Tribunal judiciaire, 07 juin 2024. 24/01308

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1] [1] Copie conforme délivrée le : 07/06/2024 à : Me Vincent LOIR Copie exécutoire délivrée le : 07/06/2024 à : Me Mickaël HAIK Pôle civil de proximité ■ PCP JCP fond N° RG 24/01308 - N° Portalis 352J-W-B7I-C35CB N° MINUTE : 6/2024 JUGEMENT rendu le vendredi 07 juin 2024 DEMANDEURS Monsieur [T] [X], demeurant [Adresse 2] comparant en personne assisté de Me Mickaël HAIK, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #D0341 Madame [W] [Y], demeurant [Adresse 2] comparante en personne assistée de Me Mickaël HAIK, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #D0341 DÉFENDERESSE Madame [V] [U], demeurant [Adresse 3] représentée par Me Vincent LOIR, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E0874 COMPOSITION DU TRIBUNAL Mathilde CLERC, Juge, juge des contentieux de la protection assistée de Florian PARISI, Greffier, DATE DES DÉBATS Audience publique du 26 mars 2024 JUGEMENT contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 07 juin 2024 par Mathilde CLERC, Juge assistée de Florian PARISI, Greffier Décision du 07 juin 2024 PCP JCP fond - N° RG 24/01308 - N° Portalis 352J-W-B7I-C35CB EXPOSE DU LITIGE Par contrat du 26 janvier 2018, Madame [V] [U] a donné en location à M. [T] [X] et Mme [W] [Y] un appartement meublé sis [Adresse 1], moyennant un loyer mensuel de 1380 €, outre 220 euros de provisions sur charges et le versement d'un dépôt de garantie de 1500 €. M. [T] [X] et Mme [W] [Y] ont donné congé de l'appartement et les lieux ont été restitués le 31 mars 2023, date à laquelle un état des lieux de sortie a été réalisé. Par acte de commissaire signifié à étude le 29 décembre 2023, M. [T] [X] et Mme [W] [Y] ont assigné Madame [V] [U] devant le juge des contentieux de la protection de PARIS et demandent, sous le bénéfice de l'exécution provisoire et au visa des articles 1728, 1729 et 1730 du Code civil, de l'article 22 de la loi du 6 juillet 1989, et de l’article 1240 du Code civil, de condamner Madame [V] [U] à leur payer les sommes de : 1500 euros au titre de la restitution du dépôt de garantie,une indemnité égale à 10% du dernier loyer mensuel pour chaque période commencée en retard, soit une somme de 1098,02 euros,2000 euros en réparation du préjudice moral causé par la résistance de la bailleresse et sa mauvaise foi,2000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure Civile, outre les entiers dépens. L’affaire a été appelée à l’audience du 26 mars 2024. A l’audience du 26 mars 2024, M. [T] [X] et Mme [W] [Y], représentés par leur conseil, maintiennent les demandes de l'exploit introductif d'instance et sollicitent le rejet des demandes adverses. Au soutien de leurs prétentions, ils considèrent que les frais de remise en état du logement que la bailleresse a imputé sur le dépôt de garantie ne sont pas justifiés dès lors que l'appartement a été rendu en bon état, à l’exception de désordres mineurs, imputables uniquement à la vétusté du logement. Ils font observer que les montants réclamés par Mme [V] [U] n’ont cessé d’augmenter, ce qui témoigne selon eux de la mauvaise foi la bailleresse. Ils soulignent avoir saisi la commission de conciliation de [Localité 4] qui a rendu un avis de restitution de la totalité du dépôt de garantie aux locataires le 3 octobre 2023, en dépit duquel la bailleresse a continué à solliciter auprès d’eux diverses sommes, leur causant des inquiétudes, une perte de temps, et des frais supplémentaires. Madame [V] [U] a été représentée par son conseil. Au visa des articles 22 de la loi du 6 juillet 1989, des articles 1347 à 1347-7 et 1725 du code civil, et du décret n°87-712 du 26 août 1987, elle demande, sous le bénéfice de l’exécution provisoire : le rejet des prétentions des demandeurs,la condamnation in solidum des demandeurs à lui payer la somme de 1152,03 euros au titre des réparations locatives,la condamnation in solidum des demandeurs à lui payer la somme de 479,59 euros au titre des charges impayées,que soit ordonnée la compensation entre les créances réciproques des parties,la condamnation in solidum des demandeurs à lui payer la somme de 131,62 euros au titre du reliquat,la condamnation in solidum des demandeurs à lui payer la somme de 2000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens. Elle expose que les locataires ont manqué à leur obligation de procéder aux réparations locatives qui leur incombaient, ainsi qu’il en résulte, selon elle, de la comparaison entre l’état des lieux d’entrée et l’état des lieux de sortie, qui fait apparaître des dégradations dont la remise en état relève de leur responsabilité. Elle ajoute