Cour d'appel, 29 février 2024. 21/20292

REPUBLIQUE FRANCAISE AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS COUR D'APPEL DE PARIS Pôle 5 - Chambre 3 ARRET DU 29 FEVRIER 2024 (n° 58/2024, 13 pages) Numéro d'inscription au répertoire général : 21/20292 - N° Portalis 35L7-V-B7F-CEWQN Décision déférée à la Cour : Jugement du 08 novembre 2021 -Tibunal judiciaire de [Localité 6] (18ème chambre, 2ème section) RG n° 19/13026 APPELANTE S.C.I. DPH Immatriculée au R.C.S. de [Localité 6] sous le n° 391 725 199 Agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège [Adresse 2] [Localité 3] Représentée et assistée de Me Christian COUVRAT, avocat au barreau de Paris, toque : E5462 INTIMEE S.A.R.L. CABINET HAYE COURTAGE ASSURANCES Immatriculée au R.C.S. de [Localité 6] sous le n° 793 933 631 Prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège [Adresse 5] [Localité 4] Représentée par Me Yann LE PENVEN de la SCP LE PENVEN- GUILLAIN Associés, avocat au barreau de Paris, toque : P0097 COMPOSITION DE LA COUR : L'affaire a été débattue le 20 décembre 2023, en audience publique, rapport ayant été fait par Mme Sandra Leroy, conseillère, conformément aux articles 804, 805 et 907 du code de procédure civile, les avocats ne s'y étant pas opposés. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de : Mme Nathalie Recoules, présidente de chambre Mme Sandra Leroy, conseillère Mme Emmanuelle Lebée, magistrate à titre honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles Greffier, lors des débats : Mme Sandrine Stassi-Buscqua ARRÊT : - contradictoire - par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signé par Mme Nathalie Recoules, présidente de chambre et par Mme Sandrine Stassi-Buscqua, greffière, présente lors de la mise à disposition. FAITS ET PROCÉDURE Par acte sous seing privé du 1er juillet 2013, la SCI DPH a donné à bail à la société Cabinet Haye Courtage d'Assurances des locaux commerciaux à usage de bureaux dépendant d'un immeuble situé [Adresse 1], pour une durée de 9 ans à compter du 1er juillet 2013. Par acte extrajudiciaire du 28 décembre 2018, la société Cabinet Haye Courtage d'Assurances a donné congé à la bailleresse pour le 30 juin 2019. Par acte sous seing privé non daté, les parties se sont accordées sur une résiliation anticipée du bail au 31 mars 2019, les lieux étant effectivement restitués le 1er avril 2019. Par lettre recommandée avec accusé de réception du 6 juillet 2019, la SCI DPH a réclamé à la société Cabinet Haye Courtage d'Assurances le paiement de la somme de 36.609,40 € correspondant au coût des travaux de réhabilitation des locaux donnés à bail. Par acte d'huissier de justice du l0 septembre 2019, la SCI DPH a assigné la société Cabinet Haye Courtage d'Assurances devant le tribunal de grande instance de Paris en paiement de cette somme outre celle de 2.500 € en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. Par jugement du 08 novembre 2021, le tribunal judiciaire de Paris a : - condamné la société Cabinet Haye Courtage d'Assurances à payer à la SCI DPH la somme de 18.149,95 € avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement ; - condamné la SCI DPH à payer à la société Cabinet Haye Courtage d'Assurances la somme de 53.000 € ; - laissé à chacune des parties la charge de ses propres dépens de l'instance ; - dit n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; - rejeté toutes demandes plus amples ou contraires des parties ; - ordonné l'exécution provisoire du présent jugement. Par déclaration du 22 novembre 2021, la SCI DPH a interjeté appel du jugement des chefs des demandes indemnitaires au titre des réparations locatives, de l'ajustement du dépôt de garantie, de sa condamnation à restituer le dépôt de garantie et des provisions sur charges. L'ordonnance de clôture a été prononcée le 22 novembre 2023. MOYENS ET PRÉTENTIONS Vu les conclusions déposées le 03 février 2022 par lesquelles la SCI DPH, appelante, demande à la Cour de : - réformer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Paris en date du 08 novembre 2021, en ce qu'il a débouté la SCI DPH de ses demandes et en ce qu'il a condamné la SCI DPH à verser la somme de 53.000 € au titre du dépôt de garantie et de la régularisation des charges. Statuant à nouveau : - débouter la société Cabinet Haye Courtage d'Assurances, de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions et notamment de ses demandes tendant à voir la SCI DPH à lui verser la somme de 53.000 € au titre du dépôt de garantie et des provisions des charges. - condamner la société Cabinet Haye Courtage d'Assurances à payer à la SCI DPH : * la somme de : 123.843.25 € * la somme de : 5.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile. - dire et juger que les intérêts porteront également intérêts conformément à l'article 1343-2 du code civil. - les condamner aux entiers dépens. Vu les conclusions déposées le 14 février 2022 par lesquelles la société Cabinet Haye Courtage d'Assurances, intimée, demande à la Cour de : - confirmer le jugement en ce qu'il a: - condamné : *la SCI DPH au paiement de la somme de 38.000 € au titre des provisions sur charges et 15.000 € au titre du dépôt de garantie. * la société Cabinet Haye Courtage d'Assurances au paiement de la somme de 4.167,69 € au titre de la chaudière et 200 € au titre du commutateur de l'installation téléphonique ; - débouté la SCI DPH de sa demande d'indemnisation au titre du dégât des eaux et de l'immobilisation des locaux. - réformer le jugement pour le surplus. - débouter la SCI DPH de l'ensemble de ces demandes fins et conclusions. - décharger la société Cabinet Haye Courtage d'Assurances de sa condamnation au titre de l'indexation des loyers. En tout état de cause, Conformément aux articles 696, 699 et 700 du code de procédure civile de : - condamner la SCI DPH en sa qualité d'appelant aux entiers dépens de l'instance conformément à l'article 696 du code de procédure civile, - dire que les dépens seront recouvrés directement par la SCI DPH conformément à l'article 699 du code de procédure civile, - condamner la SCI DPH à la somme de 5.