Cour d'appel, 30 mai 2022. 21/00863

MINUTE N° 22/331 Copie exécutoire à : - Me Joseph WETZEL - Me Martine MOSSER Le Le greffier REPUBLIQUE FRANCAISE AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS COUR D'APPEL DE COLMAR TROISIEME CHAMBRE CIVILE - SECTION A ARRET DU 30 Mai 2022 Numéro d'inscription au répertoire général : 3 A N° RG 21/00863 - N° Portalis DBVW-V-B7F-HQBL Décision déférée à la cour : jugement rendu le 26 novembre 2020 par le juge des contentieux de la protection de molsheim APPELANTS : Monsieur [X] [O] [Adresse 5] [Localité 4] Représenté par Me Joseph WETZEL, avocat au barreau de COLMAR (bénéficie d'une aide juridictionnelle Partielle numéro 2021/1383 du 23/03/2021 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de COLMAR) Madame [Y] [F] épouse [O] [Adresse 5] [Localité 4] Représentée par Me Joseph WETZEL, avocat au barreau de COLMAR INTIMEE : S.C.I. SAINT JEAN AMH [Adresse 1] [Localité 3] Représentée par Me Martine MOSSER, avocat au barreau de SAVERNE COMPOSITION DE LA COUR : L'affaire a été débattue le 21 mars 2022, en audience publique, devant la cour composée de : Mme MARTINO, Présidente de chambre Mme FABREGUETTES, Conseiller Madame DAYRE, Conseiller qui en ont délibéré. Greffier lors des débats : Mme HOUSER ARRET : - contradictoire - prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signé par Mme Annie MARTINO, président et Mme Anne HOUSER, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. ***** FAITS ET PROCÉDURE Selon contrat à effet au 1er août 2017, la Sci Saint Jean Amh a consenti à Monsieur [X] [O] et Madame [Y] [F] un bail concernant une maison de deux pièces, sise [Localité 2], moyennant le paiement d'un loyer révisable de 540 €, outre une provision sur charges de 15 €. Le 26 septembre 2019, le bailleur a fait signifier aux locataires un commandement de payer visant la clause résolutoire pour avoir paiement des loyers de septembre 2019 et des arriérés de charges. Le 6 décembre 2019, a été signifiée à Monsieur [X] [O] et Madame [Y] [F] une ordonnance d'injonction de payer portant sur les arriérés de loyers des mois de septembre et octobre 2019, ainsi que les arriérés de charges, de janvier 2018 à août 2019. Le 28 janvier 2020, leur a été délivré un congé pour motif légitime et sérieux, visant les impayés de loyers mais aussi divers manquements à l'obligation de jouissance paisible du logement. Le 28 février 2020, leur a été signifié un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire pour paiement des loyers de décembre 2019, janvier 2020, février 2020. Les locataires ont acquiescé au congé délivré en faisant connaître au bailleur qu'ils quitteraient les lieux au 31 mai 2020. Un état des lieux a été établi contradictoirement par huissier de justice, en présence de Monsieur [O] et du gérant de la Sci Saint Jean Amh, le 2 juin 2020. Par demande introductive d'instance en date du 30 juillet 2020, la Sci Saint Jean Amh a fait citer ses locataires devant le tribunal de proximité de Molsheim pour les voir condamner au paiement des sommes suivantes : -3 329,52 € au titre des arriérés de loyers de décembre 2019 à mai 2020, -527,95 € au titre d'arriérés de charges, -708 € au titre des frais de remise en état, -6,49 € à titre d'intérêts de retard sur l'injonction de payer, -154,64 € au titre de la moitié des frais d'état des lieux, -1 483,48 € au titre des frais de recouvrement, -2 000 € pour préjudice moral, -1800 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, dont à déduire 1 650 € d'acomptes. Monsieur [X] [O] et Madame [Y] [F] n'ont pas comparu en première instance. Par jugement, réputé contradictoire, en date du 26 novembre 2020, le juge des contentieux de la protection de [Localité 6] a : -condamné solidairement Monsieur [X] [O] et Madame [Y] [F] au paiement de la somme de 3 086,86 € avec intérêts au taux légal à compter de la signification du jugement correspondant au montant