Tribunal judiciaire, 15 mai 2024. 23/10461

TRIBUNAL JUDICIAIRE de BOBIGNY JUGEMENT CONTENTIEUX DU 15 MAI 2024 Chambre 5/Section 1 AFFAIRE: N° RG 23/10461 - N° Portalis DB3S-W-B7H-YHYD N° de MINUTE : 24/00717 DEMANDEUR SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA [Adresse 6], SITUÉ [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice, la société 2 ASC IMMOBILIER, SAS, elle-même représentée par son représentant légal [Adresse 3] [Localité 5] représentée par Maître Jean-marc HUMMEL de la SELARL G 2 & H, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : U 0004 C/ DEFENDEUR Madame [V] [Z] [Adresse 2] [Localité 4] non représentée COMPOSITION DU TRIBUNAL Madame Charlotte THINAT, Présidente, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Madame Zahra AIT, greffier. DÉBATS Audience publique du 06 Mars 2024. JUGEMENT Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par Madame Charlotte THINAT, Présidente, assistée de Madame Zahra AIT, greffier. EXPOSE DU LITIGE Madame [V] [Z] est propriétaire des lots n°113 et 150 de la [Adresse 6] sise [Adresse 1] à [Localité 4] (93). Par acte de commissaire de justice du 26 octobre 2023, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6] sise [Adresse 1] à [Localité 4] (93), représenté par son syndic en exercice, la société 2 ASC IMMOBILIER, a fait assigner Madame [V] [Z] aux fins, notamment, de paiement d'arriéré de charges de copropriété et d’appels de fonds de travaux. Aux termes de cette assignation, le syndicat des copropriétaires a demandé au tribunal judiciaire de Bobigny de : - RECEVOIR le Syndicat des Copropriétaires de la [Adresse 6], situé [Adresse 1] à [Localité 4] en toutes ses demandes et le DECLARER bien fondé, - CONDAMNER Madame [V] [Z] a payer au Syndicat des Copropriétaires de la [Adresse 6], situé [Adresse 1] à [Localité 4] la somme de 8.476, 11 € au titre des charges de copropriété impayées et exigibles pour la période allant du 1er juillet 2019 (appel provisionnel de charges du 3ème trimestre 2019 inclus) au 1er octobre 2023 (appel provisionnel de charges du 4ème trimestre 2023 et 2ème appel DTG émis le 1er octobre 2023 inclus), déduction faite des frais de relance et de contentieux, mais augmentée des intérêts légaux à compter du 18 octobre 2019, date de la première mise en demeure, sur la somme de 1.438, 24 €. à compter du 7 août 2020, date de la deuxième mise en demeure, sur la somme de 2.034, 90 €, a compter du 26 novembre 2020, date de la notification du Commandement de Payer, sur la somme de 3.031, 34 €, a compter du 3 avril 2023, date de la notification de la seconde Sommation de Payer, sur la somme de 6.201, 54, et à compter de la signification de la présente assignation pour le surplus, - CONDAMNER Madame [V] [Z] à payer au Syndicat des Copropriétaires de la [Adresse 6], situé [Adresse 1] à [Localité 4] la somme de 1.500 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive et injustifiée, - CONDAMNER Madame [V] [Z] a payer au Syndicat des Copropriétaires de la [Adresse 6], situé [Adresse 1] à [Localité 4] la somme de 870, 44 € au titre des frais dus en application des dispositions de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 dans sa nouvelle rédaction issue de la loi « ENL », - CONDAMNER Madame [V] [Z] a payer au Syndicat des Copropriétaires de la [Adresse 6], situé [Adresse 1] à [Localité 4] la somme de 2.160 € au titre des frais irrépétibles de procédure, - CONDAMNER, enfin, Madame [V] [Z] aux entiers dépens de l'instance, qui comprendront, s'ils ne devaient pas être retenus dans la cadre de la demande régularisée au titre des frais nécessaires issus de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, le coût du Commandement de Payer en date du 26 novembre 2020 et le coût des deux Sommations de Payer en date des 25 mai 2021 et 3 avril 2023. dont distraction au profit de la SELARL G2 et H, représentée par Maître Jean-Marc HUMMEL, Avocat à la Cour, par application des dispositions de l'article 699 du Code de Procédure Civile. - ORDONNER l'exécution provisoire de la décision a intervenir. Il est expressément renvoyé à cette assignation, valant conclusions, pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile. Bien que régulièrement citée, Madame [V] [Z] n’a pas constitué avocat. L'affaire a été clôturée par ordonnance du 23 janvier 2024 et fixée à l'audience du 06 mars 2024. Elle a été mise en délibéré au 15 mai 2024. En application de l'article 472 du code de procédure civile si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée. MOTIFS DE LA DÉCISION Sur la demande en paiement des charges de copropriété En application de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien, à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots. Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges. Les charges de copropriété sont engagées par la décision de l’assemblée des copropriétaires approuvant les comptes, chaque copropriétaire devenant alors débiteur de ces charges. L'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n'a pas, dans les délais prévus à l'article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 contesté la décision de l'assemblée générale ayant approuvé les comptes, n'est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées. Cependant, la décision de l’assemblée générale ne vaut toutefois pas approbation du compte individuel de chaque copropriétaire, qui peut en demander rectification. En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve. En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels. En l’espèce, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats : - la matrice cadastrale justifiant de la qualité de copropriétaire de Madame [V] [Z]; - l’extrait du compte copropriétaire ; - les procès-verbaux des assemblées générales du 07 novembre 2019, 30 juin 2021, 14 janvier 2022, 04 janvier 2023 et 04 juillet 2023 ayant voté les travaux et approuvé les comptes des exercices annuels 2018, 2019, 2020, 2021 et 2022 ainsi que le budget prévisionnel 2023 dont découlent les charges réclamées ; - les appels de fonds adressés au copropriétaire, - le contrat de syndic applicable du 4 janvier 2023 au 4 janvier 2024. Au regard de ces éléments, le syndicat des copropriétaires démontre que sa demande en paiement de l'arriéré des charges de copropriété est bien fondée en son principe. Ainsi, il convient de condamner Madame [V] [Z] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 8.476,11 euros à titre d’arriéré de charges de copropriété pour la période du 1er juillet 2019 au 1er octobre 2023, appel provisionnel du 4ème trimestre 2023 inclus. L'article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. L'intérêt au taux légal sera donc dû en l’espèce à compter du 26 novembre 2020, date du commandement de payer notifiée à Madame [V] [Z], sur la somme de 3.031,34 euros, à compter du 03 avril 2023, date de la sommation de payer, sur la somme de 2.687,93 euros, et à compter de l'assignation pour le surplus. Sur la demande en paiement des frais nécessaires Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur. Toutefois, ne peuvent être retenus à ce titre les frais antérieurs à la première mise en demeure justifiée d’un accusé de réception, les frais couverts par les dépens, les frais pris en charge au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi que les frais non accompagnés de pièces justificatives suffisantes. En l'espèce, il est sollicité la somme de 870,44 euros au titre de ces frais. Le syndicat des copropriétaires ne justifie d'aucune mise en demeure de payer adressée selon les modalités requises par l'article 64 du décret du 17 mars 1967 avant son commandement de payer du 26 novembre 2020, d'un coût de 160,17 euros. Il est dès lors mal fondé à solliciter la prise en charge par le seul copropriétaire défendeur des frais de recouvrement exposés avant cette date ; soit en l'espèce les frais de mise en demeure du 18 octobre 2019 et du 07 août 2020. Il y a lieu de retenir les frais d'huissier pour la signification du commandement de payer du 26 novembre 2020 susvisé ainsi que ceux de la sommation de payer du 25 mai 2021, à hauteur de 141,47 euros, et de celle du 03 avril 2023 à hauteur de 160,80 euros, dont il est justifié. En revanche, si les relances des 30 avril 2021 et 19 juillet 2022, d'un coût unitaire de 24 euros, sont bien versées en procédure, il n'en demeure pas moins que faute de disposer du ou des contrats de syndic en vigueur à ces dates, seuls à même d'établir si de tels frais y étaient prévus ainsi que leur tarification, il ne peut être fait droit à ces demandes. De même, l’extrait de compte fait apparaître des frais de « Honoraires syndic suivi contentieux » du 10 décembre 2020, à hauteur de 132 euros, dont il ne peut être vérifié qu'ils étaient prévus au contrat de syndic comme relevant des frais dus au titre de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, faute de versement du contrat de syndic en vigueur à cette date. La demande à ce titre sera dès lors rejetée. Il convient également de déduire les frais de « constitution de dossier avocat » du 22 septembre 2023, à hauteur de 180 euros, qui bien que prévus par le contrat de syndic en vigueur à cette date et versé en procédure, mais uniquement en cas de diligences exceptionnelles, n’apparaissent pas nécessaires au recouvrement, à défaut de justification de diligences particulières ou inhabituelles. Madame [V] [Z] sera en conséquence condamnée au paiement de la somme de 462,44 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 concernant les frais nécessaires engagés dans le cadre du recouvrement des charges impayées. Sur la demande au titre des dommages-intérêts Selon l'article 1231-6 du code civil, « Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire. » En l'espèce, faute de justifier de la nature, du principe et de l'étendue du préjudice dont il se prévaut, distinct de celui qui sera réparé par les intérêts moratoires assortissant sa créance, et de la mauvaise foi de Madame [Z], le syndicat sera débouté de sa demande de dommages et intérêts. Sur les demandes accessoires Partie perdante au sens de l'article 696 du code de procédure civile, Madame [V] [Z] sera condamnée aux entiers dépens, en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile, et à payer au syndicat demandeur la somme de 1.560 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile. L’exécution provisoire est de droit et n’a pas lieu en l’espèce d’être écartée. PAR CES MOTIFS, Le tribunal, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au greffe ; CONDAMNE Madame [V] [Z] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6] sise [Adresse 1] à [Localité 4] (93), représenté par son syndic en exercice, la société 2 ASC IMMOBILIER, la somme de 8.476,11 euros à titre d’arriéré de charges de copropriété pour la période du 1er juillet 2019 au 1er octobre 2023, appel provisionnel du 4ème trimestre 2023 inclus et ce, avec intérêt au taux légal à compter du 26 novembre 2020 sur la somme de 3.031,34 euros, à compter du 03 avril 2023 sur la somme de 2.687,93 euros, et à compter de l'assignation pour le surplus ; CONDAMNE Madame [V] [Z] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6] sise [Adresse 1] à [Localité 4] (93), représenté par son syndic en exercice, la société 2 ASC IMMOBILIER, la somme de 462,44 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 concernant les frais nécessaires engagés dans le cadre du recouvrement des charges impayées ; DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6] sise [Adresse 1] à [Localité 4] (93), représenté par son syndic en exercice, la société 2 ASC IMMOBILIER, de sa demande de dommages et intérêts ; CONDAMNE Madame [V] [Z] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6] sise [Adresse 1] à [Localité 4] (93), représenté par son syndic en exercice, la société 2 ASC IMMOBILIER, la somme de 1.560 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ; CONDAMNE Madame [V] [Z] aux entiers dépens, en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ; RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit. Fait au Palais de Justice, le 15 mai 2024 La minute de la présente décision a été signée par Madame Charlotte THINAT, Présidente, assistée de Madame Zahra AIT, greffière. LA GREFFIERE LA PRESIDENTE Madame AIT Madame THINAT