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. En application de l'article 455 du code de procédure civile, il convient de se référer aux conclusions ci-dessus visées pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties. Cependant, pour une meilleure compréhension du présent arrêt, leur position sera synthétisée. SUR CE, 1) Sur les demandes en paiement formées par la SCI DPH Aux termes de l'article 1731 du code civil, s'il n'a pas été fait d'état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire. Par application de l'article 1732 du code civil, le preneur répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu sans sa faute. Le bail commercial du 1er juillet 2013 énonce en ses articles 3 et 5 que le preneur s'engage à assurer l'ensemble des réparations nécessaires pendant le cours du bail, en ce compris celles prévues à l'article 606 du code civil, à faire toutes les menues réparations et les travaux d'entretien, le nettoyage et en général toute réfection ou tout remplacement et à rénover ou remplacer à ses frais les équipements spécifiques tels que le chauffage, climatisation, ventilation, ascenseur, installations électriques et téléphoniques conformément aux normes en vigueur et à les rendre en parfait état d'utilisation. Les réparations liées à la vétusté ne sont pas contractuellement mises à la charge du locataire. Contrairement aux énonciations du jugement entrepris, il a été procédé à un état des lieux d'entrée à la conclusion du bail, le 1er juillet 2013, dont il résulte un très bon état de l'ensemble du local commercial et des aménagements, seuls les bureaux et meubles clapets étant décrits en « bon état », ainsi qu'un parfait état de fonctionnement de l'installation de la chaudière gaz, de l'installation téléphone, et de l'éclairage. Un état des lieux de sortie auquel sont annexées des photographies a été dressé le 1er avril 2019 Maître [R], huissier de justice, en présence du gérant de la SCI DPH et de celui de la société Cabinet Haye Courtage d'Assurances. L'état des lieux de sortie mentionne que : Pour le bureau 1, le sol est recouvert d'un linoléum en mauvais état et sale, les plinthes sont en état d'usage avec des traces noires éparses de salissures et traces de coups ainsi que des éclats de peintures le long des plinthes au niveau de la cueillie du sol, les murs peints sont à l'état d'usage avec un écaillement et décollement de peinture, près de la porte menant au dégagement devant le local d'archives, la peinture et le revêtement du mur se détachant à gauche de l'encadrement de la porte, la peinture de cimaise présentant des écaillements et microfissures, de même que le mur en soubassement. Si le plafond peint est en bon état général, l'huissier a cependant constaté un important décollement de peinture près du mur mitoyen au petit local d'archives, ainsi qu'un réseau de fissures, microfissures avec traces brunâtres d'humidité d'un ancien dégât des eaux, ainsi que dans le coin droit au fond de la pièce, les huisseries des fenêtres étant sales et les cloques et écaillements de peinture étant relevées le long de l'encadrement gauche de la porte menant au dégagement devant le local d'archive, ainsi qu'une fissure diagonale s'étendant sur la traverse haut de porte. Pour le bureau n°2, le sol est recouvert d'un linoléum en mauvais état et sale, les plinthes sont en état d'usage avec des petits éclats épars de peintures, les murs peints sont à l'état d'usage, et présentent des traces noires éparses de dépose et traces de salissures. Si le plafond peint est en bon état général, l'huissier a cependant constaté entre les deux blocs luminaires, des cloques de peinture avec tâches d'humidité brunâtres et des microfissures ainsi que des traces brunâtres d'humidité sur les moulures au plafond dans l'axe de la porte qui mène au bureau 3, et a également relevé que la prise de courant est mal fixée au mur. Pour le bureau n°3, la porte présente une peinture abîmée en soubassement et des éclats de peinture et traces noires de coups et salissures, le sol est recouvert d'un linoléum en mauvais état et sale, présentant des traces de dépose, les plinthes sont en état d'usage avec des petits éclats épars de peintures et traces de salissures, le haut des plinthes étant très sale et poussiéreux. Les murs peints sont à l'état d'usage et présentent des traces noires éparses de dépose et traces de salissures, un important décollement de peinture avec taches d'humidité et traces de salpêtre sur le mur. Si le plafond peint est en très bon état, l'huissier a cependant constaté un important décollement de peinture et traces de salpêtre. Pour le bureau n°4, les portes sont à l'état d'usage, présentant des éclats de peinture et traces de salissure, le sol est recouvert d'un linoléum en mauvais état et sale, présentant des traces de dépose, la cheminée a