des loyers de décembre 2019 à mai 2020, aux arriérés de charges incluant l'indexation des loyers d'août 2019 à mai 2020, la moitié du coût des procès-verbal d'état des lieux de sortie, les frais de remise en état du logement, les frais de congé du 28 janvier 2020 et du commandement de payer du 28 février 2020, dont à déduire la somme de 1 650 € versée par les défendeurs. -condamné in solidum Monsieur [X] [O] et Madame [Y] [F] au paiement de la somme de 500 € à titre de dommages et intérêts pour préjudice moral, -condamné in solidum Monsieur [X] [O] et Madame [Y] [F] au paiement de la somme de 500 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, -condamné in solidum Monsieur [X] [O] et Madame [Y] [F] aux dépens, -débouté la Sci Saint Jean Amh du surplus de ses demandes, -constaté le caractère exécutoire du jugement. En exécution de ce jugement et de l'ordonnance d'injonction de payer, le bailleur a formé une requête en saisie des rémunérations à l'encontre de Monsieur [X] [O] et par jugement du 25 mai 2021, le juge de l'exécution a ordonné la saisie des rémunérations de Monsieur [X] [O] pour les sommes de 800 € à titre de l'injonction de payer et de 4 300,38 € au titre du jugement. Par déclaration en date du 9 février 2021, Monsieur [X] [O] et Madame [Y] [F] ont interjeté appel à l'encontre du jugement du 26 novembre 2020. Aux termes de leurs conclusions récapitulatives d'appel, notifiées le 13 janvier 2022, Monsieur [X] [O] et Madame [Y] [F] demandent à la cour de : 'recevoir leur appel et le déclarer bien fondé, 'infirmer le jugement entrepris sauf en ce qu'il a débouté la Sci Saint Jean Amh du surplus de ses demandes, Et statuant à nouveau, 'débouter la Sci Saint Jean Amh de l'intégralité de ses demandes, fins et conclusions et si besoin est, réduire le montant de la condamnation à de plus justes proportions, 'subsidiairement leur accorder les plus larges délais de paiement, Sur l'appel incident, 'déclarer l'appel incident de la Sci Saint Jean Amh mal fondé, 'débouter la Sci Saint Jean Amh de l'intégralité de ses fins et conclusions, 'confirmer le jugement dans la limite de l'appel principal, En tout état de cause, 'condamner la Sci Saint Jean Amh aux entiers dépens de la procédure de première instance et d'appel, 'condamner la Sci Saint Jean Amh à payer à leur avocat une somme de 1 500 € sur le fondement de l'article 700 alinéa deux du code de procédure civile. A l'appui de leur appel, Monsieur [X] [O] et Madame [Y] [F] observent qu'ils n'ont pas acquiescé au jugement du 25 mai 2021 de saisie des rémunérations mais qu'ils ne pouvaient en interjeter appel. Ils rappellent qu'en cas d'exécution forcée, dans le cadre de l'exécution provisoire, le débiteur est rétabli dans ses droits si le titre exécutoire est ultérieurement modifié. Ils contestent le décompte du bailleur, affirmant avoir quitté le logement le 14 mars 2020 et non le 31 mai 2020. Ils s'opposent à l'imputation à leur compte de frais d'état des lieux par huissier, faisant valoir qu'ils ne se sont jamais opposés à un état des lieux contradictoire. Ils contestent également toutes dégradations, affirmant que Monsieur [O] avait nettoyé et repeint les murs du logement. Ils soutiennent qu'une décote de 45 % pour vétusté doit être appliquée aux frais de nettoyage. Ils s'opposent à l'imputation à leur compte des frais de délivrance de congé pour motif légitime et sérieux ainsi que du commandement de payer visant la clause résolutoire du 28 février 2020. Subsidiairement, les appelants sollicitent des délais de paiement, ils font état des revenus suivants : -retraite de 879,34 € pour Monsieur, -retraite de 1 120 € pour Madame, et indiquent supporter un loyer de 430 €. Ils expliquent que leurs difficultés ne sont pas dues à leur mauvaise foi mais à des problèmes de santé, Madame [F] étant atteinte d'une tumeur au cerveau et ayant subi quatre opérations. Ils sollicitent l'infirmation