Tribunal judiciaire, 18 décembre 2025. 24/01543

Minute n° 25/978 TRIBUNAL JUDICIAIRE DE METZ 1ère CHAMBRE CIVILE N° de RG : 24/01543 N° Portalis DBZJ-W-B7I-KYGB JUGEMENT DU 18 DECEMBRE 2025 I PARTIES DEMANDEURS : Monsieur [T] [H], né le [Date naissance 8] 1959 à [Localité 24], demeurant [Adresse 13] Madame [L] [H], née le [Date naissance 7] 1963 à [Localité 23], demeurant [Adresse 13] représentées par Maître Thomas SCHAUBER, avocat postulant au barreau de METZ, vestiaire : C602, et par Maître Frédéric RICHERT, avocat plaidant au barreau de STRASBOURG DÉFENDERESSE : LA DIRECTION GENERALE DES FINANCES PUBLIQUES, représentée par La Directrice Régionale des Finances Publiques d’Iles-de-France et de [Localité 18], élisant domicile en ses bureaux du Pôle contrôle fiscal et affaires juridiques, Pôle juridictionnel de [Localité 18], dont le siège social est sis [Adresse 20] II COMPOSITION DU TRIBUNAL Président : Michel ALBAGLY, Premier Vice-Président Assesseur : Véronique APFFEL, Vice-Présidente Assesseur : Cécile GASNIER, Juge Greffier : Caroline LOMONT Débats à l’audience du 09 Octobre 2025 tenue publiquement. III EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE Par application des dispositions de l'article 455 du Code de procédure civile, « Le jugement doit exposer succinctement les prétentions respectives des parties et leurs moyens. Cet exposé peut revêtir la forme d'un visa des conclusions des parties avec l'indication de leur date. Le jugement doit être motivé. Il énonce la décision sous forme de dispositif. » Selon les dispositions de l'article 768 alinéa 3 « Les parties doivent reprendre dans leurs dernières conclusions les prétentions et moyens présentés ou invoqués dans leurs conclusions antérieures. A défaut, elles sont réputées les avoir abandonnés et le tribunal ne statue que sur les dernières conclusions déposées. » 1°) LES FAITS CONSTANTS L'administration fiscale devait effectuer un contrôle sur pièces des déclarations d'impôt sur la fortune immobilière déposées par M. et Mme [H] au titre des années 2019 et 2022. En octobre 2022, elle transmettait audits contribuables une demande d'informations au sujet de la méthodologie employée pour établir la valorisation de certains biens détenus directement ou indirectement. Le 21 novembre 2022, M. et Mme [H] souhaitaient corriger la valeur vénale des biens visés dans leurs déclarations sous réserve de l'accord de l'Administration et indiquaient la méthode de valorisation utilisée pour les titres de la société civile immobilière (SCI) [Adresse 17]. Un litige survenait portant sur la valeur vénale de ces titres non-côtés. En désaccord avec l'argumentaire des contribuables, le 15 décembre 2022, l'Administration fiscale leur adressait une proposition de rectification. Le 10 février 2023, M. et Mme [H] présentaient leurs observations. Le 28 mars 2023 l'Administration fiscale maintenait en totalité les rectifications opérées dans la proposition de rectification. Le 21 août 2023, les sommes querellées étaient mises en recouvrement suite à l'émission de deux avis rectificatifs d'impôt sur la fortune immobilière (2019 et 2020). M. et Mme [H] déposaient le 24 octobre 2023 une réclamation contentieuse qui était rejetée par l'Administration le 23 avril 2024. A la suite de ce rejet, M. [T] [H] et Mme [L] [H] assignaient devant la juridiction de céans la DIRECTION GENERALE DES FINANCES PUBLIQUES, représentée par la DIRECTRICE REGIONALE DES FINANCES PUBLIQUES D'ILE-DE-FRANCE ET DE [Localité 18]. 2°) LA PROCEDURE Par acte d'huissier de justice signifié le 07 juin 2024, déposé au greffe de la juridiction par voie électronique le 13 juin 2024, M. [T] [H] et Mme [L] [H] ont constitué avocat et ont assigné M. Le DIRECTEUR REGIONAL DES FINANCES PUBLIQUES D'ILE-DE-FRANCE ET DE PARIS, Pôle fiscal et affaires juridique, Pôle juridictionnel de Paris devant la Première chambre civile du Tribunal judiciaire de METZ. La DIRECTION GENERALE DES FINANCES PUBLIQUES, représentée par la DIRECTRICE REGIONALE DES FINANCES PUBLIQUES D'ILE-DE-FRANCE ET DE [Localité 18], élisant domicile en ses bureaux du Pôle juridictionnel judiciaire de [Localité 18], n'a pas souhaité constituer avocat. La présente décision est contradictoire. L'ordonnance de clôture a été rendue le 06 mai 2025. L'affaire a été appelée à l'audience du 09 octobre 2025 lors de laquelle elle a été plaidée puis mise en délibéré au 18 décembre 2025 par mise à disposition au greffe. 3°) LES PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES Selon les termes de ses conclusions récapitulatives et responsives produites au RPVA le 03 mars 2025 et signifiées à la partie adverse, selon les moyens de fait et de droit exposés, 4, M. [T] [H] et Mme [L] [H] demandent au tribunal au visa des articles 965 et 973 du code général des impôts, de l'article L.80 CA du livre des procédure fiscales, de l'article 1729 du code général des impôts, et tous autres à déduire ou à suppléer s’il y a lieu, de : -PRONONCER le dégrèvement des droits d’impôt sur la fortune immobilière supplémentaires, des intérêts de retard et des pénalités, à hauteur de la somme de 46.775 € (quarante-six mille sept cent soixante-quinze), assortie des intérêts moratoires, -DIRE n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir, -CONDAMNER le défendeur à payer au demandeur la somme de 5.000 € ou toute autre somme qu’il plaira au Tribunal de fixer en application de l’article 700 du code de procédure civile ; -CONDAMNER le défendeur aux entiers frais et dépens. La DIRECTION GENERALE DES FINANCES PUBLIQUES, représentée par la DIRECTRICE REGIONALE DES FINANCES PUBLIQUES D'ILE-DE-FRANCE ET DE [Localité 18], a fait signifier ses conclusions en défense datée du 31 décembre 2024 au conseil de M. [H] par acte de Maître [M] [P], commissaire de justice, à personne déclarée le 07 janvier 2025. Dans un courrier électronique du 29 avril 2025 envoyé au tribunal, M. [S] [K] pour la DGFIP a fait connaître que l'administration avait reçu les conclusions en réplique de M. [H] du 03 mars 2025, qu'elle n'entendait pas réplique et considérait que l'affaire était en état d'être plaidée. Par des conclusions, signifiées par acte de commissaire de justice le 07 janvier 2025, qui sont ses dernières conclusions, selon les moyens de fait et de droit exposés, la DIRECTION GENERALE DES FINANCES PUBLIQUES, représentée par la DIRECTRICE REGIONALE DES FINANCES PUBLIQUES D'ILE-DE-FRANCE ET DE [Localité 18] demande au tribunal au visa des articles 965, 973 et 1729 du code général des impôts, des articles L10 et L17 du Livre des procédures fiscales, et tous autres à suppléer, s'il y a lieu, de : -Confirmer la décision de rejet du 23 avril 2024 ; -Confirmer les rappels effectués ; -Débouter Mme et M. [H] de leurs demandes, moyens et fins; y compris celle relative à l'article 700 et aux dépens ; -Condamner Mme et M. [H] aux entiers dépens de l'instance. Au soutien de leurs prétentions, M. [T] [H] et Mme [L] [H], après avoir rappelé les principes gouvernant le pouvoir de rectification de l'Administration fiscale (article L. 17 du Livre des procédures fiscales) et la méthodologie d'évaluation, à la lumière de la jurisprudence de la Cour de cassation, ont relevé qu'en l'espèce, la société civile immobilière [Adresse 17] dans lesquelles ils détenaient des parts a cédé son immeuble le 12 octobre 2020 au prix de 156.215.000 €. Lors des déclarations IFI déposées au titre des années 2019 et 2020, les parts ont été valorisées à 183.750 € soit 7350 € la part. L'Administration fiscale estime que cette valorisation n'est pas en adéquation avec la valeur desdites participations particulièrement au regard de la cession du 12 octobre 2020. M. et Mme [H] font dès lors grief à l'Administration fiscale de partir du principe que la valeur déclarée en 2019 et 2020 devait se rapprocher du montant résultant de la liquidation de la société alors : - que la proposition relève de leur point de vue d'un « habillage » ne prenant pas à compte la situation de la SCI au jour des déclarations ; - que, à défaut de disposer d'éléments comparables suffisants et pertinents (méthode de comparaison à privilégier par principe), il a été fait le choix d'une appréciation à rebours de la valeur de l'immeuble au 1er janvier 2019 et au 1er janvier 2020 sur la base « d'une approche patrimoniale ou valeur mathématique couplée d'une approche fondée sur la rentabilité. » M. et Mme [H] font valoir que pour établir sa proposition de rectification, l'Administration fiscale a retenu une valeur mathématique qui correspond au prix de cession de l'immeuble du 12 octobre 2020 soit postérieurement aux faits générateurs des impositions en cause, ce qui contrevient, selon leur argumentation, aux principes d'impartialité et de loyauté ainsi qu'à ce commande la jurisprudence. Pour fustiger le caractère partial de l'analyse de l'Administration fiscale, M. et Mme [H] mettent en avant un rapport d'évaluation de l'immeuble effectué par M. [R] le 28 janvier 2020 retenant un prix nettement inférieur à celui servant de base à l'évaluation, ce même rapport étant invoqué alors qu'il n'est pas à l'origine des rectifications. D'autre part, M. et Mme [H] mettent en avant le fait que l'Administration fiscale ne saurait, au cas présent, utiliser directement ou indirectement des références de prix postérieures aux 1er janvier 2019 et 1er janvier 2020 pour tenter de rectifier la valeur des parts de la SCI [Adresse 17] établie par le contribuable à partir des seuls éléments dont il avait connaissance et de la situation du bien à ces dates. Ils estiment que sa démarche est empreinte d'un parti pris entachant son analyse et ses résultats. Ils concluent que l'Administration fiscale ne peut retenir la cession comme un élément comparable pertinent faute de pouvoir garantir au 1er janvier de chaque année litigieuse que la cession de l'immeuble allait intervenir. Les demandeurs reprochent à la défenderesse de s'être fondée sur une analyse rétrospective qui a le caractère d'une fiction, laquelle ne saurait donc être retenue. Ils soutiennent que la valeur de l'immeuble devait être exclusivement appréciée par référence aux faits générateurs devant être considérés. Dans ses dernières conclusions signifiées le 07 janvier 2025, l'Administration fiscale a répliqué que, dans leurs défenses, M. et Mme [H] procèdent à une confusion entre les causes et les conséquence du rehaussement en cause. Elle a observé d'abord que, dans sa demande d'informations initiale, elle a questionné les contribuables sur une valorisation à hauteur de 183.750 € ou 7350 € la part alors que l'immeuble devait se vendre à 156.215.00 €. Elle indique qu'ainsi elle n'a fait qu'appliquer le droit de contrôle qu'elle tient des dispositions de l'article L. 10 du Livre des procédures fiscales. Elle dément avoir procédé à un « habillage » dans la proposition de rectification comme les demandeurs lui ont font le reproche. Ensuite, au visa de l'article L. 17 du Livre des procédures fiscales, l'Administration fiscale a soutenu, au regard de l'état de la jurisprudence (Cassation Com. 16 décembre 1997 n°95-20.712 et 23 avril 2023 n°99-19.352), que la valeur vénale des titres non cotés est donc déterminée en tenant compte de la valeur patrimoniale, ou valeur mathématique, obtenue par actualisation de l'actif net comptable de la société, de la valeur de productivité tirée de l'importance du bénéfice et le cas échéant de la valeur de rendement établie par capitalisation du dividende. En conséquence, à défaut de transactions sur les titres comparables à une date proche du fait générateur permettant d'établir une valeur de marché, les titres de la société sont évalués en tenant compte des caractéristiques et des spécificités de l'entreprise à évaluer à partir de : -l'approche patrimoniale : valeur totale actualisée des actifs, diminuée des dettes, aboutissant à la valeur mathématique ou patrimoniale ; et de : -l'approche par la rentabilité à partir des flux financiers générés par l'entreprise (valeur de productivité, valeur de rendement...). La valeur du titre résulte ainsi de la combinaison des différentes méthodes retenues, notamment en fonction de la taille de la société, de la nature civile, commerciale ou industrielle de son activité, et des caractéristiques de la transmission notamment au regard du caractère majoritaire ou minoritaire du paquet de titres à évaluer. L'Administration fiscale explique que, en l'espèce, dans la proposition de rectification, elle a détaillé avec précision la méthodologie suivie (à partir des caractéristiques de la SCI [Adresse 17] et du bien détenu par cette dernière : localisation de l'immeuble, année de construction, distribution, surface) et des déclarations de résultats de la société). Retenant une combinaison de deux méthodes d'évaluation reposant sur la valeur mathématique et la valeur de productivité, l’Administration fiscale précise que : a) s'agissant de la valeur mathématique, en particulier, pour la partie bureaux, afin de déterminer la valeur vénale par capitalisation dans une situation où l'échéance du bail était proche, elle a recherché la valeur locative de marché : en matière de bureaux, le loyer en renouvellement échappe à la règle du plafonnement et doit être fixé à la valeur locative en application des articles L14S-36 et R145-11 du code de commerce, de sorte qu'il a fallu réévaluer le loyer issu d'un bail initial du 20 janvier 1976, renouvelé pour 9 ans, dont 6 fermes, à compter du 1er janvier 2012, en prenant en compte le montant du loyer de renouvellement à l'expiration du bail au 1er janvier 2021 à partir des mêmes données du marché locatif que dans le rapport [R], (cf. production n° 3 défenderesse), précision faite que la valorisation retenue dans le rapport [R] pour 93 600 000 € a été écartée, dès lors que, pour la partie bureau, d'une part, la valeur locative du marché retenue dans le rapport [R] a été fixée à 400 €/m2, voire à 60 €/m2 pour le sous-sol, valeurs inférieures à la moyenne du loyer/m2 des baux conclus sur la période 2018 et 2019 de 473 €/m2 que l'administration s'est appliqué à retenir à la surface pondérée de 11 489 m2 déterminée à partir des données cadastrales ; b) s'agissant du taux de rendement, il a été pris en compte un taux de rendement de 3,25 % pour 2019 et de 3,10 % pour 2020 conformes aux études de marchés réalisées par des professionnels pour la zone [Localité 18] « hors quartier central d'affaires », le rapport [R] ayant appliqué quant à lui un taux de rendement de 4 % correspondant à celui du quartier de la Défense, non comparable au secteur géographique de l'immeuble du [Adresse 2] situé dans le [Localité 6]. Ainsi l'Administration fiscale a démenti avoir construit son raisonnement sur des faits postérieurs au fait générateur, mais indique avoir limité la valeur mathématique au titre de l'année 2020 au prix de cession dès lors que cette valeur était plus favorable au contribuable, ce qui ne saurait être reproché à l'administration (cf corpus de la proposition de rectification envoyée le 15 décembre 2022). Dès lors, s'il a été simplement constaté que le prix de cession est une « référence objective », ce qui n'est pas contestable en l'espèce, l'Administration fiscale répète que le service rectificateur ne l'a pas utilisé contrairement à ce que les demandeurs essaient de faire croire. M. et Mme [H] estiment que l'Administration fiscale ne peut s'appuyer sur un arrêt rendu par la Cour d'appel de MONTPELLIER le 16 septembre 2022 n°17/04953, validant l'évaluation d'un immeuble en tenant compte de son prix de vente ultérieur, alors qu'il s'agissait d'une succession et que, pour la liquidation des droits de succession en application de l'article 761 du code général des impôts, les immeubles doivent être estimés à leur valeur vénale réelle à la date de transmission, les circonstances de l'espèce justifiant une telle appréciation qui sans rapport avec celle du présent litige. Ils prétendent que l'Administration fiscale ne saurait donc trouver dans cette décision, qui a été infirmée par un