Tribunal judiciaire, 21 février 2024. 23/56603

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS ■ N° RG 23/56603 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2SNV N° : 4 Assignation du : 16 Août 2023 [1] [1] 2 Copies exécutoires délivrées le: ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ rendue le 21 février 2024 par Maïté GRISON-PASCAIL, 1er Vice-président au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal, Assistée de Fanny ACHIGAR, Greffier. DEMANDERESSE S.C.I. CRONSTADT MORILLONS [Adresse 1] [Localité 3] représentée par Maître Philippe DE LA GATINAIS de la SELEURL CABINET DLG, avocats au barreau de PARIS - #C2028 DEFENDERESSE Madame [Z] [O] [Adresse 1]/[Adresse 2] [Localité 3] représentée par Maître Jennifer BARANES de l’AARPI ADONIS, avocats au barreau de PARIS - #P0422 DÉBATS A l’audience du 17 Janvier 2024, tenue publiquement, présidée par Maïté GRISON-PASCAIL, 1er Vice-président, assistée de Fanny ACHIGAR, Greffier, Nous, Président, Après avoir entendu les conseils des parties, Par acte en date du 15 février 2017 à effet au 20 février 2017, la SCI Cronstadt Morillons a donné en location à Mme [Z] [O] un emplacement de parking n°108 situé au 1er sous-sol de l’immeuble [Adresse 1]/[Adresse 2] à [Localité 3], pour une durée de un an, renouvelable par tacite reconduction, moyennant un loyer mensuel hors charges et hors taxes de 97,70 euros payable d’avance. Par acte en date du 4 janvier 2023, la SCI bailleresse a fait délivrer un congé à sa locataire pour le 31 mars 2023 à minuit. Mme [O] n’a pas restitué l’emplacement de parking à la date du congé. Le 5 avril 2023, la SCI bailleresse lui a fait délivrer un commandement visant la clause résolutoire d’avoir à payer la somme de 676,02 euros arrêtée au 1er avril 2023. Par acte en date du 16 août 2023, la SCI Cronstadt Morillons a fait assigner en référé Mme [O] sollicitant de : “ Vu les articles 1714 à 1751 du Code civil Vu le congé délivré par le bailleur à Madame [Z] [O] à effet au 31 mars 2023 à minuit Vu le commandement de payer visant la clause résolutoire signifié à Madame [Z] [O] le 5 avril 2023 Vu l’article L131-1 du Code des procédures civiles d’exécution, 0 VALIDER le congé notifié par la SCI CRONSTADT MORILLONS à Madame [Z] [O] ; 0 CONSTATER la résiliation du bail à compter du 31 mars 2023 à minuit ; 0 Subsidiairement, JUGER acquise la clause résolutoire insérée dans le bail à compter du 5 mai 2023 ; Y faisant droit en toute hypothèse, 0 ORDONNER l’expulsion de Madame [Z] [O] et de tout occupant dans les lieux de son chef, et ce, avec l’assistance du Commissaire de Police et de la Force armée s’i1 y a Lieu, et ce, sous une astreinte journalière de 200 euros à défaut d’exécution volontaire passé un délai de 15 jours après la signification de1’Ordonnance à intervenir ; 0 ORDONNER le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans un garde-meuble qu’il désignera ou dans tel autre lieu au choix du bailleur et sans garantie de toutes sommes qui pourraient lui être dues ; 0 CONDAMNER Madame [Z] [O] à payer à la SCI CRONSTADT MORILLONS, à titre de provision : (1) une somme de 759,10 euros au titre des loyers, charges et indemnité d’occupation impayés, sauf à parfaire, selon décompte provisoirement arrêté au 27 juillet 2023, (2) une indemnité d’occupation égale au montant du loyer, outre les charges, et qui sera due mensuellement jusqu’à la libération effective l’emplacement de parking n°108 situé au 1er sous-sol d’un immeuble sis [Adresse 1]/[Adresse 2] à [Localité 3] par la remise des clefs du parking ; 0 RAPPELER que l’exécution provisoire est de droit en référé ; 0 CONDAMNER Madame [Z] [O] à payer à la SCI CRONSTADT MORILLONS, une somme de 2 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile ; 0 CONDAMNER Madame [Z] [O] au paiement des entiers dépens d’instance, et notamment le coût du commandement de payer lui ayant été signifié par exploit d’huissier.” A l’audience du 11 octobre 2023, une injonction a été délivrée aux parties de rencontrer un médiateur. Les parties ont refusé d’entrer en médiation et l’affaire a été plaidée à l’audience de renvoi du 17 janvier 2024. Dans ses écritures déposées et développées oralement à l’audience, la SCI Cronstadt Morillons demande de : “Vu l’article 835 du Code de Procédure Civile, Vu les articles 1714 à 1751 du Code civil Vu le congé délivré par le bailleur à Madame [Z] [O] à effet au 31 mars 2023 à minuit, Vu le commandement de payer visant la clause résolutoire signifié à Madame [Z] [O] le 5 avril 2023 Vu l’article L. 131-1 du Code des procédures civiles d’exécution, • DEBOUTER Madame [Z] [O] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions En conséquence, • VALIDER le congé notifié par la SCI CRONSTADT MORILLONS à Madame [Z] [O] ; • CONSTATER la résiliation du bail à compter du 31 mars 2023 à minuit ; • Subsidiairement, JUGER acquise la clause résolutoire insérée dans le bail à compter du 5 mai 2023, le bail étant résilié de plein droit depuis le 5 mai 2023; Y faisant droit et en toute hypothèse, • ORDONNER l’expulsion de Madame [Z] [O] et de tout occupant dans les lieux de son chef, et ce, avec l’assistance du Commissaire de Police et de la Force armée s’il y a lieu, et ce, sous une astreinte journalière de 200 euros à défaut d’exécution volontaire passé un délai de 15 jours après la signification de l’Ordonnance à intervenir ; • ORDONNER la mise en fourrière du véhicule appartenant à Madame [Z] [O], et ce, avec l’assistance du Commissaire de Police et de la Force armée s’il y a lieu, et ce, sous une astreinte journalière de 200 euros à défaut d’exécution volontaire passé un délai de 15 jours après la signification de l’Ordonnance à intervenir ; • ORDONNER le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans un garde-meuble qu’il désignera ou dans tel autre lieu au choix du bailleur et sans garantie de toutes sommes qui pourraient lui être dues ; • CONDAMNER Madame [Z] [O] à payer à la SCI CRONSTADT MORILLONS, à titre de provision : (1) une somme de 364,55 euros au titre des loyers, charges et indemnité d’occupation impayés, sauf à parfaire, selon décompte provisoirement arrêté au 15 janvier 2024, (2) une indemnité d’occupation égale au montant du loyer, outre les charges, taxes en sus ; et qui sera due mensuellement jusqu’à la libération effective l’emplacement de parking n°108 situé au 1er sous-sol d’un immeuble sis [Adresse 1]/[Adresse 2] à [Localité 3] par la remise des clefs du parking ; • RAPPELER que l’exécution provisoire est de droit en référé ; • CONDAMNER Madame [Z] [O] à payer à la SCI CRONSTADT MORILLONS, une somme de 3.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile ; • CONDAMNER Madame [Z] [O] au paiement des entiers dépens d’instance, et notamment le coût du commandement de payer lui ayant été signifié par exploit d’huissier.” Dans ses écritures déposées et développées oralement à l’audience, Mme [O] sollicite de : “Vu les articles 1231-1 et suivants, 1736 du Code civil ; Vu les articles 32-1, 699, 700, 834 et 835 du CPC, Vu les pièces versées aux débats, A TITRE PRINCIPAL - DECIDER qu’il n’y a pas lieu à référé ; A TITRE SUBSIDIAIRE - DEBOUTER la société CRONSTDAT – MORILLONS de toutes ses demandes, fins et prétentions formulées à l’encontre de Madame [Z] [O] ; A TITRE RECONVENTIONNEL - CONDAMNER la société CRONSTDAT - MORILLONS à verser à Madame [Z] [O] la somme de 3.000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive ; EN TOUTE HYPOTHESE - CONDAMNER la société CRONSTDAT - MORILLONS à verser à Madame [Z] [O] la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ; - CONDAMNER la société CRONSTDAT - MORILLONS aux entiers dépens sur le fondement de l’article du 699 du Code de Procédure Civile.” Conformément aux articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l'assignation introductive d’instance et aux écritures déposées par les parties. L’affaire a été mise en délibéré au 14 février 2024, prorogé au 21 février 2024. MOTIFS DE LA DECISION Sur le congé Mme [O] conteste la validité du congé en ce qu’il vise d’une part, l’article 1736 du code civil qui prévoit que “Si le bail a été fait sans écrit, l’une des parties ne pourra donner congé à l’autre qu’en observant les délais fixés par l’usage des lieux”, alors qu’il existe un contrat de location écrit signé des parties renouvelable par tacite reconduction, et d’autre part, en se prévalant du non-respect par la bailleresse des modalités de congé stipulées au contrat. La SCI bailleresse soutient que ce congé est valide, faisant valoir que le bail fait par écrit a cessé de plein droit le 19 février 2018, qu’en vertu de l’article 1738 du code civil, le preneur ayant été laissé en possession des lieux, il s’est opéré un nouveau bail dont l’effet est réglé par l’article relatif aux locations faites sans écrit, ce qui justifie la référence à l’article 1736 du code civil, et qu’un délai conséquent a été laissé à la locataire pour restituer l’emplacement de parking. Le bail écrit liant les parties est venu à expiration à son terme mais il a été reconduit aux mêmes clauses et conditions que le précédent, le contrat prévoyant expressément la reconduction tacite du bail arrivé à son terme. Le contrat prévoit également dans cette hypothèse les modalités de délivrance d’un congé par l’une ou l’autre partie, les parties s’engageant réciproquement à accepter par lettre recommandée avec avis de réception le congé amiable que l’une ou l’autre pourra délivrer, pour le premier du mois, en respectant un préavis d’au moins deux mois. Or en l’espèce, le congé délivré le 4 janvier 2023 à Mme [O] pour mettre un terme au bail, à effet au 31 mars 2023, respecte en substance les modalités susvisées, le préavis étant d’au moins deux mois, peu important que ce congé n’ait pas été formé par lettre recommandée avec avis de réception dès lors qu’il a été délivré par acte extra-judiciaire. Par ailleurs, il convient de rappeler l’engagement réciproque pris par chacune des parties d’accepter le congé délivré. Dans ces conditions, les contestations élevées par Mme [O] n’apparaissent pas sérieuses, et il convient de constater que le contrat de location a pris fin par l’effet du congé, au 1er avril 2023. En conséquence de la fin du contrat de location, Mme [O] doit restituer l’emplacement de parking à la SCI Cronstadt Morillons et à défaut, son expulsion pourra être ordonnée dans les termes du présent dispositif, sans qu’il soit nécessaire à ce stade d’assortir la mesure d’une astreinte. Le sort des meubles et objets mobiliers se trouvant sur place est régi par les dispositions des articles L.433-1 et R.433-1 du code des procédures civiles d’exécution. L’indemnité d’occupation mensuelle sera fixée à titre provisionnel au montant du loyer augmenté des charges et taxes jusqu’à la libération des lieux et la remise des clés. Sur la demande de provision Aux termes de l'article 835, alinéa 2,du code de procédure civile, “dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, il [le président du tribunal judiciaire] peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire”. La SCI bailleresse sollicite la somme provisionnelle de 364,55 euros à valoir sur les loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 15 janvier 2024 selon le décompte versé aux débats, mois de janvier 2024 compris. Mme [O] conteste les décomptes versés aux débats en soutenant que les loyers ont été réglés régulièrement, qu’elle a toutefois dénoncé les augmentations effectuées arbitrairement par le bailleur à compter de 2022, qu’elle a suspendu provisoirement les trois loyers de janvier à mars 2023 en attendant de voir les conséquences de son expulsion, le bailleur disposant d’un dépôt de garantie qu’elle n’aurait jamais pu récupérer, qu’il existe de nombreuses erreurs et irrégularités dans les appels de loyers. La défenderessse invoque encore les manquements de son bailleur à son obligation d’entretien des parties communes de l’immeuble, dénonçant la porte du parking qui n’a pas fonctionné pendant près de quatre mois ainsi qu’une fuite survenue à proximité de son véhicule, soutenant avoir subi un réel trouble de jouissance. Concernant les loyers appelés outre la TVA, il doit être relevé que le contrat de location prévoit expressément des révisions annuelles du loyer avec l’indice visé, le 1er mars de chaque année, le loyer étant ainsi automatiquement modifié sans qu’il soit nécessaire de procéder à une quelconque notification. Or la bailleresse a appliqué ces révisions annuelles dans le strict respect des clauses du contrat, de sorte que les montants appelés ne se heurtent à aucune contestation sérieuse. Par ailleurs, il est établi par les éléments du dossier que la porte de parking a été réparée en 2021, le bailleur ayant accepté le devis de la société Portis le 25 octobre 2021, et que Mme [O] n’a pas été empêchée de jouir de sa place de parking durant cette période ; que la fuite dont s’agit n’est pas survenue à son emplacement et qu’elle a été réparée rapidement par l’entreprise Marouteau le 29 novembre 2021, de sorte que Mme [O] ne peut invoquer une quelconque exception d’inexécution pouvant justifier le non paiement de ses loyers. En conséquence, il sera alloué à la SCI Cronstadt Morillons la somme de 364,55 euros à titre provisionnel qui ne se heurte à aucune contestation sérieuse. Sur la demande de mise en fourrière du véhicule de Mme [O] Cette demande sera écartée comme nullement justifiée à ce stade de la procédure. Sur la demande reconventionnelle de Mme [O] La demande de dommages-intérêts de Mme [O] pour procédure abusive telle que fondée sur les dispositions de l’article 32-1 du code de procédure civile sera écartée, dès lors qu’il est fait droit aux prétentions de la SCI bailleresse. Sur les demandes accessoires Il sera alloué en équité à la SCI Cronstadt Morillons une indemnité fondée sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile dans les termes du présent dispositif. Mme [O], qui supportera la charge des dépens de l’instance, est irrecevable en sa demande de ce chef. PAR CES MOTIFS Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort, Constatons la résiliation du contrat de location conclu le 15 février 2017 portant sur l’emplacement de parking n°108 par l’effet du congé délivré le 4 janvier 2023, à la date du 31 mars 2023, En conséquence, ordonnons à Mme [Z] [O] de restituer cet emplacement de parking à la SCI Cronstadt Morillons dans un délai de 15 jours suivant la signification de la présente décision, A défaut de restitution de l’emplacement de parking n°108 dans le délai fixé, ordonnons l’expulsion de Mme [Z] [O] et de tous occupants de son chef de l’emplacement de parking donné à bail situé au 1er sous-sol de l’immeuble [Adresse 1]-[Adresse 2] à [Localité 3], avec, le cas échéant, le concours de la force publique, Disons n’y avoir lieu d’assortir cette mesure d’une astreinte, Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande de mise en fourrière du véhicule appartenant à Mme [Z] [O], Condamnons Mme [Z] [O] à payer à la SCI Cronstadt Morillons la somme de 364,55 euros à valoir sur l’arriéré de loyers et d’indemnités d’occupation arrêté au 15 janvier 2024, mois de janvier 2024 compris, Condamnons Mme [Z] [O] à payer à la SCI Cronstadt Morillons une indemnité d’occupation mensuelle à titre provisionnel égale au montant du loyer augmenté des taxes jusqu’à la libération des lieux, Rejetons la demande de dommages-intérêts pour procédure abusive formée par Mme [Z] [O], Condamnons Mme [Z] [O] à payer à la SCI Cronstadt Morillons une indemnité de 1 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, Condamnons Mme [Z] [O] aux dépens de l’instance, Disons n’y avoir lieu à référé sur toute autre demande, Rappelons que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de plein droit. Fait à Paris le 21 février 2024 Le Greffier,Le Président, Fanny ACHIGARMaïté GRISON-PASCAIL