Cour d'appel, 22 mai 2024. 23/04678

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE Chambre 1-8 ARRÊT AU FOND DU 22 MAI 2024 N° 2024/ 242 N° RG 23/04678 N° Portalis DBVB-V-B7H-BLBIH Syndicat des copropriétaires de l'immeuble PARC DE LA CANDOLLE C/ S.C.I. J D A S Copie exécutoire délivrée le : à : Me Anne cécile NAUDIN Décision déférée à la Cour : Jugement du Tribunal Judiciaire de MARSEILLE en date du 28 Septembre 2023 enregistrée au répertoire général sous le n° 21/04441. APPELANTE Syndicat des copropriétaires de l'immeuble PARC DE LA CANDOLLE sis à [Adresse 3] agissant par son syndic en exercice le Cabinet SAPHIE SAS, dont le siège social est sis [Adresse 2], prise en la personne de son représentant légal domicilié au siège es qualité représentée par Me Anne cécile NAUDIN, membre de l'association CABINET NAUDIN AVOCATS JURISTES, avocat au barreau de MARSEILLE INTIMEE S.C.I. J D A S dont le siège est sis [Adresse 4], prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié audit siège en cette qualité et encore domiciliée à [Localité 1] prise en la personne de son représentant légal en exercice Signification d'une DA le 08 juin 2023 à personne morale signification conclusions le 28/06/2023 à étude défaillante *-*-*-*-* COMPOSITION DE LA COUR En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 18 Mars 2024, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Monsieur Philippe COULANGE, Président, chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de : Monsieur Philippe COULANGE, Président Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller Greffier lors des débats : Madame Maria FREDON. Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 22 Mai 2024. ARRÊT Rendu par défaut, prononcé par mise à disposition au greffe le 22 Mai 2024, signé par Monsieur Philippe COULANGE, Président et Madame Maria FREDON, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. *** La SCI JDAS est propriétaire, au sein de l'ensemble immobilier en copropriété dénommé PARC DE LA CANDOLLE sis [Adresse 3], des lots n°2, 4, 20 et 37. Débitrice d'un arriéré de charges de copropriété, le Syndicat des copropriétaires PARC DE LA CANDOLLE lui a délivré un commandement de payer le 18 juillet 2019, puis une mise en demeure le 25 janvier 2021, demeurée infructueuse. Suivant acte de commissaire de justice en date du 9 novembre 2021, le SDC PARC DE LA CANDOLLE a fait assigner la SCI JDAS aux fins de la voir condamnée à lui payer les sommes de 2.318,53 euros au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 1er octobre 2021 et de 21,73 euros au titre des travaux votés lors de l'assemblée générale de 2020 avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer, de 530,92 euros au titre du budget prévisionnel ainsi que la somme de 41,48 euros au titre des fonds travaux correspondant aux provisions prévues aux articles 14-1 et 14-2 non encore échues pour l'exercice budgétaire 2022, de 2.500 euros à titre de dommages et intérêts et de 2.000 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile, outre les dépens d'instance. Par jugement rendu le 28 septembre 2022, le Tribunal Judiciaire de MARSEILLE a renvoyé les parties à mieux se pourvoir, les a déboutées de toutes leurs prétentions et a condamné la SCI JDAS aux dépens. Par déclaration au greffe en date du 28 mars 2023, le SDC PARC DE LA CANDOLLE a interjeté appel de cette décision. Il demande à la Cour d'infirmer le jugement entrepris sauf en ce qu'il a condamné la SCI JDAS aux dépens, de condamner la SCI JDAS à lui payer les sommes de 1.968,58 euros au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 1er avril 2022 ainsi qu'à la somme de 21,73 euros au titre des travaux votés lors de l'assemblée générale de 2020 avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer, de 250,56 euros au titre du budget prévisionnel ainsi qu'à la somme de 20,74 euros au titre des fonds travaux correspondant aux provisions prévues par les articles 14-1 et 14-2 non encore échues pour l'exercice budgétaire de 2022, de 2.500 euros à titre de dommages et intérêts, de 4.000 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile, outre les dépens, et de condamner la SCI JDAS à supporter les frais d'exécution et les frais d'huissier dans l'hypothèse où une exécution forcée devait intervenir à défaut de règlement spontané. A l'appui de son recours, le SDC PARC DE LA CANDOLLE fait valoir : que le non-paiement d'une provision prévue aux articles 14-1 et 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 est sanctionné