésitant entre plusieurs appartements puis étant très précise dans son aménagement, de sorte qu'il n'est pas envisageable qu'elle ne se soit aperçue que deux ans après, de l'environnement et de l'implantation du bâtiment. La SCCV Pierprovence l'Estaque soutient qu'elle a pleinement respecté ses engagements contractuels car le logement litigieux est conforme au permis de construire, au contrat de vente et à l'état descriptif de division. Elle s'oppose donc à toute résolution de la vente pour défaut de conformité au regard du plan de masse qui a subi des modifications de détail, telle l'absence d'un espace vert, en raison des impératifs de construction. S'agissant des demandes de remboursement des frais présentées par Mme [M] [P], la SCCV Pierprovence l'Estaque soutient qu'il s'agit de demandes de condamnation indéterminée. L'intimée s'oppose à toute indemnisation d'un préjudice moral ou financier de l'appelante, alors que ces préjudices résultent de son refus de prendre livraison du bien. Par dernières conclusions transmises le 19 août 2020, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, la Caisse Régionale de Crédit Agricole Mutuel Alpes Provence sollicite de la cour qu'elle : prenne acte de ce qu'elle s'en remet à la sagesse de la cour quant à la demande principale d'annulation de l'acte de vente du 21 octobre 2015 ou à la demande subsidiaire de résolution de cet acte de vente financée grâce au prêt accordé par elle, À supposer que la cour annule ou prononce la résolution de la vente : dise qu'elle a versé à Mme [M] [P] la somme de 98 300 € en exécution du contrat de prêt, ordonne la restitution de la somme de 98 300 € à son profit, outre intérêts au taux légal à compter de la mise à disposition des fonds, déduction faite des versements effectués par Mme [M] [P] depuis la première échéance, condamne Mme [M] [P] à lui payer la somme de 98 300 € outre intérêts au taux légal à compter de la mise à disposition des fonds, déduction faite des versements effectués par Mme [M] [P] depuis la première échéance, condamne in solidum la SCCV Pierprovence l'Estaque et Mme [M] [P] à lui payer la somme de 98 300 €, outre intérêts au taux légal à compter de la mise à disposition des fonds, déduction faite des versements effectués par Mme [M] [P] depuis la première échéance, rejette la demande de Mme [M] [P] tendant à obtenir l'autorisation de solder son prêt auprès d'elle uniquement après que la SCCV Pierprovence l'Estaque lui ait remboursé en intégralité des fonds perçus au titre de l'acquisition de son bien immobilier y compris les frais y afférents, condamne la SCCV Pierprovence l'Estaque à réparer son préjudice financier du fait de l'annulation ou de la résolution du contrat, soit 19 033,51 € correspondant aux intérêts non perçus en vertu du contrat et à la prime d'Etat au titre du prêt à taux zéro, En tout état de cause : condamne tout succombant à lui verser la somme de 2 500 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens avec distraction. La Caisse Régionale de Crédit Agricole Mutuel Alpes Provence forme deux demandes reconventionnelles si la cour annulait ou résolvait le contrat, points sur lesquels elle s'en rapporte. D'une part, au titre des conséquences de l'annulation ou de la résolution de la vente, à raison de l'interdépendance du contrat de prêt avec elle, par application de l'article L 311-32 ancien du code de la consommation, la banque invoque l'annulation ou la résolution du contrat de prêt et l'effet rétroactif de celle-ci, entraînant le remboursement par Mme [M] [P] du capital prêté, sans subordination d'un paiement préalable de la SCCV Pierprovence l'Estaque. D'autre part, la banque entend être indemnisée de ses préjudices, notamment financier au titre de la différence entre les intérêts conventionnels escomptés et les intérêts légaux attachés au remboursement du capital. Elle entend agir sur le fondement de l'article 1240 du code civil à l'endroit de la SCCV Pierprovence l'Estaque à ce titre. L'instruction de l'affaire a été close par ordonnance en date du 19 décembre 2023. MOTIFS DE LA DÉCISION La Cour d'appel précise, à titre liminaire, qu'elle n'est pas tenue de statuer sur les demandes de 'constatations', de 'prise d'acte' ou de 'dire et juger' qui ne sont pas, hors les cas prévus par la loi, des prétentions en ce qu'elles ne sont pas susceptibles d'emporter des conséquences juridiques. 