été déposée, et le revêtement en pierre tout autour est en très mauvais état, la peinture est très abîmée et se décolle de manière importante, et présente des traces noires et de salissures, les plinthes sont en état d'usage avec des petits éclats épars de peintures et traces de salissures. Le plafond peint est à l'état d'usage et présente des traces brunâtres d'humidité avec cloques et décollement de peinture entre la porte menant au bureau 3 et le luminaire, avec deux fissures parallèles au plafond. S'agissant du dégagement entre les sanitaires et le bureau 4, le sol en linoléum, les plinthes, les murs et plafond sont à l'état d'usage. S'agissant du sanitaire, le sol en linoléum est à l'état d'usage, avec des tâches en partie du milieu, les plinthes sont en mauvais état et présentent des écaillements et éclats épars nombreux, les murs sont à l'état d'usage, un écaillement de peinture derrière les toilettes et des traces éparses de salissures ainsi qu'un léger décollement étant relevés. S'agissant du couloir de distribution, le sol en linoléum et les plinthes sont à l'état d'usage ainsi que les murs, qui présentent une traces très noires de dépose avec trous de cheville à gauche du tableau électrique, le gérant de la SCI DPH déclarant à l'huissier que cette trace correspondrait à la dépose du commutateur général de l'installation téléphone, sans que le gérant la société Cabinet Haye Courtage d'Assurances, présent, ne le conteste. Le plafond est en bon état mais présente un microfissure sur toute la largeur du plafond. S'agissant du bureau 6, le sol est recouvert d'un linoléum à l'état d'usage et sale présentant des traces de dépose très marquées et noircies, les plinthes sont à l'état d'usage avec des petits éclats épars de peinture et traces de salissure, les murs peints sont à l'état d'usage et présentent des traces noires de salissures éparses, de dépose et des traces de coulées brunâtres sur le mur mitoyen au bureau 5, s'étendant jusqu'aux plinthes. Si le plafond peint est en bon état, est néanmoins observée une microfissure traversante sur toute la largeur du plafond en entrant dans le bureau. Pour le bureau 5, le sol est recouvert d'un linoléum à l'état d'usage et sale présentant des traces de dépose devant la cheminée, les plinthes et murs sont à l'état d'usage et présentent des éclats épars de peinture. Si le plafond peint est en bon état, un décollement de peinture avec réseau de microfissures et traces brunâtres d'humidité a été constaté. S'agissant de l'entrée, le sol est recouvert d'un linoléum à l'état d'usage et sale, les plinthes et murs sont à l'état d'usage, les plinthes présentant des éclats épars de peinture. S'agissant du dégagement, le sol est recouvert d'un linoléum à l'état d'usage et sale présentant des traces de dépose rectangulaire en partie du milieu, les plinthes, les murs et plafond sont en bon état. S'agissant du local d'archives, le sol est recouvert d'un linoléum à l'état d'usage et sale présentant des traces de dépose rectangulaire dans le coin du fond gauche, les plinthes, les murs et plafond sont en bon état. Au regard de ces éléments, hormis les réparations résultant de la vétusté que le bail ne met pas à la charge du locataire, les locaux sont sales et dégradés, ce qui relève des réparations locatives incombant à la société Cabinet Haye Courtage d'Assurances. Si la société Cabinet Haye Courtage d'Assurances soutient que les dégradations liées à l'humidité sont la conséquence de multiples dégâts des eaux qu'elle aurait subis, elle ne rapporte pas la preuve qu'elle ait informé la bailleresse de la survenance de ces sinistres avant le 06 février 2018, date d'un courrier émanant de la SCI DPH et manifestant sa connaissance des divers sinistres, alors que pourtant la société Cabinet Haye Courtage d'Assurances reconnaît elle-même, dans un mail du 17 juillet 2018, que les sinistres seraient survenus le 16 janvier 2016, 19 mai 2015 et 22 mars 2017. La société Cabinet Haye Courtage d'Assurances ne justifie pas davantage avoir fait réaliser les travaux de réparations suite à ces dégâts des eaux avant son départ des lieux, alors qu'elle s'y était pourtant engagée par mail du 03 décembre 2018 et qu'elle était tenue, en vertu du bail, aux réparations du local. A l'inverse, il résulte des pièces versées aux débats, et notamment d'un mail du 17 juillet 2018 de la société Cabinet Haye Courtage d'Assurances, que pour le sinistre du 19 mai 2015 et du 16 janvier 2016, la prescription lui a été opposée par son assureur, induisant ainsi qu'elle n'a pas procédé au déclarations de sinistre et démarches dans les délais légaux. Ainsi, la société Cabinet Haye Courtage d'Assurances ne saurait éluder sa responsabilité tirée de ses propres manquements fautifs dans la gestion des sinistres qu'elle a subis, et rejeter la responsabilité des dégradations en résultant sur la SCI DPH en lui reprochant son absence d'intervention auprès du syndic ou du copropriétaire responsable des fuites, dès lors qu'elle n'avait pas informée cette dernière avant le 06 février 2018 desdits sinistres et n'a donc pas mis en mesure sa bailleresse avant cette date d'activer sa propre assurance par une déclaration de sinistre. En conséquence, la société Cabinet Haye Courtage d'Assurances doit être déclarée responsable des dégradations survenues en cours de bail suite à des dégâts des eaux. - Sur la demande au titre du dégât des eaux Il n'y a pas lieu d'écarter le devis de la société LY Renovation