Texte intégral
TRIBUNAL JUDICIAIRE
[Adresse 10]
[Adresse 1]
[Adresse 7]
[Localité 4]
NAC: 5AA
N° RG 25/01001
N° Portalis DBX4-W-B7J-T6CR
ORDONNANCE
DE RÉFÉRÉ
N° B
DU 01 août 2025
[P] [O] épouse [Z]
[D] [Z]
C/
[K] [E] [V],
[J] [X] [I],
[Y] [T],
Expédition revêtue de
la formule exécutoire à
Me DUSAN
Copies certifiées conformes délivrées à toutes les parties
Le :
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ
Le vendredi 01 août 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,
Sous la présidence de Ariane PIAT, Juge au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Aurélie BLANC Greffière, lors des débats et chargée des opérations de mise à disposition.
Après débats à l'audience du 23 mai 2025, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l'article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;
ENTRE :
DEMANDEURS
Madame [P] [O] épouse [Z],
demeurant [Adresse 3]
[Localité 2]
Représentée par Maître Christine DUSAN de la SELARL DBA, avocats au barreau de TOULOUSE substituée par Maître Jérôme MOMAS, avocat au barreau de TOULOUSE
Monsieur [D] [Z],
demeurant [Adresse 3]
[Localité 2]
Représenté par Maître Christine DUSAN de la SELARL DBA, avocats au barreau de TOULOUSE substituée par Maître Jérôme MOMAS, avocat au barreau de TOULOUSE
ET
DÉFENDEURS
Monsieur [K] [E] [V],
demeurant [Adresse 8]
Comparant en personne
Monsieur [J] [X] [I],
demeurant [Adresse 6]
[Localité 5]
Non comparant, ni représenté
Madame [Y] [T],
demeurant [Adresse 6]
[Localité 5]
Non comparante, ni représentée
RAPPEL DES FAITS
Par contrat du 15 avril 2022, Madame [P] [O] épouse [Z] et Monsieur [D] [Z] ont donné à bail à Monsieur [K] [V] un appartement à usage d'habitation n°B22 et deux places de stationnement n°39 et 40 situés [Adresse 9] pour un loyer mensuel de 708 euros et une provision sur charges mensuelle de 98 euros.
Par actes intégralement tapuscrits du 14 avril 2022, Monsieur [J] [I] et Madame [Y] [T] ont signé un engagement de caution solidaire pour les sommes dues par Monsieur [K] [V] au titre du bail.
Le 15 avril 2024, Madame [P] [O] épouse [Z] et Monsieur [D] [Z] ont fait signifier à Monsieur [K] [V] un commandement de payer les loyers et charges impayés visant la clause résolutoire, régularisé dans les délais.
Le 10 décembre 2024, Madame [P] [O] épouse [Z] et Monsieur [D] [Z] ont fait signifier à Monsieur [K] [V] un commandement de payer les loyers et charges impayés visant la clause résolutoire. Ce commandement a été dénoncé à Monsieur [J] [I] et Madame [Y] [T] le 13 décembre 2024.
Par acte de Commissaire de justice en date du 10 mars 2025, Madame [P] [O] épouse [Z] et Monsieur [D] [Z] ont ensuite fait assigner Monsieur [K] [V], Monsieur [J] [I] et Madame [Y] [T] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 11] statuant en référé pour obtenir le constat de l’acquisition de la clause résolutoire, l’expulsion sans délai du locataire et celle de tout occupant de son chef, au besoin avec l'assistance de la force publique, outre la disposition des meubles du logement selon les articles L433-1 et L433-2 du Code des procédures civiles d’exécution, et sa condamnation au paiement :
- de la somme de 2.035,20 euros, représentant les arriérés de charges et de loyers à la date du 09 février 2025, somme à parfaire au jour de l'audience, avec les intérêts au taux prévu par le bail et pour le surplus au taux légal à compter de l’assignation,
- d'une indemnité d’occupation mensuelle d'un montant égal au loyer et à la provision sur charge actuels, soit 856,35 euros par mois, avec indexation, jusqu'à la libération effective du logement,
- d'une somme de 765 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile et des dépens.
Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 11 mars 2025.
A l’audience du 23 mai 2025, Madame [P] [O] épouse [Z] et Monsieur [D] [Z], représentés par la SELARL DBA, maintiennent les demandes de leur assignation et actualisent le montant de leur demande en paiement à la somme de 1.350 euros, pour inclure les mensualités impayées et les paiements jusqu'à mai 2025 compris. Madame [P] [O] épouse [Z] et Monsieur [D] [Z] s’opposent à l'octroi de délai de paiement à hauteur de 200 euros par mois.
Monsieur [K] [V], comparant en personne, sollicite des délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire à hauteur de 200 euros par mois. Il fait valoir qu’il a repris le paiement de ses loyers et perçoit entre 1.700 et 2.000 euros de salaire, ainsi que 350 euros d’allocation pour le logement. Il ajoute qu’il vit avec sa compagne, qui ne travaille pas, et leurs deux filles de 4 ans et 1 an et demi.
Convoqués respectivement par acte de Commissaire de justice signifié par remise à l'étude du commissaire de justice le 03 mars 2025 et selon les modalités de l’article 659 du Code de procédure civile (pli avisé et non réclamé), Monsieur [J] [I] et Madame [Y] [T] ne sont ni présents ni représentés.
L'affaire a été mise en délibéré au 01 août 2025.
MOTIFS DE LA DECISION
En application de l'article 472 du Code de procédure civile, en l'absence du défendeur, le Tribunal ne fait droit à la demande que s'il l'estime recevable, régulière et bien fondée.
I. SUR LA RESILIATION
1. Sur la recevabilité de l'action
Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 11 mars 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément à l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 en sa version applicable au litige.
L’action est donc recevable.
2. Sur l'acquisition des effets la clause résolutoire
L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, en sa version applicable à la date de conclusion du contrat, prévoit que "toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux".
Le bail conclu le 15 avril 2022 contient une clause résolutoire (article 2.11. Clause résolutoire) reprenant les modalités de cet article, laissant un délai de deux mois pour payer la dette après délivrance du commandement de payer.
Un commandement de payer visant cette clause et laissant un délai de deux mois pour régler la somme de 2.787,20 euros a été signifié le 10 décembre 2024, conformément à la clause résolutoire du contrat.
Or, partie de la dette de 2.787,20 euros est constituée par les frais de procédure du 26 avril 2024, à hauteur de 218,80 euros. Dans la mesure où ces sommes ne sont pas mentionnées par l’article 24 au titre des dettes pouvant entraîner la résiliation de plein droit, le débiteur avait donc moins intérêt à les régler que ses loyers, charges et dépôt de garantie, de sorte que l’ensemble des paiements ont été imputés en priorité sur ceux-ci en application de l’article 1342-10 du Code civil et que ces sommes sont restées impayées à hauteur de 218,45 euros à la date du commandement de payer. Ces sommes, non-mentionnées par l’article 24 et par la clause résolutoire, ne doivent pas être prises en compte pour l’acquisition de la clause résolutoire.
En outre, un versement de 856,35 euros, réalisé le 02 décembre 2024 par Monsieur [K] [V], n’a pas été pris en compte (selon le décompte annexé au commandement de payer et daté du 02 décembre 2024) et doit être déduit des sommes réclamées à Monsieur [K] [V], comme ayant déjà été réglée avant le commandement.
Aussi, il convient de vérifier si Monsieur [K] [V] s’est acquitté de la somme de 1.712,40 euros, correspondant à ses seuls loyers, charges et dépôt de garantie impayés restant dus, dans le délai de deux mois.
Monsieur [K] [V] a réglé dans le délai de deux mois la somme de 1.856,35 euros, laquelle s’impute intégralement sur les sommes visées au commandement de payer en l’absence de mention du débiteur sur l’imputation du paiement et en application de l’article 1342-10 du Code civil.