1. Sur la demande tendant à l'annulation de la vente L'article 1109 du code civil dispose qu'il n'y a point de consentement valable si le consentement n'a été donné que par erreur ou s'il a été extorqué par violence ou surpris par dol. En vertu de l'article 1110 du code civil, dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance 2016-131 du 10 février 2016 applicable au présent litige, l'erreur n'est une cause de nullité de la convention que lorsqu'elle tombe sur la substance même de la chose qui en est l'objet. Elle n'est point une cause de nullité lorsqu'elle ne tombe que sur la personne avec laquelle on a intention de contracter, à moins que la considération de cette personne ne soit la cause principale de la convention. Pour être admise, l'erreur doit être de telle nature que sans elle la partie n'aurait pas contracté. Le juge apprécie souverainement ce qui est considéré comme déterminant pour les parties. Le vendeur peut se servir d'éléments postérieurs à la vente pour prouver l'existence d'une erreur au moment de la vente mais l'erreur, en elle-même, s'apprécie au moment de la formation du contrat. En l'occurrence, il est avéré, au vu des échanges entre les parties produits aux dossiers que Mme [M] [P] a choisi d'acquérir un appartement en l'état futur d'achèvement au sein de la résidence Pierprovence l'Estaque dès 2014 et a hésité entre plusieurs types d'appartements et plusieurs lots. Le 2 juin 2014, Mme [M] [P] a finalement signé un contrat de réservation immobilière avec la SCCV Pierprovence l'Estaque pour un appartement de 60 m², lot [Cadastre 13], d'une valeur de 234 000 €, situé à l'extrémité Est du bâtiment 1 de la résidence, au 1er étage. La plaquette commerciale de la résidence remise à l'appelante a pour slogan : 'la mer pour horizon : un panorama maritime exceptionnel au coeur même de l'Estaque'. Elle fait référence à 'trois constructions indépendantes parfaitement intégrées au site et dominant la rade de [Localité 11]'. Elle vante ensuite 'l'architecture qui épouse la minéralité de la colline et lui fait naturellement écho'. La brochure commerciale indique également que 'tous les logements profitent d'une vue mer dominante, ouverte à 180° (...), de pièces inondées par la luminosité si particulière de la Provence maritime qui se prolongent par des espaces extérieurs remarquables'. La plaquette commerciale représente uniquement le projet du bâtiment 2 de la résidence, situé au sommet de la colline concerné. Le 18 mars 2015, Mme [M] [P] a reçu du notaire le projet d'acte authentique de vente, outre le permis de construire, les procès-verbaux d'affichage, l'attestation d'avancement des travaux, le plan cadastral, le plan de masse, un plan de chaque niveau, un plan de façade du bâtiment, les copies et analyse des études de sol, un plan des biens vendus et une notice, l'ensemble de ces documents étant mis à sa disposition. Le 21 octobre 2015, l'acte authentique de vente en l'état futur d'achèvement a été signé. Mme [M] [P] fait valoir qu'un talus vertical et minéral se trouve accolé aux fenêtres des deux chambres de son appartement, en obstruant totalement la vue, ce dont elle s'est aperçue lors d'une visite du site du chantier de construction, ce au lieu de l'espace vert qui devait s'y trouver et permettre une vue dégagée. En effet, il ressort du constat d'huissier de justice du 31 mai 2016, des photographies intérieures et extérieures de l'appartement, ainsi que du rapport de M. [C] [I], expert évaluateur sollicité par l'appelante, en date du 23 mars 2020, qu'une paroi rocheuse verticale protégée par un grillage gris pour éviter les éboulements obture totalement la vue des fenêtres des chambres orientées à l'Est, étant d'une hauteur nettement supérieure au plafond de ces pièces. Il appert que la paroi se situe à moins de deux mètres des fenêtres du bâtiment. Or, un tel environnement immédiat du bien de Mme [M] [P] ne résulte pas des documents produits et entrant dans le champ contractuel liant les parties. Ainsi, la brochure commerciale, le plan de masse, le plan de l'appartement et l'extrait du projet d'insertion dans le paysage avec une coupe qui est repris dans le rapport d'expert privé, et qui sont les documents essentiels produits devant la cour, démontrent que le bâtiment 1 n'a jamais été modélisé dans le cadre de ces documents commerciaux et publicitaires. Il appert principalement du plan de masse, contresigné par Mme [M] [P], qu'un 'espace commun non accessible' entourait les bâtiments et constituait à l'Est du bâtiment 1 un espace assez large. Aucun élément du plan ne permet de considérer qu'il s'agissait exclusivement d'une zone minérale, alors qu'une 'zone minérale non accessible' était par ailleurs définie et implantée au Sud, au delà de la voie d'accès. De plus, il résulte précisément de ce plan, ainsi que du projet d'insertion des bâtiments, qu'un espace vert relativement conséquent est situé à l'Est du bâtiment 1, alors que le plan de coupe qui atteste d'une déclivité, ne fait aucunement état d'une paroi rocheuse verticale. De même, les photographies des lieux produites par la SCCV Pierprovence l'Estaque, avant l'implantation des bâtiments, démontrent effectivement l'existence d'une pente, conformément au plan de masse qui mentionne une pente de 18 % au niveau du chemin d'accès, les constructions étant réalisées sur une colline, ainsi qu'une certaine minéralité du site. En revanche, aucun talus rocheux vertical, marquant une restanque de grande hauteur entre le bâtiment 1 et le bâtiment 2 ne ressort de ces éléments. Or, le dénivelé annoncé, tout comme la minéralité du site, ne peut aucunement signifier, ni laisser entendre à l'acquéreur du lot 15, au premier étage du bâtiment 1, qu'une paroi rocheuse allait surplomber les fenêtres des deux chambres, bloquant toute vue, alors que les documents du champ contractuel communiqués font état d'une végétation dense, attenante à ces fenêtres, et vantent un bien au sein d'une résidence dotée d'une vue et d'un panorama exceptionnel. Le fait que Mme [M] [P] ait hésité entre plusieurs lots à acquérir et se soit rendue sur le site lors de la commercialisation du projet, cette phase durant un temps certain, ne démontre pas qu'elle ait nécessairement eu connaissance de la localisation précise du lot 15 et du fait qu'une paroi rocheuse allait se dresser à deux mètres devant les fenêtres de deux des trois pièces du logement acheté, ce alors que le site de commercialisation se situait au niveau du bâtiment 2, et que les documents communiqués n'envisageaient qu'un espace vert séparant les constructions 1 et 2. Au contraire, ces hésitations de Mme [M] [P] soulignent l'intérêt que cette dernière portait à son acquisition et les exigences qu'elle pouvait légitimement en attendre. En définitive, il appert que les documents contractuels, et notamment le plan de masse qui fait état d'un 'espace commun non accessible' ne sont pas suffisamment précis et ont pu légitimement induire Mme [M] [P] en erreur quant à la vue attendue depuis les fenêtres de ses deux chambres et quant à l'environnement immédiat du bien acheté. Or, compte tenu des conséquences en termes de pertes de vue, et de perte financière avérée, par comparaison avec le lot équivalent n°11 situé à l'Ouest, ne présentant pas les mêmes contraintes, mais vendu au même prix, il est manifeste que Mme [M] [P] n'aurait pas acquis aux mêmes conditions si elle avait eu connaissance de l'environnement réel immédiat de son appartement. L'erreur sur un élément substantiel de la chose vendue et déterminant du consentement de Mme [M] [P] est établie, de sorte que la vente du 21 octobre 2015 doit être annulée. Le jugement entrepris doit être infirmé, et le sera donc en l'ensemble de ses dispositions subséquentes. 2. Sur la demande tendant à la résolution de la vente Cette prétention subsidiaire n'a pas lieu d'être examinée en l'état de l'annulation de la vente pour erreur substantielle sur le chose vendue. 3. Sur les demandes de Mme [M] [P] en remboursement par la SCCV Pierprovence l'Estaque de diverses sommes induites par l'annulation de la vente En conséquence de l'annulation de la vente, il convient de remettre les parties dans la situation antérieure à la vente et donc d'ordonner la restitution du bien par Mme [M] [P] à la SCCV Pierprovence l'Estaque, et, inversement, de condamner la SCCV Pierprovence l'Estaque à rembourser à Mme [M] [P] l'intégralité des sommes versées. Ainsi, la SCCV Pierprovence l'Estaque doit être condamnée à rembourser à Mme [M] [P] la somme de 234 000 € au titre du prix de vente, outre les sommes suivantes au titre des frais par elle engagées, dont il est justifié qu'ils sont liés à la vente et ont été engagés en pure perte, soit : - 7 613,79 € au titre des charges de copropriété à la date du 28 février 2023, - 5 759 € au titre des taxes foncières de 2017 à 2022 inclus, - 2 083 € au titre de la taxe sur les logements vacants de 2020 à 2022 inclus. En revanche, les autres prétentions de Mme [M] [P] au titre des honoraires de syndic, des frais d'assurance et des sommes afférentes aux prêts immobilier de la Caisse Régionale de Crédit Agricole Mutuel Alpes Provence, incluant les intérêts versés à la banque depuis novembre 2015, ne peuvent être satisfaites, n'étant pas chiffrées, donc déterminées, ni déterminables. En définitive, la SCCV Pierprovence l'Estaque doit donc être condamnée à payer à Mme [M] [P] la somme totale de 249 455,79 € au titre du prix de vente et des frais engendrés. 