Tribunal judiciaire, 15 février 2024. 23/05036

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1] [1] Copie conforme délivrée le : à : Mme [W] Copie exécutoire délivrée le : à : Me CHARDON-BOUQUEREL Pôle civil de proximité ■ PCP JTJ proxi fond N° RG 23/05036 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2O4Q N° MINUTE : 4 JTJ JUGEMENT rendu le jeudi 15 février 2024 DEMANDEUR SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES [Adresse 2] Représenté par son Syndic le cabinet BELLEROCHE, dont le siège social est situé [Adresse 1] [Localité 3] représenté par Me Marie-Cécile CHARDON-BOUQUEREL, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #D0442 DÉFENDERESSE Madame [U] [W], demeurant [Adresse 2] [Localité 3] non comparante, ni représentée COMPOSITION DU TRIBUNAL Eloïse CLARAC, Juge, statuant en juge unique assistée de Inès CELMA-BERNUZ, Greffier, DATE DES DÉBATS Audience publique du 24 novembre 2023 JUGEMENT réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 15 février 2024 par Eloïse CLARAC, Juge assistée de Inès CELMA-BERNUZ, Greffier Décision du 15 février 2024 PCP JTJ proxi fond - N° RG 23/05036 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2O4Q EXPOSE DU LITIGE Madame [U] [W] est propriétaire du lot n°13 d'un immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 4], soumis au régime de la copropriété. Par acte de commissaire de justice en date du 22 juin 2023, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 4], représenté par son syndic, le Cabinet BELLEROCHE, a fait assigner Madame [U] [W] devant le tribunal judiciaire de Paris pour obtenir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire, sa condamnation solidaire ou à défaut in solidum à lui verser les sommes suivantes : 4 493,85 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 9 juin 2023 avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 23 mars 2023,112,40 euros au titre des frais de recouvrement, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 23 mars 2023,800 euros à titre de dommages et intérêts,1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens. Au soutien de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble explique que malgré des relances, des charges échues restent impayées, ce qui lui cause des difficultés de gestion et de trésorerie. A l'audience du 24 novembre 2023, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble, représenté par son avocat, a maintenu l'ensemble de ses demandes. Madame [U] [W], régulièrement assignée à étude, n'a pas comparu. À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe. MOTIF DE LA DECISION Selon l'article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s'il l'estime régulière, recevable et bien fondée. Sur les charges de copropriété En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5. L'obligation à la dette existe, dès lors que l'assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu'aucun recours n'a été formé dans le délai légal, mentionné à l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965. En vertu de l'article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible. Enfin, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l'article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l'objet d'un vote à l'assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d'exigibilité. En l’espèce le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats: - le justificatif de la qualité de copropriétaire de Madame [U] [W] tel que cela résulte du relevé de propriété pour le lot n°13, - le relevé individuel de compte portant sur la période du 1er juillet 2021 au 12 avril 2023 et arrêté à cette date à 4 606,25 euros (en ce inclus 112,40 euros de frais), - les appels de fonds couvrant la période, - les comptes de charges pour les années du 2021 et 2022 - les procès-verbaux d'assemblée générale de copropriété en date du 18 février ▸ approuvé les comptes pour les exercices 2021 et 2022, ▸ approuvé le budget prévisionnel pour l'exercice 2023, ▸ décidé des travaux ou opérations suivants : mise en sécurité et réfection du mur de la façade côté école, mise ne place d'un visiophone. Au vu des pièces produites, Madame [U] [W] est redevable, au titre des charges de copropriété et de travaux, de la somme de 4 475,87 euros, pour la période allant du 1er juillet 2021 au 12 avril 2023, incluant l'appel provisionnel du 2e trimestre 2023 et la régularisation des charges pour l'année 2022. En application des articles 1231-6 du code civil et 36 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 pris pour l'application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les intérêts au taux légal courront à compter du 27 mars 2023, pour la somme de 3 842,31 euros (somme réellement due hors frais à la date de la mise en demeure), et à compter de l'assignation pour le surplus. S’agissant de la somme de 17.98 euros, correspondant à la facturation de deux badges, il ne s'agit pas là de charges de copropriété proprement dit mais de dépenses effectuées par le syndicat de copropriétaires pour le compte personnel de copropriétaires et pouvant donner lieu à remboursement sous le régime de la gestion d'affaires. En l’espèce, le syndicat des copropriétaires ne justifie pas que Madame [U] [W] a commandé ces badges ou qu’elle les a retirés, cette partie de la demande sera donc rejetée. Sur les frais de recouvrement Aux termes de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l'article10, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur et les honoraires ou frais perçus par le syndic au titre des prestations effectuées au profit de ce copropriétaire. Si le syndicat de copropriétaires peut prétendre imputer au seul copropriétaire défaillant la charge des frais qu'il a exposé pour le recouvrement de sa créance, encore faut-il qu'il justifie de leur montant et de leur caractère postérieur à une mise en demeure et que ces frais ne soient pas déjà compris dans les dépens. Le syndicat des copropriétaires ne justifie de l’envoi d’aucune mise en demeure de payer adressée selon les modalités requises par l’article 64 du décret du 17 mars 1967, ou par acte extrajudiciaire avant les mises en demeure par lettre recommandée du 23 et 24 mars 2023. La demande portant sur les frais de recouvrement exposés antérieurement à la délivrance de cet acte sera donc rejetée. Sur les dommages et intérêts Conformément à l'article 1231-6, alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire. Les manquements répétés des copropriétaires à leur obligation essentielle à l'égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété sans justifier de raisons valables pouvant expliquer leur carence existante depuis plusieurs années malgré les différentes mises en demeure, outre qu'ils révèlent leur mauvaise foi, sont constitutifs d'une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée depuis de longues années d'une somme importante, nécessaire à la gestion et à l'entretien de l'immeuble, un préjudice financier direct et certain. En l'espèce, il ressort des pièces versées que Madame [U] [W] ne paye plus régulièrement ses charges depuis le mois de juillet 2021. Son comportement a causé à la copropriété un préjudice certain et distinct de celui qui est réparé par les intérêts moratoires, les copropriétaires étant contraints de procéder à des avances de trésorerie et d'initier une procédure judiciaire. Il convient donc de la condamner au paiement de la somme de 150 euros à titre de dommages et intérêts. Sur les demandes accessoires Madame [U] [W], partie perdante, sera condamnée aux dépens, en application de l'article 696 du code de procédure civile. Condamnée aux dépens, Madame [U] [W] devra verser au syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 4] une somme qu’il est équitable de fixer à 800 euros, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS, Le tribunal judiciaire, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort, CONDAMNE Madame [U] [W] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 4], pris en la personne de son syndic le Cabinet BELLEROCHE, les sommes suivantes : 4 475,87 euros au titre des charges de copropriété et de travaux impayés pour la période allant du 1er juillet 2021 au 12 avril 2023, incluant l'appel provisionnel du 2e trimestre 2023 et la régularisation des charges pour l'année 2022, avec intérêt au taux légal à compter du 27 mars 2023, pour la somme de 3 842,31 euros, à compter du 22 juin 2023 pour le surplus,150 euros au titre des dommages-intérêts, CONDAMNE Madame [U] [W] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 4] pris en la personne de son syndic le Cabinet BELLEROCHE, la somme de 800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 4] du surplus de ses demandes, CONDAMNE Madame [U] [W] aux dépens, RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire. Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits, et signé par la juge et le greffier susnommées. Le greffier Le président