Cour d'appel, 13 février 2024. 22/00396

ARRÊT N°68 N° RG 22/00396 N° Portalis DBV5-V-B7G-GPEC [F] C/ [I] [Y] RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS COUR D'APPEL DE POITIERS 1ère Chambre Civile ARRÊT DU 13 FÉVRIER 2024 Décision déférée à la Cour : Jugement du 11 janvier 2022 rendu par le Tribunal Judiciaire des SABLES-D'OLONNE APPELANT : Monsieur [H], [K], [C], [G] [F] né le 10 Mars 1945 à [Localité 10] (85) [Adresse 3] ayant pour avocat postulant Me Jacques SIRET de la SELARL SIRET ET ASSOCIES, avocat au barreau de LA ROCHE-SUR-YON INTIMÉS : Monsieur [D] [I] né le 31 Octobre 1961 à [Localité 5] (99) (99) [Adresse 2] Madame [T], [A], [E] [Y] épouse [I] née le 20 Avril 1963 à [Localité 8] (44) [Adresse 2] ayant tous deux pour avocat postulant Me Jérôme CLERC de la SELARL LEXAVOUE POITIERS-ORLEANS, avocat au barreau de POITIERS COMPOSITION DE LA COUR : En application des articles 907 et 786 du Code de Procédure Civile, l'affaire a été débattue le 20 Novembre 2023, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant : Monsieur Thierry MONGE, Président de Chambre Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de : Monsieur Thierry MONGE, Président de Chambre Madame Anne VERRIER, Conseiller Monsieur Philippe MAURY, Conseiller GREFFIER, lors des débats : Monsieur Lilian ROBELOT, ARRÊT : - CONTRADICTOIRE - Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile, - Signé par Monsieur Thierry MONGE, Président de Chambre, et par Monsieur Lilian ROBELOT, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. ***** PROCÉDURE, PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES Un compromis de vente en date des 1 er et 3 décembre 2020, a été signé entre M. [C] [F] et M. et Mme [D] [I] portant sur l'acquisition par ceux-ci d'un bien immobilier sis [Adresse 4] à [Localité 10], moyennant le prix net vendeur de 150.000 €, outre 18.300 € de frais, sous condition suspensive de l'obtention d'un prêt immobilier d'un montant 120.000 €, outre apport de deniers personnels à hauteur de 48.300 €. La réitération de la vente en la forme authentique était fixée au 27 février 2021 au plus tard, cette date n'étant pas extinctive mais constitutive du point de départ à partir duquel l'une des parties pourra obliger l'autre à s'exécuter. M. et Mme [I] ont obtenu le financement nécessaire par offre en date du 19 janvier 2021 de la BANQUE POPULAIRE GRAND OUEST, valable initialement jusqu'au 31 mai 2021. M. [C] [F] est décédé le 11 février 2021, avant que la réitération de la vente n'ait pu avoir lieu, laissant pour lui succéder M. [H] [F] et Mme [X] [F] épouse [J]. Après quelques atermoiements, les acquéreurs sont avisés du refus de M. [H] [F], de signer la réitération de la vente. C'est dans ces conditions qu'autorisés par ordonnance sur requête du 6 septembre 2021, M. et Mme [I] ont fait assigner par actes d'huissier du 17 septembre 2021, à jour fixe à l'audience du tribunal judiciaire des SABLES D'OLONNE du 9 novembre 2021, les héritiers de leur vendeur M. [H] [F] et Mme [X] [F] épouse [J] aux fins de voir consacrer la perfection de la vente. Par leurs dernières conclusions, M. et Mme [I] demandaient au tribunal de : Vu les articles 1103 et s., 1217, 1235-1 et s., 1240 et 1582 et s. du code civil, Vu la jurisprudence, Vu les pièces, - Prononcer la vente parfaite et définitive consentie au prix net vendeur de 150.000 € et portant sur l'immeuble dont la désignation suit : À [Localité 10] (Vendée) [Localité 10] [Adresse 4] Une maison d'habitation comprenant : véranda, cuisine aménagée avec éléments hauts et bas, salon, deux chambres avec placard, salle d'eau, wc En sous-sol : cave Accès sur chemin privé servitudes tous usages de fait. Figurant au cadastre, Section CE, n° [Cadastre 1], contenance de 4a 42 ca. Tel et ainsi que le bien existe s'étend se poursuit et comporte actuellement avec toutes ses aisancés dépendances immeubles par destination, sans aucune exception ni réserve. - Condamner, sous astreinte de 100 € par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir, l'indivision successorale de M. [C] [F], en la personne de M. [H] [F] et Mme [X] [F] épouse [J], à régulariser l'acte authentique de réitération de la vente en l'Étude du Notaire habilité ; - Condamner l'indivision successorale de M. [C] [F], en la personne de M. [H] [F] et Mme [X] [F] épouse [J], au versement au bénéfice des époux [I] de la somme de 15.000 € sur le fondement de la clause pénale ; - Condamner l'indivision successorale de M. [C] [F], en la personne de M. [H] [F] et Mme [X] [F] épouse [J], à verser au bénéfice des époux [I] la somme de 5.400 €, comptes arrêtés au 10 août 