du jugement, en ce qu'il a alloué des dommages et intérêts au bailleur, relevant que celui-ci les aurait contraints à quitter le logement, qu'il a pu relouer facilement. Ils critiquent la demande de dommages et intérêts pour procédure abusive, arguant qu'ils n'ont pu comparaitre en première instance du fait de l'hospitalisation de Madame [F] et qu'ils n'ont eu connaissance des pièces que le 17 juillet 2021. La Sci Saint Jean Amh, par conclusions notifiées le 3 novembre 2021, conclut au débouté et à la confirmation du jugement. Sur appel incident elle sollicite l'octroi d'une somme de 1 000 €, sur le fondement de l'article 1240 du code civil, ainsi que la condamnation des appelants aux dépens et à lui payer la somme de 1 500 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. Elle explique qu'en même temps que la procédure au fond, elle a engagé devant le juge de l'exécution de [Localité 6] une procédure de saisie des rémunérations, sur le fondement de l'ordonnance d'injonction de payer puis du jugement déféré ; que dans ce cadre il a été ordonné la saisie des rémunérations à hauteur de 4 300,38 € outre la condamnation au paiement d'une indemnité de procédure d'un montant de 150 € ; que Monsieur [X] [O] et Madame [Y] [F] n'ont pas exercé de recours contre cette décision en date du 25 mai 2021; que les 4 300,38 € correspondent aux causes du jugement. L'intimée fait remarquer que s'agissant de la date de sortie des lieux loués, la seule date qui peut être retenue est celle qui correspond à la remise des clés par les locataires c'est à dire le 2 juin 2020 ; que les appelants n'établissent en rien avoir quitté les lieux le 14 mars 2020. Elle observe que les articles 1-1-2 et 14 du bail prévoient expressément le recours à un huissier de justice pour établir l'état des lieux ; que par un courrier du 3 mars 2020 elle les avait avisés que cet état des lieux serait réalisé par un huissier de justice ; qu'ils n'ont pas contesté ce courrier et étaient présents lors de l'état des lieux ; que par ailleurs la réalisation de celui-ci par un huissier de justice s'imposait, les relations entre les parties étant délétères, Monsieur [O] ayant même refusé de communiquer sa nouvelle adresse. Concernant les frais de remise en état, l'intimée se réfère à l'état des lieux de sortie qui montrerait un logement sale, présentant de nombreux trous dans les murs, des peintures sommaires ; que si des peintures ont été réalisées elles ont été mal exécutées ; qu'au vu de l'état des lieux d'entrée le logement était en parfait état général ; qu'elle ne fait supporter à ses locataires que le nettoyage et le rebouchage des trous. La Sci Saint Jean Amh fait encore valoir que : -les frais de congé pour motif légitime et sérieux sont justifiés par le paiement, systématiquement en retard, des loyers et par les photographies produites aux débats montrant l'encombrement des espaces communs, -les frais de commandement de payer visant la clause résolutoire portaient sur l'arriéré de loyer du mois de septembre 2019 et jusqu'en février 2020. Elle demande donc la confirmation de la condamnation au paiement de la somme de 3 086,86 €. A l'appui de sa demande de dommages et intérêts pour préjudice moral, elle fait valoir que dès leur entrée dans les lieux les locataires ont contrevenu à leur obligation de jouissance paisible des lieux, encombrant les espaces communs de leurs véhicules ou de détritus ; qu'ils n'ont pas réagi aux divers commandements se contentant de verser 50 € de temps à autre ; qu'ils n'ont pas réagi au courrier précontentieux de son conseil ; qu'ayant fait délivrer deux commandements, le gérant n'a pas eu besoin de leur intimer de quitter les lieux ; qu'il a toujours fait procéder aux réparations nécessaires. Sur les délais de paiement, l'intimée observe que la saisie des rémunérations a montré que les revenus de Monsieur [O] étaient en réalité de 1 277 € par