Tribunal judiciaire, 25 juin 2024. 21/02605

/ REPUBLIQUE FRANCAISE - AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS TRIBUNAL JUDICIAIRE DE ST DENIS MINUTE N° 1ERE CHAMBRE AFFAIRE N° RG 21/02605 - N° Portalis DB3Z-W-B7F-F365 NAC : 32Z JUGEMENT CIVIL DU 25 JUIN 2024 DEMANDEUR M. [F] [Z] [Adresse 3] [Adresse 3] Rep/assistant : Maître Mathieu GIRARD de la SELARL HOARAU-GIRARD, avocats au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION DEFENDEURS M. [C] [V] [Adresse 2] [Adresse 2] [Adresse 2] Rep/assistant : Maître Alicia BUSTO de la SELARL CHICAUD ET PREVOST OCEAN INDIEN, avocats au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION M. [U] [V] [Adresse 4] [Adresse 4] [Adresse 4] Rep/assistant : Maître Alicia BUSTO de la SELARL CHICAUD ET PREVOST OCEAN INDIEN, avocats au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION Copie exécutoire délivrée le :25.06.2024 Expédition délivrée le : à Maître Alicia BUSTO de la SELARL CHICAUD ET PREVOST OCEAN INDIEN Maître Mathieu GIRARD de la SELARL HOARAU-GIRARD COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS : Le Tribunal était composé de : Madame Brigitte LAGIERE, Vice-Présidente Madame Patricia BERTRAND, Juge, Madame Dominique BOERAEVE, Juge, assistées de Madame Isabelle SOUNDRON, Greffier Les débats ont eu lieu à l’audience tenue le 23 Avril 2024. MISE EN DELIBERE A l’issue des débats, les parties présentes et leurs conseils ont été avisés que le jugement serait mis à leur disposition le 25 Juin 2024. JUGEMENT : contradictoire, du 25 Juin 2024, en premier ressort Prononcé par mise à disposition par Madame Brigitte LAGIERE, Présidente assistée de Madame Isabelle SOUNDRON, Greffier En vertu de quoi, le Tribunal a rendu le jugement dont la teneur suit : EXPOSE DU LITIGE Par acte des 23 septembre et 4 octobre 2021, Monsieur [F] [Z] a fait assigner Messieurs [C] et [U] [V] en paiement de dommages et intérêts. Au soutien de sa demande, Monsieur [Z] expose qu’il exploitait depuis le 11 septembre 1990 un fonds de fabrication et vente de pizzas, sandwiches, salades et boissons non alcoolisées sous l’enseigne « PIZZAIOLO ET MOZARELLE » dans un local situé au rez-de-chaussée d’une résidence hôtelière, [Adresse 1] ; qu’en novembre 2016, son bailleur, la SNC [Adresse 6], s’est engagé à vendre cet ensemble immobilier à la société BECARRE en vue de sa démolition et de la reconstruction d’un nouvel immeuble ; que Monsieur [C] [V], bénéficiaire, avec faculté de substitution, d’un contrat de réservation portant sur sept des locaux commerciaux à reconstruire, s’est vu consentir par l’acquéreur de l’ensemble immobilier, un bail dérogatoire portant sur son local à effet jusqu’à la démolition, dans la perspective de conclure ensuite un nouveau bail avec lui ; qu’ainsi, par acte sous seing privé du 16 novembre 2016, intitulé « protocole d’accord », Monsieur [V] lui a consenti un bail dérogatoire sur ce local jusqu’à la démolition de l’immeuble, tout en s’engageant à lui consentir ensuite un nouveau bail sur l’un des locaux à construire, à effet au plus tard un mois après le départ de l’ancien emplacement ; que la résiliation amiable du bail conclu avec la SNC [Adresse 6] était effective au jour de la vente de l’immeuble qui est intervenue le 31 août 2017 ; qu’aux termes d’un acte notarié du 22 décembre 2017, usant de la faculté de substitution prévue dans la promesse de vente, Monsieur [U] [V] s’est porté acquéreur du lot n° 6 de l’ensemble immobilier à construire dénommé « [Adresse 7] » consistant en un local à usage commercial situé au rez-de-chaussée du bâtiment A, seul local expressément autorisé à recevoir une activité de restauration ; que la démolition de l’immeuble est intervenue en juin 2019 ; que n’ayant pas obtenu de Monsieur [V] la signature du bail dérogatoire, il a dû cesser son activité ; que, par la suite, le projet de bail qui lui a été transmis comportait de nombreuses clauses créant un déséquilibre manifeste à son préjudice et Monsieur [V] a refusé ses demandes de modification du bail pour se conformer