2021, correspondant à la valeur locative mensuelle du bien pendant le temps dont les époux [I] en ont été privés ; - Condamner l'indivision successorale de M. [C] [F], en la personne de M. [H] [F] et Mme [X] [F] épouse [J], à verser au bénéfice des époux [I] la somme mensuelle de 900 € au titre de leur préjudice de jouissance, jusqu'à la régularisation de la vente par acte authentique ; - Condamner l'indivision successorale de M. [C] [F], en la personne de M. [H] [F] et Mme [X] [F] épouse [J], au remboursement des frais exposés par les époux [I], soit la somme de 1.567,44 € ; - Condamner l'indivision successorale de M. [C] [F], en la personne de M. [H] [F] et Mme [X] [F] épouse [J], au versement de la somme de 2.000 € sur le fondement des articles 1217 et 1240 du Code civil au bénéfice des époux [I] ; - Condamner l'indivision successorale de M. [C] [F], en la personne de M. [H] [F] et Mme [X] [F] épouse [J], en tous les dépens et allouer à Maître [Z] [W], le bénéfice dé l'article 699 du Code de procédure civile ; - Ordonner l'exécution provisoire de la décision à intervenir, nonobstant appel et sans caution. Par conclusions en réponse, Mme [X] [F] épouse [J] demandait au tribunal de : Vu les articles 1101 et suivants du code civil, Vu l'article 1240 du Code civil, Vu l'acte de promesse synallagmatique de vente des 1er et 13 décembre 2020, Vu les pièces versées aux débats, A titre principal, - Dire et juger que l'indivision successorale entre Mme [X] [F] épouse [J] et M. [H] [F] n'a pas la personnalité morale et par conséquent que ses membres ne peuvent être pris qu'individuellement, Débouter les époux [I] de l'intégralité de leurs demandes en ce qu'elles sont dirigées contre l'indivision successorale laquelle n'a pas de personnalité propre, Donner acte à Mme [X] [F] épouse [J] qu'elle ne s'oppose pas à la réitération de la vente objet du compromis de vente des 1er et 13 décembre 2020 et qu'elle ne s'y est jamais opposée, En conséquence, Rejeter la demande des époux [I] dirigée contre Mme [X] [F] épouse [J] de prononcer la vente forcée de l'immeuble objet du compromis de vente des 1er. et 13 décembre 2020 sous astreinte, - De manière générale débouter les époux [I] de toutes leurs demandes, fins et conclusions dirigées contre Mme [X] [F] épouse [J], A titre subsidiaire, Dire et juger que si condamnation il y a, elle sera supportée seulement et uniquement par M. [H] [F], En tout état de cause, Condamner les époux [I] à verser à Mme [X] [F] épouse [J] une juste indemnité de 2.000 €, par application des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile, Débouter les époux [I] du surplus de leurs demandes, Condamner les époux [I] aux entiers dépens de l'instance. Par conclusions récapitulatives, M. [H] [F] demandait au Tribunal de : Vu les articles 1103, 1104. et 1217 et suivants du code civil, Vu la jurisprudence d'application, Vu les pièces communiquées, - Juger M. [H] [F] recevable et bien fondé en toutes ses demandes, - Débouter les époux [I] et Mme [X] [F], épouse [J], de toutes leurs demandes, fins et prétentions dirigées contre M. [H] [F]. En conséquence, - Prononcer la vente du bien immobilier sis [Adresse 4] à [Localité 10], sur une parcelle de terrain cadastrée section CE,[Cadastre 1]. - Condamner les époux [I] à payer à l'indivision issue du décès de [C] [F] la somme de 150 000 € au titre du prix principal de la vente, avec intérêts au taux légal à compter du jour du jugement à intervenir. - Désigner à cet effet Me [O] [S], notaire à [Localité 9], en qualité de séquestre pour recevoir le prix de vente et le conserver jusqu'au partage de l'indivision issue du décès de [C] [F], - Ordonner la publication au service de la publicité foncière territorialement compétent de la copie exécutoire du jugement à intervenir, accompagnée du certificat de non-appel délivré par le greffe de la Cour d'appel de Poitiers. - Condamner tout succombant à payer à M. [H] [F] la somme de 3 000 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile. - Condamner tout succombant aux entiers dépens, avec distraction au profit de la SELARL SIRET ET ASSOCIÉS, société d'avocats inter-barreaux postulant par l'un de ses associés, pour ceux dont elle aurait fait l'avance sans avoir reçu provision, en application des articles 696 et 699 du Code de procédure civile. - Juger n'y avoir lieu à l'exécution provisoire du jugement à intervenir. Par jugement contradictoire en date du 11/01/2022, le tribunal judiciaire des SABLES D'OLONNE a statué comme suit : 'Vu les articles 1103 et suivants, 1217, 1235-1 et suivants, 1240 et 1582 et suivants du code civil, Déclare Monsieur [D] [I] et Madame [T] [Y] épouse Monsieur [I] recevables en leur action, Rappelle qu'à raison de la levée de la condition suspensive de financement, la vente intervenue suivant compromis de vente en date des 1er et 3 décembre 2020 entre M. [C] [F] et M. et Mme [D] [I] portant sur : Une maison d'habitation sise à [Localité 10] (Vendée) [Localité 10] [Adresse 4] comprenant : véranda, cuisine aménagée avec éléments hauts et bas, salon, deux chambres avec placard, salle d'eau, wc En sous-sol : cave Accès sur chemin privé servitudes tous usages de fait. Figurant au cadastre, Section CE, n° [Cadastre 1], contenance de 4a 42 ca. Tel et ainsi que le bien existe s'étend se poursuit et comporte actuellement avec toutes ses aisances dépendances immeubles par destination, sans aucune exception ni réserve moyennant le prix net vendeur de 150 000 €, est parfaite, Dit que le prix de vente de 150 000 sera versé entre les mains de Me [O] [S], notaire à [Localité 9], en qualité de séquestre à charge de le recevoir et de le conserver jusqu'au partage de la succession de M. [C] [F], Dit que le présent jugement vaut vente, Dit que le jugement sera publié au Service de la Publicité Foncière de [Localité 6] à la diligence de M. et Mme [D] [I], Condamne M. [H] [F] à verser à M. et Mme [I] la somme de 15 000 au titre de la clause pénale, Déboute M. et Mme [I] de leur demande au titre de la clause pénale en ce qu'elle est dirigée à l'encontre de Mme [X] [F] épouse [J], Déboute M. et Mme [I] de leurs demandes indemnitaires à l'encontre de Mme [J] et de M. [F], au titre des préjudices de jouissance et moral et au titre des frais exposés, Condamne M. [H] [F] à verser à M. et Mme [I] la somme de 2 500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, Déboute les parties de leurs plus amples ou contraires au dispositif, Condamne M. [H] [F] aux dépens de l'instance application des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile au profit de Maître Nathalie FILLONNEAU, Rappelle que l'exécution provisoire du jugement est de droit'. Le premier juge a notamment retenu que : - le compromis de vente signé par M. [C] [F] et M. et Mme [I] prévoyait une condition suspensive liée au financement de l'acquisition. Il est établi que cette condition est satisfaite dès lors que M. et Mme [I] ont obtenu un crédit bancaire. - le compromis de vente stipule que dès sa signature, cette convention constitue un accord définitif sur la chose et sur le prix. - le compromis rappelle précisément, qu'en cas de décès du vendeur avant la réitération par acte authentique, ses héritiers sont tenus dans les mêmes conditions que leur auteur. Il est constant que Mme [X] [F] épouse [J] ne s'est jamais opposée à la signature de l'acte notarié, contrairement à son frère [H], ce qui a contraint les acquéreurs à engager la présente procédure à jour fixe, y compris à l'encontre de que Mme [X] [J] à l'effet de lui rendre la procédure opposable - iI y a lieu de constater que désormais, M. [H] [F] convient de la vente conclue par son père. - en toute hypothèse, cette vente est parfaite indépendamment du positionnement de M. [H] [F]. Il y a lieu de préciser que le présent jugement constitue le titre de propriété de M. et Mme [D] [I]. - il est établi par les pièces du dossier, que M. [H] [F] s'est refusé à la réitération de la vente par acte authentique, que ce faisant, il a opposé une résistance injustifiable et téméraire que ne saurait, en aucun cas, justifier sa mésentente avec sa soeur. Sanction contractuelle du manquement d'une partie à ses obligations, la clause pénale s'applique du seul fait de cette inexécution sans qu'il soit nécessaire que le créancier justifie d'un préjudice. C'est à juste titre que M. et Mme [I] demandent sa condamnation à lui verser la pénalité contractuelle. En conséquence, le tribunal condamne M. [H] [F] à leur verser la somme de 15 000 € au titre de la clause pénale. De ce chef, la demande formée à l'encontre du second indivisaire ne saurait prospérer dès lors que Mme [J] a précisément formalisé par une procuration, son accord à la vente fixée au 21 juillet 2021. - si M. et Mme [I] demandent réparation, outre des frais exposés, de leur préjudice de jouissance subi du fait des atermoiements survenus dans la réalisation de cette vente ainsi que l'indemnisation de leur préjudice moral, il y a lieu de rappeler que la clause pénale constitue une évaluation conventionnelle et forfaitaire du préjudice causé par l'inexécution. LA COUR Vu l'appel en date du 11/0/2022 interjeté par M. [H] [F], en ce que le jugement a : condamné M. [H] [F] à verser à M. et Mme [I] la somme de 15 000 € au titre de la clause pénale ; condamné