mois et ceux de Madame de 1 775 € par mois ; que la saisie aboutit au même résultat que l'octroi de délais ; qu'il n'y a donc pas lieu de faire droit à cette demande. A l'appui de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive, elle remarque que l'objet de l'appel n'était que de demander des délais de paiement ce qui n'est pas le but d'un appel, les délais ayant de surcroît été rejetés devant le juge de l'exécution. MOTIFS DE LA DÉCISION Sur les sommes dues par les locataires L'article 7a) de la loi du 7 juillet 1989 dispose que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Monsieur [X] [O] et Madame [Y] [F] ont donné congé pour le 31 mai 2020 et ont restitué les clés le 2 juin 2020, le loyer et les avances sur charges étant dûs jusqu'à cette date, peu important que les locataires aient occupé un autre logement à compter du 14 mars 2020. C'est donc à juste titre que le premier juge a mis à la charge des locataires le paiement des loyers, avances sur charges et indexation jusqu'au mois de mai 2020 inclus. L'article 7c) de la loi du 7 juillet 1989 prévoit que le locataire répond des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement. L'état des lieux de sortie, établi par Maitre [M] le 2 juin 2020 montre que le logement , qui avait été délivré en bon état, n'avait pas été nettoyé, que de nombreux trous de cheville étaient présents et que des couches de peinture sommaires avaient été posées. En aucun cas un abattement pour vétusté ne saurait être appliqué pour une prestation de nettoyage, le locataire ayant l'obligation de rendre le logement propre à sa sortie des lieux. Le bailleur produit une facture pour le nettoyage et un devis pour les peintures et ses demandes sont justifiées. Le jugement sera donc confirmé en ce qu'il y a fait droit en sa totalité (708 €). Sur les frais d'état des lieux par huissier, il doit être rappelé les dispositions de l'article 5 de la loi susvisée, auxquelles le contrat de bail ne déroge pas : un état des lieux est établi selon des modalités définies par décret en Conseil d'Etat, pris après avis de la Commission nationale de concertation, dans les mêmes formes et en autant d'exemplaires que de parties lors de la remise et de la restitution des clés. Il est établi contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elles et joint au contrat de location. Si l'état des lieux ne peut être établi dans les conditions prévues au premier alinéa, il est établi par un huissier de justice, sur l'initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire et à un coût fixé par décret en Conseil d'Etat. En l'espèce, il ressort des pièces produites par l'intimée (état des lieux, courriers, congé pour motif légitime, photographies, commandement de payer visant la clause résolutoire) qu'elle a dû délivrer un congé pour motif légitime à ses locataires du fait d'impayés de loyers mais aussi de manquements à l'usage paisible des lieux (nombreux objets entreposés dehors) ; qu'elle a aussi fait délivrer deux commandements de payer visant la clause résolutoire ; que le 24 septembre 2019, les époux [O] ont refusé de laisser entrer un artisan, mandaté par elle, pour réparer une fuite du chauffe-eau; que l'huissier, rédacteur de l'état des lieux atteste que Monsieur [O] a refusé de donner sa nouvelle adresse ; qu'il résulte de cette énonciation de faits que les relations entre les parties étaient délétères ; qu'ainsi un état des lieux établi contradictoirement entre elles n'aurait pu se dérouler sereinement ; qu'il est donc légitime que la Sci Saint Jean Amh ait fait appel à un huissier de justice ; que par conséquent, le jugement déféré sera confirmé en ce qu'il a mis la moitié des frais de cet état des lieux à la charge des époux [O] (154,64 €). S'agissant des frais du congé pour motif légitime, c'est à juste titre, dès lors que les locataires ont cessé de payer le loyer, que le premier juge a mis leur