Cour d'appel, 13 juin 2022. 21/03627

MINUTE N° 22/356 Copie exécutoire à : - Me Raphaël REINS - Me Patricia CHEVALLIER-GASCHY Le Le greffier REPUBLIQUE FRANCAISE AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS COUR D'APPEL DE COLMAR TROISIEME CHAMBRE CIVILE - SECTION A ARRET DU 13 Juin 2022 Numéro d'inscription au répertoire général : 3 A N° RG 21/03627 - N° Portalis DBVW-V-B7F-HUZW Décision déférée à la cour : jugement rendu le 29 juin 2021 par le juge des contentieux de la protection de mulhouse APPELANT : Monsieur [W] [F] [Adresse 2] [Localité 5] Représenté par Me Raphaël REINS, avocat au barreau de COLMAR (bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2021/005216 du 26/10/2021 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de COLMAR) Monsieur [H] [I] [Adresse 1] [Localité 5] Représenté par Me Raphaël REINS, avocat au barreau de COLMAR INTIMES : Monsieur [Z] [G] [Adresse 4] [Localité 3] Représenté par Me Patricia CHEVALLIER-GASCHY, avocat au barreau de COLMAR Madame [R] [P] [Adresse 4] [Localité 3] Représentée par Me Patricia CHEVALLIER-GASCHY, avocat au barreau de COLMAR COMPOSITION DE LA COUR : L'affaire a été débattue le 28 mars 2022, en audience publique, devant la cour composée de : Mme MARTINO, Présidente de chambre Mme FABREGUETTES, Conseiller Madame DAYRE, Conseiller qui en ont délibéré. Greffier lors des débats : Mme HOUSER ARRET : - contradictoire - prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signé par Mme Annie MARTINO, président et Mme Anne HOUSER, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. *****      FAITS CONSTANTS PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES Par contrat en date du 17 janvier 2019, Monsieur [Z] [G] et Madame [R] [P] ont donné à bail à Monsieur [W] [F] un logement sis à [Localité 5], moyennant le paiement d'un loyer de 550 € par mois et d'une provision sur charges de 110 €. Monsieur [H] [I] s'est porté caution solidaire par acte séparé du 17 janvier 2019. A la suite d'impayés, les bailleurs ont fait délivrer au locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire, contenue au bail, le 18 décembre 2019, pour la somme en principal de 4 120 €. L'acte a été dénoncé à la caution par acte du 20 décembre 2019. Par acte d'huissier délivré le 17 mars 2020, Monsieur [Z] [G] et Madame [R] [P] ont fait assigner Monsieur [W] [F] et Monsieur [H] [I] devant le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de Mulhouse aux fins de voir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire : 'dire et juger recevable et bien fondé l'assignation régularisée, 'constater l'acquisition de la clause résolutoire insérée au contrat de location signée le 17 janvier 2019 et en conséquence constater, à défaut prononcer aux torts exclusifs de Monsieur [W] [F] la résiliation du bail, 'ordonné l'expulsion sans délai de Monsieur [W] [F] du logement qu'il occupe sans droit ni titre, ainsi que celle de tous occupants de son chef, sous peine d'astreinte de 20 € par jour de retard passé le délai de deux mois suivant le commandement d'avoir à quitter les lieux si besoin avec le concours de la force publique, 'condamner solidairement Monsieur [W] [F] et Monsieur [H] [I] au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle de 1 000 €, charges en sus, à compter du jugement et jusqu'à libération des lieux, 'les condamner solidairement au paiement de la somme de 4 568 € au titre des loyers et charges impayées au 27 février 2020, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation, 'les condamner solidairement au paiement des montants dus pour la période échue entre le 27 février 2020, date du décompte et le jugement à intervenir, au titre des impayés locatifs, avec les intérêts de droit à compter du jugement à intervenir, 'condamner Monsieur [W] [F] à justifier d'une assurance multirisque habitation en cours de validité, et ce sous astreinte de 50 € par jour de retard, passé un délai de huit jours après la signification du jugement à intervenir, 'condamner