Cour d'appel, 02 mai 2024. 23/00004

ARRET N° 158 N° RG 23/00004 - N° Portalis DBV6-V-B7H-BIM4M AFFAIRE : Mme [N] [L] [B] C/ M. [H] [M] MCS/LLS Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion Grosse délivrée aux avocats COUR D'APPEL DE LIMOGES CHAMBRE CIVILE ---==oOo==--- ARRÊT DU 02 MAI 2024 ---==oOo==--- Le DEUX MAI DEUX MILLE VINGT QUATRE la Chambre civile de la cour d'appel de LIMOGES a rendu l'arrêt dont la teneur suit par mise à disposition du public au greffe : ENTRE : Madame [N] [L] [B] née le 21 Décembre 1980 à [Localité 6] (24), demeurant [Adresse 3] - [Localité 4] représentée par Me Michel MARTIN de la SELARL SOLTNER-MARTIN, avocat au barreau de LIMOGES bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 23/000004 du 18/01/2023 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de Limoges APPELANTE d'une décision rendue le 16 NOVEMBRE 2022 par le JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION DE LIMOGES ET : Monsieur [H] [M] né le 09 Mai 1935 à [Localité 7] (87), demeurant [Adresse 5] représenté par Me Laetitia DAURIAC de la SELARL DAURIAC ET ASSOCIES, avocat au barreau de LIMOGES INTIMÉ ---==oO§Oo==--- Suivant avis de fixation du Président de chambre chargé de la mise en état, l'affaire a été fixée à l'audience du 17 Janvier 2024. L'ordonnance de clôture a été rendue le 13 décembre 2023. Conformément aux dispositions de l'article 805 du Code de Procédure Civile, Madame Marie-Christine SEGUIN, Conseiller, magistrat rapporteur, assistée de Monsieur Philippe VITI, Greffier, a tenu seule l'audience au cours de laquelle elle a été entendue en son rapport. Les avocats sont intervenus au soutien des intérêts de leurs clients. Après quoi, Madame Marie-Christine SEGUIN, Conseiller, a donné avis aux parties que la décision serait rendue le 13 Mars 2024. A cette date, le délibéré a été prorogé au 27 Mars 2024, puis au 10 Avril 2024 et au 02 Mai 2024 par mise à disposition au greffe de la cour, après en avoir délibéré conformément à la loi. Au cours de ce délibéré, Madame Marie-Christine SEGUIN, Conseiller, a rendu compte à la Cour, composée de Mme Corinne BALIAN, Présidente de chambre,de Madame Marie-Christine SEGUIN, Conseiller et de Monsieur Gérard SOURY, Conseiller. A l'issue de leur délibéré commun, à la date fixée, l'arrêt dont la teneur suit a été mis à disposition au greffe. ---==oO§Oo==--- LA COUR EXPOSE DU LITIGE: M. [H] [M] a donné à bail à Mme [N] [B] épouse [G] un logement situé [Adresse 1] moyennant un loyer mensuel de 300 € et une provision sur charges de 20 €. Exposant que la locataire aurait manqué à son obligation de payer les loyers, M. [H] [M] l'a faite assigner, par acte d'huissier de justice du 21 septembre 2021, devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Limoges aux fins de : -voir constater la résiliation du contrat de bail par acquisition de la clause résolutoire au 23 juin 2021, commandement de payer demeuré infructueux, et ordonner l'expulsion de tous occupants du fait de la locataire, - la voir condamner à lui payer les sommes suivantes : * 5 909,84 euros au titre de l'arriéré locatif, * 1 000 euros à titre de dommages-intérêts sur le fondement de l'article 1231-6 aliéna 3 du code civil ; - la voir condamner à lui payer une indemnité d'occupation égale au montant du dernier loyer en cours, augmenté des charges, soit la somme de 340,92 euros, et indexé comme lui. Mme [N] [G] a conclut à l'irrecevabilité de ces demandes en ce que : - M. [M] ne rapporte pas la preuve de sa qualité à agir, alors que son fils, M. [V] [M] est désormais propriétaire de l'immeuble loué, - l'assignation n'a pas été délivrée à son mari, M. [I] [G], âgé de plus de 65 ans, handicapé, et co-titulaire du bail. Sur le fond, la locataire s'est opposée aux demandes formulées à son encontre en raison de la dispense de loyers dont elle a bénéficié et de la mise en place, postérieurement à l'action engagée, d'un protocole transactionnel par lequel M. [M] s'engageait à cesser toute action en expulsion et paiement de l'arriéré locatif en échange du paiement de la somme de 50 euros par mois. A titre reconventionnel, la locataire a demandé la condamnation de M. [M] à lui payer la somme de 5000€ en réparation de son préjudice moral pour procédure abusive. Par jugement contradictoire du 16 novembre 2022, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Limoges a notamment : - déclaré recevable l'action engagée par M. [M] ; - constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 23 juin 2021, - prononcé la résiliation du bail, - ordonné à la locataire de quitter lieux et de restituer les clés et dit qu'à défaut pour cette dernière de le faire volontairement, M. [M] pourra faire procéder à son expulsion, ainsi qu'à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et d'un serrurier; - condamné la locataire à payer à M. [M], les sommes suivantes : * 5 182 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté au 23 juin 2021 ; * 500 euros à titre de dommages-intérêts en réparation de son préjudice moral pour résistance abusive, * 1 200 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; - condamné la locataire à payer à M. [M] une indemnité mensuelle d'occupation de 320,28 euros, insusceptible de révision, à compter du 23 juin 2021 et jusqu'à libération effective des lieux ; - condamné la locataire aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer, soit la somme de 161,88 euros, de l'assignation en justice et de sa notification à la préfecture. ***** Par déclaration du 2 janvier 2023 effectuée dans des conditions de forme et de délai non contestées, Mme [N] [G] a relevé appel de ce jugement du chef de l'ensemble de ses dispositions. L'affaire a été orientée à la mise en état. Par conclusions signifiées et déposées le 23 mars 2023, Mme [N] [G] demande à la cour de réformer le jugement et, statuant à nouveau, de : - déclarer irrecevable l'assignation délivrée le 21 septembre 2021 à l'initiative du bailleur ; - débouter le bailleur de ses demandes ; à titre subsidiaire, - débouter le bailleur de toutes ses demandes ; - condamner le bailleur à lui payer la somme de 5 000 euros à titre de dommages-intérêts en réparation de son préjudice moral pour procédure abusive ; - condamner le bailleur aux entiers dépens, en ceux compris les éventuels frais d'exécution de l'arrêt à intervenir. Par conclusions signifiées et déposées le 17 mai 2023, M. [H] [M] demande à la cour de confirmer le jugement et, y ajoutant, de : - condamner la locataire à lui payer les sommes suivantes : * 3 000 euros à titre de dommages-intérêts en application de l'article 1231-6 alinéa 3 du code civil, * 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; - condamner la locataire aux entiers dépens. ***** La Cour pour un plus ample exposé des faits, de la procédure ,des demandes et moyens des parties, fait expressément référence au jugement entrepris ainsi qu'aux dernières conclusions déposées. La clôture de la procédure a été prononcée le 13 décembre 2023. MOTIFS DE LA DECISION : * Sur la recevabilité de l'action engagée par M. [H] [M] : -sur sa qualité à agir : Elle est contestée par Mme [N] [B] épouse [G] dans le cadre de l'instance étant observé que dans un courrier adressé le 1er mars 2022 (sa pièce 1) au juge des contentieux de la protection, elle évoquait expressément la qualité d'usufruitier de son adversaire. En tout état de cause, M. [H] [M] justifie par un avis d'impôts 'taxe foncière pour 2022" avoir la qualité d'usufruitier du logement donné à bail à Mme [N] [B] épouse [G]. Par ailleurs, il résulte des termes de l'article 595 alinéa 1 du Code civil, que l'usufruitier peut notamment donner à bail à usage d'habitation l' immeuble dont il jouit, sans avoir à recueillir l'accord du nu-propriétaire. De même, il a qualité pour agir seul en résiliation du bail ainsi consenti. M. [H] [M] avait donc qualité pour introduire la présente action ainsi que l'a retenu le premier juge dont la décision de ce chef sera confirmée. -sur l'absence de délivrance d'un commandement de payer à M.