par l'exigibilité anticipée des provisions non encore échues ; que l'approbation des comptes par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du SDC relative à chaque quote-part de charges ; que la somme due par la SCI JDAS met en péril l'entier équilibre de la copropriété. La SCI JDAS, régulièrement assignée, n'a pas constitué avocat. L'ordonnance de clôture a été rendue le 18 mars 2024. MOTIFS DE LA DECISION Attendu qu'en application de l'article 10 de la Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité objective que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, et aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots ; Que le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges ; Que les décisions de l'assemblée générale sont prises à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance, s'il n'en est autrement ordonné par la loi selon les dispositions de l'article 24 de cette même loi ; Que l'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du SDC relative à chaque quote-part de charges ; Que la SCI JDAS n'ayant pas contesté, dans les délais impartis par l'article 42 de la même loi, la décision des assemblées générales ayant approuvé les comptes de la copropriété, n'est ainsi pas fondée à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées ; Qu'il appartient au SDC PARC DE LA CANDOLLE de prouver que la SCI JDAS est redevable de la somme réclamée dans sa totalité ; Que réciproquement, il appartient à celle-ci de prouver s'en être acquittée ; Qu'en cause d'appel, le SDC PARC DE LA CANDOLLE sollicite le paiement des charges de copropriété de la période allant du 1er janvier 2019 au 1er avril 2022, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 18 juillet 2019 ; Que le SDC produit les procès-verbaux des assemblées générales approuvant aux majorités légalement requises les comptes de 2018 à 2021, un décompte arrêté au 1er avril 2022, les charges à venir ainsi que les travaux votés mais non appelés ; Que celui-ci révèle que la dette de la SCI JDAS s'élève à 1.968,58 euros ; Que, toutefois, il fait apparaitre plusieurs sommes relatives à des frais engagés par le SDC PARC DE LA CANDOLLE auprès d'avocats et de commissaires de justice, ainsi que des frais de mise en demeure qui ne peuvent être considérés comme des charges de copropriété ; Que ceux-ci s'élèvent à la somme de 396 euros ; Qu'il convient donc de déduire de la somme globale de 1.968,58 euros due au titre de l'arriéré des charges de copropriété la somme de 396 euros ; Qu'il convient également d'intégrer la somme de 21,73 euros au titre des travaux votés lors de l'assemblée générale des copropriétaires de 2020 ; Que la somme de 1.594,31 euros qu'il convient de retenir comme étant un arriéré de charges de copropriété imputable à la SCI JDAS apparaît dûment justifiée ; Qu'il y a donc lieu, par voie d'infirmation du jugement dont appel, de condamner la SCI JDAS à payer au SDC PARC DE LA CANDOLLE la somme de 1.594,31 euros au titre des charges de copropriété impayées selon décompte arrêté au 1er avril 2022, assortie des intérêts au taux légal à compter du 25 janvier 2021, date de la mise en demeure ; Attendu que suivant les dispositions de l'article 14-1 de la Loi n°65-557 du 10 juillet 1965, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel ; Qu'en vertu de l'article 19-2 de cette même loi, à défaut du versement à sa date d'exigibilité d'une provision due au titre de l'article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles ; Que le budget prévisionnel pour l'exercice du 1er janvier 2022 au 31 décembre 2022 ayant été approuvé à l'unanimité des voix exprimées, et qu'une mise en demeure ayant été délivrée à l'intimée restée infructueuse passé un délai de trente jours, et compte tenu de la négligence de l'intimée, les provisions des charges courantes ainsi que la cotisation pour les fonds travaux non encore échus au titre de l'exercice de 2022 deviennent immédiatement exigibles ; Que, dans ce cas, il convient, par voie d'infirmation, de condamner la SCI JDAS à payer au SDC PARC DE LA CANDOLLE la somme de 271,30 euros correspondant aux provisions et cotisations prévues à l'article 14-1 de la Loi n°65-557 du 10 juillet 1965 non encore échues pour l'exercice budgétaire du 1er janvier au 31 décembre 2022 ; Attendu que l'article 10-1 de la Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis prévoit que sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur ; Que le décret n°2015-342 du 26 mars 2015 définissant le contrat type de syndic