M. [H] [F] à verser à M. et Mme [I] la somme de 2 500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; condamné M. [H] [F] aux dépens de l'instance avec application des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile au profit de Maître Nathalie FILLONNEAU M. [H] [F] ayant uniquement intimé M. [D] [I] et Mme [T] [Y] épouse [I], Mme [X] [F] épouse [J], soeur de M. [H] [F] n'ayant pas été intimée. Vu l'article 954 du code de procédure civile Aux termes du dispositif de ses dernières conclusions en date du 12/10/2022, M. [H] [F] a présenté les demandes suivantes : 'VU l'article 1231-5 du code civil, VU sa jurisprudence d'application, VU les pièces communiquées, Il est demandé à la cour d'appel de bien vouloir : DÉCLARER M. [H] [F] recevable et bien fondé en son appel, ainsi qu'en toutes ses demandes, fins et prétentions. - DÉBOUTER les époux [I] de leur appel incident, ainsi que de toutes leurs demandes, fins et prétentions. En conséquence, INFIRMER le jugement rendu par le Tribunal judiciaire de LES SABLES-D'OLONNE le 11 janvier 2022 (No RG : 21/01290) en ce qu'il a : ' condamné M. [H] [F] à verser aux époux [I] la somme de 15 000,00 euros au titre de la clause pénale ; ' condamné M. [H] [F] à verser aux époux [I] la somme de 2 500,00 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile; ' condamné M. [H] [F] aux dépens de l'instance application des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile au profit de Me Nathalie FILLONNEAU. CONFIRMER en revanche le jugement rendu par le Tribunal judiciaire de LES SABLES-D'OLONNE le 11 janvier 2022 (No RG : 21/01290) en ce qu'il a débouté les époux [I] de leurs demandes indemnitaires à l'encontre de M. [F] au titre des préjudices de jouissance et moral et au titre des frais exposés, ainsi que de leurs demandes plus amples ou contraires. Statuant à nouveau de ces seuls chefs d'infirmation, DÉBOUTER les époux [I] de leurs demandes au titre de la clause pénale dirigées contre M. [H] [F]. CONDAMNER solidairement les époux [I] à payer à M. [H] [F] la somme de 5 000,00 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. CONDAMNER solidairement les époux [I] aux entiers dépens de première instance et d'appel, avec distraction au profit de la SELARL SIRET ET ASSOCIÉS, société d'avocats inter-barreaux postulant par l'un de ses associés, pour ceux dont elle aurait fait l'avance sans avoir reçu provision, en application des articles 696 et 699 du code de procédure civile'. A l'appui de ses prétentions, M. [H] [F] soutient notamment que : - [C] [F], veuf non remarié d'[L] [P] ayant recueilli l'intégralité de sa succession, est lui-même décédé à [Localité 7] le 11 février 2021. - Il a laissé pour lui succéder ses deux enfants majeurs, nés de son union avec [L] [P], à savoir M. [H] [F], concluant, d'une part, et Mme [X] [F], ép. [J], d'autre part. - [C] [F] a aussi laissé un testament en date du 6 octobre 2020, par lequel il a limité la part revenant à M. [F] à la réserve héréditaire, soit un tiers, la quotité disponible revenant intégralement à sa soeur, cadette de dix ans et héritière par conséquent à hauteur de deux tiers. Il avait attendu le décès de son épouse pour déshériter son fils autant que possible, par voie de dispositions testamentaires. - le 13 décembre 2020, soit deux mois environ après la rédaction de son testament et moins de deux mois avant son décès, [C] [F], qui résidait alors déjà en EHPAD, a vendu aux époux [I] son domicile sis[Adresse 4]s à [Localité 10], sur une parcelle de terrain cadastrée section CE, no [Cadastre 1], contre paiement du prix principal de 150 000,00 euros M. [H] [F] n'a pas été associé à cette vente, dont il ignorait tout, tout comme il ne savait rien des intentions de son père quant à sa succession, qui lui seront révélées par la suite par le notaire, au mois de mars 2021 seulement. - après avoir été tenu à l'écart de toute décision, M. [F] était soudainement prié de s'exécuter sans discuter. Une telle manière de procéder ne pouvait que provoquer une incompréhension. - sur l'appel principal, sur l'appréciation du caractère manifestement excessif d'une clause pénale, M. [F], à la différence de sa soeur, n'avait pas connaissance de cet acte et de la clause pénale qu'il contenait, dont il n'a découvert l'existence et les termes qu'après le décès de son père, ce point relève du pouvoir souverain d'appréciation des juges du fond. - la pénalité de quinze mille euros ainsi convenue entre [C] [F] et les époux [I] avait donc pour objet de réparer forfaitairement le préjudice causé par le retard de l'exécution. Or, une telle somme est manifestement excessive au regard des