[G] et sur l'absence d'assignation de ce dernier : M. [H] [M] a fait délivrer à Mme [N] [B] épouse [G] un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat. Mme [N] [B] épouse [G] fait tout d'abord grief à M. [H] [M], informé de sa situation maritale, de ne pas avoir délivré également un commandement de payer à son époux en violation des dispositions de l'article 9-1 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, invoquant le fait que son époux âgé de 65 ans handicapé est co-titulaire du bail. Il sera rappelé que la sanction encourue en pareille hypothèse n'est pas l'irrecevabilité de la procédure mais son inopposabilité au conjoint co-titulaire du bail . En l'espèce, Mme [N] [B] épouse [G] est seule signataire du bail. Elle justifie de sa qualité d'épouse de M. [G]. Selon l'article 1751 du Code civil, le droit au bail du local, sans caractère professionnel ou commercial, qui sert effectivement à l'habitation des deux époux quelque soit leur régime matrimonial et nonobstant toute convention contraire et même si le bail a été conclu avant le mariage, est réputé appartenir à l'un et à l'autre des époux. En l'espèce, Mme [N] [B] épouse [G] ne peut invoquer utilement la co-titularité du bail du logement au profit de son époux dès lors que le logement type F2, objet du bail qu'elle a signé, ne constitue pas le domicile des deux époux mais était utilisé par elle-même comme chambre d'hôte mise à la disposition de tiers dans un but lucratif ainsi que l'établissent ses pièces 13 et 25. Le commandement de payer visant la clause résolutoire lui a d'ailleurs été remis à une autre adresse située [Adresse 2] à [Localité 4] où elle réside. Le bailleur n'avait donc pour le logement dont s'agit, aucune obligation légale de notifier à l'époux de Madame [G], le commandement visant la clause résolutoire ni se devait de procéder à son assignation dans le cadre de la présente instance ainsi que l'a jugé à bon droit le premier juge. - Sur l'existence d'une renonciation de M. [H] [M] à poursuivre la résiliation du bail et l'expulsion : Le premier juge a notamment, condamné la locataire à payer à M. [M], la somme de 5 182 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté au 23 juin 2021, constaté la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire et ordonné l'expulsion. M. [H] [M] sollicite la confirmation du jugement de ces chefs. Au soutien de l'infirmation de ces dispostions, Mme [N] [B] épouse [G] fait valoir que postérieurement à l'assignation délivrée le 21 septembre 2021 : - M. [H] [M] a, par courrier du 26 septembre 2021, écrit à l' huissier de justice qu'il convenait d'arrêter toute procédure dès lors que Mme [N] [B] épouse [G] lui rembourserait 50 € par mois sur chacun de ses locaux 'afin d'éponger ses dettes', -M. [H] [M] a, par courrier du 8 décembre 2021, confirmé son intention et l'a remerciée pour les quittances d'assurance trouvées dans sa boîte aux lettres, - l'aggravation de la situation l'a conduite ensuite à reprendre le paiement du loyer sans pour autant qu'elle ne reçoive de quittances correspondantes, - le bailleur a répondu le 10 février 2022 en maintenant les propositions antérieures et en joignant à son envoi un protocole d'accord qu'elle lui a retourné daté et signé conformément aux conditions qu'il a lui-même établies, Elle soutient : - qu'il résulte donc de ces courriers que postérieurement à l'action qu'il avait engagée, le bailleur a renoncé à solliciter la résiliation du bail et l'expulsion de ses locataires, - qu'il a d'ailleurs délivré des quittances pour les mois de février et mars 2022 acceptant les paiements qui lui étaient faits à titre des loyers, ce qui démontre qu'à cette date, elle était toujours locataire et que la clause résolutoire n'était pas acquise, - que c'est d'un commun accord et compte tenu du travail effectué pour le compte de Monsieur [H] [M] par elle-même et son mari, qu'ils ont été dispensés du paiement du loyer, - que le tribunal ne pouvait donc écarter l'accord intervenu entre le bailleur et sa locataire pour des règlements mensuels limités à 50 € qu'elle-même avait acceptés par lettre du 16 mars 2022 , - qu'il est indifférent que le projet de protocole d'accord transactionnel ait été signé ou non par les parties, dès lors qu'il ne s'agit pas d'un protocole transactionnel faute de concessions réciproques, - que le bailleur a fait une proposition de réduction du loyer acceptée par la locataire sur laquelle il n'est jamais revenu