Cour d'appel, 16 mai 2024. 23/01867

République Française Au nom du Peuple Français COUR D'APPEL DE DOUAI CHAMBRE 8 SECTION 4 ARRÊT DU 16/05/2024 **** N° de MINUTE : 24/389 N° RG 23/01867 - N° Portalis DBVT-V-B7H-U3PQ Jugement (N° 22-001550) rendu le 13 Mars 2023 par le Juge des contentieux de la protection de LENS APPELANTE Madame [H] [T] née le 01 Mars 1963 à [Localité 5] de nationalité Française [Adresse 2] [Localité 4] Représentée par Me David Mink, avocat au barreau de Béthune, avocat constitué (bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 59178/02/23/003692 du 28/04/2023 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de Douai) INTIMÉE SA Maisons et Cites, venant aux droits de la Société Maison et Cités Soginorpa, SA d'HLM, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège [Adresse 1] [Localité 3] Représentée par Me Sébastien Habourdin, avocat au barreau de Béthune, avocat Béthune substitué par Me Bernard Franchi, avocat au barreau de Douai DÉBATS à l'audience publique du 20 février 2024 tenue par Emmanuelle Boutié magistrat chargé d'instruire le dossier qui, a entendu seul(e) les plaidoiries, les conseils des parties ne s'y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la cour dans son délibéré (article 805 du code de procédure civile). Les parties ont été avisées à l'issue des débats que l'arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe GREFFIER LORS DES DÉBATS :Harmony Poyteau COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ Véronique Dellelis, président de chambre Emmanuelle Boutié, conseiller Catherine Menegaire, conseiller ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 16 mai 2024 (date indiquée à l'issue des débats) et signé par Véronique Dellelis, président et Harmony Poyteau, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire. ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 12 janvier 2024 **** Par contrat du 6 août 2015, la SA Maisons & Cités a donné à bail à Mme [H] [T] un local d'habitation situé [Adresse 2] à [Localité 4], avec effet à compter du même jour, pour un loyer mensuel de 333,76 euros, outre une provision sur les charges de 20,10 euros. Par acte signifié par dépôt à l'étude le 21 avril 2022, le bailleur a sommé la locataire de remettre en état le logement intérieur et extérieur et de procéder à son entretien régulier au plus tard le 30 avril suivant. La SA Maisons & Cités a fait constater l'état des locaux loués par un commissaire de justice les 17 décembre 2021, 2 mai 2022 et 20 septembre 2022. Par acte signifié le 29 novembre 2022, la SA Maisons & Cités a assigné Mme [H] [T] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Lens en vue de résilier le bail pour défaut d'entretien et dégradations du logement, d'ordonner l'expulsion de Mme [H] [T], de l'autoriser à transporter et séquestrer les meubles meublants qui seraient abandonnés, de la condamner à lui payer une indemnité mensuelle d'occupation à compter de la résiliation du bail égale au montant du loyer et des charges avec augmentations légales, jusqu'à la libération effective des lieux, avec intérêt au taux légal à compter de l'assignation et de la condamner à lui à payer les sommes de 150 euros de dommages et intérêts pour résistance abusive et injustifiée sur le fondement de l'article 1231-6 du code civil et de 150 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens qui comprendront le coût du commandement et des procès-verbaux de constat. Suivant jugement réputé contradictoire en date du 13 mai 2023, le juge des contentieux de la protection a : - prononcé à la date du jugement la résiliation du contrat de bail conclu le 6 août 2015 entre la SA Maisons & Cités et Mme [H] [T] et portant sur le local d'habitation situé [Adresse 2] à [Localité 4], - ordonné l'expulsion de Mme [H] [T] des locaux loués à l'expiration du délai de deux mois du commandement d'avoir à quitter les locaux, - dit qu'à défaut de départ volontaire dans ce délai, la SA Maisons & Cités pourra procéder à l'expulsion de Mme [H] [T] et à celle de tous occupants de son chef, si besoin avec le concours de la force publique et d'un serrurier, - condamné Mme [H] [T] à payer à la SA Maisons & Cités une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant égal au loyer et charges qui aurait été dû si le contrat s'était poursuivi, à compter du 13 mars 2023 et jusqu'à la restitution effective des locaux, - condamné Mme [H] [T] à payer à la SA Maisons & Cités la somme de 150 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - rejeté les demandes de la SA Maisons & Cités au titre des dommages et intérêts et des meubles meublants, - condamné Mme [H] [T] aux dépens. Mme [H] [T] a relevé appel de cette décision par déclaration en date du 18 avril 2023, déclaration d'appel critiquant les dispositions de la décision entreprise ayant fait droit à la demande de résiliation de bail et d'expulsion de Mme [T], la condamnation de Mme [T] à une indemnité d'occupation et à un article 700 du code de procédure civile. La SA Maisons et Cités a constitué avocat en date du 10 mai 2023. Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 30 juin 2023, Mme [H] [T] demande à la cour de : - réformer la décision entreprise en toutes ses dispositions, Statuant de nouveau, débouter la SA Maisons et Cités de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions, - condamner la SA Maisons et Cités à payer à Mme [T] la somme de 150 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, - condamner la SA Maisons et Cités aux entiers frais et dépens. Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 12 septembre 2023, la SA Maisons et Cités demande à la cour de : - déclarer Mme [T] mal fondée en son appel, - confirmer en conséquence la décision entreprise, Y ajoutant : - condamner Mme [T] à payer à Maisons et Cités la somme de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile pour les frais irrépétibles engagés en cause d'appel, - condamner Mme [T] aux entiers frais et dépens de première instance et d'appel. Il est renvoyé aux conclusions pour un exposé détaillé des demandes et des moyens en application des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile. MOTIFS : Sur la demande au titre de la résiliation du bail L'article 1224 du code civil dispose que la résolution résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice. Il résulte des dispositions de l'article 1728 1° du même code que le preneur est tenu d'user de la chose louée raisonnablement et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d'après les circonstances ; à défaut de convention. Aux termes des dispositions de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé : d) de prendre à sa charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations, ainsi que l'ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d'Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure (...). Enfin, l'article 1er du décret du 26 août 1987 dispose que sont des réparations locatives les travaux d'entretien courant, et de menues réparations y compris les remplacements d'éléments assimilables auxdites réparations, consécutifs à l'usage normal des locaux et équipements à usage privatif. Il résulte des termes de l'article 17 du contrat de bail régularisé par les parties qu'outre les travaux de réparation et d'entretien découlant de l'usage normal du logement et de ses équipements, mis à sa charge du locataire par la loi, le locataire a l'obligation de procéder à un entretien régulier et correct du jardin, des pelouses qui doivent être régulièrement tondues, des haies, des arbres et des clôtures qui doivent être maintenues en bon état de propreté ainsi que les appareils sanitaires et les autres installations ou équipements se trouvant dans le logement. Le bailleur sollicite le prononcé de la résiliation du bail compte tenu de la violation par Mme [T] de ses obligations contractuelles en l'absence d'entretien du logement loué. Il n'est pas contesté qu'en l'absence d'état des lieux d'entrée produit aux débats, le logement loué est présumé avoir été pris en bon état de réparations locatives en application des dispositions de l'article 1731 du code civil. Dans un premier procès-verbal de constat établi le 17 décembre 2021, l'huissier de justice a fait état d'un refus d'intervention du technicien mandaté par le bailleur pour procéder aux visites annuelles d'entretien et de contrôle des installations de chauffage 'car le logement est envahi de cafards'. Faisant suite à un commandement délivré par acte d'huissier de justice en date du 21 avril 2022 par le bailleur à Mme [T] aux fins de respecter ses obligations locatives, immédiatement et sans délai, et en tout état de cause au plus tard le 30 avril 2022, s'agissant de remettre en état le logement loué en intérieur et extérieur et de procéder à son entretien régulier, le procès-verbal de constat établi le 2 mai 2022 fait la description d'un logement particulièrement dégradé : - dans la première pièce, l'huissier de justice relève que les murs et plafonds sont recouverts de peinture jaunie ; que des araignées et des toiles d'araignée sont visibles au plafond et que quelques insectes voltigent dans la pièce. - dans la cuisine, il est noté que les plinthes carrelées présentent, pour certaines, des traces de peinture blanche ; que le sol dallé est recouvert de nombreuses salissures avec des cadavres et des déjections de cafard ; que plusieurs cafards vivants sont visibles au sol, sur les murs ainsi que dans le placard sous évier ; de nombreuses déjections de cafard sont aussi visibles dans le meuble sous l'évier ; du carrelage est manquant à la jonction de l'évier avec le mur ; absence de néon à la rampe. - la poignée de la porte de la cuisine ouvrant sur le palier n'est pas correctement fixée et le double vitrage de la porte ouvrant sur le jardin est cassé et fendu. - concernant les wc, absence de siège et d'abattant à la cuvette des wc ; de l'eau stagnante de couleur jaunâtre est visible autour du