Cour d'appel, 12 février 2024. 23/03693

COUR D'APPEL DE BORDEAUX QUATRIÈME CHAMBRE CIVILE -------------------------- ARRÊT DU : 12 FEVRIER 2024 N° RG 23/03693 - N° Portalis DBVJ-V-B7H-NMEN S.A.S. RUEDA MONNET c/ S.A.S. EAUX PARADIS Nature de la décision : APPEL D'UNE ORDONNANCE DE REFERE Grosse délivrée le : aux avocats Décision déférée à la Cour : ordonnance rendu le 03 juillet 2023 (R.G. 23/79) par le TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de BORDEAUX suivant déclaration d'appel du 31 juillet 2023 APPELANTE : S.A.S. RUEDA MONNET, prise en la personne de son représentant légal, domicilié en cette qualité au siège sis, [Adresse 2]/France représentée par Maître Baptiste MAIXANT, avocat au barreau de BORDEAUX INTIMÉE : S.A.S. EAUX PARADIS, prise en la personne de son représentant légal, domicilié en cette qualité au siège sis, [Adresse 1]/France non représentée COMPOSITION DE LA COUR : En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 11 décembre 2023 en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Marie GOUMILLOUX, Conseiller chargé du rapport, Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de : Monsieur Jean-Pierre FRANCO, Président, Madame Marie GOUMILLOUX, Conseiller, Madame Sophie MASSON, Conseiller, Greffier lors des débats : Monsieur Hervé GOUDOT ARRÊT : - réputé contradictoire - prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450 alinéa 2 du Code de Procédure Civile. EXPOSE DU LITIGE Par acte en date du 14 décembre 2015, la SAS Rueda Monnet a donné à bail commercial à la SAS Eaux Paradis, ayant pour activité les soins corporels et le spa, des locaux situés à [Localité 3], pour un loyer annuel d'un montant de 25 200 euros hors taxe et hors charge à verser trimestriellement et d'avance. Par acte du 11 octobre 2022, la société Rueda Monnet a fait signifier à la société Eaux Paradis un commandement d'avoir à régler la somme de 9 403,37 euros au titre des loyers dus et impayés et de justifier d'une assurance locative et de certificats, visant la clause résolutoire. La société Rueda Monnet a, par acte du 07 décembre 2022, fait assigner la société Eaux Paradis devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Bordeaux aux fins de faire constater l'acquisition de la clause résolutoire du bail, ordonner son expulsion et le transport avec séquestration du mobilier, la condamner au paiement à titre provisionnel des loyers impayés. Par ordonnance contradictoire du 03 juillet 2023, le juge des référés a statué comme suit : - constate l'acquisition de la clause résolutoire du bail commercial relatif au local commercial liant la société Rueda Monnet et la société Eaux Paradis et en conséquence la résiliation du bail commercial à compter du 11 novembre 2022, - condamne la société Eaux Paradis à payer à la société Rueda Monnet la somme provisionnelle de 9 840,75 euros arrêtée au 23 mai 2023, - dit que la société Eaux Paradis pourra s'acquitter, en plus des loyers courants, de cette somme par mensualités consécutives de 400 euros, le premier versement devant intervenir le 15 du mois suivant la signification de l'ordonnance et les versements suivants le 15 de chaque mois, l'intégralité du solde de la dette devant être réglée avec la dernière échéance, - ordonne la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours de ces délais, - dit que, faute pour la société Eaux Paradis de payer à bonne date, en sus du loyer courant, une seule des mensualités, et huit jours après l'envoi d'une simple mise en demeure adressée par lettre recommandée avec avis de réception, - le tout deviendra immédiatement exigible, - la clause résolutoire sera acquise, - il sera procédé à son expulsion immédiate et à celle de tous occupants de son chef avec l'assistance si nécessaire de la force publique, - en cas de besoin, les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désignée par elle et à défaut, seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l'huissier chargé de l'exécution, avec sommation à la personne expulsée d'avoir à les retirer dans un délai de quatre semaines à l'expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques, sur autorisation du juge de l'exécution, ce conformément à ce que prévoient les articles L. 433-1 et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, - la