4. Sur la résolution du prêt bancaire Sur le remboursement du capital En application de l'article L 311-32 ancien du code de la consommation, ici applicable, le prêt bancaire est résolu ou annulé de plein droit lorsque le contrat en vue duquel il a été conclu est lui-même judiciairement résolu ou annulé. En conséquence, en vertu de l'annulation du contrat de vente, les trois contrats de crédit souscrits par Mme [M] [P] auprès de la Caisse Régionale de Crédit Agricole Mutuel Alpes Provence le 14 septembre 2015, pour une somme totale de 110 000 €, se trouvent également annulés, à savoir les prêts n°00000579859, 00000579860 et 00000579861. L'effet rétroactif de cette annulation implique le remboursement par Mme [M] [P] à la Caisse Régionale de Crédit Agricole Mutuel Alpes Provence du capital prêté, soit la somme de 98 300 € selon les justificatifs produits, sous déduction des versements effectués par Mme [M] [P] depuis la première échéance des prêts. Au vu des justificatifs produits (pièce 67 de l'appelante), au 5 mars 2023, le montant du capital restant dû au titre des trois prêts s'élèvent, après déduction des sommes versées par Mme [M] [P], à 56 292,10 €. Sous peine d'un double paiement par le promoteur, la SCCV Pierprovence l'Estaque ne saurait en revanche être condamnée, in solidum avec Mme [M] [P], au paiement de cette somme. Toutefois, la Caisse Régionale de Crédit Agricole Mutuel Alpes Provence étant tiers au contrat de vente conclu entre Mme [M] [P] et la SCCV Pierprovence l'Estaque, la prétention de l'appelante tendant à subordonner, dans le temps, son paiement à la banque au paiement préalable par la SCCV Pierprovence l'Estaque de sommes qu'elle lui doit, n'est pas justifiée en dehors de toute subrogation, et doit être rejetée. Sur l'indemnisation du préjudice de la Caisse Régionale de Crédit Agricole Mutuel Alpes Provence En vertu des dispositions de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. En l'occurrence, il a été démontré que les plans et documents inclus dans le champ contractuel ayant déterminé le consentement de Mme [M] [P] en vue de l'acquisition du lot 15 au sein de la résidence Pierprovence l'Estaque l'ont induite en erreur et ont vicié son consentement. Ces éléments caractérisent également des manquements de la SCCV Pierprovence l'Estaque à son devoir d'information envers l'acheteur et constituent une faute délictuelle à l'endroit de la banque qui se trouve privée du revenu du crédit accordé, du fait de ces manquements ayant induit l'acquéreur en erreur, et conduisant directement à l'annulation de la vente. Aussi, la SCCV Pierprovence l'Estaque doit être condamnée à verser à la Caisse Régionale de Crédit Agricole Mutuel Alpes Provence la somme de 19 033,51 € au titre des intérêts conventionnels non perçus en vertu des contrats de prêts et au titre de la prime d'Etat en vertu du prêt à taux zéro. 5. Sur l'indemnisation du préjudice moral et financier de Mme [M] [P] En sus du remboursement des sommes et frais indûment réglées par Mme [M] [P], cette dernière sollicite de la SCCV Pierprovence l'Estaque qu'elle l'indemnise des préjudices par elle soufferts. S'agissant du préjudice financier invoqué, l'appelante entend être indemnisée des intérêts supplémentaires qu'elle aurait pu capitaliser sur son PEL si elle ne l'avait pas soldé pour financer son acquisition. Si elle justifie effectivement de plus de 39 000 € au titre des intérêts capitalisés sur son PEL au 31 décembre 2014, force est de relever qu'aucune pièce ne justifie de la date d'ouverture de ce placement pourtant à échéance déterminée, ni des prélèvements sociaux et impôts induits. Ainsi, il n'est pas possible de savoir si elle pouvait encore prétendre à la capitalisation d'intérêts sur ce compte. De même, le montant des revenus de capitaux mobiliers déclarés fiscalement annuellement n'est pas probant, puisque pouvant correspondre à d'autres placements. Ce préjudice financier n'est donc pas étayé par des éléments de preuve suffisants, de sorte qu'il ne peut être accueilli. S'agissant en revanche de son préjudice moral, Mme [M] [P] démontre avoir effectivement souffert d'un préjudice à ce titre, compte tenu de l'échec de cette acquisition s'agissant d'un projet lancé dix ans auparavant, et des déconvenues liées aux qualités réelles du bien. Elle doit être indemnisée à ce titre par la SCCV Pierprovence l'Estaque par le versement d'une somme de 4 000 €. 