arrêt du 19 juin 2024, une dérogation au principe constamment réaffirmé par la Cour de cassation lui interdisant de retenir le prix de cession de l'immeuble pour apprécier la valeur vénale des parts sociales aux 1er janvier 2019 et 1er janvier 2020. En réponse, l'Administration fiscale indique que, alors qu'elle ne s’est jamais appuyée sur ce cas d'espèce, l'arrêt de la Cour d'appel de MONTPELLIER a été cité pour illustrer le fait que, dans certaines circonstances, le juge avait accepté que soit retenu un terme de comparaison postérieur à la date du fait générateur. M. et Mme [H] relèvent que si l'Administration fiscale se fonde sur un arrêt rendu par la Cour d'appel de PARIS le 05 décembre 2022 n°21/03150 pour justifier sa méthode de valorisation, cette décision n'apparaît pas, de leur point de vue, transposable au présent litige au vu du caractère singulier et exceptionnel du bien à évaluer à savoir un château ayant une dimension historique de sorte qu'il n'était pas possible de trouver des éléments comparables ni d'appliquer une méthode d'évaluation par le revenu. Or, en l'espèce, l'Administration fiscale avait la possibilité d'utiliser de nombreux éléments afin de déterminer la valeur du bien. L'Administration fiscale a observé que la discussion sur l'arrêt de la Cour d'appel de PARIS le 05 décembre 2022 était surabondante dans la mesure où elle a utilisé au cas présent de nombreux éléments pour déterminer la valeur des parts sociales au titre de l'année 2020 et que c'est uniquement dans un second temps qu'elle a préféré prendre le prix de cession pour ne pas pénaliser les contribuables. M. et Mme [H] considérèrent qu'en définitive l'Administration fiscale a présenté une méthode d'évaluation pour les besoins de la cause. Ils relèvent à ce titre que s'agissant de la productivité de l’immeuble, - celle-ci repose sur une valeur locative fictive et non pas sur la situation locative réelle de l’Immeuble au jour des faits générateurs de l’imposition en cause à savoir le bail commercial conclu initialement entre la SCI [Adresse 16] 102 et la RATP le 20 janvier 1976, et renouvelé pour 9 ans à compter du 1er janvier 2012, mentionnant un loyer annuel effectif de 2.679.188 euros ; - pour apprécier la valeur locative de l’Immeuble aux 1er janvier 2019 et 2020, le Service refuse de tenir compte du bail commercial en cours d’exécution - qui s’impose par définition à la SCI [Adresse 17] et reflète la réalité - mais préfère y substituer, par fiction, les conditions financières qui pourraient être celles d’un nouveau bail commercial conclu à compter du 1er janvier 2021 ; - le Service essaye de déterminer quel aurait dû être le loyer annuel qu’auraient dû retenir les parties en cause en se fondant notamment sur un échantillon de « nouvelles locations » pour des bureaux de plus de 10.000 m2. Les demandeurs qualifient ce raisonnement de « caricatural » dans la mesure où cette analyse se fonde sur un échantillon de baux commerciaux sélectionnés par les seuls soins de ce service et au sein d’une base de données dont il a seul accès et connaissance. Les échantillons ainsi sélectionnés sont tous postérieurs au 1er janvier 2012, date de renouvellement du bail commercial entre la SCI CHARONNE 102 et son preneur. Ainsi, en application des mêmes principes que ceux rappelés précédemment, ces échantillons ne peuvent pas tenir lieu de références pour apprécier la valeur locative de marché à la date du renouvellement du bail susvisé, toujours en cours d’exécution aux 1er janvier 2019 et 2020. Les demandeurs estiment que, à défaut d’être contemporains à la date du renouvellement dudit bail, les échantillons mis en avant sont inexploitables de sorte que l'analyse comparative des valeurs locatives de marché avec celle pratiquée par la SCI [Adresse 16] 102 est inopérante. M. et Mme [H] ajoutent que, quand bien même le Service retiendrait ces échantillons pour apprécier la valeur locative de l’Immeuble au 1er janvier 2012, il ne peut en aucun cas les tenir pour référence en ce que, ce faisant, il se substituerait a posteriori aux parties pour retenir un montant de loyer qui n’a pas été effectivement consenti par elles et ne correspond pas à la volonté qu’elles ont exprimée dans le cadre de leur liberté contractuelle. Ils font valoir que l'Administration fiscale ne peut pas procéder à une analyse rétrospective par fiction en présumant des choix contractuels qu’aurait retenu en matière locative un potentiel acquéreur à compter du 1er janvier 2021 alors qu’aux 1er janvier 2019 et 1er janvier 2020 la SCI [Adresse 17] était tenue au bail commercial conclu avec la RATP et que rien ne permettait de présumer que celle-ci déciderait de libérer les locaux à compter du 1er janvier 2021. Au contraire, présente depuis 1976, tout laissait raisonnablement penser que le bail serait renouvelé. S'estimant bien fondés en leur contestation, M. et Mme [H] ont demandé que les impositions supplémentaires, qui ont été mises en recouvrement et acquittées soient annulées conformément aux dispositions de l'article L. 80 CA du Livre des procédures fiscales et remboursées au contribuable. A l'inverse, l'Administration fiscale a conclu au rejet de leurs prétentions. M. et Mme [H] ont contesté la majoration de 40% pour manquement délibéré (article 1729-a du CGI) en conséquence de la demande de dégrèvement des impositions. L'Administration fiscale considère que l’élément intentionnel permettant de caractériser un manquement délibéré est établi au cas particulier du fait que les époux [H] ne pouvaient pas ignorer que les titres de la SCI [Adresse 16] étaient valorisés à un prix bien en deçà du prix du marché. L’Administration estime qu'elle démontre tant l'élément matériel que l'élément moral constituant le manquement délibéré. Elle relève en l'espèce qu'elle s'est appuyée d'une part, sur l'importance de la minoration de la base d'imposition (actif net) qui s'élève à 1 673 800 € au titre de 2019 et à 1 735 575 € au titre de 2020, la valeur unitaire rectifiée de la participation représentant plus de 10 fois celle déclarée passant de 7 350 € à 74 302 € au titre de l’année 2019 et à 76 773 € au titre de l'année 2020. D'autre part, elle considère que les époux [H] ne pouvaient pas ignorer que les titres de la SCI [Adresse 17] étaient valorisés à un prix bien au deçà du prix du marché compte tenu de l'importance du taux de rendement net des participations détenues dans la SCI [Adresse 17] résultant de cette valorisation. En conséquence, l'application des majorations pour manquement délibéré est régulièrement motivée en fait comme en droit. M. et Mme [H] ont répliqué que, pour déterminer la valeur de leur participation dans la SCI [Adresse 17] aux fins de leurs déclarations d’IFI, ils se sont fondés sur les indications qui leur ont été communiquées par la gérance de la société. Compte tenu de la qualité de cette dernière, organe de gestion et de centralisation des informations concernant la vie sociale, ces derniers ont légitimement repris les informations fournies par la gérance qui avait notamment connaissance des valeurs retenues lors des mutations de parts sociales. Ils ajoutent que, non professionnels de l’immobilier, ils ne disposaient pas des compétences techniques leur permettant d’apprécier la qualité des informations communiquées par la gérance de la SCI [Adresse 16] 102. C’est donc de bonne foi qu’ils ont retenu la valorisation qui leur a été communiquée dans le cadre de leurs déclarations d’IFI. Ils relèvent que l'Administration fiscale ne peut pas remettre en cause cette bonne foi en supposant qu’ils auraient eu connaissance d’un rapport de valorisation de M. [R] du 28 janvier 2020 alors que, quand bien même, ce rapport portait sur la valorisation de l’Immeuble. Or M. et Mme [H] observent qu'ils ne détenaient pas directement l'immeuble mais une participation ultra minoritaire dans la SCI [Adresse 17] de sorte que la défenderesse ne saurait tirer de conclusions au sujet d’une supposée prise de connaissance de ce rapport dès lors