solidairement Monsieur [W] [F] et Monsieur [H] [I] au paiement de la somme de 1 500 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers frais et dépens de l'instance, en ce compris le coût du commandement de payer du 18 décembre 2019. Monsieur [Z] [G] et Madame [R] [P], représentés par leur conseil se sont référés à leurs écritures sauf à actualiser la créance à la somme de 11 006 €. Monsieur [W] [F] et Monsieur [H] [I] n'ont pas contesté devoir la somme réclamée, au titre des loyers et charges impayés mais ont sollicité les plus larges délais de paiement. Le locataire a déclaré être commerçant et percevoir des revenus mensuellement de 1 072,78 €. Par jugement en date du 29 juin 2021 le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Mulhouse a : 'déclaré recevable la demande en résiliation de bail formé par Monsieur [Z] [G] et Madame [R] [P], 'constaté que le bail consenti à Monsieur [W] [F] par Monsieur [Z] [G] et Madame [R] [P] le 17 janvier 2019, portant sur le logement sis à [Adresse 2] se trouve résilié par l'effet du jeu de la clause résolutoire depuis le 19 février 2020, 'en conséquence ordonné à Monsieur [W] [F] et Monsieur [H] [I] de libérer les lieux loués de tous occupants et de tout bien de leur chef, 'dit qu'à défaut d'avoir libéré les lieux, deux mois après la signification du commandement d'avoir à quitter les lieux, il sera procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef, si besoin avec l'assistance de la force publique, 'fixé au montant du loyer et des charges en cours, soit 660 €, le montant de l'indemnité mensuelle d'occupation due par Monsieur [W] [F] à Monsieur [Z] [G] et Madame [R] [P] au paiement de laquelle il est condamné solidairement avec Monsieur [H] [I] à compter du 19 février 2020 et jusqu'à la libération des lieux, 'condamné solidairement Monsieur [W] [F] et Monsieur [H] [I] à payer à Monsieur [Z] [G] et Madame [R] [P] la somme de 11 006 € au titre de l'arriéré de loyers et charges et indemnités d'occupation, arrêté au 28 février 2021 (terme de février 2021 inclus), avec intérêts au taux légal à compter du 17 mars 2020 sur la somme de 4 568 € et à compter du jugement pour le surplus, 'rejeté la demande d'astreinte, 'ordonné à Monsieur Monsieur [W] [F] de justifier de la souscription d'une assurance multirisque habitation en cours de validité, couvrant le logement occupé à [Adresse 2], sous astreinte de 20 € par jour de retard, passé un délai de huit jours après la signification du présent jugement, 'condamné in solidum Monsieur [W] [F] et Monsieur [H] [I] à payer à Monsieur [Z] [G] et Madame [R] [P] la somme de 700 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, 'condamné in solidum Monsieur [W] [F] et Monsieur [H] [I] aux entiers dépens de l'instance en ce compris le coût du commandement de payer du 18 décembre 2019, 'rappelé que la présente décision de première instance est de droit exécutoire à titre provisoire. Par déclaration en date du 29 juillet 2021, Monsieur [W] [F] et Monsieur [H] [I] ont interjeté appel de ce jugement. Aux termes de leurs conclusions d'appel, notifiées le 26 novembre 2021, Monsieur [W] [F] et Monsieur [H] [I] demandent à la cour de : 'déclarer leur appel recevable et bien fondé, 'faire droit à l'ensemble de leurs demandes, moyens, fins et prétentions, 'déclarer les demandes des intimés irrecevables, en tout cas mal fondées, 'les rejeter intégralement, 'débouter les intimés de l'ensemble de leurs demandes, moyens, fins et prétentions, y compris s'agissant d'un éventuel appel incident,  'infirmer le jugement entrepris, Et statuant à nouveau 'enjoindre le bailleur à communiquer les documents visés et sous astreinte de 100 € par mois à compter du huitième jour de la signification du jugement intervenu, 'accorder à titre subsidiaire un délai de grâce au défendeur pour régulariser ses dettes impayées, 'subsidiairement fixer le montant des condamnations à une plus juste mesure, Sur la demande additionnelle des intimés, 'déclarer leur demande irrecevable, en