Tribunal judiciaire, 30 mai 2024. 23/03893

Minute n° 2024 / AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES - PALAIS DE JUSTICE AUDIENCE DES EXPULSIONS LOCATIVES ============ JUGEMENT du 30 Mai 2024 __________________________________________ DEMANDERESSE : Société D’HLM GAMBETTA 44, avenue Gambetta 49303 CHOLET représentée par Maître Gwennolé LE GOURIELLEC, avocate au barreau de NANTES D'une part, DÉFENDEUR : Monsieur [H] [R] Appartement 12 53 Rue de la Gare 44800 SAINT- HERBLAIN comparant en personne D'autre part, COMPOSITION DU TRIBUNAL : PRÉSIDENT : Pierre DUPIRE GREFFIERE : Marie-Pierre KIOSSEFF PROCEDURE : date de la première évocation : 04 avril 2024 date des débats : 04 avril 2024 délibéré au : 30 mai 2024 RG N° N° RG 23/03893 - N° Portalis DBYS-W-B7H-MVVU COPIES AUX PARTIES LE : CE + CCC à Maître Gwennolé LE GOURIELLEC CCC à Monsieur [H] [R] + préfecture Copie dossier EXPOSÉ DU LITIGE : Suivant acte sous seing privé prenant effet le 28 juin 2018, la SCIC D’HLM GAMBETTA, a donné à bail à Monsieur [R] [H] un logement et un garage situé 53 rue de la gare - SAINT HERBLAIN 44800. Le 25 avril 2023, la SCIC D’HLM GAMBETTA a fait délivrer au locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail et l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, le mettant en demeure d'avoir à régler la somme principale de 2.068,29 euros au titre des loyers et charges échus et impayés au 13 avril 2023. Par acte d'huissier du 29 novembre 2023, notifié au représentant de l'Etat dans le département le 30 novembre 2023, la SCIC D’HLM GAMBETTA a fait assigner Monsieur [R] [H] devant le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire de NANTES, aux fins de : - Déclarer recevable et bien fondée sa demande ; - Constater la résiliation du contrat de location susvisé en vertu de l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989 ; - Ordonner l'expulsion de Monsieur [R] [H] des lieux loués, ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec au besoin le concours de la force publique et d'un serrurier, en vertu de l’article L.153-2 du Code des procédures civiles d’exécution. - Condamner Monsieur [R] [H] à lui payer les sommes suivantes : - 3.423,64 euros au titre des loyers, charges locatives et indemnités d’occupation échus et impayés, somme à parfaire ou diminuer au jour de l’audience, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de l’assignation ; - Une indemnité d’occupation d’un montant égal celui du loyer, et jusqu’à la libération effective des lieux, laquelle suivra les conditions de révision du prix du loyer dans le cadre de la législation HLM et de la convention passée entre le bailleur et l’Etat ; - 300 euros au titre de dommages et intérêts en application de l’article 1231-6 du code civil ; - 400 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance comprenant notamment le coût du commandement de payer les loyers en date du 25 avril 2023 et sa dénonciation à la CCAPEX 44. L'affaire a été appelée et retenue à l'audience du 4 avril 2024, lors de laquelle la SCIC D’HLM GAMBETTA, a réitéré les termes de son acte introductif d’instance et actualisé sa créance à la somme de 3.239,06 euros selon décompte arrêté au 31 mars 2024, déduction faite des frais de procédure. L’office HLM s’est par ailleurs déclaré favorable à l’octroi au locataire de délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire au regard de la reprise du paiement des loyers. Monsieur [R] [H] a comparu, actualisé sa situation financière, et sollicité des délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire, en proposant de régler la somme de 100 euros par mois en sus de son loyer courant. Le diagnostic social et financier n’a pas été transmis par les services sociaux. La décision a été mise en délibéré au 30 mai 2024. MOTIFS DE LA DÉCISION : Sur la recevabilité de la demande : Conformément aux dispositions de l’article 24 III de loi n°89-462 du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation a été notifiée au préfet de Loire-Atlantique le 30 novembre 2023, soit dans le délai de six semaines au moins avant l’audience. En outre, la SCIC D’HLM GAMBETTA justifie avoir signifié le commandement de payer à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 26 avril 2023, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. Dès lors, il y a lieu de déclarer recevable l'action aux fins de résiliation de bail. - Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire : L’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur depuis le 29 juillet 2023, dispose que « tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ». Ce nouveau délai de 6 semaines ne peut néanmoins s’appliquer aux commandements de payer délivrés antérieurement au 29 juillet 2023, non plus qu’à ceux délivrés postérieurement mais qui mentionneraient encore un délai de 2 mois pour payer la dette locative. En l'espèce, un commandement de payer visant la clause résolutoire et l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version antérieure à la loi du 27 juillet 2023, a été signifié à Monsieur [R] [H] le 25 avril 2023, pour un arriéré de loyers et charges de 2.068,29 euros. Il ressort des pièces versées aux débats, notamment du décompte, que ce commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 26 juin 2023. Sur le montant des loyers, charges et indemnités d’occupation : Le paiement des loyers et charges aux termes convenus est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que des dispositions de l'article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989. En l’espèce, la créance principale de la SCIC D’HLM GAMBETTA est justifiée en son principe et son montant en vertu du contrat de bail. Le décompte actualisé versé aux débats laisse apparaître un solde débiteur de 3.239,06 euros au 31 mars 2024, échéance du mars 2024 incluse, après déduction des frais de procédure. En conséquence, Monsieur [R] [H] sera condamné à payer à la SCIC D’HLM GAMBETTA la somme de 3.239,06 euros au titre des loyers et charges échus et impayés au 31 mars 2024, échéance du mois de mars 2024 incluse, outre les intérêts au taux légal à compter de la présente décision. Sur les délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire: L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur depuis le 29 juillet 2023, dispose que “le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative (…) L'article 24 VII de cette même loi, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur depuis le 29 juillet 2023, dispose que “lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet”. En l’espèce, le décompte versé aux débats laisse apparaître que Monsieur [R] [H] a repris le paiement intégral de son loyer courant avant l’audience, depuis le mois de novembre 2023. Lors des débats, Monsieur [R] [H] a indiqué disposer de revenus à hauteur de 1.677 euros en qualité de carrossier et a sollicité des délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire, en proposant de régler 100 euros par mois en sus du loyer courant, ce à quoi la société bailleresse a donné son accord. Dans ces conditions, compte-tenu de la reprise intégrale du paiement du loyer avant l’audience, et dès lors que Monsieur [R] [H] dispose de revenus devant lui permettre de s’acquitter d’une échéance de remboursement de sa dette en sus du loyer courant, il convient de lui accorder des délais de paiement selon les modalités précisées dans le dispositif. Il importe, en outre, de souligner que tout paiement intervenu dans le cours du délibéré vient s’imputer sur la dette locative et qu’un trop perçu ouvre droit à une action en répétition et oblige celui qui a reçu en trop à restituer les sommes excédentaires. Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Il convient par ailleurs de rappeler que si Monsieur [R] [H] respecte les délais de paiement qui lui sont accordés et qu’il règle le loyer courant, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais joué. Il pourra ainsi se maintenir dans les lieux, sans risquer l’expulsion. Dans le cas contraire, la résiliation prendra effet à la date de sa défaillance et il sera redevable d'une indemnité d'occupation égale au montant du dernier loyer en cours, augmenté des charges, avec revalorisation - indexation ou révision applicable eu égard à la teneur du bail initial - due par le locataire jusqu’à son départ effectif des lieux caractérisé par la restitution des clefs au bailleur ou son expulsion. Il convient enfin de rappeler que le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L.433-1 et L.433-2 du Code des procédures civiles d’exécution. Sur les dommages et intérêts : La SCIC D’HLM GAMBETTA, qui ne démontre pas l’existence d’un préjudice distinct du retard de paiement, sera déboutée de sa demande de dommages intérêts fondée sur les dispositions de l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil. Sur les mesures accessoires : Conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, Monsieur [R] [H], qui succombe, sera condamné aux dépens qui comprendront les frais de procédure, soit notamment le coût du commandement de payer et de dénonciation à la CCAPEX 44. Par ailleurs, il convient de débouter la SCIC D’HLM GAMBETTA de sa demande formulée au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS : Le Juge des Contentieux de la Protection, après débats en audience publique, statuant par jugement contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe, DÉCLARE recevable l’action aux fins de résiliation de bail engagée par la SCIC D’HLM GAMBETTA, à l’encontre de Monsieur [R] [H] ; CONDAMNE Monsieur [R] [H] à payer à la SCIC D’HLM GAMBETTA, la somme de 3.239,06 euros au titre des loyers et charges échus et impayés au 31 mars 2024, échéance du mois mars 2024 incluse, outre les intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement ; ACCORDE à Monsieur [R] [H] un délai de paiement de 33 mois pour se libérer de la dette, en sus du loyer courant, à raison de 32 échéances de 100 euros, la 33ème mensualité devant solder la dette en principal, intérêts et frais, payables le 10 de chaque mois à compter de la signification de la présente décision ; RAPPELLE que pendant le cours du délai accordé, les majorations d'intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d’être dues ; DIT que, pendant le cours du délai accordé, les effets de la clause résolutoire du bail conclu entre les parties sont suspendus et que si les modalités de paiement précitées sont intégralement respectées par le locataire, la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué ; DIT qu’à défaut de paiement d'une seule mensualité à la bonne date, la clause résolutoire reprendra son effet de plein droit et l'intégralité de la dette deviendra immédiatement exigible ; En tant que de besoin, dans l'hypothèse du non-respect des délais de paiement ou du non-paiement du loyer courant, CONSTATE la résiliation du bail, par l’effet de la clause résolutoire fondée sur le défaut de paiement des loyers, à la date du 26 juin 2023 ; DIT que Monsieur [R] [H] devra quitter et rendre libre de toute occupation les lieux loués situés, 53 rue de la gare - SAINT HERBLAIN 44800 et du garage, en satisfaisant aux obligations des locataires sortants, notamment par la remise des clefs ; ORDONNE à défaut, l'expulsion de Monsieur [R] [H] ainsi que celle de tous occupants de son chef et ce, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier, à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la signification d'un commandement d’avoir à libérer les lieux ; CONDAMNE Monsieur [R] [H] à payer la SCIC D’HLM GAMBETTA, une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer, avec revalorisation (indexation ou révision applicable eu égard à la teneur du bail initial), et ce à compter de la résiliation du bail jusqu’à la libération effective des lieux ; RENVOIE la bailleresse aux dispositions des articles L 433-1 et L 433-2 du Code des procédures civiles d’exécution concernant le sort à réserver aux meubles ; DÉBOUTE la SCIC D’HLM GAMBETTA, de sa demande de dommages et intérêts ; DÉBOUTE la SCIC D’HLM GAMBETTA, de sa demande au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile ; CONDAMNE Monsieur [R] [H] aux dépens en ce compris notamment le coût du commandement de payer en date du 25 avril 2023 et de sa dénonciation à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX 44) ; RAPPELLE que l'exécution provisoire de la présente décision est de droit ; La GREFFIERE LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION Marie-Pierre KIOSSEFF Pierre DUPIRE