que les actifs en cause sont de nature très différente. La participation détenue était dépourvue de tout caractère liquide et était invendable. M. et Mme [H] ont soutenu que l'absence de réponse de l'Administration fiscale aux observations faites par leur conseil dans un courrier du 10 février 2023 et réitérées dans un courrier du 28 avril 2023 entache d'irrégularité l'application de la majoration et ce, en raison de la protection des droits de la défense protégés notamment par l'article 16 de la Déclaration des droits de l'Homme et du Citoyen de 1789 et par l'article 6 de la Convention Européenne de sauvegarde des Droits de l'Homme. Au visa de l'article L57 du LPF, l'Administration fiscale a répondu aux demandeurs que dans sa réponse aux observations du contribuable du 28 mars 2023 elle a mentionné que « Dans la proposition de rectification, l'élément matériel et l'élément intentionnel nécessaires pour établir les manquements délibérés avaient été caractérisés. Au cas d'espèce, à défaut d'éléments supplémentaires présentés, les manquements délibérés initialement motivés ne peuvent qu'être maintenus ».L’Administration fiscale fait valoir que bien que succincte, la réponse aux observations du contribuable du 28 mars 2023 est suffisante dans la mesure où la partie adverse n'apportait aucun nouvel élément pouvant permettre à l administration d’infléchir sa position, ce que M. et Mme [H] contestent. M. et Mme [H] ont formé une demande en application de l’article 700 du code de procédure civile . L'Administration fiscale a répliqué que cette réclamation était mal fondée dès lors que la demande en décharge des impositions en cause n'était pas fondée. Elle a demandé au tribunal de la rejeter. Elle a ajouté que, en tout état de cause, et sans préjudice du pouvoir d'appréciation souverain du Tribunal, l'attribution de cette indemnité constitue selon les termes de l'article 700 du code de procédure civile pour le juge une simple faculté, alors que le ministère d'avocat n'est pas obligatoire en première instance en matière fiscale. Dès lors, pour sa part, l'administration a observé que l'équité ne commandait pas de faire application de l'article 700 du code de procédure civile. IV MOTIVATION DU JUGEMENT 1°) SUR LA DEMANDE DE DEGREVEMENT FISCAL a) Sur les rehaussements de l'imposition Selon l'article 981 du code général des impôts, « L'impôt sur la fortune immobilière est contrôlé, sauf dispositions contraires, comme en matière de droits d'enregistrement. » Selon les dispositions de l'article L. 10 du Livre des procédures fiscales (LPF), « L'administration des impôts contrôle les déclarations ainsi que les actes utilisés pour l'établissement des impôts, droits, taxes et redevances. Elle contrôle, également les documents déposés en vue d'obtenir des déductions, restitutions ou remboursements, ou d'acquitter tout ou partie d'une imposition au moyen d'une créance sur l'Etat. A cette fin, elle peut demander aux contribuables tous renseignements, justifications ou éclaircissements relatifs aux déclarations souscrites ou aux actes déposés. Les dispositions contenues dans la charte des droits et obligations du contribuable vérifié mentionnée au troisième alinéa de l'article L. 47 sont opposables à l'administration. » Selon l'article L. 55 du même livre, « Sous réserve des dispositions de l'article L. 56, lorsque l'administration des impôts constate une insuffisance, une inexactitude, une omission ou une dissimulation dans les éléments servant de base au calcul des impôts, droits, taxes, redevances ou sommes quelconques dues en vertu du code général des impôts ou de l'article L. 2333-55-2 du code général des collectivités territoriales, les rectifications correspondantes sont effectuées suivant la procédure de rectification contradictoire définie aux articles L. 57 à L. 61 A. Cette procédure s'applique également lorsque l'administration effectue la reconstitution du montant déclaré du bénéfice industriel ou commercial, du bénéfice non commercial, du bénéfice agricole ou du chiffre d'affaires déterminé selon un mode réel d'imposition. » M. [T] [H] et Mme [L] [H] demandent au tribunal de prononcer le dégrèvement des droits d’impôt sur la fortune immobilière supplémentaires, des intérêts de retard et des pénalités, à hauteur de la somme de 46.775 € (quarante-six mille sept cent soixante-quinze), assortie des intérêts moratoires. Ce faisant, ils contestent devant cette juridiction la proposition de rectification que leur a adressée l'Administration fiscale par courrier du 15 décembre 2022 par lettre recommandée avec demande d'avis de réception portant la référence 3905. Si cette proposition est la conséquence d'une demande d'information de l'Administration fiscale communiquée aux contribuables, le 18 octobre 2022, au sujet des déclarations d'Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) au titre des années 2019 à 2022, cette dernière demande n'est pas l'objet du présent litige de sorte que les observations ou critiques formulées par M. et Mme [H] à ce titre sont inopérantes. Il n'y a pas lieu d'y répondre. S'agissant de l'IFI, il est fait rappel : - que le redevable de l'impôt sur la fortune immobilière (IFI) est imposable au titre de son patrimoine immobilier auquel est ajouté celui de l'ensemble des autres membres de son foyer fiscal au sens de l'article 964 du [14] et du 1° de l'article 965 du CGI ; l’IFI est un impôt annuel dont les conditions d'assujettissement s'apprécient au 1er janvier de chaque année d'imposition ; - que, s'agissant de l'assiette de l'impôt, en application des dispositions de l'article 965 du CGI, celle-ci est composée : a) de l'ensemble des biens et droits immobiliers appartenant au redevable et aux membres du foyer fiscal (CGI, art. 965,1°) ; b) des parts ou actions des sociétés ou organismes, établis en France ou hors de France, appartenant au redevable et aux membres du foyer fiscal, à hauteur de la fraction de leur valeur représentative de biens ou droits immobiliers détenus directement ou indirectement par la société ou l'organisme et non affectés à l'activité industrielle, commerciale, artisanale, agricole ou libérale de la société ou de l'organisme qui les détient (CGI, art. 965, 2°). Ainsi aux termes de l'article 965 du CGI, sous réserve des exonérations prévues par la loi, l'assiette de l'impôt sur la fortune immobilière (IFI) est constituée par la valeur nette des actifs imposables appartenant, au 1er janvier de l'année d'imposition, au redevable et aux membres de son foyer fiscal. Le calcul de l'impôt est déterminé à l'article 977 du CGI qui en fixe le tarif selon un barème progressif sous réserve d'un mécanisme de décote prévu à l'article 977 du même code. S'agissant de la valorisation de biens immobiliers détenus de manière directe ou indirecte par M. et Mme [H] inscrits à l'actif des déclarations IFI, qu'ils ont déposées au titre des années 2019 à 2022 inclus, après la demande portant sur les méthodes d'évaluation appliquées, un désaccord est survenu entre l'Administration fiscale et les contribuables pour les participations qu'ils détiennent dans la SCI [Adresse 17]. Il est constant que M. et Mme [H], lors de leurs déclarations IFI au titre des années 2019 et 2020, soit au 1er janvier de chacune de ces années, détenaient 25 parts sur 1700 parts de SCI soit 1,47% du capital de cette société. Ils ont évalué les parts de cette SCI à 7350 € la part soit une valeur de 183.750 €. S'agissant des sociétés patrimoniales dont l'activité est comme en l'espèce, pour la SCI [Adresse 16] 102, limitée à la gestion d'un patrimoine, la valeur de titres non cotés en bourse doit être appréciée en tenant compte de tous les éléments dont l'ensemble permet d'obtenir une évaluation aussi proche que possible de celle qu'aurait entraîné le jeu normal de l'offre et de la demande dans un marché réel (Cour de Cassation, Chambre commerciale, Cour de Cassation, Chambre commerciale, 21 octobre 1997, 95-13.769, Publié au bulletin ; idem 23 avril 2003, 99-19.901, Inédit). La valeur vénale des titres non cotés, comme en l'espèce pour des parts de SCI, se détermine en tenant compte de la valeur patrimoniale ou valeur mathématique laquelle est obtenue par actualisation de l'actif net comptable de la société, de la valeur de productivité tirée de l'importance du bénéfice et le cas échéant de la valeur de rendement établie par capitalisation du dividende. A défaut de transactions sur titres comparables à une date proche du fait générateur de l'impôt permettant d'établir une valeur de marché, la valeur du titre peut résulter de la combinaison des différentes méthodes retenues, notamment en fonction de la taille de la société, de la nature civile, commerciale ou industrielle de son activité et des caractéristiques de la transmission notamment au regard du caractère majoritaire ou minoritaire du paquet de titres à évaluer. Il convient de relever que la proposition de rectification s'explique sur plusieurs pages sur la valeur mathématique, puis la valeur de productivité et enfin sur le taux de capitalisation pour aboutir en ce qui concerne la SCI [Adresse 16] 102 à déterminer : a) pour l'IFI 2019 au 1er janvier 2019 : - la valeur mathématique ou VM à 151. 