du 25 avril 2019 présenté par la SCI DPH pour un montant total de 19.052 €, correspondant à des travaux de réparations suite aux dégâts des eaux, dont la SCI DPH justifie, par la production de ses relevés bancaires, du règlement par l'émission de 3 chèques pour ce montant global. Au regard des développements qui précèdent ce devis est justifié en ce qu'il prévoit les réparations de l'ensemble des dégradations liées à la survenance des dégâts des eaux. Il sera par conséquent accordé la somme de 19.052 € € à titre de dommages et intérêts pour les réparations locatives à ce titre. La société Cabinet Haye Courtage d'Assurances sera en conséquence condamnée à payer à la SCI DPH la somme de 19.052 € à titre de dommages et intérêts pour son préjudice matériel et le jugement sera infirmé en ce qu'il a débouté la SCI DPH de sa demande de ce chef. - Sur la demande au titre de la chaudière Aux termes du jugement querellé, le premier juge a condamné la société Cabinet Haye Courtage d'Assurances au paiement d'une somme totale de 4.949,95 € au titre de la réparation de la chaudière, correspondant au coût d'une facture de 123,01 € et d'une autre facture de 455,13 € aux fins de réparation et d'une troisième facture de remplacement de la chaudière de 4.167,69 €, après avoir relevé qu'il résultait du constat d'huissier du 06 février 2019 que la chaudière est en panne, l'eau chaude ne s'écoulant pas, les radiateurs étant froids et un voyant rouge étant allumé, et que le remplacement des électrodes ionisation et d'allumage de 204,12 € s'était avéré insuffisant. Les parties sollicitant la confirmation du jugement de ce chef, il y a lieu de faire droit à cette prétention. - Sur la demande au titre du disjoncteur Aux termes du jugement querellé, le premier juge a débouté la SCI DPH de sa demande au titre du disjoncteur pour un montant de 693 €, après avoir considéré que s'il résulte du procès-verbal d'état des lieux de sortie du 1er avril 2019 qu'avait été constatée une coupure de l'électricité à l'initiative du gérant de la société Cabinet Haye Courtage d'Assurances, aucune dégradation n'a en revanche été constatée sur le disjoncteur, alors que la facture de LY Rénovation du 06 avril 2019 ne fait nullement apparaître les vices affectant cet équipement mais seulement des travaux de remplacement du disjoncteur différentiel 30 amp par un de 45 amp. La SCI DPH sollicite l'infirmation du jugement querellé de ce chef, et la condamnation de la société Cabinet Haye Courtage d'Assurances à lui verser la somme de 693 €, en faisant valoir principalement que l'installation électrique aurait été neutralisée par M. [E], gérant de la société Cabinet Haye Courtage d'Assurances, lequel a débranché l'alimentation d'arrivée afin de contrarier à son avantage le bon déroulement des opérations de constat par huissier, la preneuse étant donc redevable de la somme de 693 €. Au cas d'espèce, l'état des lieux d'entrée du 1er juillet 2013 établi par les parties ne mentionne nullement un mauvais état du disjoncteur, conduisant à le présumer en bon état au jour de l'entrée dans les lieux de la société Cabinet Haye Courtage d'Assurances. Or, lors de l'état des lieux de sortie établi par huissier le 1er avril 2019, l'huissier instrumentaire n'a pu vérifier l'état de fonctionnement de l'installation électrique en l'état de la coupure d'électricité des locaux, à l'initiative du gérant de la société Cabinet Haye Courtage d'Assurances. Or, suivant facture du 06 avril 2019, soit 5 jours après le départ de la société Cabinet Haye Courtage d'Assurances, le disjoncteur différentiel général a dû être remplacé (30 amp en 45 amp) pour un montant de 693 € TTC, ce dont il s'infère qu'à la restitution des lieux, la société Cabinet Haye Courtage d'Assurances n'a pas restitué le disjoncteur dans un état de parfaite utilisation, en violation de l'article 5 du bail liant les parties et stipulant que « le preneur devra entretenir et éventuellement remplacer à ses frais tous équipements spécifiques, tels que installations électriques, et les rendre en parfait état d'utilisation ». En conséquence, le jugement sera infirmé en ce qu'il a débouté la SCI DPH de sa demande à ce titre, et la société Cabinet Haye Courtage d'Assurances sera condamnée à verser à la SCI DPH la somme de 693 € correspondant au coût de remplacement du disjoncteur différentiel. - Sur la demande au titre de l'installation téléphonique Aux termes du jugement entrepris, le premier juge a condamné la société Cabinet Haye Courtage d'Assurances à verser à la SCI DPH la somme de 200 € au titre du coût du commutateur général de l'installation téléphonique, après avoir considéré que si la SCI DPH sollicitait une indemnisation à hauteur de 5.326,95 € à ce titre, et que le bail met à la charge du preneur l'entretien et les réparations des installations électriques et téléphoniques, la société Cabinet Haye Courtage d'Assurances ne saurait être tenue au paiement des travaux de remplacement du réseau filaire équipant les locaux et du coût de « téléphones téléphoniques » dont le bail ne fait pas mention, mais doit néanmoins régler le coût du commutateur. La SCI DPH sollicite l'infirmation du jugement querellé de ce chef, et la condamnation de la société Cabinet Haye Courtage d'Assurances à lui verser une somme de 5.326,95 € à ce titre, en faisant valoir pour l'essentiel que l'état des lieux d'entrée dans les locaux au 1er juillet 2013 mentionnait une installation téléphonique en parfait