circonstances de l'espèce, qui montrent que ce préjudice est, en réalité, inexistant. - les époux [I] savaient parfaitement que le décès du vendeur pourrait être à l'origine d'un allongement du délai de réalisation de la vente, risque qu'ils ont accepté en toute connaissance de cause, alors que M. [C] [F] était âgé de 96 ans et d'un état de santé très fragile. Les époux [I] ne peuvent sérieusement prétendre qu'ils auraient dû profiter du bien dès le mois de février 2021, en raison précisément du décès du vendeur survenu le 11 février 2021. Les époux [I] n'avaient en outre manifestement pas l'intention d'emménager, ni de louer le bien immédiatement, puisqu'ils indiquaient par ailleurs qu'ils prévoyaient d'effectuer des travaux importants. Ils ne produisent aucun justificatif de l'usage qu'ils peuvent faire du bien ou qu'il soit loué. Ils ne justifient pas non plus du paiement des frais d'acte afférents à la vente et pour cause, puisqu'il n'y a pas eu réitération authentique devant notaire. Les frais d'acte avaient été provisionnés à hauteur de 12 000,00 euros, outre la commission de l'agent immobilier, d'un montant de 6 300,00 euros, soit une somme de 18300 e dont il n'est pas justifié qu'ils l'ait supportée. - le simple fait d'avoir engagé une procédure ne saurait constituer, en lui-même, un préjudice, ceci d'autant plus qu'elle a été engagée dans la précipitation, alors même que le débiteur avait lui-même été mis en demeure de manière tardive. - M. [F], qui n'était pas à l'initiative de la vente dont il ignorait tout, n'a été convoqué que le 20 juillet 2021, au beau milieu de l'été, pour régulariser l'acte authentique soit le 27, soit le 28 juillet 2021, dates auxquelles il n'était pas disponible. Dès le 17 septembre 2021, il était assigné à jour fixe pour l'audience du 9 novembre 2021, ce qui a naturellement suspendu toute discussion. Or, la pénalité n'est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure, le 29 juillet 2021. Par conclusions notifiées le 5 novembre 2021, M. [F], qui n'a commis aucune faute au regard des circonstances de l'espèce, faisait part de son accord à la vente. - la cour rejettera la demande des époux [I] au titre de la clause pénale ou, subsidiairement, la réduira à l'euro symbolique. - sur l'appel incident, les époux [I] ne peuvent, tout à la fois, solliciter l'exécution de la clause pénale, d'une part, et la réparation de leurs prétendus préjudice, d'autre part, l'une étant exclusive de l'autre et il ne saurait être question d'indemniser 2 fois un même préjudice. C'est donc à juste titre que le premier juge, rappelant que la clause pénale constitue une évaluation conventionnelle et forfaitaire du préjudice causé par l'inexécution, a débouté les époux [I] de leurs demandes de réparation, outre des frais exposés, de leurs prétendus préjudices moral et de jouissance. - le préjudice de jouissance allégué n'est en particulier nullement justifié - M. [H] [F] n'a jamais été en possession des clés du logement. Il lui était donc impossible de les remettre aux époux [I]. Aux termes du dispositif de leurs dernières conclusions en date du 05/01/2023, M. [D] [I] et Mme [T] [Y] épouse [I] ont présenté les demandes suivantes : 'Vu les articles 1103 et s., 1217, 1235-1 et s., 1240 et 1582 et s. du code civil, Vu la jurisprudence, Vu les pièces, Il est demandé à la Cour de céans de : DÉCLARER M. [H] [F] mal fondé en son appel, l'en débouter ; CONFIRMER le jugement du 11 janvier 2022 en ce qu'il a : - Rappelé que la vente intervenue suivant compromis en date des 1er et 3décembre 2020 est parfaite à raison de la levée de la condition suspensive de financement ; - Dit que le prix de vente de 150.000 € sera versé entre les mains de Me[S], Notaire, en qualité de séquestre jusqu'au partage de la succession de M. [C] [F] ; - Dit que le jugement vaut vente ; - Condamné M. [H] [F] à verser à M. et Mme [I] la somme de 15.000 € à titre de clause pénale ; - Condamné M. [F] à verser aux époux [I] la somme de 2.500 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ; - Condamné M. [F] aux dépens de première instance. INFIRMER ledit jugement en ce qu'il a : - Débouté les époux [I] de leur demande au titre des préjudices de jouissance et moral et au titre des frais exposés ; - Débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ; Et statuant à nouveau : DÉBOUTER M. [H] [F] de toutes demandes, fins et conclusions ; CONDAMNER M. [H] [F] à verser au bénéfice des époux [I] la somme de 11.910 € correspondant à la valeur locative mensuelle du bien pendant le temps dont les époux [I] en ont été privés ; CONDAMNER M. [H] [F] au remboursement des frais exposés par les époux [I], soit la somme de 1.567,44 € ; CONDAMNER M. [H] [F] au versement de la somme de 2.000 € sur le fondement des articles 1217 et 1240 du code civil au bénéfice des époux [I] ; Y ajoutant : CONDAMNER M. [H] [F] à verser aux époux [I] la somme de 5.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile s'agissant de l'appel ; CONDAMNER M. [H] [F] en tous les dépens d'appel'. A l'appui de leurs prétentions, M. [D] [I] et Mme [T] [Y] épouse [I] soutiennent notamment que : - la réitération de la vente en la forme authentique était fixée au 27 février 2021au plus tard, cette date n'étant pas extinctive mais constitutive du point de départ à partir duquel l'une des parties pourra obliger l'autre à s'exécuter. - M. [C] [F] est malheureusement décédé le 11 février 2021, avant que la réitération de la vente n'ait pu avoir lieu, les époux en étant informés par Me [V], Notaire, par mail du 16 février 2021. - le 05 mars 2021, Me [V] précisait qu'un rendez-vous de mise au point dans la succession de M. [C] [F] était prévu le 07 avril 2021 et que les actes relatifs à cette succession seraient prêts dans un délai de deux mois, soit dans le courant du mois de juin 2021.4 Le 26 avril 2021, les prémices d'une difficulté étaient annoncées : Me [V] était informée que le Notaire des héritiers devait faire « un dernier point avec l'un des héritiers avant d'envisager une date de signature. - le 20 mai 2021, deux rendez-vous de signature pour réitération de l'acte authentique étaient proposés, les 21 ou 23 juin 2021, date étant finalement prise pour le 21 juin 2021. - le 15 juin 2021, à quelques jours de la réitération prévue, les époux [I] étaient informés que M. [H] [F], héritier du défunt vendeur, refusait de signer la réitération de la vente. Le 08 juillet à nouveau, après rendez-vous entre M. [H] [F] et son propre Notaire, celui-ci confirmait son refus de vendre. Le 28 juillet 2021, près de six mois après le délai de réitération initialement fixé par le compromis de vente, M. [H] [F] persistait à refuser de signer toute procuration et de se déplacer pour signer la réitération. - ce refus a causé un préjudice certain aux époux [I], ceux-ci ayant organisé leur vie en fonction de l'acquisition de cette maison. En effet M. [I] devait partir à la retraite en janvier 2022 et son épouse être en temps partiel à compter de cette même date, afin qu'ils puissent profiter de leur nouvelle résidence principale, dans laquelle ils souhaitent effectuer des travaux avant de s'y installer. - la réitération de la vente devait intervenir de manière urgente, l'offre de prêt des époux [I] expirant le 30 septembre 2021 et les époux [I] n'ont eu d'autre choix que de saisir le tribunal des SABLES D'OLONNE d'une demande en urgence. - sur la clause pénale, une telle clause d'un montant de 15.000 € était expressément convenue entre les parties dans le cas d'un refus ou d'un retard de réitération de l'acte authentique par l'une d'elles. - la vente aurait dû être réitérée en la forme authentique au plus tard le 27 février 2021. Compte tenu du décès du vendeur, un délai raisonnable de deux mois était suffisant pour permettre la confirmation de l'état d'héritier de M. [H] [F] La réitération aurait donc pu, report de deux mois effectué, être réalisée dès début juin voire début mai 2021, raison pour laquelle un rendez-vous de signature avait été prévu en juin 2021. - malgré la limpidité des clauses contractuelles dans l'hypothèse du décès du vendeur, M. [H] [F] a cru pouvoir s'y opposer. - le retard supplémentaire qui s'en est suivi (après mai-juin 2021) est uniquement du fait de la mauvaise volonté de M. [H] [F], qui a refusé purement et simplement, à plusieurs reprises, cette réitération, sans pouvoir arguer d'une mise en demeure tardive qui n'était pas nécessaire. - compte tenu du refus exprès et réitéré plusieurs fois de M. [H] [F], les conditions de la clause pénale sont remplies. - il ne peut arguer du fait qu'aucun préjudice ne serait démontré par les époux [I] pour faire tomber la clause pénale, s'agissant d'une somme forfaitaire due dès lors qu'il y a retard dans la régularisation qui est prévue par le contrat. Aucune démonstration de préjudice n'est mise à la charge du créancier de la clause pénale. La clause pénale, sanction du manquement d'une partie à ses obligations, s'applique du seul fait de cette inexécution », dans le cadre d'une vente immobilière. Celui qui a illégitimement refusé de régulariser la vente dans les délais convenus doit payer la clause pénale. - il n'appartenait pas aux acquéreurs, qui n'avaient de contacts qu'avec leur notaire, de s'inquiéter d'une éventuelle