Tribunal judiciaire, 22 mai 2024. 24/00593

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1] [1] Copie conforme délivrée le : à : Copie exécutoire délivrée le : à Maître Karim-Alexandre BOUANANE Madame [Z] [H] Pôle civil de proximité ■ PCP JCP fond N° RG 24/00593 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3YKL N° MINUTE : JUGEMENT rendu le mercredi 22 mai 2024 DEMANDERESSE REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 3] dont le siège social est sis [Adresse 1] représentée par Maître Karim-Alexandre BOUANANE du cabinet LEGITIA, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E1971 DÉFENDERESSE Madame [Z] [H] demeurant [Adresse 2] comparante en personne COMPOSITION DU TRIBUNAL Sandra MONTELS, Vice-Présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Coraline LEMARQUIS, Greffier, DATE DES DÉBATS Audience publique du 01 mars 2024 JUGEMENT contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 22 mai 2024 par Sandra MONTELS, Vice-Présidente assistée de Coraline LEMARQUIS, Greffier Décision du 22 mai 2024 PCP JCP fond - N° RG 24/00593 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3YKL EXPOSÉ DU LITIGE La REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 3] (ci-après la RIVP) a consenti un bail d'habitation à Mme [Z] [H] épouse [X] et M. [J] [X] sur des locaux et une place de stationnement situés au [Adresse 2] à [Localité 4]. A la suite de leur divorce, Mme [Z] [H] est devenue seule titulaire du bail. Par acte de commissaire de justice du 20 mars 2023, la bailleresse a fait délivrer à la locataire une sommation de payer la somme principale de 8554,90 euros au titre de l'arriéré locatif. Par acte de commissaire de justice du 16 octobre 2023, la RIVP a assigné Mme [Z] [H] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour faire prononcer la résiliation du bail, être autorisée à faire procéder à l'expulsion de Mme [Z] [H] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes : - 9151,14 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté au 28 septembre 2023 échéance du mois d'août 2023 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 20 mars 2023, - une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu'à libération des lieux, - 800 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens en ce compris le coût de la sommation de payer. A l'appui de ses demandes, la bailleresse fait valoir que la dette n'a pas été réglée malgré la sommation de payer, que le paiement du loyer est une obligation essentielle du locataire en application des articles 1728, 1741 du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989, que la résolution du contrat est encourue aux termes de l'article 1224 du code civil. L'assignation a été notifiée au représentant de l'État dans le département le 20 octobre 2023, mais aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au greffe avant l'audience. À l'audience du 1er mars 2024, la RIVP représentée par son conseil maintient l'intégralité de ses demandes et précise que la dette locative, actualisée au 19 février 2024, s'élève désormais à 10273,38 euros. Elle considère que le versement du loyer courant n'a pas pleinement repris malgré quelques règlements. Mme [Z] [H] reconnaît le principe et le montant de la dette s'agissant du logement. Elle indique être à jour du loyer s'agissant de la place de stationnement. Elle sollicite des délais de paiement à hauteur de 100 euros par mois et souhaite rester dans les lieux. Elle déclare avoir deux enfants majeurs à charge et percevoir des ressources de l'ordre de 750 euros par mois. Elle indique vouloir déposer une demande de FSL. À l'issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu'à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe. MOTIVATION Sur la demande de résiliation du bail Sur la recevabilité La RIVP justifie avoir notifié l'assignation au représentant de l'État dans le département plus de six semaines avant l'audience. Son action est donc recevable au regard des dispositions de l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. Sur le fond Aux termes des articles 1224, 1227, 1228 et 1229 du code civil la résolution d'un contrat résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice. La résolution peut, en toute hypothèse, être demandée en justice. Le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l'exécution du contrat. Lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l'exécution réciproque du contrat, il n'y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n'ayant pas reçu sa contrepartie ; dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation. Aux termes de l'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est notamment obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. De même, l'article 1709 du code civil définit le louage de choses comme " un contrat par