Texte intégral
ARRÊT n°
Grosse + copie
délivrées le
à
COUR D'APPEL DE MONTPELLIER
5e chambre civile
ARRET DU 05 MARS 2024
Numéro d'inscription au répertoire général :
N° RG 21/05297 - N° Portalis DBVK-V-B7F-PECM
Décision déférée à la Cour : Jugement du 25 JUIN 2021
JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION DU TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PERPIGNAN
N° RG 19-001014
APPELANTE :
S.C.I. L'ORIENTAL
[Adresse 2]
[Localité 4]
Représentée par Me Christine RESPAUT de la SCP CHRISTINE RESPAUT, avocat au barreau des PYRENEES-ORIENTALES, avocat postulant et plaidant
INTIMEE :
Madame [S] [K]
née le 28 Septembre 1987 à [Localité 5]
[Adresse 3]
[Localité 1]
Représentée par Me Harald KNOEPFFLER de la SCP VIAL-PECH DE LACLAUSE-ESCALE- KNOEPFFLER-HUOT-PIRET-JOUBES, avocat au barreau des PYRENEES-ORIENTALES, avocat postulant
assistée de Me Marjorie AGIER, avocat au barreau de MONTPELLIER substituant Me Harald KNOEPFFLER, avocat au barreau des PYRENEES-ORIENTALES, avocat plaidant
Ordonnance de clôture du 18 Décembre 2023
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 08 JANVIER 2024,en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Monsieur Emmanuel GARCIA, Conseiller, chargé du rapport.
Ce(s) magistrat(s) a (ont) rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Madame Françoise FILLIOUX, Présidente de chambre
Monsieur Emmanuel GARCIA, Conseiller
Madame Corinne STRUNK, Conseillère
Greffier lors des débats : Madame Sylvie SABATON
Greffier lors du prononcé : Madame Estelle DOUBEY
ARRET :
- contradictoire ;
- prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ;
- signé par Madame Françoise FILLIOUX, Présidente de chambre, et par Madame Estelle DOUBEY, Greffier.
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EXPOSE DU LITIGE
La SCI l'Oriental est propriétaire d'un appartement de type F3, dans un ensemble immobilier situé [Adresse 2] à [Localité 4] (66).
Par acte du 26 octobre 2016, la SCI l'Oriental a donné les lieux à bail à usage d'habitation non meublée à Mme [S] [K], pour une durée d'un an renouvelable, moyennant un loyer mensuel initial de 620 euros, outre 30 euros de provision sur charges. Il a été prévu le paiement d'un dépôt de garantie d'un montant de 650 euros.
En 2018, la locataire a annoncé à la bailleresse qu'elle quittait les lieux sans adresser de préavis par écrit.
Le 15 juillet 2018, un état des lieux de sortie a été établi et signé par les deux parties.
Par suite, la locataire a demandé la restitution de son dépôt de garantie à la SCI l'Oriental, qui a refusé au motif du départ sans préavis de Mme [S] [K] et de dégradations constatées dans les lieux loués.
Par acte d'huissier délivré le 19 juin 2019, Mme [S] [K] a fait assigner à comparaître la SCI l'Oriental devant le tribunal d'instance de Perpignan afin de se voir restituer son dépôt de garantie.
Le jugement rendu le 25 juin 2021 par le juge des contentieux de la protection de Perpignan :
Condamne la SCI l'Oriental, [Adresse 2], à payer à Mme [S] [K] la somme de 650 euros à titre de restitution du dépôt de garantie ;
Dit que cette somme sera majorée d'une somme égale à 10% du loyer mensuel convenu, de 600 euros, pour chaque période mensuelle commençant à compter du 15 septembre 2018 ainsi que demandé et jusqu'à la complète restitution du dépôt de garantie ;
Déboute les parties du surplus de leurs demandes ;
Condamne la SCI l'Oriental, [Adresse 2], à payer à Mme [S] [K] la somme de 1.500 euros au titre des frais irrépétibles ;
Ordonne l'exécution provisoire du présent jugement ;
Met les dépens à la charge de la SCI l'Oriental, [Adresse 2] et au besoin l'y condamne.