Il y a lieu de constater que le commandement de payer a été intégralement régularisé dans le délai en ce qui concerne les impayés de loyers, de provisions sur charges et de dépôt de garantie dus à la date du commandement de payer.
Ainsi, la clause résolutoire n’est pas acquise. Les demandeurs seront donc déboutés de leur demande tendant à voir constater l’acquisition de la clause résolutoire, à ordonner l’expulsion de corps et de biens et à fixer une indemnité d’occupation.
II. SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF
L’article 1728 du Code civil et l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 obligent le locataire à payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.
L'article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que "le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi".
Madame [P] [O] épouse [Z] et Monsieur [D] [Z] produisent un décompte du 21 mai 2025 démontrant que Monsieur [K] [V] reste devoir la somme de 883,55 euros, mensualité de mai 2025 comprise, après soustraction des frais de poursuite non-réglés (218,45 euros pour les frais d’avril 2024 et 248 euros pour les frais de décembre 2024).
Monsieur [K] [V] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.
Il sera ainsi condamné à titre provisionnel au paiement de la somme de 883,55 euros, avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance, faute de précision du contrat sur les intérêts.
III. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT
L'article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que "le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années."
Compte tenu de la reprise du versement du loyer courant avant l'audience et des propositions de règlements formulées par Monsieur [K] [V], démontrant sa capacité à solder la dette locative, il sera autorisé à se libérer du montant de la dette par le paiement de 4 mensualités de 200 euros chacune et d'une 5ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts.
IV. SUR LES DEMANDES A L’ENCONTRE DES CAUTIONS
L’article 835 du Code de procédure civile prévoit que dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection peut accorder une provision au créancier.
En l’espèce, les demandes contre les cautions ne rentrent pas dans la catégorie des obligations qui ne sont pas sérieusement contestables, alors que les actes de caution fournis ne semblent pas comporter de mentions apposées directement par les cautions telles qu’exigées par l’article 2297 du Code civil.
Ainsi, Madame [P] [O] épouse [Z] et Monsieur [D] [Z] seront déboutés de leurs demandes à l’encontre de Monsieur [J] [I] et Madame [Y] [T].
V. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES
Monsieur [K] [V], partie partiellement perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.
Compte tenu des démarches judiciaires qu’ont dû accomplir Madame [P] [O] épouse [Z] et Monsieur [D] [Z], Monsieur [K] [V] sera condamné à leur verser une somme de 150 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.
La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.
PAR CES MOTIFS,
Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,
DEBOUTONS Madame [P] [O] épouse [Z] et Monsieur [D] [Z] de leur demande d’acquisition de de la clause résolutoire, d’expulsion de corps et de biens et de fixation et condamnation à une indemnité d’occupation ;
CONDAMNONS Monsieur [K] [V] à verser à Madame [P] [O] épouse [Z] et Monsieur [D] [Z] à titre provisionnel la somme de 883,55 euros (décompte arrêté au 21 mai 2025, incluant une dernière facture de mai 2025), avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance ;
AUTORISONS Monsieur [K] [V] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 4 mensualités de 200 euros chacune et une 5ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;
PRECISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 30 de chaque mois et pour la première fois avant le 30 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;
DISONS qu’en revanche, toute mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l'envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;
DEBOUTONS Madame [P] [O] épouse [Z] et Monsieur [D] [Z] de leur demande en paiement à l’encontre de Monsieur [J] [I] et Madame [Y] [T] ;
CONDAMNONS Monsieur [K] [V] à verser à Madame [P] [O] épouse [Z] et Monsieur [D] [Z] une somme de 150 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;
CONDAMNONS Monsieur [K] [V] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;
RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;
Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire, le 01 août 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Ariane PIAT, juge des contentieux de la protection, et par Madame Aurélie BLANC, greffière.
La greffière, Le juge,