651,588 €, - la valeur de productivité ou VP à 116.891,240 € Soit après pondération des méthodes V = (3VM x VP) / 4 = 142.961,501 € Soit après la décote de 10% égale à 14.296.150 € Valeur nette de la société : 128.665,351 € Pour un ratio de 98,17% Valeur imposable : 126 313,193 € Soit pour 1700 parts : 74.302 €. b) pour l'IFI 2020 au 1er janvier 2020 - la valeur mathématique ou VM à 156.215.000 €, - la valeur de productivité ou VP à 121.854,747 € Soit après pondération des méthodes V = (3VM x VP) / 4 = 147.624,942 € Soit après la décote de 10% égale à 14.762,494 € Valeur nette de la société : 132.862,448 € Pour un ratio de 98,23% Valeur imposable : 130.514.745 € Soit pour 1700 parts : 76.773 €. Dans la réponse de leur conseil reçue par l'Administration fiscale le 23 novembre 2022, M. et Mme [H] faisaient valoir que, pour le calcul de l'impôt, il ne peut être fait référence à des termes de comparaison postérieurs au fait générateur de l'impôt pour remettre en cause les évaluations retenues par le contribuable. Ce moyen de défense est encore opposé à l'Administration dans le présent litige. a) Sur la prise en considération du prix de cession de l'immeuble pour la détermination de la valeur mathématique Il est en effet de jurisprudence établie et constante que les textes de droit fiscal sont d'interprétation stricte ce qui exclut un élément de référence dont la date est postérieure au fait générateur de l'impôt. Dans leurs déclarations IFI 2019 et 2020, M. et Mme [H] ont valorisé les parts sociales qu'ils détenaient dans la SCI [Adresse 17] à hauteur de 183.750 € soit une valeur unitaire de 7350 €. Relevant que la valeur mathématique ou VM est de 156.215.000 € (pour l'IFI 2020 au 1er janvier 2020), soit le prix de vente de l'immeuble cédé postérieurement au fait générateur de l'impôt, M. et Mme [H] contestent la validité du rehaussement. Pour l'IFI 2020 au 1er janvier 2020, il ressort précisément de la page 42 de la proposition de rectification, sous la rubrique « Détermination de la valeur mathématique » que l'Administration fiscale l'a calculée en prenant en considération : - des Bureaux = B pour 165.416.892 € ; - des Commerces = C pour 1 1690 447 € - une Activité = A pour 1 655 764 € Soit une valeur vénale des locaux s'établissant à B+C+1 égale 168.763.104 €. L'Administration fiscale a donc évalué la valeur mathématique à 168.763.104€. Pour parvenir à cette valeur mathématique, l'Administration fiscale s'est livrée sur plusieurs pages en premier lieu à la détermination de la valeur vénale de l'ensemble immobilier à partir d'une application d'évaluation par le revenu en prenant en considération la partie bureaux pour des taux de rendement à [Localité 19]. En second lieu, elle a procédé, à partir d'une analyse précise et circonstanciée, à la détermination de la valeur locative. Elle s'est évertuée à pratiquer une étude du marché des bureaux de grandes surfaces dans [Localité 18] hors « QCA ». Elle a ensuite procédé à une comparaison entre la valeur locative et la valeur locative par bail. Enfin elle a déterminé une valeur locative pondérée pour conclure à la valeur vénale des locaux à usage de bureaux. S'agissant de la partie commerces, l'Administration fiscale a déterminé des taux de rendement à [Localité 19] par application dudit taux à la valeur locative pondérée. Pour la partie activité, l'Administration fiscale a procédé à une étude de marché en cas de cession de locaux en prenant neuf références pour arrêter un prix au m2 afin de déterminer la valeur vénale des locaux d'activité. Il s'ensuit que, contrairement à ce que soutiennent à tort M. et Mme [H], la valeur vénale ou valeur mathématique s'établissant à 168.763.104 € est sans rapport avec le prix de cession de l'immeuble. L'Administration fiscale rapporte en effet la preuve de la méthodologie qu'elle a suivie pour arrêter la valeur vénale en s'appuyant sur une combinaison de deux méthodes d'évaluation reposant sur la valeur mathématique et la valeur de productivité. Le fait que l'Administration fiscale ait ensuite réduit cette même valeur vénale à 156.215.00 €, pour tenir compte du prix de vente du bien immobilier le 12 octobre 2020, lequel est certain et incontestable, caractérisé dans les mois suivants la déclaration fiscale, ne saurait préjudicier aux contribuables puisque la valeur vénale retenue à défaut de cette cession aurait été supérieure puisque arrêtée sinon à 168.763.104 €. Dans ces conditions, M. et Mme [H] échouent à démontrer que l'Administration fiscale aurait contrevenu au principe selon lequel celle-ci doit se placer au fait générateur de l'impôt sans tenir compte de références de transactions intervenues postérieurement puisque, pour établir, le montant du rehaussement, elle a présenté un calcul aboutissant à une valeur vénale des locaux de 168.763.104 € pour lequel le prix de la cession du 12 octobre 2020 n'a pas été pris en considération et ne constitue aucunement un élément de son calcul, l'Administration n'ayant donc pas fondé son raisonnement sur des circonstances postérieures au fait générateur. En conséquence, apparaît inopérant le grief présenté par M. et Mme [H] selon lequel, pour la rectification litigieuse, l'Administration fiscale aurait contrevenu au principe de loyauté et d'impartialité tiré de la Charte des droits et obligations du contribuable vérifié et de l'article 6 §1 de la Convention européenne de sauvegarde des droits de l'Homme. De même, sauf à dénaturer les résultats de l'Administration fiscale figurant en page 42 de la proposition de rectification, sous la rubrique « Détermination de la valeur mathématique », M. et Mme [H] ne sauraient non plus soutenir que l'Administration fiscale a calculé le rehaussement de l'imposition « à rebours » ou de manière artificielle sur un prix de cession de l'immeuble connu d'eux seulement au mois d'octobre 2020 alors qu'un tel prix n'a été pris en compte par le Service que, pour limiter à cette valeur, celle acquise au fait générateur de l'IFI au 1er janvier 2020 qui était égale à la somme de 168.763.104 €. Il y a donc lieu de retenir pour l'IFI 2020, une valeur mathématique de 156.215.000 €. Il sera observé que la contestation des demandeurs ne porte pas pour ce motif sur l'IFI 2019 au 1er janvier 2019 pour lequel la valeur mathématique ou VM retenue est égale à 151.651,588€. Les contestations présentées par M. et Mme [H] portant sur la prise en considération du prix de cession de l'immeuble pour la détermination de la valeur mathématique seront donc écartées. b) Sur la valeur de productivité Selon l'article L. 55 du du Livre des procédures fiscales (LPF), « Sous réserve des dispositions de l'article L. 56, lorsque l'administration des impôts constate une insuffisance, une inexactitude, une omission ou une dissimulation dans les éléments servant de base au calcul des