état dans chacun des bureaux loués au cabinet et que si la preneuse a pris une décision de remplacement sans en avoir informé le bailleur, ni lui avoir demandé l'autorisation, l'installation étant immeuble par destination, les dispositions du bail à effet au 1er juillet 2013 doivent être appliquées de sorte que la preneuse est redevable du prix d'une installation téléphonique identique à celle existante lors de l'établissement du bail en juillet 2013, soit la somme de 5.326.95 €, l'état des lieux faisant mention d'une installation téléphonique « en parfait état de fonctionnement » et le constat d'huissier démontrant que les installations ont été dégradées.Elle souligne que quand bien même ces installations auraient été posées par le locataire, ces installations au terme du contrat seraient devenues la propriété de la SCI DPH. La société Cabinet Haye Courtage d'Assurances sollicite quant à elle la confirmation du jugement ayant fixé l'indemnisation à hauteur de 200 € au profit du bailleur au titre du coût de remplacement du commutateur général de l'installation téléphonique et le rejet des autres demandes, faute pour le bail de faire mention d'une telle installation dans les locaux, la responsabilité de la preneuse ne pouvant ainsi être retenue. Au cas d'espèce, la lecture croisée de l'état des lieux d'entrée et de sortie établis par les parties le 1er juillet 2013 et le 1er avril 2019 laisse apparaître que si au jour de l'entrée dans les lieux de la société Cabinet Haye Courtage d'Assurances, les locaux étaient dotés d'une « installation téléphone » existante et « en parfait état de fonctionnement », lors de leur restitution, les lieux étaient « vides de téléphones ». Ce faisant, la société Cabinet Haye Courtage d'Assurances n'a pas rendu les lieux avec l'intégralité des équipements spécifiques et notamment de téléphone, dont il avait pourtant la charge d'entretien ou de remplacement, et l'obligation de les restituer en parfait état d'utilisation par application de l'article 5 du bail liant les parties. En conséquence, la société Cabinet Haye Courtage d'Assurances doit être condamnée à indemniser la SCI DPH pour son manquement dans son obligation de restitution des lieux et de l'intégralité des équipements, et notamment des équipements téléphoniques, le préjudice correspondant au coût de remplacement de l'installation non restituée. La SCI DPH justifiant par la production d'un devis d'ITM d'un coût de remplacement pour 5.326,95 €, la société Cabinet Haye Courtage d'Assurances sera par conséquent condamnée au paiement de cette somme, et le jugement infirmé en ce qu'il a débouté la SCI DPH de cette demande et n'a condamné la société Cabinet Haye Courtage d'Assurances qu'au paiement d'une somme de 200 € de ce chef. - Sur la demande au titre de l'immobilisation des locaux Aux termes du jugement querellé, le premier juge a débouté la SCI DPH de sa demande d'indemnisation de ce chef, devenue sans objet en raison du rejet de la demande d'indemnisation suite aux dégradations consécutives aux dégâts des eaux. La SCI DPH maintient en cause d'appel cette demande, en excipant des dommages consécutifs à la dépose du câblage de l'installation informatique et accessoires propres à l'activité du cabinet d'assurance, dont la preneuse serait responsable même si les travaux de pose ont été réalisés à sa demande par un professionnel mandaté pour réaliser l'installation de son système informatique, les travaux n'ayant pas fait l'objet d'une information ou d'une demande d'autorisation préalable de la part du locataire auprès de la SCI DPH, de sorte que la preneuse serait à ce titre redevable du temps d'immobilisation des locaux pour leur réparation de début avril à fin juin 2019 à hauteur minimale de 16.413 €. La société Cabinet Haye Courtage d'Assurances s'oppose à cette demande qu'elle estime injustifiée, d'autant plus que les dégâts des eaux, qu'elle estime non imputables à la preneuse, perdureraient. Au cas d'espèce, si la société Cabinet Haye Courtage d'Assurances est responsable des dégradations constatées lors de la restitution des lieux, conformément aux développements précédents, et ce, quand bien même un dégât des eaux affectant les toilettes serait survenu postérieurement à son départ, il ne résulte toutefois d'aucune pièce versée aux débats que les travaux nécessaires à la remise en état des lieux auraient une durée de 3 mois conduisant à l'immobilisation des locaux pour la même durée, de sorte que la SCI DPH sera déboutée de ce chef de demande, et le jugement confirmé en ce qu'il l'en a déboutée, et ce, par substitution de motifs. Si la SCI DPH formule cette demande également en invoquant les loyers dus par la société Cabinet Haye Courtage d'Assurances sur la période d'avril à juin 2019 inclus, force est de constater que par avenant de résiliation, les parties ont convenu d'une résiliation à effet au 31 mars 2019, les lieux étant effectivement restitués à la SCI DPH le 1er avril 2019, de sorte que la société Cabinet Haye Courtage d'Assurances ne saurait être tenue au paiement des loyers postérieurement à cette date. Si la SCI DPH invoque par ailleurs le non-respect des engagements de réparation tels que précisés dans le mail de M. [E] du 3 Décembre 2018 rendant caduc l'avenant de résiliation du bail de façon anticipée et exigible le terme du loyer au 1er avril 2019 pour une somme de 16.413,25 €, plus charges, force est de relever que l'avenant signé des parties ne subordonnait nullement