connaissance de la vente par les enfants (dont ils ignoraient l'existence) du vendeur. - M. [H] [F] n'a donc absolument pas découvert la question de la réitération de la vente fin juillet comme il tente de le faire croire, mais bien à tout le moins dès le mois de mai. - les époux [I] n'ayant reçu les clefs de leur bien qu'en date du 06 avril 2022, ils n'ont accédé à leur bien qu'avec plus d'une année de retard. - l'inexécution dont s'est rendu coupable M. [H] [F] rend à elle seule légitime la condamnation au versement de la clause pénale. - à aucun moment durant la procédure M. [F] n'a proposé de régulariser amiablement la vente. - le long historique que M. [H] [F] fait de sa relation avec son défunt père, pour désolant qu'il soit, n'a rien à voir avec l'obligation qu'il avait de signer la réitération de la vente dès révélation de sa qualité d'héritier (révélation datée du 07 avril 2021 conformément à l'attestation dévolutive, Monsieur et Mme [I] n'ayant pas à pâtir des mauvaises relations de l'héritier avec feu son père. - la clause pénale est bel et bien due dans ce cadre, son montant correspondant de surcroît à 10% du prix de vente, conformément aux usages en la matière, de sorte qu'elle ne peut être considérée comme excessive. - sur le préjudice financier de M. et Mme [I], ils ont bel et bien été privés d'un bien dans lequel ils entendaient fixer leur résidence principale. Il y a lieu de condamner M. [H] [F] à verser aux époux [I] une somme correspondant à la valeur locative mensuelle du bien pendant le temps dont les époux [I] en ont été privés, soit depuis le 27/02/2021, date limite de réitération et comptes arrêtés au06/04/2022 (remise des clefs), ce qui correspond à une période de 13 mois et 07 jours, soit une somme de 11 910 € sollicitée. - les époux [I] ont d'ores et déjà engagé des frais pour le bien dont l'acquisition devait être réitérée en février 2021, raccordement au gaz et branchement d'eau, soit la somme de 1.567,44 € réclamée, outre une somme de 2000 € au titre de leur préjudice moral. Il convient de se référer aux écritures des parties pour un plus ample exposé de leurs prétentions et de leurs moyens. Vu l'ordonnance de clôture en date du 20/04/2023. MOTIFS DE LA DÉCISION : Sur la demande de paiement de la clause pénale : L'article 1134 ancien du code civil dispose que : « Les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel, ou pour les causes que la loi autorise. Elles doivent être exécutées de bonne foi. » Le principe de ces dispositions est repris désormais aux articles 1103 du code civil : ' les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits,' et 1104 du code civil 'les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi'. L'article 1235-1 du code civil dispose en outre que : 'Lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l'exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l'autre partie une somme plus forte ni moindre. Néanmoins, le juge peut, même d'office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire. Lorsque l'engagement a été exécuté en partie, la pénalité convenue peut être diminuée par le juge, même d'office, à proportion de l'intérêt que l'exécution partielle a procuré au créancier, sans préjudice de l'application de l'alinéa précédent. Toute stipulation contraire aux deux alinéas précédents est réputée non écrite. Sauf inexécution définitive, la pénalité n'est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure'. En l'espèce, un compromis de vente signé en date des 1 er et 3 décembre 2020, entre M. [C] [F] et M. et Mme [D] [I], portant sur l'acquisition par ceux-ci d'un bien immobilier sis [Adresse 4] à [Localité 10]. La réitération de la vente en la forme authentique était fixée au 27 février 2021 au plus tard, cette date n'étant pas extinctive mais constitutive du point de départ à partir duquel l'une des parties pourra obliger l'autre à s'exécuter. M. [C] [F] est décédé le 11 février 2021, avant que la réitération de la vente n'ait pu avoir lieu. Toutefois, le compromis de vente prévoyait que : ' Dans le cas où l'une des parties viendrait à refuser de signer l'acte authentique, au plus tard à la date ci-dessus indiquée, elle serait contrainte par tous les moyens et voies de droit, en supportant les frais de poursuites, de justice, tous droits et amendes et devra, en outre, payer à l'autre partie, à titre d'indemnité forfaitaire et de clause pénale pour le retard dans l'exécution, la somme de quinze mille euros'. Au surplus, le compromis prévoyait expressément que 'en cas de décès du vendeur s'il s'agit d'une personne physique... avant la réitération des présentes par acte authentique, ses