6. Sur l'article 700 du code de procédure civile et les dépens La SCCV Pierprovence l'Estaque, qui succombe au litige sera déboutée de sa demande sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. La décision de première instance sera réformée au titre de l'article 700 du code de procédure civile et des dépens. Il convient de condamner la SCCV Pierprovence l'Estaque à verser à Mme [M] [P] la somme de 3 500 € sur ce fondement, et la somme de 2 500 € à la Caisse Régionale de Crédit Agricole Mutuel Alpes Provence également à ce titre. La SCCV Pierprovence l'Estaque supportera en outre les dépens de première instance et d'appel. PAR CES MOTIFS La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, en matière civile et en dernier ressort, Infirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions soumises à la cour, Statuant à nouveau et y ajoutant : Annule le contrat de vente conclu le 21 octobre 2015 suivant acte authentique reçu par Maître [W] [S], notaire [Adresse 9], à [Localité 4] (Bouches-du-Rhône), entre Mme [M] [P] et la SCCV Pierprovence l'Estaque, portant sur les lots 15 (appartement) et 4 (emplacement de parking extérieur) au sein de la résidence [Adresse 14], cadastré section [Cadastre 8] O n°[Cadastre 1], [Cadastre 2] et [Cadastre 3], Ordonne la publication du dispositif de l'arrêt au service de la publicité foncière de [Localité 11] avec la précision des références de la vente, et aux frais de la SCCV Pierprovence l'Estaque, Ordonne qu'il soit procédé aux restitutions réciproques du prix et de l'immeuble, Ordonne la restitution en l'état de l'immeuble susmentionné à la SCCV Pierprovence l'Estaque, Condamne la SCCV Pierprovence l'Estaque à payer à Mme [M] [P] la somme de 249 455,79 € au titre de la restitution des sommes engagées pour l'acquisition de l'immeuble, qui portera intérêts au taux légal à compter de la présente décision, Condamne la SCCV Pierprovence l'Estaque à payer à Mme [M] [P] la somme de 4 000 € au titre de l'indemnisation de son préjudice moral, Déboute Mme [M] [P] de sa demande d'indemnisation de son préjudice financier, Annule les contrats de prêts n°00000579859, 00000579860 et 00000579861, souscrits le 14 septembre 2015 par Mme [M] [P] auprès de la Caisse Régionale de Crédit Agricole Mutuel Alpes Provence, Condamne Mme [M] [P] à payer à la Caisse Régionale de Crédit Agricole Mutuel Alpes Provence la somme de 56 292,10 € selon décompte arrêté au 5 mars 2023, au titre du capital restant dû concernant ces trois prêts souscrits, Déboute la Caisse Régionale de Crédit Agricole Mutuel Alpes Provence de sa condamnation à ce titre envers la SCCV Pierprovence l'Estaque, Condamne la SCCV Pierprovence l'Estaque à payer à la Caisse Régionale de Crédit Agricole Mutuel Alpes Provence, la somme de 19 033,51 €, au titre des intérêts non perçus en vertu des contrats de prêts et de la prime d'Etat attachée au prêt à taux zéro, Déboute Mme [M] [P] de sa demande tendant à être autorisée à se libérer de sa condamnation auprès de la Caisse Régionale de Crédit Agricole Mutuel Alpes Provence uniquement après que la SCCV Pierprovence l'Estaque se soit acquittée de ses condamnations à son endroit, Condamne la SCCV Pierprovence l'Estaque à payer à Mme [M] [P] la somme de 3 500 euros, sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, Condamne la SCCV Pierprovence l'Estaque à payer à la Caisse Régionale de Crédit Agricole Mutuel Alpes Provence, la somme de 2 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, Déboute la SCCV Pierprovence l'Estaque de sa demande sur ce même fondement, Condamne la SCCV Pierprovence l'Estaque au paiement des entiers dépens, de première instance et d'appel, qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. Le greffier Le Président