la résiliation anticipée à la réalisation préalable de travaux par la société Cabinet Haye Courtage d'Assurances, de sorte que la SCI DPH ne saurait sérieusement se prévaloir de cette absence de réalisation de travaux par la société Cabinet Haye Courtage d'Assurances pour obtenir le report de la fin du contrat au 1er juillet 2019, date initialement prévue au contrat de bail litigieux, et ainsi la condamnation de la société Cabinet Haye Courtage d'Assurances à lui verser les loyers jusqu'à cette date. Pour les mêmes motifs, la SCI DPH sera déboutée de sa demande de majoration pour les loyers impayés du 2ème trimestre de l'année 2019, non contractuellement dus. - Sur la demande au titre de la régularisation des loyers et charges Aux termes du jugement entrepris, le premier juge a condamné la société Cabinet Haye Courtage d'Assurances au paiement d'une somme de 13.000 € correspondant à la régularisation des loyers de 2016 à 2018, après avoir considéré que si le bailleur n'avait jamais mis en 'uvre la clause d'indexation, sa renonciation ne se présumait pas et devait résulter d'actes sans équivoque, ce qui n'était pas le cas en l'espèce. En revanche, le premier juge a débouté la SCI DPH de sa demande en paiement à hauteur de 6.410,07 € au titre de la régularisation des charges de 2018/2019, après avoir relevé que si le bail prévoit un remboursement au bailleur de la quote-part de charges et impositions, la SCI DPH ne justifie aucunement des régularisations à hauteur des sommes sollicitées, faute de production des avis de taxes foncières, des comptes de régularisation de charges établis par le syndic de copropriété et des déclarations individuelles au service des impôts de la taxe sur les bureaux. La SCI DPH, laquelle sollicite l'infirmation de ce dernier chef, expose principalement que la preneuse doit la somme de 6.410.07 € correspondant la régularisation des charges de l'année 2018 et des 6 premiers mois de l'année 2019. S'agissant de la régularisation du loyer de 2016 à 2018 dont la SCI DPH sollicite la confirmation, la SCI DPH fait état d'une créance au titre de la revalorisation des loyers s'élevant à 13.000 € suivant décompte joint. La société Cabinet Haye Courtage d'Assurances, laquelle sollicite d'être déchargée de toute condamnation au titre de l'indexation des loyers, fait valoir en substance qu'une telle demande se heurterait à la volonté des parties, dans la mesure où il n'y a eu aucune augmentation indiciaire durant la durée du bail et où le bailleur y avait renoncé et notamment pour permettre à M. Haye de céder son entreprise à l'intimée. Elle ajoute que le bailleur aurait réceptionné en acceptant la résiliation anticipée du bail deux chèques qui couvraient l'intégralité des sommes souhaitées par le bailleur en purgeant un différend sur le montant des impôts et taxe que le locataire contestait, ces paiements témoignant de la volonté des parties de purger les comptes entre elles, de sorte qu'il convient sur ce point de décharger la preneuse de toutes les condamnations prononcées à son encontre en première instance. Au cas d'espèce, si la société Cabinet Haye Courtage d'Assurances sollicite l'infirmation du jugement querellé l'ayant condamnée au paiement d'une somme de 13.000 € au titre de la régularisation des loyers de 2016 à 2018 par le jeu de l'indexation, et qu'il est constant que la SCI DPH n'a jamais sollicité la mise en 'uvre de l'indexation du loyer pourtant prévue à l'article 2 du bail, force est néanmoins de constater que cette absence de demande en cours de bail ne saurait caractériser une renonciation de la SCI DPH à son droit à indexation du loyer, qui ne saurait se présumer et doit résulter d'actes dénués d'équivoque. Or, il ne résulte d'aucune pièce la volonté claire de la SCI DPH de renoncer au bénéfice de l'indexation prévue contractuellement. Ainsi, c'est à bon droit que le premier juge a fait application de cette clause, prévoyant l'indice applicable au 1er juillet 2013 (903.10) pour établir une régularisation de loyers de 2016 à 2018 d'un montant de 13.000 €. Le jugement sera confirmé de ce chef. S'agissant de la régularisation de charges maintenue en cause d'appel par la SCI DPH à hauteur de 6.410,07 €, la cour relève que l'appelante verse aux débats les avis de taxes foncières, des comptes de régularisation de charges établis par le syndic de copropriété et des déclarations individuelles au service des impôts de la taxe sur les bureaux pour les années 2018 et 2019, et justifie ainsi de charges locatives et immobilières et de la taxe foncière et sur les bureaux sur 2018 à hauteur de 9.804,37 € et à hauteur de 11.263,20 € sur 2019. La société Cabinet Haye Courtage d'Assurances ayant réglé 8.000 € d'acompte sur charges sur 2018, il reste ainsi dû à la SCI DPH la somme de 1.804,37 € à ce titre, que la société Cabinet Haye Courtage d'Assurances sera condamnée à lui verser, le jugement étant infirmé de ce chef. Si la SCI DPH justifie d'une régularisation sur charges et impositions à hauteur de 11.263,20 € sur l'année 2019, force est cependant de relever que la société Cabinet Haye Courtage d'Assurances a restitué les lieux loués le 1er avril 2019, et ne saurait dès lors être tenue des charges que jusqu'à cette date, soit au prorata temporis à hauteur de 2.815,80 € (un trimestre sur quatre). La société Cabinet Haye Courtage d'Assurances ayant réglé 2.000 € d'acompte, il reste ainsi dû à la SCI DPH la somme de 815,80 € à ce titre. En conséquence, la