impôts, droits, taxes, redevances ou sommes quelconques dues en vertu du code général des impôts ou de l'article L. 2333-55-2 du code général des collectivités territoriales, les rectifications correspondantes sont effectuées suivant la procédure de rectification contradictoire définie aux articles L. 57 à L. 61 A. Cette procédure s'applique également lorsque l'administration effectue la reconstitution du montant déclaré du bénéfice industriel ou commercial, du bénéfice non commercial, du bénéfice agricole ou du chiffre d'affaires déterminé selon un mode réel d'imposition. » Pour l’IFI, les parts ou actions de sociétés non cotées (telles les SCI) sont évaluées à la valeur vénale réelle au 1er janvier de l’année d’imposition (article 973 du CGI). La valeur vénale réelle correspond au prix normal de vente qui pourrait être obtenu sur le marché, dans des conditions de libre jeu de l’offre et de la demande dans un marché réel en prenant en compte les éléments d'appréciation tels que, s'agissant d'un bien immobilier, ses caractéristiques physiques et juridiques, sa situation géographique. S'agissant d'une procédure de rectification, il incombe dès lors à l'administration de rapporter la preuve de l'insuffisance du prix exprimé ou de l'évaluation fournie dans les actes ou déclaration par rapport à la valeur vénale réelle du bien concerné. La loi n'impose aucune méthode d'évaluation particulière. La principale méthode retenue est celle par comparaison avec des baux de biens intrinsèquement similaires qui peut être combiné avec d'autres ou évincée en fonction de la nature du bien. Ainsi, quand la société civile immobilière détient des immeubles (singulièrement des bureaux), il faut déterminer leur valeur vénale pour calculer la valeur de la société, puis la part revenant à chaque associé. Pour la détermination de la valeur imposable, l'Administration fiscale a fait application de la formule V = (3VM x VP) / 4, sachant que VM est la valeur mathématique soit 151.651,588 € pour l'IFI 2019 et 156.215.00€ pour l'IFI 2020. La mention VP correspond à la valeur productivité. A ce titre, l'Administration fiscale a retenu une valeur de productivité pour l'IFI 2019 de 116.891,240 € et pour l'IFI 2020 de 121.854,747 €. M. et Mme [H] reprochent à l'Administration fiscale d'avoir calculé la valeur de productivité de l'immeuble sur une valeur locative fictive et non pas sur la situation locative réelle de l'immeuble au jour de chacun des faits générateurs de l'imposition en cause soit au 1er janvier 2019 et au 1er janvier 2020. Il est constant qu'à la date de chacun des faits générateurs de l'impôt soit au 1er janvier 2019 et au 1er janvier 2020, la SCI [Adresse 17] détient, à Paris, dans le 11e arrondissement, à l'angle des [Adresse 10] et [Adresse 3], implanté sur la parcelle cadastrée section CH n°[Cadastre 11] de 3 412 m2, un ensemble immobilier composé de plusieurs bâtiments à quatre sens, avec cour centrale, le tout élevé en partie sur caves et partie sur terre-plein, à savoir : - un premier corps de bâtiment ayant façade sur la [Adresse 21], élevé sur caves d'un rez-de- chaussée et de quatre étages ; - un deuxième corps de bâtiment, faisant suite au précédent, et à gauche donnant sur la [Adresse 22], élevé sur caves d'un rez-de chaussée de cinq étages ; - un troisième corps de bâtiment faisant suite au précédent, donnant sur cours et courettes, élevé sur terre-plein d'un rez-de-chaussée et de quatre étages ; - Trois cours et trois courettes, couvertes en totalité ou en partie. Il apparaît que l'ensemble immobilier est composé de bureaux d'une superficie de 15 422m2, de dix commerces d'une superficie totale de 1051 m2 et d'ateliers d'une superficie totale de 311 m2. Pour la partie bureaux, l'Administration fiscale a tenu compte des bureaux loués à la RATP pour déterminer la valeur locative. En effet, il est admis par chacune des parties que des locaux ont été donnés en location, selon un bail du 20 janvier 1976, consenti à la « Régie Autonome des Transports Parisiens » (RATP) pour 3 années à compter du 1er janvier 1976, ledit bail s'étant renouvelé à compter du 1er janvier 2012 pour 9 années, dont 6 fermes à compter du 1er janvier 2012. Selon les termes de ce contrat mentionnés dans le rapport de M. [N] [R] du 28 janvier 2020 : « Le présent acte porte sur des locaux à usage commercial sis à [Localité 18] (llème), [Adresse 4], dépendant d'un ensemble immobilier cadastré : Section [Cadastre 15] lieudit [Adresse 3] avec 34,13 ares Savoir un ensemble de bâtiments en quatre sens, avec cour centrale, le tout élevé partie sur caves et parties sur terre-plein et couvert en tuiles, zinc, ardoises ou terrasses, à savoir : un premier corps de bâtiment ayant façade sur la [Adresse 21], élevé sur caves d'un rez-de-chaussée et de quatre étages, un deuxième corps de bâtiment, faisant suite au précédent et à gauche, donnant sur la [Adresse 22], élevé sur caves d'un rez- de-chaussée, partie de quatre étages et partie de cinq étages, un troisième corps de bâtiment faisant suite au précédent donnant sur cours et courettes, élevé sur terre-plein d'un rez-de-chaussée et de quatre étages, un quatrième corps de bâtiment, à droite en entrant par la [Adresse 21], élevé partie sur terre-plein d'un rez-de-chaussée et de quatre étages, trois cours et trois courettes, couvertes en totalité ou en partie. Tenant : - Par-devant la [Adresse 21], - D'un côté à droite, la [Adresse 22], - Au fond de l'immeuble portant le n° [Adresse 5], - Et d'autre côté à gauche de l'immeuble portant le n° [Adresse 1]. La surface de la cour consacrée à des parkings dont les emplacements 0 à 21 sont affectés au Preneur. » Le loyer était évalué au 01/01/2012 à 2.524.300€ et au 01/01/2019 à 2.679. 188€. Sa révision triennale s'effectue selon les conditions du décret du 30 septembre 1953. Si, certes, dans le cas d’un immeuble donné en location, le contribuable peut utiliser la méthode de l’évaluation par le revenu (loyer annuel multiplié par le taux de capitalisation approprié), l'Administration fiscale est fondée à lui opposer son désaccord. Dans ce cas, il lui appartient de fournir une évaluation reposant sur la comparaison avec des biens similaires. Ainsi, contrairement à ce que soutiennent M. et Mme [H], l'Administration fiscale a le droit de corriger la valeur comptable des immeubles pour la rapprocher de leur valeur de marché notamment en se référant, à titre de comparaison, à des ventes récentes d’immeubles comparables (même quartier, surface, état, destination, etc.) ou encore à des données issues de bases comme DVF (Demande de Valeurs Foncières) ou les références notariales locales. M. et Mme [H] ne sauraient par conséquent faire grief à l'Administration fiscale de ne pas s'en être seulement tenue aux loyers qu'ils avaient pu percevoir, l'évaluation de celle-ci n'ayant pas pour objet de procéder à un calcul de loyer mais devant lui permettre de définir la valorisation réelle de parts sociales détenues par un contribuable au plus près du prix du marché, peu important le fait que celui-ci ait pu la sous-estimer. Or, il ressort du tableau qu'elle a intégré dans sa proposition de rectification que l'Administration fiscale a retenu une référence pour l'année 2015, quatre pour l'année 2016, quatre pour l'année 2017, une pour l'année 2018 et une pour l'année 2019. L'Administration a écarté les références [Localité 18] « Quartier d'affaires » (QCA) pour éviter de fausser les résultats au détriment du contribuable et a pris en compte des locations pour des bureaux de plus de 10.000 m2, de tels éléments apparaissant pertinents pour une comparaison par rapport aux bureaux de l'immeuble litigieux. Force est de constater que : - pour des locaux comparables, à savoir des locaux à usage de bureaux de surface importante (> 5000 m2), situé dans [Localité 18] hors QCA, que les nouveaux baux sont conclus sur la base de valeurs locatives au m2 comprises entre 346 € / m2 et 530 € / m2, - que les locaux de superficie très importante (> 10 000 m2) sont loué à