aux termes du protocole d’accord ; que le notaire a établi un procès-verbal de difficultés le 20 juillet 2020. Monsieur [Z] fait valoir que, par suite de son acquisition du 22 décembre 2017, en usant de la faculté de se substituer à tous les droits et obligations de Monsieur [C] [V], Monsieur [U] [V] s’est trouvé substitué notamment dans ses droits et obligations de bailleur de Monsieur [C] [V] dans les termes du bail dérogatoire consenti à son profit par la société BACARRE et s’est volontairement substitué dans l’engagement de Monsieur [C] [V] de conclure un bail commercial à son profit ; que, par contre, Monsieur [C] [V] n’a nullement été libéré de ses obligations à son égard ; qu’outre que le bail dérogatoire n’a pas été conclu, le bail que Monsieur [V] a voulu lui imposer n’était pas conforme au protocole d’accord du 16 novembre 2016. Monsieur [Z] estime qu’il s’agit d’une perte totale de fonds de commerce et non une perte de chance de poursuivre son activité ; que ce fonds de commerce doit être valorisé selon les loyers encaissés au titre de la location-gérance qui datait du 12 décembre 2007 et qui a dû être résilié de fait ; que son préjudice s’analyse donc en la perte du fonds de commerce valorisé selon les loyers de la location-gérance pour une durée au minimum égale à la durée initiale du bail commercial qui aurait dû être régularisé, soit neuf années. Monsieur [Z] demande la condamnation solidaire de Messieurs [C] et [U] [V] à lui payer la somme de 216.000 euros en réparation du préjudice subi. A titre subsidiaire, si le tribunal estime qu’il s’agit d’une perte de chance, il demande leur condamnation à lui payer la somme de 200.000 euros. En tout état de cause, il réclame la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure civile. Monsieur [U] [V] réplique qu’un bail dérogatoire a été conclu entre la société BACARRE et Monsieur [C] [V], sans sa présence à l’acte ; qu’au surplus, il n’a jamais été lié par le protocole d’accord dont se prévaut le requérant et qui ne comportait aucune clause de substitution, contrairement au contrat de réservation du 4 août 2017. Il fait valoir qu’il ne s’est jamais engagé envers Monsieur [Z] et s’il lui a proposé la conclusion d’un bail que Monsieur [Z] a refusé, ce n’est pas en exécution du protocole d’accord qui ne lui est pas opposable. Il conclut au débouté de la demande et formule une demande reconventionnelle en paiement de dommages et intérêts au motif que Monsieur [Z] a agi de mauvaise foi lors des pourparlers sur la signature d’un nouveau bail, discutant chaque clause pour finalement refusé de conclure, ce qui l’a empêché de chercher un autre locataire ; que ce n’est que le 30 janvier 2021 qu’il a pu conclure un bail commercial portant sur les mêmes locaux avec une société REUNI RHUMS. Il demande à ce titre la somme de 10.200 euros en réparation de son préjudice. Monsieur [C] [V] fait valoir qu’il n’a pas acquis le bien projeté dans la promesse de vente ; que, dès lors, il lui était impossible de donner à bail des locaux qui ne lui appartenait pas. Son engagement étant devenu caduc, il conclut au débouté de la demande formulée à son encontre. Au surplus, Monsieur [Z] ne justifie d’aucun préjudice. Les défendeurs réclament la somme de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure civile. ET SUR QUOI Sur la demande principale Les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Au vu des pièces produites, il est constant que Monsieur [Z] exploitait depuis le 1er octobre 1990 un fonds de fabrication et vente de pizzas, sandwiches, salades et boissons non alcoolisées sous l’enseigne « PIZZAIOLO ET MOZARELLE » dans un local appartenant à la SNC [Adresse 6], situé au rez-de-chaussée d’une résidence hôtelière, [Adresse 1] - fonds de commerce qu’il avait donné en location-gérance à la SARL OLYANE par acte du 12 décembre 2007 ; que, par acte notarié du 2 septembre 2016 valant promesse de vente ( non produit aux débats mais mentionné dans l’acte de vente), la SNC [Adresse 6], représentée par Monsieur [C] [V], s’est