et il ne pouvait ensuite délivrer une assignation de façon déloyale pour lui demander règlements de l'ancien loyer et vouloir l'expulser des lieux, - que les termes de cet accord sont très clairs sur le fait que M. [H] [M] en accordant des remises de loyer et des délais de paiement a ainsi renoncé à recouvrer les loyers convenus initialement et à engager toute expulsion. Mme [N] [B] épouse [G] entend voir juger qu'en cours d'instance, M. [H] [M] lui aurait fait une proposition de réduction des loyers à 50 € par mois, qu'elle a acceptée par lettre du 16 mars 2022, et qu'il a ainsi renoncé à recouvrer les loyers convenus initialement et à engager toute expulsion. L'accord dont elle se prévaut serait donc intervenu en cours d'instance, alors même que le bailleur avait introduit par assignation, l'action en résiliation de bail avec expulsion. Certes, Mme [N] [B] épouse [G] a signé le 16 mars 2022,un document intitulé 'protocole d'accord transactionnel' que lui a transmis M. [H] [M] pour signature. Dans ce document dactylographié transmis par le bailleur, il est indiqué à l'article1 que 'Mme [N] [B] épouse [G] reconnaît devoir à M. [H] [M] la somme de 5909,84 € au titre des loyers et charges impayées jusqu'au 22 juin 2021 et s'engage à apurer ses dettes par versements mensuels de 50 € en sus du loyer courant, augmenté des charges à compter du 1er avril 2021 directement entre les mains de son bailleur.' Il est précisé dans le même article que 'M. [H] [M] accepte d'accorder des délais de paiement à Mme [N] [B] épouse [G] afin de lui permettre d'apurer sa dette et renonce à exécuter le jugement à intervenir sous réserve de la parfaite exécution des termes du présent protocole.' L'article 2 intitulé 'défaut d'exécution' stipule qu'il est expressément convenu qu'à défaut de règlement par Mme [N] [B] épouse [G] d'une seule des échéances précitées à sa date, en sus du loyer courant augmenté des charges, la totalité de la somme restant due, augmentée des intérêts au taux légal et des accessoires au jugement et des frais de procédure deviendra immédiatement exigible, M. [H] [M] reprenant toute liberté d'action'. L'article 3 intitulé 'homologation' dispose que ' les parties conviennent de faire homologuer le présent protocole par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Limoges.' L'article 4 intitulé ' transaction' précise que 'l'acte constitue une transaction au sens des articles 2044 et suivants du Code civil, que les parties reconnaissent et conviennent que leur consentement au présent protocole est libre et éclairé et qu'elles ont bénéficié du temps de réflexion suffisant et des conseils nécessaires à la conclusion de la présente transaction.' Enfin, l'article 5 intitulé ' frais' stipule que 'chacune des parties conserve à sa charge l'ensemble des frais qu'elle est susceptible d'avoir exposés dans le cadre de ce protocole et de la procédure diligentée devant le juge des contentieux du tribunal judiciaire de Limoges.' De la teneur de ce document signé le 16 mars 2022 (au cours de l'instance) par Mme [N] [B] épouse [G] seule , il s'évince : - que le bailleur n'a pas entendu renoncer à recouvrer la dette locative, - que la locataire s'est engagée à apurer la dette (5909,84 €) représentant les loyers et charges impayées au 22 juin 2021 par versements mensuels de 50 € en sus du loyer courant augmenté des charges , - que le bailleur ne l'a donc pas dispensé du paiment de tout loyer, - qu'enfin si le bailleur lui a accordé des délais de paiement pour lui permettre d'apurer sa dette, il n'a pas entendu 'renoncer à exécuter le jugement à intervenir' et par suite, il ne s'est pas engagé par ce document à se désister de l'instance en résiliation de bail et expulsion qu'il avait engagée et qui était en cours à la date du 16 mars 2022. C'est donc à bon droit que le premier juge a écarté ce moyen de défense opposé par Mme [N] [B] épouse [G] à l'action engagée par M. [H] [M] et sa décision sera donc confirmée. - Sur le bien-fondé de l'action engagée par M. [H] [M] : C'est par des motifs exempts de critiques que le premier juge a relevé que : - que le commandement de payer délivré le 22 avril 2021 vise la