des prix / m2 supérieurs aux locaux de tailles plus modestes (> 6 000 m2 - [Adresse 9] et [Adresse 12]). Les éléments de comparaison pris en compte pour la période 2015 à 2018 sont antérieurs au fait générateur de l'impôt au 1er janvier 2019 et ceux pour la période 2015 à 2019 sont antérieurs au fait générateur de l'impôt au 1er janvier 2020. L'administration fiscale justifie par conséquent, en considération d'un marché immobilier de [Localité 18] en progression sur la période considérée, une valeur locative au m2 de marché de :450 € en 2016 et 2017 et 473 € de 2018 à 2019. Il s'ensuit qu'au cas présent, l'Administration fiscale s'appuie sur des références dont il ressort que la valeur locative qu'elle prend en compte est justifiée, de telle sorte qu'il convient de la retenir à savoir : - 5 434 297 € l'an par rapport à 2 676 937 € pour l'année 2019 soit une valeur pondérée de 4 821 550 € ; - 5 434 297 € l'an par rapport à 2 676 937 € pour l'année 2020 soit une valeur pondérée de 5 127 924 e Ainsi M. et Mme [H] ne peuvent soutenir que l'Administration fiscale ait procédé « par fiction » alors qu'au contraire elle a illustré, exemples concrets à l'appui, la véritable valeur sur le marché des parts sociales qu'ils détenaient au moment de chacune de leurs déclarations fiscales, celle-ci étant parfaitement en droit de substituer à la valeur déclarée par le contribuable une valeur issue de comparaisons de marché, si elle estime que la déclaration sous-évalue les biens et par conséquent la valeur des parts sociales. Cette méthode dite “par comparaison” est reconnue par la jurisprudence. M. et Mme [H] ne justifient pas à l'inverse que la valeur qu'ils ont déclarée soit celle devant être retenue eu égard à l'état du bien, au bail en cours, à des contraintes d’occupation ou encore à des clauses de non-disponibilité, aucune contestation n'étant élevée à ces titres. Si M. et Mme [H] font valoir que l'analyse de l'Administration fiscale repose sur un échantillon de baux commerciaux sélectionnés par ses seuls soins sur une base de donnés dont elle a le seul accès, il leur était loisible soit durant la phase non contentieuse soit lors de l'instruction de l'affaire de produire d'autres références pour contredire les conclusions de la défenderesse. En aucun cas, M. et Mme [H] n'ont été privés de leur droit d'en faire la preuve ni d'un débat contradictoire. En toute hypothèse, les contribuables ne font pas valoir qu'ils n'ont pas été en mesure de se procurer les documents librement accessibles utilisés par l'administration fiscale et, en conséquence et pour cette raison, d'en avoir demandé à celle-ci leur communication. Il sera observé que, dans leurs conclusions, les demandeurs n'ont jamais querellé le fait que l'Administration fiscale se soit référée à des termes de comparaison portant sur des biens intrinsèquement similaires au bien à évaluer de sorte que le tribunal est fondé à les juger pertinents et adaptés. En fixant la valeur locative de la partie commerce, remise en cause par les demandeurs, et en précisant en quoi il serait justifié, au regard des éléments comparatifs du marché, de retenir une telle évaluation, l'Administration fiscale a satisfait à la charge de la preuve qui lui incombe. En conséquence, il y a lieu de rejeter les contestations formées par M. et Mme [H] en ce qui concerne la valeur locative des bureaux loués à la RATP. c) Sur les pénalités L'Administration fiscale a fait application d'une majoration de 40% pour manquement délibéré en application de l'article 1729 a. du code général des impôts. Il résulte de ce texte que « Les inexactitudes ou les omissions relevées dans une déclaration ou un acte comportant l'indication d'éléments à retenir pour l'assiette ou la liquidation de l'impôt ainsi que la restitution d’une créance de nature fiscale dont le versement a été indûment obtenu de l'Etat entraînent l'application d'une majoration de : a. 40 % en cas de manquement délibéré. » - Sur la régularité de la procédure d'imposition fixant des pénalités Selon l'article L57 du Livre des procédures fiscales (LPF) : « Lorsque l'administration rejette les observations du contribuable sa réponse doit également être motivée. » L'exigence de motivation qui s'impose à l'administration dans ses relations avec le contribuable vérifié en application du dernier alinéa de cet article s'apprécie au regard de l'argumentation de celui-ci. M. et Mme [H] font grief à l'Administration fiscale de ne pas avoir répondu aux observations présentées par leur conseil au sujet de la majoration de 40% dans un courrier du 28 avril 2023. Selon l'article 768 du code de procédure civile, « Le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n'examine les moyens au soutien de ces prétentions que s'ils sont invoqués dans la discussion. » Au cas présent il ressort du dispositif des dernières conclusions de M. et Mme [H] qu'ils demandent au tribunal de « prononcer le dégrèvement des droits d'impôts sur la fortune immobilière supplémentaires ». Par définition, le dégrèvement de l’impôt consiste à diminuer totalement ou partiellement l’impôt dû par un contribuable. Si M. et Mme [H] soutiennent que le défaut de réponse de l'Administration fiscale « entache d'irrégularité l'application de la majoration », force est de constater qu'ils n'ont pas saisi le tribunal, dans le dispositif de leurs conclusions, d'une irrégularité de procédure, aucune demande portant sur la forme n'étant réellement formulée. Les irrégularités qui entachent la décision par laquelle l'administration statue sur la réclamation du contribuable sont sans influence sur la régularité ou le bien-fondé des impositions. Par suite, à supposer que M. et Mme [H] aient entendu se prévaloir de l'insuffisante motivation de la décision de rejet de sa réclamation préalable, ce moyen ne peut être utilement invoqué au soutien d'une demande de dégrèvement. En outre et au surplus, il apparaît que, dans un courrier du 10 février 2023, le conseil de M. et Mme [H], au point 3.3 a contesté la majoration de 40% en développant une argumentation en pages 11 et 12. Dans son courrier en réponse daté du 28 mars 2023, l'Administration fiscale a répondu : « Dans la proposition de rectification, l'élément matériel et l’élément intentionnel nécessaires pour établir les manquements délibérés avaient été caractérisés. Au cas d'espèce, à défaut d'éléments supplémentaires présentés, les manquements délibérés initialement motivés ne peuvent qu'être maintenus ». Il s'avère que, dans la proposition de rectification, du 15 décembre 2022, l'Administration fiscale a caractérisé su plusieurs pages l'élément matériel puis l'élément intentionnel. S'agissant de l'élément matériel, celle-ci a relevé, dans sa proposition de rectification, qu'il était constitué par l'insuffisance des valeurs vénales des titres de la SCI [Adresse 16] 102 qui se traduit par une minoration de la base d'imposition (Actif net) soit une insuffisance en base pour 2019 de 1 673 800 € et pour 2020 de 1 735 575 €. Elle a suite observé que la valeur de la participation a été multipliée, après rehaussement par plus de 10, passant de 7 350 € à 74 302 € au titre de l'année 2019 et à 76 773 € au titre de l'année 2020. Elle a conclu que « L'élément matériel de l'insuffisance provient plus particulièrement de la circonstance que les droits corrigés résultent de valorisations effectuées par le service sur la base de la méthode d'évaluation qui permet l'obtention de valeurs se rapprochant le plus possible des valeurs vénales réelles des biens considérés, telles qu'elles sont susceptibles d'être arrêtées sur un marché concurrentiel régi par la loi de l'offre et de la demande et sur lequel se confrontent des opérateurs aux intérêts divergents. Au contraire, tout indique que les valorisations que vous avez effectuées dans le cadre de vos déclarations d'IFI correspondent à des valeurs de convenance, de par les écarts significatifs qui les séparent des valeurs de marché. » S'agissant de l'élément intentionnel, l'Administration