de copropriété et les prestations particulières prévoit une rémunération complémentaire pour des prestations particulières dont les frais de contentieux ; Que selon l'annexe 1 du décret du 17 mars 1967, le coût des frais de recouvrement visés à l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 est imputable au seul copropriétaire concerné et non au syndicat des copropriétaires qui ne peut être tenu d'aucune somme à ce titre ; Que les frais de mise en demeure, de relance, de constitution de dossier, de constitution du dossier transmis à l'auxiliaire de justice et de prise d'hypothèque doivent ainsi être mis à la charge du seul copropriétaire, non du syndicat des copropriétaires ; Qu'ils doivent par ailleurs être mis à la charge du copropriétaire au titre des frais nécessaires exposés par le syndicat de copropriétaires pour le recouvrement de sa créance ; Qu'ils ne constituent donc pas des charges de copropriété au sens de l'article 10 de la Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ; Qu'il ressort du décompte arrêté au 1er avril 2022 que la SCI JDAS est redevable de la somme de 396 euros au titre des frais de recouvrement engagés par le SDC PARC DE LA CANDOLLE comprenant les frais de mise en demeure et de constitution de dossier ; Qu'il y a donc lieu, par voie d'infirmation du jugement dont appel, de condamner la SCI JDAS à payer au SDC PARC DE LA CANDOLLE la somme de 396 euros au titre des frais exposés par le SDC pour recouvrer sa créance avec intérêts au taux légal à compter du 25 janvier 2021, date de la mise en demeure ; Attendu que l'article 1231-6 du Code civil prévoit que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure et que ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d'aucune perte ; Que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire ; Qu'il n'est possible d'allouer des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires sans constater l'existence, pour le créancier, d'un préjudice indépendant du retard apporté au paiement par le débiteur et causé par sa mauvaise foi ; Que constitue un préjudice distinct le retard dans le paiement des charges de copropriété ayant accompagné une obstruction systématique au fonctionnement de celle-ci ; Que les manquements de la SCI JDAS à ses obligations essentielles à l'égard du SDC PARC DE LA CANDOLLE de régler les charges de copropriété génèrent nécessairement la désorganisation des comptes de la copropriété, faisant peser une charge supplémentaire sur les autres copropriétaires et constituant un préjudice distinct du simple retard de paiement ; Qu'il convient ainsi, par voie d'infirmation, de condamner la SCI JDAS à verser au SDC PARC DE LA CANDOLLE la somme de 2.500 euros à titre de dommages et intérêts ; Attendu qu'il sera alloué au SDC PARC DE LA CANDOLLE, qui a dû engager des frais irrépétibles pour défendre ses intérêts en justice en première instance et en cause d'appel, la somme de 4.000 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile ; Attendu que la SCI JDAS, qui succombe, supportera les dépens d'appel ; PAR CES MOTIFS La Cour, statuant publiquement, par arrêt rendu par défaut, par mise à disposition au greffe en dernier ressort, REFORME le jugement rendu le 28 septembre 2022 par le Tribunal Judiciaire de MARSEILLE sauf en ce qu'il a condamné la SCI JDAS aux dépens de l'instance ; LE CONFIRME sur ce point ; Statuant à nouveau sur les chefs de jugement infirmés et y ajoutant, CONDAMNE la SCI JDAS à payer au SDC PARC DE LA CANDOLLE la somme de 1.594,31 euros au titre des charges de copropriété impayées selon décompte arrêté au 1er avril 2022, assortie des intérêts au taux légal à compter du 25 janvier 2021, date de la mise en demeure ; CONDAMNE la SCI JDAS à payer au SDC PARC DE LA CANDOLLE la somme de 271,30 euros correspondant aux provisions et cotisations prévues à l'article 14-1 de la Loi n°65-557 du 10 juillet 1965 non encore échues pour l'exercice budgétaire du 1er janvier au 31 décembre 2022 ; CONDAMNE la SCI JDAS à payer au SDC PARC DE LA CANDOLLE la somme de 396 euros au titre des frais exposés par le SDC pour recouvrer sa créance avec intérêts au taux légal à compter du 25 janvier 2021, date de la mise en demeure ; CONDAMNE la SCI JDAS à payer au SDC PARC DE LA CANDOLLE la somme de de 2.500 euros à titre de dommages et intérêts ; CONDAMNE la SCI JDAS à payer au SDC PARC DE LA CANDOLLE la somme de de 4.000 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile ; CONDAMNE la SCI JDAS aux dépens d'appel. LA GREFFIERE LE PRESIDENT