clause résolutoire insérée au contrat de bail et reproduit les dispositions des articles 24 et 7 a) de la loi du 6 juillet 1989 ainsi que les dispositions de l'article 6 de la loi numéro 90-449 du 31 mai 1990, - que les causes du commandement n'ont pas été réglées dans le délai de 2 mois par la locataire et que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 23 juin 2021, la résiliation du bail devant être constatée à cette date (et non prononcée comme indiqué improprement dans le jugement ) - qu'il a à bon droit, ordonné l'expulsion de la locataire ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués, et dit qu'à l'expiration du délai de deux mois suivant la signification du commandement d'avoir à libérer les lieux , il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec le concours de la force publique et d'un serrurier si nécessaire, - qu'il a fixé l'indemnité d'occupation mensuelle due par Mme [N] [B] épouse [G] à compter du 23 juin 2021 et jusqu'à la libération des lieux à une somme égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi. Ces dispositions seront en conséquence confirmées ainsi que la condamnation de Mme [N] [B] épouse [G] à payer à M. [H] [M], la somme de 5182 € au titre des loyers et charges impayées au 23 juin 2021, outre intérêts au taux légal. * Sur la demande en dommages-intérêts de M. [H] [M] pour résistance abusive : S'il est établi que Mme [N] [B] épouse [G] n'a pas poursuivi le paiement de la somme mensuelle de 50 € en sus du loyer et des charges courants auquel elle s'était engagée le 16 mars 2022, cette défaillance est insuffisante à elle seule à caractériser une résistance abusive et la décision la condamnant à payer au bailleur, la somme de 500 € sur le fondement de l'article 1231-6 alinéa 3 du code civil sera infirmée et M. [H] [M] sera débouté de sa demande de dommages-intérêts. *Sur la demande en dommages-intérêts de Mme [N] [B] épouse [G] : Mme [N] [B] épouse [G] sollicite l'allocation d'une somme de 5000 € à titre de dommages-intérêts en réparation de son préjudice moral pour procédure abusive. Le premier juge a omis de statuer sur cette demande. Il a été jugé ci-dessus que la preuve d'une renonciation du bailleur à poursuivre l'action engagée n'était pas démontrée, que son action en résiliation du bail et expulsion pour défaut de paiement des loyers a été reconnue fondée, de sorte que la demande en dommages-intérêts pour procédure abusive de Mme [N] [B] épouse [G] ne peut être qu'écartée. *Sur les demandes accessoires : Succombant en ses prétentions et en son recours, Mme [N] [B] épouse [G] supportera les dépens de première instance et d'appel, ce qui exclut par ailleurs qu'elle puisse bénéficier des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; Il serait en outre inéquitable de laisser M. [H] [M] supporter l'intégralité des frais qu'il a dû exposer pour faire assurer la défense de ses intérêts; Ainsi, outre la somme déjà allouée par le premier juge, une indemnité supplémentaire de 700 euros lui sera accordée en application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel. PAR CES MOTIFS La Cour  d'appel statuant publiquement, par décision contradictoire rendue par mise à disposition au greffe, en dernier ressort et après en avoir délibéré conformément à la loi ; INFIRME le jugement entrepris en ce qu'il a condamné Mme [N] [B] épouse [G] à payer à M. [H] [M] la somme de 500€ pour résistance abusive, CONFIRME le jugement déféré, sauf à substituer dans le dispositif aux termes 'Prononce la résiliation du bail' les termes de 'Constate la résiliation du bail' Statuant du chef infirmé, DÉBOUTE M. [H] [M] de sa demande en dommages-intérêts pour résistance abusive, Y ajoutant, DÉBOUTE Mme [N] [B] épouse [G] de sa demande en dommages-intérêts, CONDAMNE Mme [N] [B] épouse [G] à verser à M. [H] [M] une somme de 700€ en application de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles exposés en cause d'appel, DÉBOUTE les parties du surplus de leurs demandes, CONDAMNE Mme [N] [B] épouse [G] aux entiers dépens de première instance et d'appel. LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE, Laetitia LUZIO SIMOES. Corinne BALIAN.