Tribunal judiciaire, 04 juin 2024. 24/00053

N° RG 24/00053 - N° Portalis DBXV-W-B7I-GFUE Minute : JCP Copie exécutoire délivrée le : à : SELARL ISALEX, avocats au barreau de CHARTRES, vestiaire : T 53 Copie certifiée conforme délivrée le : à : [R] [G] Préf28 RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CHARTRES Juge des Contentieux de la Protection JUGEMENT CONTRADICTOIRE DU 04 Juin 2024 DEMANDEUR(S) : Monsieur [L] [W] né le 07 Mars 1958 à JANVILLE (28310) demeurant 1 Lieu-dit Champdoux - 28140 TILLAY LE PENEUX représenté par Me PAUL-LOUBIERE de a SELARL ISALEX, demeurant Rue Gilles de Roberval - Le Jardin d’Entreprises - 28000 CHARTRES, avocats au barreau de CHARTRES, vestiaire : T 53 D’une part, DÉFENDEUR(S) : Monsieur [R] [G] né le 24 Octobre 1940 à AMPILLY LE SEC (21400) demeurant 47 avenue du Calvados - 14000 CAEN comparant en personne D’autre part, COMPOSITION DU TRIBUNAL : Juge des contentieux de la protection : Liliane HOFFMANN Greffier: Karine SZEREDA DÉBATS : L'affaire a été plaidée à l'audience publique du 19 Mars 2024 et mise en délibéré au 04 Juin 2024 date à laquelle la présente décision est rendue par mise à disposition au greffe. * * * EXPOSE DU LITIGE Par un contrat en date du 14 octobre 2022, M. [L] [W] a signé avec M. [R] [G] un bail d’habitation concernant une maison située 4 lieudit Champdoux à 28140 TILLAY LE PENEUX moyennant un loyer de 690 euros et de 10 euros de charges. Des loyers étant demeurés impayés, M. [L] [W] a fait signifier le 26 juillet 2023 un commandement de payer la somme de 2.100 € visant la clause résolutoire insérée au bail. M. [L] [W] a ensuite, par acte de commissaire de justice en date du 27 décembre 2023, fait assigner M. [R] [G] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de CHARTRES pour obtenir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire, la résiliation du contrat, son expulsion et sa condamnation au paiement. M. [L] [W] sollicite: - de constater l’acquisition des effets de la clause résolutoire, subsidiairement de résoudre le contrat aux torts du locataire; - d'ordonner la libération des lieux par M. [R] [G] et de tous occupants de son chef, - d’ordonner l'expulsion de M. [R] [G] avec si besoin est le concours de la force publique ; - d'ordonner l'enlèvement, le transport et la séquestration des meubles en tel lieu qu'il lui plaira, aux frais et aux risques du défendeur ; - d’assortir l’obligation de quitter les lieux d’une astreinte de 100 euros par jour de retard à compter du prononcé de la décision à intervenir, et ce jusqu’au jour de la libération complète des lieux et de la remise des clés; - de le condamner au paiement : - de l’arriéré locatif à la somme de 5.600 € avec les intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure, - d’une indemnité mensuelle d’occupation égale de 700 euros jusqu'au jour de la libération effective du logement, - des intérêts au taux légal produits sur chacune des échéances, outre la capitalisation des intérêts, en application de l’article 1231-6 du code civil, - de la somme de 1.000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive et injustifiée, la somme de 2.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens de l’instance comprenant les frais du commandement de payer et les frais du procès-verbal de constat d’abandon et d’inoccupation. L’affaire a été appelée à l’audience du 19 mars 2024. A l’audience, M. [L] [W] - représenté par son conseil - reprend les termes de son assignation et maintient ses demandes. Il sollicite à titre subsidiaire la résiliation du bail compte tenu de la découverte de plantations de stupéfiants dans la maison. A l'appui de ses demandes, M. [L] [W] soutient sur le fondement de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, que M. [R] [G] n'a pas réglé les sommes réclamées dans le délai de deux mois après la délivrance du commandement de payer. M. [R] [G] comparaît en personne. Il indique avoir signé le bail en qualité de prête-nom mais ne jamais y avoir habité. Il déclare avoir été condamné en qualité de complice pour la plantation de stupéfiants. Il remet les clés du logement à l’audience. Il sollicite des délais de et propose de verser 40 € par mois en sus du loyer en règlement de sa dette. A l'issue de l'audience, l'affaire a été mise en délibéré au 4 juin 2024 par mise à disposition au greffe. MOTIFS DE LA DECISION Sur la recevabilité : Aux termes de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version antérieure à