Le premier juge a retenu que le dépôt de garantie devait être restitué à la locataire, la bailleresse ne pouvant se prévaloir de l'absence de congé en l'état de son aveu de relocation immédiate des lieux loués et de la restitution amiable des clés. Cette dernière n'ayant pas restitué le dépôt de garantie dans le délai d'un mois, devait également se voir condamner aux intérêts en vigueur.
Le premier juge a rejeté les autres demandes en ce que la bailleresse n'apportait pas la preuve de l'existence ni de l'étendue des réparations locatives dont elle se prévalait et que la locataire ne démontrait pas que la superficie réelle du bien loué justifiait une réduction de loyers.
La SCI l'Oriental a relevé appel de la décision par déclaration au greffe du 24 août 2021.
Dans ses dernières conclusions du 23 septembre 2021, la SCI l'Oriental demande à la cour de :
Infirmer parte in qua ;
Débouter Mme [S] [K] de l'intégralité de ses demandes, fins, moyens et prétentions ;
Dire et juger que Mme [S] [K] n'a pas notifié, à tort, le préavis de 3 mois visé à l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989 à la SCI l'Oriental ;
Dire et juger que Mme [S] [K] est redevable de la somme de 1 950 euros correspondant à 3 mois de préavis ;
Condamner Mme [S] [K] au paiement dudit montant ;
Constater que l'état des lieux de sortie a été signé contradictoirement par les parties et qu'y figurent des désordres ;
Constater qu'en l'absence de preuve contradictoire, Mme [S] [K] n'établit pas la preuve d'une falsification de l'état des lieux de sortie signé par elle-même ;
Constater que Mme [S] [K] n'établit pas la preuve d'une falsification de l'état des lieux de sortie ;
Dire et juger que la rétention du dépôt de garantie par la SCI l'Oriental était justifiée ;
Condamner Mme [S] [K] à payer à la SCI l'Oriental la somme de 551.30 euros au titre du montant des travaux de remise en état supérieur au dépôt de garantie retenu (1 201,30 ' 650 = 551.30 euros) ;
Condamner Mme [S] [K] au paiement de la somme de 2 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens.
La SCI l'Oriental soutient que le premier juge n'a pas motivé sa décision concernant l'absence de préavis de la part de Mme [S] [K], qui, selon elle, échoue à rapporter la preuve de la notification du congé à la SCI l'Oriental, en indiquant simplement l'avoir effectué de façon verbale. Or, l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989 ne prévoit pas la forme verbale comme possible pour la délivrance d'un congé, de sorte que les conditions légales relatives au congé n'ont pas été respectées. Ces formes étant imposées à peine de nullité, le congé donné verbalement par Mme [S] [K] est sans effet et cette dernière est redevable des loyers correspondant aux trois mois de préavis dès lors que l'acceptation de la remise des clés ne vaut pas renonciation à percevoir les loyers restant dus. La SCI précise que le logement n'a pas été reloué avant novembre 2018 et que Mme [S] [K] n'apporte pas la preuve qu'il l'aurait été dès son départ, comme elle le prétend.
La SCI l'Oriental soutient qu'elle peut conserver le dépôt de garantie de Mme [S] [K] et exiger la somme de 551,30 euros compte tenu des frais de remise en état de l'appartement dès lors que la locataire a signé l'état des lieux de sortie faisant état de plusieurs dégradations dont le montant des travaux s'élève à 1 201.30 euros. En outre, elle souligne que Mme [S] [K] n'a jamais versé sa copie de l'état des lieux de sortie, le premier juge ne pouvait donc pas retenir l'existence d'un faux état des lieux sans que celle-ci en apporte la preuve.
Dans ses dernières conclusions du 16 décembre 2021, Mme [S] [K] demande à la cour de :
Réformer le jugement parte in qua ;
Débouter la SCI l'Oriental, [Adresse 2], de l'intégralité de ses demandes ;
Condamner la SCI l'Oriental, [Adresse 2], à verser à Mme [S] [K] :
650 euros au titre de la restitution du dépôt de garantie,
60 euros par période mensuelle commencée à compter du 15 septembre 2018 jusqu'à restitution du dépôt de garantie au titre de la pénalité de restitution tardive,
3 276 euros au titre de la réduction des loyers pour différence de superficie supérieure à 1/20ème,
3.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, en sus de l'indemnité allouée en première instance ;
Condamner la SCI l'Oriental, [Adresse 2], aux entiers dépens de première instance et d'appel.