tout cas mal fondé, 'débouter les intimés de leur demande additionnelle, En tout état de cause 'condamner les intimés aux entiers frais et dépens de première instance et d'appel, 'condamner les intimés à verser aux concluants un montant de 1 500 € au visa des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. A l'appui de leur appel, Monsieur [W] [F] et Monsieur [H] [I] font valoir que les bailleurs n'ont pas fourni le diagnostic technique ainsi que la notice d'information prévue par l'article 3 de la loi du 6 juillet 1989. Ils ajoutent que le montant des charges n'a pas fait l'objet de la justification annuelle et que le bailleur doit justifier des montants qu'il réclame à ce titre. A l'appui de sa demande de délais de paiement, Monsieur [W] [F] fait valoir qu'il est commerçant et que sa compagne a perçu 1 072,78 € de prestations. Monsieur [Z] [G] et Madame [R] [P], aux termes de leurs conclusions notifiées le 26 octobre 2021, demandent à la cour de: -déclarer l'appel mal fondé et le rejeter, -débouter Monsieur [W] [F] et Monsieur [H] [I] de l'ensemble de leurs fins et conclusions comme étant irrecevables, subsidiairement mal fondées, Sur demande additionnelle -les condamner au paiement de la somme de 13 194 €, arrêtée au 1er juillet 2021, intégrant les arriérés de loyers, charges et indemnités d'occupation, -les débouter de toutes conclusions plus amples et contraires, -les condamner aux entiers frais et dépens ainsi qu'au paiement d'une indemnité de 1 500 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. Les intimés font valoir que la demande de production de documents est irrecevable, pour n'avoir pas été élevée devant le premier juge ; qu'en tout état de cause cette demande n'aurait aucun intérêt, le locataire ayant quitté le logement, ce qui résulterait du constat d'abandon dressé le 9 juillet 2021 par maître [S] huissier de justice à [Localité 5] ; qu'en tout état de cause ils entendent produire dans les débats le diagnostic établi en vue d'une nouvelle location ; que la notice d'information est également produite les bailleurs précisant ne pas comprendre les conséquences que le locataire en tire. En ce qui concerne les charges, Monsieur [Z] [G] et Madame [R] [P] entendent produire les décomptes de la société Nexity qui montreraient un total de charges de 2 863 € entre le 1er avril 2019 et le 9 juillet 2021. MOTIFS DE LA DECISION Sur la demande en production des documents d'information obligatoires Outre que l'intérêt pour les appelants de solliciter la production de documents d'information obligatoires alors que le bail est résilié, n'apparaît pas clairement, il y a lieu de constater que cette demande est sans objet puisqu'il résulte de la note d'audience du 27 mai 2021 établie par le greffier du tribunal judiciaire de Mulhouse, que ces documents ont été transmis à l'avocat des défendeurs et que celui-ci a indiqué oralement qu'il n' y avait plus lieu à statuer sur la production des pièces complémentaires, sur la résiliation du bail et l'expulsion. Sur la résiliation et l'expulsion Le jugement déféré repose de ces chefs sur des motifs particulièrement pertinents que la cour adopte. Les appelants ne proposent aucune critique du jugement déféré par lequel le premier juge a déclaré acquise la clause résolutoire au 19 février 2020, a ordonné l'expulsion du locataire devenu occupant sans droit ni titre, a fixé le montant de l'indemnité d'occupation et a condamné solidairement à son paiement le locataire devenu occupant sans droit ni titre et la caution. À défaut d'élément nouveau ou de preuves nouvelles, le jugement déféré sera confirmé de ces chefs. Sur la créance locative Les bailleurs produisent à hauteur de cour un nouveau décompte prenant en considération le fait que le locataire, devenu occupant sans droit ni titre, a quitté les lieux le 8 juillet 2021. Ce décompte additionne le montant du loyer nu, soit 550 € par mois depuis le début de la location jusqu'au départ du locataire pour un montant de 15 541 €, prend