héritiers et ayants droits, fussent-ils mineurs ou autrement incapables, seront tenus à la réalisation des présentes dans les mêmes conditions que leur auteur. Toutefois, l'acquéreur pourra demander, dans le délai de 15 jours du moment ou il a eu connaissance du décès... , à être dégagé des présentes en raison du risque d'allongement du délai de leur réalisation suite à la survenance de cet événement'. M. [H] [F] expose avoir été écarté de la vente projetée compte tenu des relations difficiles qu'il entretenait avec son père. Il indique que par lettre en date du 16 juillet 2021, réceptionnée le 20 juillet 2021, il était finalement convoqué par le notaire pour la réitération authentique de la vente, initialement prévue dans l'acte au plus tard le 27 février 2021, soit le 27, soit le 28 juillet 2021, dates auxquelles il n'était pas disponible. A la différence de sa soeur, il soutient qu'il n'avait pas connaissance de cet acte et de la clause pénale qu'il contenait, dont il n'a découvert l'existence et les termes qu'après le décès de son père. Toutefois, alors que M. [C] [F] est décédé le 11 février 2021, le 20 mai 2021, deux rendez-vous de signature pour réitération de l'acte authentique étaient proposés aux héritiers, les 21 ou 23 juin 2021, date étant prise le 21 juin 2021. Le 15 juin 2021, les époux [I] étaient informés par leur notaire que M. [H] [F] refusait de signer la réitération de la vente. Le 08 juillet à nouveau, après rendez-vous entre M. [H] [F] et son notaire, celui-ci confirmait son refus de vendre. Le 28 juillet 2021, près de six mois après le délai de réitération initialement fixé par le compromis de vente, M. [H] [F] persistait à refuser de signer toute procuration et de se déplacer pour signer la réitération. Il apparaît qu'après attestation successorale dévolutive en date du 7 avril 2021, M. [H] [F] s'est effectivement refusé à la réitération de la vente qui lui était expressément demandée, cela à plusieurs reprises, à compter du mois de juin 2021. Or, la difficulté relationnelle existant entre M. [H] [F] et son père, ou même avec sa soeur non intimée, ne saurait justifier que M. et Mme [I] en supportent les conséquences. Il ne résulte pas des pièces versées et des débats qu'un motif légitime vienne valider le refus de l'héritier de M. [C] [F] de réitérer la vente, en tenant en outre compte des délais de positionnement dont il a bénéficié. Il y a lieu en conséquence de retenir avec le premier juge le principe de l'application de la clause pénale prévue en l'espèce, sans qu'il y ait lieu pour M. et Mme [I] de justifier de leurs préjudices, le versement d'une clause pénale étant justifié par confirmation du jugement rendu. S'agissant du montant de la clause, il ne présente rien de manifestement excessif, et répare correctement le préjudice causé aux acheteurs par le long différé de la vente convenue. Le jugement sera ainsi également confirmé en ce qu'il a condamné M. [H] [F] à verser l'entière somme stipulée à titre de clause pénale. Sur le surplus des demandes indemnitaires de M. et Mme [I] : Il y a lieu sur ce point de confirmer le jugement rendu en ce qu'il a débouté M. et Mme [I] de leurs demandes indemnitaires à l'encontre de Mme [J] et de M. [F], au titre des préjudices de jouissance et moral et au titre des frais exposés, dès lors qu'est appliquée le principe de la clause pénale conventionnelle, celle-ci ayant un caractère forfaitaire et les intimés ne justifiant pas, au surplus, de préjudices non considérés dans ce cadre. Sur les dépens : Il résulte de l'article 696 du code de procédure civile que ' La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie. (...).' Compte tenu de la solution apportée au présent litige, les dépens d'appel seront fixés à la charge de M. [H] [F], condamné à paiement. Sur l'application de l'article 700 du code de procédure civile : La somme allouée au titre des frais de première instance a été justement appréciée, le jugement entrepris devant être confirmé sur ce point. Il est équitable de condamner M. [H] [F] à payer à M. [D] [I] et Mme [T] [Y] épouse [I] la somme fixée au dispositif du présent arrêt sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel. PAR CES MOTIFS, La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, et en dernier ressort, CONFIRME le jugement entrepris. Y ajoutant, DÉBOUTE les parties de leurs autres demandes plus amples ou contraires. CONDAMNE M. [H] [F] à payer à M. [D] [I] et Mme [T] [Y] épouse [I] la somme de 2 500 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel. CONDAMNE M. [H] [F] aux dépens d'appel, LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,