société Eaux Paradis sera débitrice d'une indemnité d'occupation provisionnelle égale au montant du loyer contractuel augmenté des charges, jusqu'à libération effective des lieux. - dit qu'en cas de respect de ces délais, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais joué, - rejette le surplus des demandes, - condamne la société Eaux Paradis aux dépens. En substance, le juge des référés a jugé que la créance non sérieusement contestable du bailleur s'élevait au montant de la dette locative (22 404,75 euros) sous déduction du montant des charges réglées par la locataire pour les années antérieures mais non justifiées (12 564 euros), soit 9 840,75 euros. Il a également accordé au preneur un délai de paiement et a suspendu les effets de la clause résolutoire pendant 24 mois pour tenir compte de la situation économique difficile qui a suivi la crise sanitaire. La société Rueda Monnet a relevé appel de cette décision par déclaration au greffe du 31 juillet 2023. L'affaire a été fixée à bref délai et l'ordonnance de clôture est intervenue le 27 novembre 2023. Par actes des 05 et 28 septembre 2023, la société Rueda Monnet a fait signifier à la société Eaux Paradis sa déclaration d'appel et ses conclusions. Celle-ci n'a pas constitué avocat. PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES Aux termes de ses dernières écritures notifiées par RPVA le 26 septembre 2023, auxquelles la cour se réfère expressément, la société Rueda Monnet, demande à la cour de : Vu les articles 700, 834 et 835 du code de procédure civile, Vu l'article L. 145-41 du code de commerce, Vu les pièces versées au débat et notamment le commandement visant la clause résolutoire en date du 11 octobre 2022, Vu l'ordonnance querellée en date du 03 juillet 2023, - réformer l'ordonnance du 03 juillet 2023 en ce qu'elle a : - condamné la société Eaux Paradis à lui payer la somme provisionnelle de 9 840,75 euros arrêtée au 23 mai 2023, - dit que la société Eaux Paradis pourra s'acquitter, en plus des loyers courants, de cette somme par mensualités consécutives de 400 euros, le premier versement devant intervenir le 15 du mois suivant la signification de l'ordonnance et les versements suivants le 15 de chaque mois, l'intégralité du solde de la dette devant être réglée avec la dernière échéance, - ordonné la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours de ces délais, - dit que, faute pour la société Eaux Paradis de payer à bonne date, en sus du loyer courant, une seule des mensualités, et huit jours après l'envoi d'une simple mise en demeure adressée par lettre recommandée avec avis de réception, - le tout deviendra immédiatement exigible, - la clause résolutoire sera acquise, - il sera procédé à son expulsion immédiate et à celle de tous occupants de son chef avec l'assistance si nécessaire de la force publique, - en cas de besoin, les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désignée par elle et à défaut, seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l'huissier chargé de l'exécution, avec sommation à la personne expulsée d'avoir à les retirer dans un délai de quatre semaines à l'expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques, sur autorisation du juge de l'exécution, ce conformément à ce que prévoient les articles L. 433-1 et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, - la société Eaux Paradis sera débitrice d'une indemnité d'occupation provisionnelle égale au montant du loyer contractuel augmenté des charges, jusqu'à libération effective des lieux. - dit qu'en cas de respect de ces délais, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais joué, - rejeté le surplus des demandes, - confirmer l'ordonnance du 03 juillet 2023 en ce qu'elle a : - constaté l'acquisition de la clause résolutoire du bail commercial relatif au local commercial la liant à la société Eaux Paradis et en conséquence la résiliation du bail commercial à compter du 11 novembre 2022, En conséquence statuant de nouveau à titre principal sur l'acquisition de la clause résolutoire, - constater l'acquisition de la clause résolutoire du bail commercial du 14 décembre 2015 la liant la société à la société Eaux Paradis dans la mesure où les causes du commandement signifié le 11 octobre 2022 sont restées infructueuses, - prononcer