en compte les paiements effectués par le locataire ou la caisse d'allocations familiale durant cette période pour un total de 4 660 €, et porte enfin au débit du locataire une somme de 2 863 € au titre des charges régularisées pour la période considérée. À ce titre, il y a lieu de relever que les propriétaires produisent les décomptes de régularisation des charges récupérables, édités par le syndic de la copropriété pour la période du 1er avril 2019 au 31 mars 2020 et du 1er avril 2020 au 31 mars 2021 et établis dans les formes prescrites à l'article 23 de la loi du 6 juillet 1989 ainsi que les justificatifs des taxes d'ordures ménagères qu'ils ont réglées et qui sont récupérables sur le locataire. Les appelants n'ont élevé aucune critique au sujet de ces documents justificatifs. Il s'en déduit que les appelants, qui n'apportent pas la preuve d'autres règlements que ceux qui ont été pris en compte ci-dessus, sont, suite au départ de Monsieur [F] des locaux dont le bail est résilié, redevables d'une somme totale de 13 194 € arrêtée au jour de la libération ds lieux. La demande inexactement qualifiée d' « additionnelle » est donc bien fondée et pour y faire droit, il convient nécessairement d'infirmer la décision déférée en ce qu'elle a condamné solidairement les appelants au paiement d'une somme de 11 006 € arrêtée au 28 février 2021. Sur la demande de délais En vertu de l'article 1343-5 du code civil le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. Le débiteur doit toutefois être en mesure d'apurer sa dette, ou une partie substantielle de celle-ci dans ce délai de deux ans. En l'espèce Monsieur [W] [F] justifie de sa qualité de commerçant mais n'a déclaré aucun chiffre d'affaire pour le troisième trimestre 2020. Son revenu fiscal de référence est de 0 et il ressort de l'attestation de paiement de la caisse d'allocations familiales qu'il ne perçoit avec sa compagne, en réalité, que des prestations sociales. Monsieur [W] [F], qui n'a assumé le paiement du loyer courant que trois mois, est dans l'incapacité de respecter un échéancier de telle sorte qu'il convient de rejeter sa demande de délais de paiement. Sur les demandes accessoires Les dispositions du jugement déféré s'agissant des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile seront confirmées. Partie perdante à hauteur d'appel, Monsieur [W] [F] et Monsieur [H] [I] seront condamnés aux dépens conformément aux dispositions de l'article 696 du code de procédure civile et débouté de sa demande au titre de l'article 700 du même code. En revanche, il sera fait droit à la demande de Monsieur [Z] [G] et Madame [R] [P] au titre de l'article 700 du code de procédure civile à hauteur de la somme de 1 200 €. PAR CES MOTIFS La Cour, Statuant publiquement et contradictoirement, CONFIRME le jugement déféré sauf en ce qu'il a condamné solidairement Monsieur [F] et Monsieur [I] à payer à Monsieur [G] et à Madame [P] la somme de 11 006 €, Et statuant à nouveau du chef infirmé, CONDAMNE solidairement Monsieur [W] [F] et Monsieur [H] [I] à payer à Monsieur [Z] [G] et à Madame [R] [P] la somme de 13 194 €, au titre de l'arriéré définitif de loyers et charges et indemnités d'occupation, arrêté au jour de la libération des lieux, avec les intérêts au taux légal à compter du 17 mars 2020 sur la somme de 4 568 €, à compter du jugement déféré sur la somme de 6 438 € et sur le surplus à compter du présent arrêt , Et y ajoutant, DECLARE sans objet la demande de production des documents informatifs obligatoires, DEBOUTE Monsieur [W] [F] et Monsieur [H] [I] de leur demande de délais de paiement, DEBOUTE Monsieur [W] [F] et Monsieur [H] [I] de leur demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile, CONDAMNÉ in solidum Monsieur [W] [F] et Monsieur [H] [I] à payer à Monsieur [Z] [G] et à Madame [R] [P] la somme de 1 200 € sur le fondement l'article 700 du code de procédure civile, CONDAMNE in solidum Monsieur [W] [F] et Monsieur [H] [I] aux dépens. La GreffièreLa Présidente de chambre