Mme [S] [K] soutient que la SCI l'Oriental doit lui restituer son dépôt de garantie majoré d'une somme légale puisque ses arguments, tant sur la nullité du congé que les dégradations locatives doivent être rejetés. Concernant le préavis, Mme [S] [K] a rendu les clés à la bailleresse le 15 juillet 2018 et le logement a été reloué dès le lendemain ce qui, conformément à l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989, dispense la locataire de régler les loyers au titre de son préavis. En effet, le bail produit par l'appelante ne constitue en rien la preuve que la relocation des lieux n'ait débuté qu'à compter du 1er novembre 2018, de sorte qu'elle estime que cette dernière échoue à rapporter la preuve nécessaire.
En outre, Mme [S] [K] avance qu'elle bénéficiait d'un préavis réduit du fait de sa mutation qui, si la preuve de la location des lieux devait incomber à la locataire, justifie que le préavis ne soit que d'un mois.
Concernant les dégradations, Mme [S] [K] affirme que l'exemplaire de l'état des lieux d'entrée de la SCI l'Oriental a été falsifié en sa faveur et que l'état des lieux de sortie a été réalisé par la fille de la gérante, en un seul exemplaire. La liste de dégradations a, elle, été réalisée postérieurement à l'état des lieux de sortie, en l'absence de la locataire et les prestations décrites par les factures ne correspondent pas aux dégradations alléguées, de sorte que, selon elle, il ne peut s'agir d'éléments probants.
Mme [S] [K] fait valoir que son loyer doit être réduit étant donné qu'il existe une différence de superficie de 20 m2, soit supérieure de 1/20ème aux 70 m2 énoncés dans le contrat et justifiant une réduction de loyer et donc le remboursement d'une somme de 3 276 euros. La SCI l'Oriental ne produit pas le diagnostic permettant de contester la demande.
La clôture de la procédure a été prononcée par ordonnance du 18 décembre 2023.
MOTIFS
1. Sur la demande de restitution du dépôt de garantie
S'agissant de l'absence de préavis donné par Mme [S] [K], l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le délai de préavis applicable au congé donné par le locataire est de trois mois, sauf à être réduit à un mois dans des cas strictement énumérés par la loi, notamment en cas d'obtention d'un premier emploi, de mutation, de perte d'emploi ou de nouvel emploi consécutif à une perte d'emploi.
En outre, l'article 15 prévoit que le locataire qui souhaite bénéficier des délais réduits de préavis doit, dans son congé, préciser le motif invoqué et en justifier au moment de l'envoi de la lettre de congé.
En l'espèce, Mme [S] [K] reconnaît ne pas avoir donné congé à la bailleresse, établissant ainsi qu'elle n'a pas respecté les dispositions légales lui permettant de pouvoir prétendre à un délai de préavis réduit à un mois.
Elle soutient cependant que la SCI l'Oriental aurait accepté un préavis réduit et un congé valable au 15 juillet 2018, au motif que la remise des clés a eu lieu à cette date.
Or, il est constant que si le bailleur peut accepter, même en dehors des cas visés à l'article 15 de la loi de juillet 1989, un préavis réduit, la simple remise des clés ne vaut pas renonciation du bailleur au préavis légal de trois mois et au paiement des loyers pendant la durée de ce préavis.
Enfin, il n'appartient pas à la SCI l'Oriental d'apporter la preuve qu'elle n'aurait pas reloué le logement en litige dès le 16 juillet 2028, qu'ainsi le moyen soutenu par Mme [S] [K], de ce que la bailleresse aurait renoncé à se prévaloir du préavis légal de trois mois, doit être écarté.
Par conséquent, infirmant sur ce point le jugement entrepris, Mme [S] [K] ne pourra qu'être tenue à payer à la SCI l'Oriental les loyers et charges dus au cours du préavis, soit, suivant la prétention de l'appelante, la somme totale de 1 950 euros, correspondant aux loyers du 15 juillet 2018 au 15 octobre 2018.