pied de la cuvette ; la bouche de la vmc est excessivement encrassée ; de nombreuses traces de peinture blanche sont visibles sur les plinthes carrelées ; - dans la salle d'eau abritant la chaudière, il est noté la présence de nombreux cafards sur l'encadrement de la porte, sur les murs et sur les parois de la cabine de douche ; au sol, les dalles de carrelage sont excessivement sales ; la peinture sur les murs et au plafond est également très sale ; la grille de la vmc est très encrassée. - dans la montée d'escalier menant du rez-de-chaussée au premier étage, la porte ouvrant sur l'escalier est très abîmée en partie basse, la tapisserie murale présente quelques déchirures ; une odeur nauséabonde est sensible dans la montée d'escalier. - sur le palier du premier étage, la tapisserie murale est abîmée ; de nombreuses déjections de cafards sont visibles sur le sol des deux pièces situées au premier étage. - dans la cave, de nombreux cafards sont visibles sur la porte située dans la salle à manger et desservant l'escalier descendant à la cave. En outre, dans un procès- verbal de constat établi le 20 septembre 2022, il était noté une dégradation de l'état du logement loué, s'agissant notamment des wc avec en sus des dégradations précédemment relevées, d'importantes traces d'infiltrations visibles sur le mur main droit, à la hauteur du réservoir de chasse d'eau ainsi que des cafards visibles sur la porte et les murs. De plus, si Mme [T] soutient avoir procédé à un important nettoyage du logement loué et produit aux débats des photographies, force est de constater que ces dernières ne sont pas datées alors même qu'il résulte des termes du procès-verbal de constat établi le 28 juillet 2023 que le logement présentait toujours un état dégradé ainsi que la présence de cafards. Ainsi, l'huissier a pu relever que dans la première pièce à laquelle on accède depuis le jardin, les dalles au sol sont sales à l'angle des murs, qu'un cafard mort est présent devant la porte ouvrant sur l'escalier descendant à la cave, que les plinthes carrelées sont sales, que la grille de ventilation de la cuisine est sale, que les dalles de carrelage présentent des traces à droite du meuble sous évier, que trois cafards vivants et trois autres morts sont présents au sol ; que des déjections noires de cafard ainsi qu'un cafard vivant et un autre mort sont présents dans le meuble de rangement sous évier ; qu'un cafard vivant est présente au-dessus de la porte ouvrant les wc ; que trois cadavres de cafards sont présents au sol ; que le vitrage de la porte ouvrant sur le jardin est constitué d'un panneau en plastique, qu'un cafard vivant et un mort sont présents au niveau du bac de la cabine de douche, qu'un cadavre de cafard mort est présent au sol des wc, au milieu d'une eau stagnante, que trois cafards vivants et trois cadavres de cafards sont visibles sur le côté escalier menant à la cave ; que la présence de traces noires de déjection est visible le long de la penderie au premier étage. Alors que Mme [T] ne justifie pas d'une remise en état du logement loué, la plainte déposée à l'encontre de M. [G] le 5 avril 2023 concernant le bris de vitres, ne saurait suffire à l'exonérer de sa responsabilité de locataire des lieux loués. Ainsi, c'est à juste titre que le tribunal a retenu que si l'état des sols, murs et plafonds ne suffit pas en lui-même à caractériser l'existence de dégradations locatives, la présence de cafards en lien avec un état de saleté persistant, le défaut d'entretien des bouches de ventilation ainsi que les dégradations affectant le double vitrage, la cuisine et les toilettes constituent des manquements graves et répétés de la locataire à son obligation d'entretien des lieux loués susceptibles d'affecter la substance même de la chose louée et justifient de prononcer la résiliation du bail. En conséquence, la décision entreprise sera confirmée en ce qu'elle a prononcé la résiliation du bail et l'expulsion de la locataire des lieux loués ainsi que celle de tout occupant de son chef et condamné Mme [T] au paiement d'une indemnité d'occupation jusqu'à la complète libération des lieux. Sur les autres demandes Le jugement entrepris sera confirmé en ses dispositions relatives aux dépens et à l'application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. Mme [T], partie perdante, sera condamnée à supporter les dépens d'appel qui seront recouvrés comme en matière d'aide juridictionnelle. Il n'apparaît pas inéquitable de la condamner à verser à la SA Maisons et Cités la somme de 800 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles exposés en cause d'appel. PAR CES MOTIFS, La cour, Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions, Condamne Mme [H] [T] à payer à la SA Maisons et Cités la somme de 800 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, Condamne Mme [H] [T] aux dépens d'appel qui seront recouvrés comme en matière d'aide juridictionnelle. Le greffier Harmony POYTEAU Le président Véronique DELLELIS