avoir, en cours de bail, supporté d’autres frais de réparation incombant aux locataires, et avoir procédé à la régularisation des charges pour l’exercice 2022, dont elle sollicite aujourd’hui le paiement. Elle considère enfin que la demande formulée au titre de la réparation du préjudice moral des demandeurs constitue une demande d’indemnisation forfaitaire, qui ne repose sur aucun élément objectif. Enfin, elle rappelle qu’aucune disposition légale n’oblige le bailleur à justifier dans un délai de deux mois des sommes déduites du montant du dépôt de garantie et qu’il ne doit être en mesure d’en justifier que si le locataire lui en demande la restitution. L'affaire a été mise en délibéré au 7 juin 2024. MOTIFS Sur la demande de restitution du dépôt de garantie En vertu de l'article 22 de la loi du 6 juillet 1989, lorsqu'un dépôt de garantie est prévu par le contrat de location pour garantir l'exécution de ses obligations locatives par le locataire, il ne peut être supérieur à un mois de loyer en principal. Le dépôt de garantie est restitué au locataire dans un délai maximal de deux mois, et dans un délai maximal d'un mois lorsque l'état des lieux de sortie est conforme à l'état des lieux d'entrée, à compter de la restitution des clés par le locataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées. A défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d'une somme égale à 10% du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard. Cette majoration n'est pas due lorsque l'origine du défaut de restitution dans les délais résulte de l'absence de transmission par le locataire de l'adresse de son nouveau domicile. Sur les dégradations locatives Il résulte de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 que le locataire doit, dans le cadre de son occupation, répondre des dégradations et pertes survenues pendant la durée du contrat, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement, et qu'il doit également prendre à sa charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l'ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d'Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. L'indemnisation du bailleur n'est pas subordonnée à la preuve par ce dernier des travaux de réparation dont il demande remboursement et qu'il n'a pas à avancer. En application de l’article 1730 du Code civil, s'il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu'il l'a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure. L’article 1732 du même code dispose que le locataire répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu sans sa faute. La preuve de la vétusté incombe au locataire mais c’est au bailleur de rapporter la preuve de l’existence de dégradations locatives. Les dégradations sont notamment établies par comparaison entre l'état des lieux d'entrée et l'état des lieux de sortie lorsqu'ils sont établis contradictoirement. La vétusté, c'est à dire l'usure et l'obsolescence dues au simple écoulement du temps, s'apprécie notamment par la prise en compte de la durée d'occupation du logement. En l'espèce, les demandeurs sollicitent la restitution de l’intégralité de leur dépôt de garantie. L'état des lieux de sortie contradictoire du 31 mars 2023 indique que les lieux ont été restitués en bon état, à l'exception de : peinture présentant des salissures en allège de la fenêtre dans l’entrée,zone grisée autour du point lumineux sur la peinture du plafond de l’entrée,une sortie électrique en plafond avec fil électrique à nu,traces en arc de cercle à l’arrière de la porte, dizaines de petits impacts et marques visibles sur le parquet de l’entrée et du couloir de distribution,une trace d’emprise mobilière sur le parquet de la première pièce sur la gauche,des impacts et une fissuration de type cheveu d’ange sur trois carreaux du carrelage de la cuisine,des traces de peinture sur la plinthe de la cuisine,des traces de graisse sur la hotte, et des traces de projection sur la porte dans la cuisine,des rayures de surface sur la plaque électrique et l’évier,une étagère présentant des petites traces d’eau sous le siphon de l’évier,un emplacement pour four non nettoyé,un écaillement sur pan droit du mur à l’entrée de la salle de bain, et une écaille à droite de la vasque,un léger encrassement du joint d’étanchéité de la baignoire, dont l’état est d’usage et le joint périphérique en bon état,griffures sur le bâti et champ de la porte de la salle de bain,abattant de la cuvette des toilettes légèrement défixé,petit impact sur le miroir,quelques rayures appuyées et une lame arrachée sur le parquet du salon. L’état des lieux d’entrée, sommaire et sans photographie, fait état d’un parquet neuf dans le