fiscale a pris en considération dans sa proposition de rectification le fait que le contribuable ne pouvait ignorer que les actifs imposables dont la valeur est corrigée dans la proposition de rectification avaient en réalité une valeur bien supérieure à celle portée sur la déclaration d'IFI. Elle a mentionné que, pour M. et Mme [H], les titres de la SCI [Adresse 16] 102 étaient valorisés à un prix bien deçà du prix du marché. Elle a présenté un tableau comprenant les revenus générés par la mise en location de la SCI. En conséquence, elle en a déduit les conclusions suivantes qu'il convient de reproduire : « Les revenus fonciers nets encaissés à titre personnel pour votre quote part de détention se sont élevés à 31 044 € pour l'année 2020 et à 38 928 € au titre de l'année 2019 et à 37 911 € au titre de l'année 2018. Ainsi, les titres étaient valorisés à 183 750 € soit une valeur de rendement net de plus de 20 % : il s'agit d'une valeur de rendement totalement déconnectée de la réalité du marché économique. A cet égard, vous détenez plusieurs autres investissements locatifs qui ne possèdent pas une rentabilité aussi importante et le Service a démontré le faible taux de rendement attendu d'un investisseur lors qu'il investit à Paris pour valoriser les parts de la SCI [Adresse 17]. Au surplus, le rapport de [N] [R], expert de la cour d'appel de Paris en date du 28/01/2020 rendait dans sa conclusion une valorisation bien au deçà de la valorisation pratiquée dans vos déclarations. Ce rapport était disponible pour les différents associés dans une période très proche de la date du fait générateur de l'IFI 2020 vous en aviez nécessairement pris connaissance. Vous aviez ainsi connaissance que la SCI CHARONNE détenait un bien immobilier avec une valeur très forte. Pour autant vous n'avez fait aucune analyse de la valorisation des titres au 01/01/2020 ni à rebours au 01/01/2019 sachant que la marché immobilier parisien est certes en constante augmentation mais ne peut subir des hausses aussi exponentielles. L'élément intentionnel est ainsi caractérisé. » Or, dans leurs observations du 10 février 2023, en se bornant à contester le principe des rectifications ou en renvoyant aux rapports de la gérance, qui n'appelait pas de réponse particulière, M. et Mme [H] n'ont apporté aucun nouvel élément pouvant permettre à l'administration d'infléchir sa position. En conséquence, M. et Mme [H] n'apparaissent pas fondés à reprocher au service de ne pas avoir répondu à des observations sur la majoration alors qu'ils ont développé des contestations portant en réalité sur le fond, auxquelles il avait été répondu point par point par l'Administration fiscale dans le courrier du 28 mars 2023 en page 3 à 7. En apportant des réponses complètes, détaillées et motivées aux observations des contribuables relatives à l’application de la méthode employée leur permettant de connaître et d'appréhender la valeur unitaire finale fondant le redressement, dont la majoration de 40% découlait, l’Administration n'a nullement privé M. et Mme [H] d’une garantie. Ainsi, la réponse de l'administration fiscale comportait les raisons suffisantes conduisant au rejet des observations des contribuables. Cette proposition satisfait en conséquence aux exigences, notamment de motivation, qui résultent de l'article L. 57 susvisé, en ce qu'elle a permis aux contribuables d'exercer leur droit de contestation et de défense. En conséquence, le tribunal judiciaire de Metz déboutera également les demandeurs sur ce point. - Sur le bien-fondé des pénalités En application de l'article 9 du code de procédure civile, il appartient à l'administration de rapporter du manquement délibéré. Le caractère délibéré du manquement résulte de l'ensemble des éléments de fait de nature à établir que les erreurs, inexactitudes ou omissions commises par le contribuable n'ont pu l'être de bonne foi. Il s'apprécie donc en fonction des circonstances propres à chaque affaire. Dès lors qu'il procède de l'accomplissement conscient d'une infraction, le manquement délibéré est suffisamment établi chaque fois que le service est en mesure de démontrer que l'intéressé a nécessairement eu connaissance des faits ou des situations qui motivent les rehaussements. Au cas présent, les contestations présentées par M. et Mme [H] au sujet des rectifications ayant été écartées, la majoration ne peut être remise en cause à ce titre. L'Administration fiscale a établi dans sa proposition de rectification l'importance de la minoration de la base d'imposition (actif net) qui s'élève à 1.673.800 € au titre de 2019 et à 1.735.575 € au titre de 2020, la valeur unitaire rectifiée de la participation représentant plus de 10 fois celle déclarée passant de 7 350 € à 74 302 € au titre de l'année 2019 et à 76 773 € au titre de l'année 2020. D'autre part, il ressort de cette même proposition que M. et Mme [H] ne pouvaient pas ignorer que les titres de la SCI [Adresse 17] étaient valorisés à un prix bien au deçà du prix du marché compte tenu de l'importance du taux de rendement net des participations détenues dans la SCI [Adresse 17] résultant de cette valorisation. Les demandeurs n'ont pas remis en cause le fait que, au regard des revenus fonciers encaissés à titre personnel pour leur quote-part de détention des titres de la SCI [Adresse 17] (31 044 € pour l'année 2020 et à 38 928 € au titre de l'année 2019 et à 37 911 € au titre de l'année 2018) et de leur valorisation indiquée dans les déclarations d'IFI, le taux de rendement net des participations s'élève à 21,19 % pour l'année 2019 (38 928/183 750 x 100). Le seul argument selon lequel, non professionnels de l'immobilier, ils s'en seraient tenus aux seules informations communiquées par la gérance, ne sauraient les dédouaner et permettre de retenir leur bonne foi. Dans ces conditions, tant dans son élément matériel que dans son élément intentionnel, l'application des majorations pour manquement délibéré apparaît parfaitement fondée. Il y a donc lieu de débouter M. et Mme [H] de leur demande de dégrèvement . 2°) SUR LES DEPENS ET L'ARTICLE 700 DU CODE DE PROCEDURE CIVILE Selon l’article 696 du code de procédure civile, « La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie. » L'article 700 du code de procédure civile, « Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. » Compte tenu de la solution apportée au litige, il y a lieu de condamner in solidum M. [T] [H] et Mme [L] [H] aux dépens et de les débouter de leur demande formée au titre de l'article 700 du code de procédure civile. 3°) SUR L'EXECUTION PROVISOIRE Le décret n° 2019-1333 du 11 décembre 2019 réformant la procédure civile a instauré le principe de l’exécution provisoire de droit. Les dispositions du décret relatives à l’exécution provisoire de droit sont applicables aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020. Tel est le cas pour une instance introduite le 13 juin 2024. PAR CES MOTIFS Le Tribunal judiciaire, Première Chambre civile, après en avoir délibéré, statuant publiquement, par jugement contradictoire, en premier ressort, par mise à disposition au greffe, ECARTE l'ensemble des contestations présentées par M. [T] [H] et Mme [L] [H] à l'encontre de la proposition de rectification Ref. 3905 du 15 décembre 2022 de l'Administration fiscale relative à l'Impôt de solidarité sur la fortune (IFI) des années 2019 et 2020 ; DEBOUTE M. [T] [H] et Mme [L] [H] de leur demande de dégrèvement des droits d’impôt sur la fortune immobilière supplémentaires et des intérêts de retard et des pénalités, à hauteur de la somme de 46.775 € ; CONDAMNE in solidum M. [T] [H] et Mme [L] [H] aux dépens ; DEBOUTE M. [T] [H] et Mme [L] [H] de leur demande formée au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; RAPPELLE que l'exécution provisoire du présent jugement est de droit. Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe le 18 décembre 2025 par Monsieur Michel ALBAGLY, Premier Vice-Président, assisté de Madame Caroline LOMONT, Greffier. Le Greffier Le Président