en conséquence la résiliation du bail commercial liant les deux parties, - ordonner la libération des lieux par la société Eaux Paradis et la remise des clés après établissement d'un état des lieux de sortie, - ordonner, à défaut de restitution volontaire des lieux dans les quinze jours de la signification de la présente ordonnance, l'expulsion de la société Eaux Paradis, de ses biens et de tout occupant de son chef des lieux situés [Adresse 1], et ce, avec le concours éventuel de la force publique et d'un serrurier, - dire, en cas de besoin, que les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désignée par elle et à défaut, seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l'huissier chargé de l'exécution, avec sommation à la personne expulsée d'avoir à les retirer dans un délai de quatre semaines à l'expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques, sur autorisation du juge de l'exécution, ce conformément à ce que prévoient les articles L. 433-1 et R. 433-1 et suivants du Code des Procédures Civiles d'Exécution, - dire qu'à compter du 11 novembre 2022, la société Eaux Paradis est redevable de plein droit en vertu de l'article 21 des conditions générales du bail commercial et jusqu'à la parfaite libération et remise des clés d'une indemnité d'occupation fixée par jour de retard au double du loyer principal en vigueur, TVA et charges en sus, - condamner la société Eaux Paradis à lui payer à titre provisionnel une indemnité d'occupation à compter du 11 novembre 2022, d'un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi et ce jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés, - condamner la société Eaux Paradis à lui verser à titre provisionnel la somme, sauf à parfaire, de 29 557,52 euros se décomposant comme suit : - la somme de 13 687,12 euros au titre des loyers et charges impayés jusqu'à la résiliation du bail le 11 novembre 2022, - la somme sauf à parfaire de 15 870,40 euros à compter du 11 novembre 2022 à titre d'indemnité d'occupation, - dire que cette somme sera assortie à un intérêt conventionnel de retard égal à trois fois le taux d'intérêt légal, En conséquence statuant de nouveau à titre subsidiaire sur le paiement provisionnel des loyers, - condamner la société Eaux Paradis à lui verser à titre provisionnel la somme de 29 557,52 euros au titre des loyers et charges arrêtés à la date du 03 août 2023, - dire que cette somme sera assortie du taux d'intérêt égal, En toute hypothèse, - condamner la société Eaux Paradis à lui verser la somme de 2 400 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - la condamner aux dépens d'appel en ce compris, les frais de poursuite, de mesures conservatoires, de frais de levée d'état et de notification prévus par l'article L. 143-2 du code de commerce. Pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des prétentions et des moyens des parties, il est, par application des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, expressément renvoyé à la décision déférée et aux dernières conclusions écrites déposées. MOTIFS DE LA DECISION 1- La société Rueda Monnet reproche au premier juge d'avoir soustrait de sa créance la somme de 12 564 euros correspondant au montant des charges non justifiées réglées par la locataires pour les années 2020 à 2022. Elle expose produire en appel les factures et les justificatifs de ces charges. Elle précise que la dette de sa locataire qui était à la date de l'audience de 23 005,75 euros a augmenté, puisqu'elle est de 29 557,52 euros au 3 août 2023. Elle fait valoir enfin que la dette de sa locataire remonte à 2022 et est donc sans lien avec la crise sanitaire retenue par le juge des référés comme motif pour suspendre les effets de la clause résolutoire. 2- La preneuse qui ne comparait pas est présumée s'approprier les motifs de la décision de première instance. Sur ce : 3- La bailleresse produit : - le bail commercial dont l'article 9 comporte la liste des charges récupérables auprès du locataire et à laquelle cette cour renvoie, - le commandement de payer du 11 octobre 2022 les loyers impayés du 3ème trimestre 2022, - la facture de régulation des charges, le décompte des charges et les factures pour les années 2020, 2021 et 2022 ( pièces non produites en première instance), - les décomptes des sommes dues arrêtées au 6 février 2023, 23 mai 2023 et le 3 août 2023. 4- Elle justifie ainsi des charges qu'elle a facturées à sa cocontractante. Il n'y a pas lieu de déduire de la provision à valoir sur les loyers et charges les sommes déjà versées par la locataire au titre des charges dues pour les années 2020 à 2022. La décision de première instance sera infirmée de ce chef. 5- La société Eaux Paradis sera ainsi condamnée à verser la somme de 29 557,52 euros à titre de provision sur les loyers et charges impayées arrêtés au 3 août 2023. 6- La décision de première instance sera infirmée de ce chef. 7- Il convient en revanche de confirmer la décision de première instance en ce qu'elle a suspendu les effets de la clause résolutoire et accordé des délais de paiement à la locataire pour tenir compte des répercussions de la crise sanitaire. 8- Compte tenu du montant plus important de la dette retenu par cette cour, il conviendra de fixer un nouvel échéancier et de dire que la locataire devra se libérer de sa dette en 15 versements de 1500 euros par mois en plus du paiement des loyers courants, et un 16ème versement soldant la dette. 9- Pour le surplus, la décision de première instance sera confirmée, y compris en ce qui concerne le montant de l'indemnité d'occupation. 10- La société Eaux Paradis sera condamnée aux dépens d'appel en ce compris le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire du 11 octobre 2022, le procès-verbal de saisie conservatoire de créance du 4 novembre 2022, les frais de levée d'état et l'acte de dénonciation de l'assignation aux créanciers inscrits du 23 janvier 2023. 11- La société Eaux Paradis sera condamnée à verser la somme de 2 400 euros à la société Rudea Monnet au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS La cour, statuant publiquement, par décision réputée contradictoire et en dernier ressort, Confirme l'ordonnance de référé du président du tribunal judiciaire de Bordeaux du 3 juillet 2023 sauf en ce qui concerne le montant de la condamnation et les modalités de remboursement de la dette, et statuant à nouveau, Condamne la société Eaux Paradis à verser à la société Rueda Monnet la somme de 29 557,52 euros à titre de provision sur les loyers et charges impayées arrêtés au 3 août 2023, Dit que la société Eaux Paradis pourra s'acquitter, en plus des loyers courants, de cette somme par 15 mensualités consécutives de 1500 euros, le premier versement devant intervenir le 15 du mois suivant la signification de cet arrêt et les versements suivants le 15 de chaque mois, l'intégralité du solde de la dette devant être réglée au moyen d'une 16ème échéance, Dit que, faute pour la société Eaux Paradis de payer à bonne date, en sus du loyer courant, une seule des mensualités, et huit jours après l'envoi d'une simple mise en demeure adressée par lettre recommandée avec avis de réception, - le tout deviendra immédiatement exigible, - la clause résolutoire sera acquise, - il sera procédé à son expulsion immédiate et à celle de tous occupants de son chef avec l'assistance si nécessaire de la force publique, - en cas de besoin, les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désignée par elle et à défaut, seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l'huissier chargé de l'exécution, avec sommation à la personne expulsée d'avoir à les retirer dans un délai de quatre semaines à l'expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques, sur autorisation du juge de l'exécution, ce conformément à ce que prévoient les articles L. 433-1 et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, Y ajoutant, Condamne la société Eaux Paradis sera condamnée aux dépens d'appel en ce compris le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire du 11 octobre 2022, le procès-verbal de saisie conservatoire de créance du 4 novembre 2022, les frais de levée d'état et l'acte de dénonciation de l'assignation aux créanciers inscrits du 23 janvier 2023, Condamne la société Eaux Paradis à verser la somme de 2 400 euros à la société Rudea Monnet au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. Le présent arrêt a été signé par Monsieur Jean-Pierre FRANCO, président, et par Monsieur Hervé GOUDOT, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. Le Greffier Le Président