séjour, la chambre, l’entrée et le couloir et de peinture blanche refaite à neuf dans toutes les pièces de l’appartement. Il y est en outre mentionné que l’électricité a été totalement refaite. Il est enfin fait mention de carrelage cassé dans la cuisine. Madame [V] [U] considère que doit être déduit du dépôt de garantie un montant de 1152,03 €, correspondant aux frais engagés pour: le remplacement d’une lame en chêne massif : 88 euros TTCla reprise de la peinture d’un panneau de la salle de bain : 209 euros TTCle resserrage d’un abattant WC et d’un siphon sous lavabo, et la réfection d’un joint pare-bain : 286,55 euros TTC,la mise en sécurité des fils électriques dénudés de deux points lumineux : 349,80 euros. Sur la lame du parquet du salon Le parquet était décrit comme étant à l’état neuf dans l'état des lieux d'entrée, et il est décrit, dans l’état des lieux de sortie, qu’une lame du parquet a été arrachée dans le salon, dont le coût de remplacement a été établi, par devis, à 88 euros TTC. Ce montant est donc dû par les locataires. Sur la reprise de la peinture Il est fait état, dans l’état des lieux de sortie, d’un écaillement de la peinture sur un pan de mur de la salle de bain. Il y a cependant lieu de tenir compte du fait que les locataires sont demeurés dans les lieux durant cinq années, et que la peinture, qui plus est dans une pièce d’eau, peut raisonnablement s’écailler du fait de la vétusté, aucun trou ou aucune autre dégradation n’étant mentionnée. En conséquence, il y a lieu de rejeter la demande formée à ce titre par la bailleresse. Sur le resserrage de l’abattant WC, d’un siphon sous lavabo, et le remplacement d’un joint pare-bain L'état des lieux de sortie indique que l’abattant des WC est légèrement défixé. Il n’est fait état d’aucun désordre sur le siphon du lavabo ; il est fait état d’un léger encrassement du joint d’étanchéité de la baignoire, de sorte que ne doivent être indemnisés que les frais engagés pour fixer l’abattant des WC et pour remplacer le joint d’étanchéité, étant précisé que la facture du 30 mai 2023 produite par Mme [V] [U], d’un montant total de 310 euros TTC, comprend le contrôle des installations de plomberie, le resserrage du siphon sous lavabo, et le remplacement d’un robinet de machine à laver, qu’il convient de déduire. Le devis ne distingue toutefois pas les montants dus pour chaque tâche. Il convient donc d’indemniser les désordres dont la bailleresse sollicite la réparation à hauteur d’une somme qu’il apparait raisonnable de fixer à 160 euros TTC. Sur les fils électriques dénudés des deux points lumineux L'état des lieux de sortie indique que le fil est dénudé sur le point lumineux dans l’entrée. Il n’y est pas fait état d’un second point lumineux endommagé. Le prix de la réparation de deux plafonniers est justifié par Mme [U] à hauteur de 349,80 euros TTC. Il convient donc de retenir une somme de 149,90 euros TTC. Au regard de l’ensemble de ces éléments, seule la somme de 397,90 euros doit être déduite du dépôt de garantie. Par conséquent, Madame [V] [U] sera condamnée à payer à M. [T] [X] et Mme [W] [Y] la somme de 1102,1 euros au titre de la restitution du dépôt de garantie. Elle sera par ailleurs tenue d'une pénalité de 156,86 euros par mois de retard (10% du montant du loyer indexé de 1568,60 euros) à compter du 31/05/2023, date d'expiration du délai légal de deux mois de restitution du dépôt de garantie. Cette pénalité sera due jusqu'à parfait paiement de la somme de 1102,1 euros correspondant au dépôt de garantie légal, soit la somme de 1882,32 euros arrêtée au 31 mai 2024. Sur la demande en paiement de la somme de 218,68 euros au titre des réparations locatives effectuées pour le compte des locataires Mme [V] [U] sollicite que lui soit restituée la somme de 218,68 euros au titre de réparations locatives qu’elle justifie avoir effectué pour le compte des locataires. Elle justifie avoir fait réaliser des travaux de plomberie à l’adresse du logement occupé par M. [T] [X] et Mme [W] [Y] en date du 20 octobre 2021, pour un montant de 218,68 euros. M. [T] [X] et Mme [W] [Y] seront donc condamnés à verser à Mme [V] [U] la somme de 218,60 euros à ce titre. Sur la demande en paiement de la somme de 479,59 euros au titre des charges locatives En application des dispositions de l'article 23 de la loi du 6 juillet 1989, les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l'objet d'une régularisation annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l'immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel. Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires et, le cas échéant, une note d'information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d'eau chaude sanitaire collectifs. Durant six mois à compter de l'envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues, dans des conditions normales, à la disposition des locataires. Les provisions versées par le locataire ne constituent pas un règlement forfaitaire des charges, mais une avance provisoire à valoir sur le montant des dépenses acquittées et justifiées par le bailleur. En l’espèce, Mme [V] [U] produit un compte de régularisation de charges 2022, ainsi que ses avis de taxe foncière 2022 et 2023, dont il résulte qu’elle s’est acquittée de la somme de 2669,67 euros au titre des charges récupérables pour l’exercice 2022, les locataires ayant réglé une provision pour charges de 220 euros mensuelle, soit 2640 euros à ce titre ; il apparait en outre qu’elle s’est acquittée d’une taxe sur les ordures ménagères de 349 euros en 2022 et de 374 euros en 2023, soit un total de 442,5 euros due à ce titre pour la période d’occupation du 1 janvier 2022 au 31 mars 2023. En conséquence, les locataires sont redevables de la somme de 472,17 euros au titre des charges régularisées et de la taxe sur les ordures ménagères. Sur la compensation Aux termes de l’article 1347 du code civil, la compensation est l’extinction simultanée d’obligations réciproques entre deux personnes. Elle s’opère, sous réserve d’être invoquée, à due concurrence, à la date où ses conditions se trouvent réunies. L’article suivant énonce que la compensation n’a lieu qu’entre deux obligations fongibles, certaines, liquides et exigibles. En l’espèce, Mme [V] [U] demande que soit ordonné la compensation entre les créances réciproques des parties. Dès lors qu’il est établi que les obligations sont fongibles, certaines, liquides, et exigibles, il convient d’ordonner leur compensation. Sur la demande de dommages et intérêts L'article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance. Par ailleurs, en application de l'article 1240 du même code, il est de jurisprudence constante que la faute, même non grossière ou dolosive suffit, lorsqu'un préjudice en résulte, à justifier une condamnation à des dommages-intérêts pour abus du droit d'agir en justice ou de résistance abusive à une action judiciaire. En l’espèce, faute de justifier d’un préjudice subi distinct de celui réparé par les 156,86 euros alloués par mois de retard accordés ci-dessus, sur le fondement de l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989, M. [T] [X] et Mme [W] [Y] seront déboutés de leur demande indemnitaire. Sur les demandes accessoires Il résulte de l'article 696 du Code de procédure civile que les dépens sont mis à la charge de la partie perdante, à moins que le juge, par décision motivée, n'en décide autrement. En l'espèce, Madame [V] [U] partie succombante, sera condamnée à supporter les entiers dépens. Il serait contraire à l'équité de laisser M. [T] [X] et Mme [W] [Y] supporter la charge des frais irrépétibles qu'il a avancés. En conséquence, Madame [V] [U] sera condamnée à verser à M. [T] [X] et Mme [W] [Y] la somme de 800 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile. L’exécution provisoire est de droit. Rien, en l’espèce, ne justifie qu’elle soit écartée. PAR CES MOTIFS Le juge des contentieux de la protection statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort : CONDAMNE Madame [V] [U] à payer à M. [T] [X] et Mme [W] [Y] la somme de 1500 euros au titre de la restitution du dépôt de garantie, CONDAMNE Madame [V] [U] à payer à M. [T] [X] et Mme [W] [Y] la somme de 156,86 euros par mois au titre de la majoration due au retard de restitution, à compter du 31 mai 2023 et jusqu'à restitution de la somme de 1102,1 euros, soit la somme de 1882,32 euros arrêtée au 31 mai 2024, CONDAMNE M. [T] [X] et Mme [W] [Y] à payer à Madame [V] [U] la somme de 397,2 euros au titre des frais de remise en état de l’appartement, CONDAMNE M. [T] [X] et Mme [W] [Y] à payer à Madame [V] [U] la somme de 472,17 euros au titre de la régularisation pour charges de l’exercice 2022 et de la taxe sur les ordures ménagères 2022 et 2023, CONDAMNE M. [T] [X] et Mme [W] [Y] à payer à Madame [V] [U] la somme de 218,60 euros au titre des réparations locatives effectuées le 20 octobre 2021, ORDONNE la compensation entre les créances réciproques des parties, REJETTE le surplus des demandes, CONDAMNE Madame [V] [U] à payer à M. [T] [X] et Mme [W] [Y] la somme de 800 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, CONDAMNE Madame [V] [U] aux entiers dépens, RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit. Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe du Tribunal d’instance de PARIS à la date précitée.   LE GREFFIERLE JUGE