coût à la charge de ces derniers pour 136,88 €. S'agissant du commandement de payer visant la clause résolutoire délivré le 28 février 2020, il y a lieu de considérer que cet acte était inutile dès lors qu'un premier commandement de payer visant la clause résolutoire avait été délivré en septembre 2019 et surtout qu'un congé pour motif légitime avait été délivré aux locataires le 28 janvier 2020. Il en résulte que les frais y afférents soit 171,43 € doivent incomber au bailleur. Il y a donc lieu, infirmant le jugement déféré, de condamner les appelants à payer à la Sci Saint Jean Amh la somme de 3 086,86 - 171,43 = 2 915,43 € Le non paiement des loyers et des charges caractérise incontestablement une faute. Cependant, les désagréments allégués par la Sci Saint Jean Amh à l'appui de sa demande de dommages et intérêts, n'excèdent pas ce qui est admis dans le cadre des aléas liés à toute gestion locative et il n'est pas justifié d'un préjudice distinct du retard à payer, indemnisé par l'octroi d'intérêts de retard. Par conséquent le jugement sera infirmé en ce qu'il lui a alloué la somme de 500 € à titre de dommages et intérêts et la Sci sera déboutée de sa demande. Sur la demande de dommages et intérêts pour procédure abusive L'exercice d'une action en justice constitue en principe un droit et si toute faute dans l'exercice des voies de droit est susceptible d'engager la responsabilité du plaideur, encore faut il que soit caractérisée l'existence d'une faute ayant fait dégénérer en abus le droit d'agir en justice. En l'espèce, même si la demande de Monsieur et Madame [O] n'a pas été accueillie, sauf sur un point, il n'est justifié d'aucune circonstance caractérisant une faute susceptible d'avoir fait dégénérer en abus leur droit d'interjeter appel de la décision déférée. Il en résulte que la demande de dommages intérêts pour procédure abusive doit être rejetée. Sur la demande de délais de paiement Par application de l'article 1343-5 du code civil le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. L'exécution du jugement partiellement confirmé s'établissant dans le cadre d'une saisie des rémunérations, il n'y a pas lieu à un quelconque octroi de délai de paiement. Sur les demandes accessoires Les dispositions du jugement déféré s'agissant des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile seront confirmées. Partie perdante à hauteur d'appel, Monsieur et Madame [O] seront condamnés aux dépens conformément aux dispositions de l'article 696 du code de procédure civile et débouté de sa demande au titre de l'article 700 du même code. En revanche, il sera fait droit à la demande de la Sci Saint Jean Amh au titre de l'article 700 du code de procédure civile à hauteur de la somme de 1 500 €. La condamnation sera toutefois in solidum et non solidaire. PAR CES MOTIFS La Cour, Statuant publiquement, par arrêt contradictoire, INFIRME le jugement en ce qu'il a condamné solidairement Monsieur [X] [O] et Madame [Y] [F] au paiement de la somme de 3 086,86 € et condamné in solidum Monsieur [X] [O] et Madame [Y] [F] au paiement de la somme de 500 € à titre de dommages et intérêts pour préjudice moral, Statuant à nouveau des chefs infirmés, CONDAMNE solidairement Monsieur [X] [O] et Madame [Y] [F] à payer à la Sci Saint Jean Amh la somme de 2 915,43 € avec intérêts au taux légal à compter de la signification du jugement déféré, DÉBOUTE la Sci Saint Jean Amh de sa demande de dommages et intérêts pour préjudice moral, Y ajoutant, DÉBOUTE la Sci Saint Jean Amh de sa demande de dommages et intérêts pour appel abusif, DÉBOUTE Monsieur [X] [O] et Madame [Y] [F] de leur demande de délais de paiement, CONDAMNE Monsieur [X] [O] et Madame [Y] [F] à payer in solidum à la Sci Saint Jean Amh la somme de 1 500 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, CONDAMNE Monsieur [X] [O] et Madame [Y] [F] aux dépens. La GreffièreLa Présidente de chambre