S'agissant des dégradations locatives invoquées par la SCI l'Oriental, la cour relève que si l'appelante verse au débat, en pièce n° 2, l'état des lieux de sortie effectué le 15 juillet 2018, dont il est mentionné qu'il a été fait en deux exemplaires, Mme [S] [K], pour sa part, ne verse pas son exemplaire, ce qui aurait pourtant permis aux juges d'appel de se convaincre, comme elle l'affirme, que celui-ci aurait été falsifié par l'ajout de mentions de la main de la bailleresse. En cette absence et à défaut de tout autre élément pouvant venir au soutien de cette affirmation, cet état des lieux de sortie sera retenu comme élément probant.
En considération des mentions qui y figurent, dont certaines sont toutefois illisibles ou trop générales, comme la mention « nombreuses dégradations », sans aucune précision, il sera retenu l'absence de la clé de la chambre 1, d'une clé de l'appartement et des deux clés de la boîte au lettres, pour lesquelles il sera alloué à la bailleresse la somme totale de 20 euros en réparation.
2. Sur la demande de réduction du loyer au motif d'une surface habitable inférieure
L'article 3.1 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que lorsque la surface habitable de la chose louée est inférieure de plus d'un vingtième à celle exprimée dans le contrat de location, le bailleur supporte, à la demande du locataire, une diminution du loyer proportionnelle à l'écart constaté. A défaut d'accord entre les parties ou à défaut de réponse du bailleur dans un délai de deux mois à compter de la demande en diminution de loyer, le juge peut être saisi, dans le délai de quatre mois à compter de cette même demande, afin de déterminer, le cas échéant, la diminution de loyer à appliquer. La diminution de loyer acceptée par le bailleur ou prononcée par le juge prend effet à la date de signature du bail. Si la demande en diminution du loyer par le locataire intervient plus de six mois à compter de la prise d'effet du bail, la diminution de loyer acceptée par le bailleur ou prononcée par le juge prend effet à la date de la demande.
En l'espèce, outre le fait que Mme [S] [K] sollicite une réduction de loyer depuis la date de prise à bail, soit le 1er novembre 2016, jusqu'à son départ, le 15 juillet 2018, et qu'elle ne justifie pas avoir sollicité une demande de réduction du montant du loyer avant la première instance, que celle-ci est effectivement intervenue plus de six mois après la prise à bail puisque formalisée le jour de l'audience devant le premier juge, à savoir le 6 septembre 2019, qu'ainsi, elle ne peut solliciter une telle réduction pour la période visée, elle ne rapporte aucunement la preuve de l'existence d'une surface réelle inférieure de plus d'un vingtième, de sorte que le jugement entrepris sera confirmé en ce qu'il l'a déboutée de cette demande.
En conséquence de ce qui précède, le jugement rendu le 25 juin 2021 par le juge des contentieux de la protection de Perpignan sera infirmé en toutes ses dispositions, sauf en ce qu'il débouté Mme [S] [K] de sa demande en réduction du loyer au motif d'une surface habitable inférieure.
3. Sur les demandes en paiement de la SCI l'Oriental
Statuant à nouveau, Mme [S] [K] sera condamnée à payer à la SCI l'Oriental la somme de 1 320 euros, soit 1 950 euros au titre du préavis, outre la somme de 20 euros au titre des désordres locatifs, desquelles il convient de déduire le dépôt de garantie, soit la somme de 650 euros.
4. Sur les dépens et les frais non remboursables
Mme [S] [K] sera condamnée aux dépens de l'instance.
Mme [S] [K] sera en outre condamnée à payer à la SCI l'Oriental la somme de 1 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant par arrêt contradictoire et mis à disposition au greffe ;
INFIRME le jugement rendu le 25 juin 2021 par le juge des contentieux de la protection de Perpignan, sauf en ce qu'il débouté Mme [S] [K] de sa demande en réduction du loyer au motif d'une surface habitable inférieure ;
Statuant à nouveau,
CONDAMNE Mme [S] [K] à payer à la SCI l'Oriental la somme totale de 1 320 euros, au titre du prévis, des dégradations locatives, déduction faite du dépôt de garantie ;
CONDAMNE Mme [S] [K] à payer à la SCI l'Oriental la somme de 1 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, au titre des frais non remboursables de première instance et d'appel ;
CONDAMNE Mme [S] [K] aux dépens de l'instance.
Le greffier, La présidente,