la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, le bailleur souhaitant faire jouer la clause résolutoire d'un bail d'habitation ne peut faire délivrer une assignation à cette fin avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement. En outre, l’article 24 III de la loi précitée dispose que le bailleur doit faire signifier l'assignation au représentant de l'État dans le département dans un délai de deux mois avant l'audience, délai rapporté à 6 semaines, depuis la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023. En l'espèce, M. [L] [W] ne produit ni le justificatif de la notification de l’assignation à la préfecture d'Eure, ni ne justifie avoir avisé la Commission de coordination des actions et de prévention des expulsions dans les deux qui précèdent la délivrance de l’assignation. En conséquence, l’action tendant à résilier le contrat sur le fondement de la clause résolutoire n’est pas recevable. Sur la résiliation judiciaire du bail: Selon l’article 1728 du code civil, le preneur est tenu de deux obligations principales, celle d'user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d'après les circonstances, à défaut de convention, et celle de payer le prix du bail aux termes convenus. Aux termes des articles 1224 et 1227 du code civil, la résolution du contrat, qui résulte en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice, peut en toute hypothèse être demandée en justice. Selon l'article 1228 du même code, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts. L'article 1229 du même code dispose que la résolution prend effet soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l'assignation en justice. Il appartient au juge d’apprécier souverainement si les manquements imputés sont d’une gravité suffisante pour justifier la résiliation du contrat. En l’espèce, il ressort des éléments du débat que M. [R] [G] a servi de prête-nom pour la conclusion du bail, qu’il n’a jamais habité le logement et que la maison a servi à une activité illicite, à savoir la production de stupéfiants. De plus, il ressort du commandement de payer en date du 26 juillet 2023 que M. [R] [G] reste devoir à M. [L] [W] la somme de 2.100 euros et la somme de 5.600 euros au jour de l’assignation et qu’il ne s’est pas acquitté de cette somme en dépit de ce commandement de payer. Les manquements du locataire sont suffisamment graves pour justifier la résiliation du contrat puisqu’ils portent sur deux obligations essentielles, celle d’user raisonnablement de la chose louée et celle de payer le loyer. Il convient en conséquence de prononcer la résiliation du bail à compter du présent jugement, et d’autoriser le bailleur à faire procéder à l'expulsion du locataire et de tous occupants de son chef, à défaut de départ volontaire, deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux resté sans effet, le sort des meubles se trouvant sur les lieux étant alors régi par les articles R.433-1 et suivant du Code des procédures civiles d’exécution. Sur la demande d'astreinte : Aux termes de l'article L.131-1 du code des procédures civiles d'exécution, tout juge peut, même d'office, ordonner une astreinte pour assurer l'exécution de sa décision. En l'espèce, il résulte du procès-verbal de constat d’abandon et d’inoccupation en date du 15 septembre 2023 que le logement est dénué d’effets personnels et sans électricité. Par ailleurs, les clés du logement ont été remis à l’audience. En conséquence, il n’y a pas lieu à assortir l’expulsion d’une astreinte. Sur le montant de l’arriéré locatif: Le paiement des loyers constitue une obligation incontestable du locataire prévue par les articles 1728 du Code Civil et 7 a) de la Loi 89-462 du 6 juillet 1989. Le maintien de M. [R] [G] dans les lieux sans droit ni titre crée un préjudice au bailleur qui doit être réparé par l’allocation d'une indemnité d'occupation égale au montant du loyer en cours outre les charges. En l'espèce, M. [L] [W] justifie que M. [R] [G] reste lui devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 5.600 € à la date de l’audience au titre des impayés locatifs et indemnités d’occupation. M. [R] [G] reconnaît le principe et le montant de la dette à l’audience. En conséquence, il sera condamné à verser à M. [L] [W] la somme de 5.600€, avec les intérêts au taux légal à compter du 27 décembre 2023, date de l’assignation, outre la capitalisation des intérêts. Sur les délais de paiement: L'article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, dispose que "le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative ». Ces délais de trois ans s'appliquent à l'ensemble des baux en cours, quelle que soit leur date de conclusion (Cass. Avis. 16 février 2015). En l'espèce, M. [R] [G] propose d'apurer sa dette par un règlement de 40 euros. Compte tenu du montant de la dette et de l’avis défavorable du bailleur, il ne peut être envisagé d’accorder des délais de paiement à M. [R] [G]. Il sera en conséquence débouté de sa demande. Compte tenu de l'absence de délais, M. [R] [G]sera condamné au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d'occupation sera fixée au montant résultant du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi. Sur la demande de dommages et intérêts: Au terme de l'article 1240 du code civil : « Tout fait quelconque de l'homme qui cause à autrui un dommage obligé celui par la faute du qualité arrivé à le réparer. » En l'espèce, M. [L] [W] ne rapporte pas la preuve d'un préjudice distinct des impayés locatifs, en conséquence, la demande sera rejetée. Sur les demandes accessoires Sur les dépens L’article 696 du code de procédure civile prévoit que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie. Il sera rappelé que les dépens sont les frais de justice. Il s’agit notamment de la rémunération des techniciens, l’indemnisation des témoins et les émoluments des officiers publics ou ministériels. En l’espèce, M. [R] [G], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de procès-verbal de constat d’abandon et d’inoccupation. Sur la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile L’article 700 prévoit que la partie condamnée aux dépens ou qui perd son procès peut être condamnée à payer à l’autre partie au paiement d’une somme destinée à compenser les frais exposés pour le procès et non compris dans les dépens. Dans ce cadre, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique des parties. La situation économique de M. [R] [G] commande de ne pas faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. Sur l’exécution provisoire Il convient de rappeler que la présente instance est soumise aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile aux termes duquel les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire. PAR CES MOTIFS, La juge des contentieux de la protection statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, DECLARE l’action de M. [L] [W] tendant au prononcé de l’acquisition de la clause résolutoire irrecevable; PRONONCE la résiliation du contrat de bail conclu le 14 octobre 2022 entre M. [L] [W] et M. [R] [G] concernant la maison d’habitation située 4 lieuit Champdoux à 28140 TILLAY LE PENEUX, pour défaut de paiement des loyers et défaut d’usage raisonnable de la chose louée, à la date du présent jugement ; CONDAMNE M. [R] [G] à verser à M. [L] [W] la somme de 5.600€ (cinq mille six cents euros) (décompte arrêté au 27 décembre 2023), avec les intérêts au taux légal à compter du 27 décembre 2023, date de l’assignation; ORDONNE la capitalisation des intérêts sur cette somme de 5.600 euros; ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, à l’expiration de ce délai, l'expulsion de M. [R] [G] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution, DIT n'y avoir lieu d'assortir la condamnation d'une astreinte, FIXE le montant de l'indemnité d'occupation mensuelle due M. [R] [G] à compter du présent jugement, date de la résiliation du bail, et jusqu'à la libération définitive des lieux, à la somme de 700 euros , CONDAMNE M. [R] [G] à payer à M. [L] [W] l'indemnité d'occupation mensuelle à compter du présent jugement, date de la résiliation du bail, et jusqu'à la libération définitive des lieux, avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances, DEBOUTE M. [L] [W] de sa demande de dommages et intérêts; DEBOUTE M. [R] [G] de sa demande de délais de paiement; CONDAMNE M. [R] [G] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de procès-verbal de constat d’abandon et d’inoccupation; DEBOUTE M. [L] [W] de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile; RAPPELLE que le présent jugement est de plein droit exécutoire à titre provisoire ; DISONS que la présente décision sera notifiée par le greffe à la préfecture d'Eure et Loir en application de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’exécution ; Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe le 4 juin 2024, LE GREFFIERLE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION Karine SZEREDALiliane HOFFMANN