engagée à vendre l’ensemble immobilier à la SARL BECARRE avec faculté de substitution ; que, par contrat du 4 août 2017, la SCCV ERMITAGE FILAOS, représentée par sa gérante, la SARL BECARRE a réservé à Monsieur [C] [V], avec faculté de substitution , sept locaux commerciaux numérotés provisoirement de 5 à 11 ainsi que quatre emplacements de stationnement dans l’ensemble immobilier à construire ; que, par acte notarié du 31 août 2017, la SNC [Adresse 6] a vendu l’ensemble immobilier destiné à être démoli à la SCCV ERMITAGE FILAOS, représentée par sa gérante, la SARL BECARRE ; qu’aux termes de cet acte, il était précisé que : - le bien était libre de toute location ou occupation, sauf l’effet du bail dérogatoire consenti par la SCCV ERMITAGE FILAOS à Monsieur [C] [V] par acte sous seing privé de ce même jour du 31 août 2017 et annexé à l’acte de vente, - tous les baux commerciaux consentis par la SNC [Adresse 6] étaient résiliés ; que l’acte sous seing privé du 31 août 2017 rappelait qu’aux termes de la promesse de vente du 2 septembre 2016, la société BECARRE s’était engagée à conclure au profit de Monsieur [C] [V] un contrat de réservation portant des locaux commerciaux que ce dernier entendait louer à bail commercial pour certains d’entre eux à Monsieur [Z] et Madame [L] et précisait qu’en attendant, pour permettre à ces locataires visés de rester dans les lieux le temps nécessaire aux travaux de construction du nouvel ensemble immobilier, la SCCV ERMITAGE FILAOS consentait à Monsieur [C] [V] un bail dérogatoire avec la faculté de sous-louer les locaux à Monsieur [Z] et à Madame [L] ; que c’est ainsi qu’aux termes d’un protocole d’accord signé le 16 novembre 2016, Monsieur [C] [V] s’est engagé à consentir à Monsieur [Z] à titre gratuit un bail dérogatoire pour l’exploitation provisoire de son activité de vente de sandwich et de boissons durant la mise en œuvre du chantier, et ce, à compter du jour de la réitération authentique de la promesse de vente jusqu’à la démolition de l’ensemble immobilier et la construction des nouveaux immeubles ; que Monsieur [C] [V] s’est également engagé à donner à bail commercial à Monsieur [Z] le local n°5 figurant sur le plan compris dans le dossier du permis de construire en cours d’instruction, et ce, moyennant un loyer mensuel de 1.700 euros HT ; que, par acte notarié de vente en l’état futur d’achèvement du 21 décembre 2017, Monsieur [U] [V] a acquis les locaux commerciaux et les emplacements de stationnement détaillés dans le contrat de réservation du 4 mai 2017. Monsieur [Z] fait valoir que Monsieur [U] [V] et Monsieur [C] [V] se sont tacitement accordés sur la substitution volontaire de celui-ci dans les obligations de celui-là. S’il y a eu substitution, elle n’a pu qu’être tacite. En effet, tant le protocole d’accord du 16 novembre 2016 que le procès-verbal de difficulté établi par notaire le 20 juillet 2020 font état de la promesse de vente du 2 septembre 2016 qui aurait contenu cette faculté de substitution, mais dont il convient de rappeler qu’elle n’est pas produite aux débats. De plus, s’il est constant que c’est finalement Monsieur [U] [V] qui a acquis le 21 décembre 2017 les locaux commerciaux en l’état futur d’achèvement, le tribunal ne dispose, en revanche, d’aucun élément permettant d’affirmer qu’il s’est substitué dans les obligations contractées par Monsieur [C] [V] à l’égard de Monsieur [Z]. La demande formulée à l’encontre de Monsieur [U] n’apparaît pas fondée. En revanche, si la substitution n’est pas établie, la caducité des engagements de Monsieur [C] [V] ne l’est pas davantage, faute d’avoir assorti ses promesses de conclure un bail dérogatoire et de conclure un nouveau bail commercial, de la condition suspensive de devenir propriétaire lui-même des futurs lots commerciaux. D’ailleurs, Monsieur [C] [V] écrivait le 16 mars 2020 au Conseil de Monsieur [Z] : «  je vous informe que, conformément au protocole, je mets à la disposition de votre client un local NU n°6 d’environ 26 m² dans l’ensemble dénommé [Adresse 7] à [Localité 5], en bail commercial 3-6-9 pour un loyer de 1.700 euros HT ». Aux termes du protocole d’accord signé le 16 novembre 2016, Monsieur [C] [V] s’est engagé à consentir à Monsieur [Z] à titre gratuit un bail dérogatoire pour l’exploitation provisoire de son activité de vente de sandwich et de boissons durant la mise en œuvre du chantier, et ce, à compter du jour de la réitération authentique de la promesse de vente jusqu’à la démolition de l’ensemble immobilier pour une durée de 20 mois maximum. Force est de constater qu’aucun bail dérogatoire n’a été conclu mais que Monsieur [Z] a, selon ses dires, cessé son activité à partir de la démolition de la Résidence [Adresse 6] qui serait intervenue en Juin 2019, et ce, conformément aux termes du protocole d’accord. A cet égard, il convient également de constater que son bail initial ayant été résilié le 31 août 2017, Monsieur [Z] ( ou son locataire-gérant) est resté dans les lieux au-delà du délai de 20 mois contractuellement arrêté. Monsieur [C] [V] s’était également engagé à donner à bail commercial à Monsieur [Z] le local n°5 figurant sur le plan compris dans le dossier du permis de construire en cours d’instruction, et ce, moyennant un loyer mensuel de 1.700 euros HT, promesse réitérée dans son courrier du 16 mars 2020, sauf que le local n’était plus le n°5 mais le n°6, ce qui est sans conséquence car, aux termes du contrat du 4 mai 2017, les sept locaux commerciaux réservés à Monsieur [C] [V] étaient numérotés provisoirement de 5 à 11. Et surtout, Monsieur [U] [V] a proposé à Monsieur [Z] un nouveau bail commercial moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 1.700 euros HT dont certaines des clauses pouvaient être éventuellement discutées mais qui a été refusé par Monsieur [Z] au motif que ce bail ne correspondait à celui promis dans le protocole d’accord du 16 novembre 2016 alors qu’il convient de rappeler que Monsieur [C] [V] s’était seulement engagé à donner à bail commercial à Monsieur [Z] le local n°5 figurant sur le plan compris dans le dossier du permis de construire en cours d’instruction, et ce, moyennant un loyer mensuel de 1.700 euros HT. En revanche, dans le protocole d’accord 16 novembre 2016, il était bien indiqué que le bail commercial futur prendrait effet au plus tard un mois après le départ de l’ancien emplacement. Or, le projet de bail proposé à Monsieur [Z] fait état d’une durée de 9 ans commençant à courir à compter du 1er juin 2020, soit un an après son départ des anciens locaux. Monsieur [C] [V] a donc manqué à son engagement pris aux termes du protocole d’accord et réitéré dans son courrier du 16 mars 2020. Il convient d’indemniser Monsieur [Z] de son préjudice issu de sa perte de chance à hauteur de la somme de 20.400 euros ( 1.700 euros x 12). Sur la demande reconventionnelle Monsieur [U] [V] n’apporte aux débats aucun élément permettant d’établir que Monsieur [Z] aurait agi de mauvaise foi lors des négociations précontractuelles dont l’article 1112 du Code civil précise que leur rupture est libre. Sa demande en paiement de dommages et intérêts sera rejetée. Il n’apparaît pas inéquitable de laisser à sa charge les frais exposés et non compris dans les dépens. Sur les autres demandes L’équité commande en la cause d’allouer à Monsieur [Z] la somme de 4.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure civile. PAR CES MOTIFS Le Tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort, DÉCLARE Monsieur [Z] fondé en sa demande à l’encontre de Monsieur [C] [V], L’EN DÉBOUTE à l’égard de Monsieur [U] [V], CONDAMNE Monsieur [C] [V] à payer à Monsieur [Z] la somme de 20.400 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice et la somme de 4.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure civile, DEBOUTE Monsieur [Z] du surplus de ses demandes, DEBOUTE Monsieur [U] [V] de sa demande reconventionnelle, CONDAMNE Monsieur [C] [V] aux dépens. EN FOI DE QUOI LA PRÉSIDENTE ET LA GREFFIÈRE ONT SIGNE LE PRÉSENT JUGEMENT. LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE