Tribunal judiciaire, 29 mai 2024. 24/00335

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1] [1] Copie conforme délivrée le : à : Madame [P] [J] épouse [M] Copie exécutoire délivrée le : à : La SCP MENARD-WEILLER Pôle civil de proximité ■ PCP JCP ACR référé N° RG 24/00335 - N° Portalis 352J-W-B7I-C3XFC N° MINUTE : 8/2024 ORDONNANCE DE REFERE rendue le 29 mai 2024 DEMANDERESSE REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 3] ayant pour sigle RIVP Société Anonyme dont le siège social est situé [Adresse 1] représentée par la SCP MENARD-WEILLER, avocats au barreau de PARIS,vestiaire P0128 DÉFENDERESSE Madame [P] [J] épouse [M] demeurant [Adresse 2] représentée par sa fille Madame [Y] [M], munie d’un pouvoir écrit COMPOSITION DU TRIBUNAL Clara SPITZ, Juge des contentieux de la protection assistée de Christopher LEPAGE, Greffier, DATE DES DÉBATS Audience publique du 15 mars 2024 ORDONNANCE contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 29 mai 2024 par Clara SPITZ, Juge, assistée de Christopher LEPAGE, Greffier Décision du 29 mai 2024 PCP JCP ACR référé - N° RG 24/00335 - N° Portalis 352J-W-B7I-C3XFC EXPOSÉ DU LITIGE Par acte sous seing privé du 17 avril 1992, la S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 3] (RIVP) a consenti un bail d’habitation à M. [M] [V] sur des locaux situés au [Adresse 2] à [Localité 4]. Par acte de commissaire de justice du 13 septembre 2023, la bailleresse a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 3740,36 euros au titre de l'arriéré locatif dans un délai de six semaines, en visant une clause résolutoire. La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Mme [M] [J] [P] le 15 septembre 2023. Par assignation du 18 décembre 2023, la RIVP a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en référé pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de Mme [M] [J] [P] (qui se nomme en réalité Mme [P] [J] épouse [M] selon le titre de séjour), statuer sur le sort des meubles et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes : une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,5197,80 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 23 novembre 2023, outre les intérêts au taux légal400 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens. L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 19 décembre 2023, mais aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au greffe avant l'audience. À l'audience du 15 mars 2024, la RIVP maintient l'intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 21 février 2024, s'élève désormais à 6860,12 euros. Elle considère qu'il y a bien eu une reprise du paiement intégral du loyer courant avant l'audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989. Elle déclare accepter le plan d'apurement de la dette proposé par la défenderesse et ne s’oppose pas à la demande de suspension des effets de la clause résolutoire. Mme [P] [J] épouse [M] représentée par sa fille dûment munie d’un pouvoir à cet effet, reconnaît le montant de la dette locative et demande à pouvoir se maintenir dans les lieux moyennant le versement d'une mensualité d'apurement de 30 euros, en plus du loyer courant. En application de l'article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation. Mme [P] [J] épouse [M] a indiqué ne pas faire l’objet d’une telle procédure. À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe. Par note en délibéré dument autorisée, la RIVP a produit un décompte locatif actualisé laissant apparaitre un solde débiteur de 7 554.13 euros, après déduction du virement de 2000 euros effectuée par la locataire et appels des loyers de mars et avril 2024 inclus.   MOTIVATION À titre liminaire, il convient de préciser que ni la RIVP ni Mme [P] [J] épouse [M] ne contestent que cette dernière est titulaire du bail et que Monsieur [M] est décédé. Sur la demande de constat de la résiliation du bail Sur la recevabilité de la demande La RIVP justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience. Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation. Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. Sur la résiliation du bail Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la délivrance du commandement de payer, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de location a été signifié à la locataire le 13 septembre 2023. Or, d’après l'historique des versements, la somme de 3740,36 euros n’a pas été réglée par cette dernière dans le délai de six semaines suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties. La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 26 octobre 2023. Cependant, selon l’article 24 V et VII de la loi précitée, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. En l’espèce, il n’est pas contesté que la défenderesse a repris le paiement du loyer courant. Elle justifie d’un virement de 2 000 euros effectué le 06 mars 2024 et déclare pouvoir régler la somme de 30 euros par mois en sus du loyer courant pour apurer sa dette étant précisé qu’elle a fait une demande d’aide personnalisée au logement et une demande de logement social afin d’obtenir un logement plus petit et moins onéreux. Dans ces conditions et eu égard à la demande formée en ce sens Mme Mme [P] [J] épouse [M], il convient de suspendre la résiliation du bail au respect du plan d’apurement susmentionné. En cas de respect des modalités du plan d’apurement, la clause résolutoire sera, à l’issue de ce plan, réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre. En revanche, à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail sera résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle procédure judiciaire ne soit nécessaire. Dans ce cas, il est ordonné aux locataires ainsi qu’à tous les occupants de leur chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, la bailleresse sera autorisée à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant, dès l’expiration d’un délai de deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux. Sur la dette locative Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire. En l’espèce, la RIVP verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 29 mai 2024, Mme [P] [J] épouse [M] lui devait la somme de 7554,13 euros. Elle sera donc condamnée à régler à la RIVP la somme provisionnelle de 7554,13 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 29 mai 2024, échéance du mois d’avril 2024 incluse. Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l'exigibilité de cette somme en autorisant Mme [P] [J] épouse [M] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après. Sur l’indemnité d’occupation Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux. En l’espèce, le montant de l’indemnité d’occupation sera fixé à une somme équivalente au montant actuel du loyer et des charges. Elle sera payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 30 mai 2024 et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la RIVP ou à son mandataire. Sur les demandes accessoires Mme [P] [J] épouse [M], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile. L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 300 euros à la demande de RIVP concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées. Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l’article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l'exécution provisoire de droit lorsqu'il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l’exécution provisoire. PAR CES MOTIFS, La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort, CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 13 septembre 2023 n’a pas été réglée dans le délai de six semaines, CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 17 avril 1992 entre la S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 3] (RIVP), d’une part, et M. [M] [V], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 2] à [Localité 4], est résilié depuis le 26 octobre 2023, CONDAMNE Mme [P] [J] épouse [M] à payer à la S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 3] (RIVP) la somme de 7554,13 euros (sept mille cinq cent cinquante quatre euros et treize centimes) à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 29 mai 2024, écheance d’avril 2024 inclus AUTORISE Mme [P] [J] épouse [M] à se libérer de sa dette en réglant chaque mois pendant 36 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 30 euros (trente euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais, DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties, SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à Mme [P] [J] épouse [M] DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise, DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception, le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 26 octobre 2023,le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,la bailleresse pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de Mme [P] [J] épouse [M] et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier,le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution,Mme [P] [J] épouse [M] sera condamnée à verser à titre de provision à la S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 3] (RIVP) une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux, CONDAMNE Mme [P] [J] épouse [M] à payer à la S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 3] (RIVP) la somme de 300 euros (trois cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile, CONDAMNE Mme [P] [J] épouse [M] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 13 septembre 2023 et celui de l'assignation du 18 décembre 2023, RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire. Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 29 mai 2024, et signé par la juge et le greffier susnommés. Le greffier La juge