société Cabinet Haye Courtage d'Assurances sera condamnée au paiement de la somme totale de 2.620,17 € au titre de la régularisation de charges pour l'année 2018/2019, le jugement étant infirmé en ce qu'il a débouté la SCI DPH de ce chef. - Sur la demande au titre du complément du dépôt de garantie Estimant que la demande de la SCI DPH n'était justifiée ni dans son principe, ni dans son quantum, le premier juge l'a déboutée de sa demande de complément de dépôt de garantie à hauteur de 3.000 €. la SCI DPH maintient en cause d'appel sa demande, en arguant avoir reversé par chèque adressé le 06 avril 2014 le dépôt de garantie de 32.000 € à concurrence de 35.000 €, induisant un indû de 3.000 € à son profit. Au cas d'espèce, s'il résulte d'un mail du cabinet Fiducys en date du 04 décembre 2013 qu'étaient dus au titre du « dépôt de garantie et des loyers à la SCI DPH » une somme de 35.000 €, la cour observe, à la lecture du contrat de bail litigieux que le dépôt de garantie prévu par les parties s'élevait à 32.000 €, et qu'il n'est nullement établi par la SCI DPH qu'elle aurait remboursé à ce titre à la société Cabinet Haye Courtage d'Assurances par anticipation une somme de 35.000 €, de sorte qu'elle sera déboutée de sa demande, et le jugement sera confirmé de ce chef. - Sur la demande au titre de l'état des lieux de sortie Aux termes de l'article 1103 du code civil, les conventions tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Si la SCI DPH sollicite la condamnation de la société Cabinet Haye Courtage d'Assurances à lui verser 266 € au titre de la moitié du coût de l'état des lieux de sortie, aucune disposition contractuelle ne mettant à la charge du preneur un tel coût, la SCI DPH sera déboutée de ce chef de demande. 2) Sur les demandes en paiement formées par la société Cabinet Haye Courtage d'Assurances - Sur la demande au titre d'une régularisation de charges Il résulte de l'article 1302 code civil que tout paiement suppose une dette ; ce qui a été reçu sans être dû étant sujet à restitution. Aux termes du jugement entrepris, le premier juge a condamné la SCI DPH à verser à la société Cabinet Haye Courtage d'Assurances la somme de 38.000 € correspondant au remboursement des provisions pour charges versées à la bailleresse pour 2013, 2014, 2015, 2016, 2017 et 2019, faute pour cette dernière de justifier d'une régularisation de charges sur ces périodes. La SCI DPH sollicite l'infirmation du jugement querellé de ce chef, en faisant valoir en substance qu'en 2013, l'acompte sur charges troisième trimestre d'un montant de 2.000 € a été remboursé le 06 avril 2014 et ne pouvait donc être comptabilisé par le tribunal. Elle souligne qu'en retenant le remboursement de 2013 à 2019, le tribunal aurait oublié de comptabiliser l'année 2018 pour 8.000 € et que la prescription étant de 5 ans en matière de baux commerciaux, la réclamation de la preneuse n'ayant été formalisée pour la première fois et à titre reconventionnel que pour l'audience du 20 octobre 2020, par voie de conséquence le tribunal ne pouvait pas attribuer le remboursement des provisions sur charges pour la période qui précède le 1er janvier 2016. La société Cabinet Haye Courtage d'Assurances sollicite la confirmation du jugement de ce chef, en exposant avoir versé une provision de 2.000 € par trimestre à ce titre et ce pendant toute la durée du bail sans qu'aucune régularisation ne soit intervenue à ce jour , fondant le locataire à réclamer le montant versé à titre de provision au titre des 5 dernières années soit la somme de 38.000 €. Au cas d'espèce, la cour relève qu'en dépit de ses affirmations, la SCI DPH ne justifie toujours pas en cause d'appel des régularisations de charges pour les années 2013 à 2016 inclus, par la production des avis de taxes foncières, des comptes de régularisation de charges établis par le syndic de copropriété et des déclarations individuelles au service des impôts de la taxe sur les bureaux pour cette période, et qu'elle ne justifie pour l'année 2017 que de charges à hauteur de 2.846,32 €, correspondant aux charges de copropriété sur cette période (pièce 50), et justifie des charges pour 2018 et 2019 à hauteur de 21.067,57 €. Dès lors, aucune restitution ne sera octroyée à la société Cabinet Haye Courtage d'Assurances pour les années 2018 et 2019. S'agissant des demandes afférentes aux années 2013 à 2017, la société Cabinet Haye Courtage d'Assurances n'ayant formulé sa demande de restitution des provisions indues que par conclusions du 06 octobre 2020, sa demande en restitution ne peut concerner que les provisions appelées depuis le 06 octobre 2015, les sommes antérieures étant atteintes par la prescription quinquennale. En conséquence, la société Cabinet Haye Courtage d'Assurances ayant réglé à la SCI DPH du 06 octobre 2015 au 31 décembre 2017 des provisions sur charge d'un montant total de 18.000 € (2.000 € du 06 octobre 2015 au 31 décembre 2015, 8.000 € sur l'année 2016, 8.000 € sur l'année 2017), dont il convient de déduire le montant des charges justifiées sur l'année 2017 pour 2.846,32 €, la SCI DPH sera dès lors condamnée à verser à la société Cabinet Haye Courtage d'Assurances la somme de 15.153,68 € au titre des charges non régularisées du 06 octobre 2015 au 31 décembre 2017, et la société Cabinet Haye Courtage d'Assurances sera déboutée du surplus de ses demandes, et le jugement infirmé en ce qu'il a octroyé la somme de 38.000 € de ce chef. - Sur la demande au titre du