lequel l'une des parties s'oblige à faire jouir l'autre d'une chose pendant un certain temps, et moyennant un certain prix que celle-ci s'oblige de lui payer ". Enfin, l'article 1728 du même code dispose que " le preneur est tenu (…) 2° de payer le prix du bail aux termes convenus ". Sur la dette Aux termes de l'article 9 du code procédure civile il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. En application de l'article 1353 du code civil celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation. En l'espèce, la bailleresse n'a pas été en capacité de produire le contrat de bail signé par les parties, exposant l'avoir égaré, un exemplaire non signé étant néanmoins versé aux débats. La location d'une place de stationnement a été évoquée à l'audience sans que les parties ne précisent si elle a fait l'objet d'un contrat distinct, le montant du loyer, et son emplacement. Mme [Z] [H] n'a pas contesté être - seule - locataire de ce logement et de la place de stationnement, précisant n'avoir aucune dette liée à cet emplacement. S'agissant de la dette, les décomptes produits par la RIVP portent sur une période totale du 14 décembre 2020 (décompte joint à la sommation de payer) au 14 février 2024 (dernier décompte en date). Or, il apparaît une reprise de solde débiteur d'un montant de 7002.26 euros au 14 décembre 2020 qui n'est aucunement justifiée par la bailleresse et doit en conséquence être déduite du montant réclamé. La dette de la RIVP est en conséquence établie à la somme de 3271,12 euros portant sur la période du 14 décembre 2020 au 14 février 2024 échéance du mois de janvier 2024 inclus. Mme [Z] [H] sera condamnée à payer cette somme à la RIVP. En application des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil, cette somme portera intérêts au taux légal et ce à compter de l'assignation et non de la sommation de payer puisque la somme réclamée à ce titre, déduction faite de la reprise de solde non justifiée, a été entièrement réglée par les paiements effectués par Mme [Z] [H] les 12 mars 2023 et 14 avril 2023 Sur les délais de paiement Aux termes de l'article 1343-5 alinéa 1 du code civil le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. En l'espèce, compte tenu de la situation exposée par Mme [Z] [H] à l'audience il y a lieu de lui octroyer des délais de paiement à hauteur de 100 euros par mois durant 24 mois, la dernière échéance étant majorée du solde de la dette, dans les conditions fixées au présent dispositif. Sur la résiliation du contrat Il convient de relever que Mme [Z] [H] effectue très régulièrement des règlements pour des montants approchant celui du loyer pour un total de 12142,42 euros entre le 28 février 2023 et le 14 février 2024. Elle démontre ainsi sa bonne volonté à vouloir éteindre la dette. En conséquence, compte tenu du montant de l'arriéré locatif et des efforts de Mme [Z] [H], la gravité des manquements de cette dernière n'est pas suffisamment caractérisée pour justifier la résiliation du contrat de bail. La RIVP sera en conséquence déboutée de sa demande. Sur les frais du procès et l'exécution provisoire Les parties succombant chacune partiellement, les dépens seront partagés par moitié entre elles en application de l'article 696 du code de procédure civile. La RIVP sera déboutée de sa demande formée sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire. PAR CES MOTIFS, La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort, CONDAMNE Mme [Z] [H] à payer à la REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 3] la somme de 3271,12 euros au titre de l'arriéré locatif portant sur la période du 14 décembre 2020 au 14 février 2024 échéance du mois de janvier 2024 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 16 octobre 2023 ; AUTORISE Mme [Z] [H] à se libérer de sa dette en réglant chaque mois pendant 24 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 100 euros, la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais, DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties, DIT qu'en cas de défaut de paiement d'une échéance à sa date exacte, et après une mise en demeure restée sans effet pendant quinze jours, l'échelonnement qui précède sera caduc et la totalité des sommes dues deviendra immédiatement exigible, DEBOUTE la REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 3] de sa demande aux fins de résiliation judiciaire du contrat ; REJETTE toute autre demande ; DIT que les dépens sont partagés par moitié entre les parties ; DÉBOUTE la REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 3] de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile. RAPPELLE que les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 22 mai 2024, et signé par la juge des contentieux de la protection et la greffière susnommées. La Greffière La Juge des contentieux de la protection