dépôt de garantie Aux termes de l'article 1103 du code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Aux termes du jugement attaqué, le premier juge a condamné la SCI DPH à restituer à la société Cabinet Haye Courtage d'Assurances la somme de 15.000 € au titre du dépôt de garantie, après avoir relevé que : - si la SCI DPH indique avoir remboursé par anticipation en 2014 le dépôt de garantie, en se prévalant d'un courriel de l'expert comptable, le cabinet Fiducys, du 04 décembre 2013 ayant pour objet l'établissement d'un projet de comptes de juillet à septembre 2013, cette pièce ne constitue pas la preuve d'un paiement, - il n'est pas davantage établi que la bailleresse se serait libérée de son obligation de restitution du dépôt de garantie par la production de deux courriers des 23 mars et 06 avril 2014 qui n'évoquent aucunement la question du dépôt de garantie et d'un relevé bancaire ne faisant nullement apparaître la somme de 15.000 €. La SCI DPH, laquelle sollicite l'infirmation du jugement querellé de ce chef, invoque le mail de l'expert-comptable Fiducys faisant état d'une créance globale de 92.000 € au profit de l'acquéreur CHCA, dont 35.000 € au titre d'une régularisation de loyer, charges et dépôt de garantie, la partie adverse laisse entendre qu'un dépôt de garantie a été versé mais sans en apporter la preuve. Elle ajoute que le loyer, la provision sur charges de juillet 2013 (2.000 €) et le dépôt de garantie ont été remboursés en début 2014  et que M. [E] n'aurait jamais reversé un quelconque dépôt de garantie. La société Cabinet Haye Courtage d'Assurances s'oppose à ce chef de demande et sollicite la confirmation du jugement entrepris de ce chef, en arguant que le contrat ce bail signé par M. Haye précise que « le preneur verse au bailleur, qui le reconnaît, une somme représentant trois (3) mois de loyer hors taxe, à titre de dépôt de garantie » et qu'elle a versé au bailleur ces trois mois de dépôt de garantie qui doit lui être restitué. Au cas d'espèce, il résulte de la lecture du contrat de bail liant les parties et notamment de l'article 14 que « pour garantir l'exécution des obligations lui incombant, le preneur verse au bailleur, qui le reconnaît, une somme de 15.000 € représentant trois mois de loyers HT à titre de dépôt de garantie ». Il s'évince de cette clause que la SCI DPH y reconnaît avoir reçu le dépôt de garantie de 15.000 € lors de la conclusion du bail. Si elle le conteste, en invoquant un remboursement anticipé en 2014 à hauteur de 32.000 €, les stipulations contractuelles qu'elle a signées sont dénuées d'ambiguïté et ne sauraient être remises en cause par un mail de son expert comptable daté du 04 décembre 2013 ou des courriers entre les parties et un relevé bancaire, qui ne visent nullement expressément le remboursement d'un dépôt de garantie, pour un montant différent de celui prévu au contrat. En conséquence, le jugement sera confirmé en ce qu'il a ordonné la restitution du dépôt de garantie à hauteur de 15.000 €. 3) Sur la capitalisation des intérêts Les intérêts seront, le cas échéant et conformément à l'article 1343-2 du code civil, capitalisés s'ils sont dus pour une année entière. 4) Sur les demandes accessoires Il n'apparaît pas inéquitable de condamner la société Cabinet Haye Courtage d'Assurances aux dépens d'appel, sans bénéfice de distraction. Les dépens de première instance resteront répartis ainsi que décidé par le premier juge. En outre, la société Cabinet Haye Courtage d'Assurances sera condamnée au paiement d'une indemnité de 2.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel, et déboutée de sa demande de ce chef. PAR CES MOTIFS LA COUR, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, après débats en audience publique, contradictoirement et en dernier ressort, Infirme le jugement rendu le 08 novembre 2021 par le tribunal judiciaire de Paris sous le n° RG 19/13026 sur les réparations locatives consécutives aux dégâts des eaux, au remplacement du disjoncteur, au remplacement de l'installation téléphonique, à la régularisation des charges ; Confirme pour le surplus la décision en toutes ses dispositions non contraires au présent arrêt ; Statuant à nouveau, Condamne la société Cabinet Haye Courtage d'Assurances à verser à la SCI DPH les sommes suivantes : - 19.052 € à titre de dommages-intérêts pour les réparations locatives consécutives aux dégâts des eaux, - 693 € correspondant au coût de remplacement du disjoncteur, - 5.326,95 € correspondant au coût de remplacement de l'installation téléphonique, - 2.620,17 € au titre de la régularisation des charges dues à la SCI DPH pour les années 2018 et 2019, Condamne la SCI DPH à verser à la société Cabinet Haye Courtage d'Assurances la somme de 15.153,68 € à titre de restitution de charges non régularisées du 06 octobre 2015 au 31 décembre 2017 ; Y ajoutant, Ordonne la capitalisation des intérêts dus depuis au moins une année ; Déboute les parties de leurs autres demandes ; Déboute la société Cabinet Haye Courtage d'Assurances de sa demande sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; Condamne la société Cabinet Haye Courtage d'Assurances à verser à la SCI DPH la somme de 2.000 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; Condamne la société Cabinet Haye Courtage d'Assurances aux dépens d'appel, sans bénéfice de distraction ; Dit que les dépens de première instance resteront répartis ainsi que décidé par le premier juge. La greffière, La présidente,