Tribunal judiciaire, 14 février 2024. 22/05985

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1] [1] Expéditions exécutoires délivrées le : ■ 1/1/2 resp profess du drt N° RG 22/05985 - N° Portalis 352J-W-B7G-CWYDB N° MINUTE : Assignation du : 02 Mai 2022 10 Mai 2022 JUGEMENT rendu le 14 Février 2024 DEMANDEURS Madame [X] [Y] épouse [O] [Adresse 1] [Localité 6] Monsieur [R] [O] [Adresse 1] [Localité 6] représentés par Maître Cécile MERLE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #G0070 DÉFENDEURS Monsieur [V] [U] [Adresse 5] [Localité 4] représenté par Maître Valérie TOUTAIN DE HAUTECLOCQUE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #D0848 S.A.R.L. IMAX [Adresse 2] [Localité 6] représentée par Maître Manuel RAISON, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #C2444 Décision du 14 Février 2024 1/1/2 resp profess du drt N° RG 22/05985 - N° Portalis 352J-W-B7G-CWYDB COMPOSITION DU TRIBUNAL Monsieur Benoît CHAMOUARD, Premier Vice-Président adjoint, Président de formation, Monsieur Eric MADRE, Juge Madame Lucie LETOMBE, Juge Assesseurs, assistés de Samir NESRI, Greffier lors des débats, et de Gilles ARCAS, Greffier lors du prononcé DEBATS A l’audience du 17 Janvier 2024 tenue en audience publique JUGEMENT - Contradictoire - En premier ressort - Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ; - Signé par Monsieur Benoît CHAMOUARD, Président, et par Monsieur Gilles ARCAS, greffier lors du prononcé, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. EXPOSE DU LITIGE Monsieur [R] [O] et Madame [X] [O] étaient propriétaires d'un appartement situé [Adresse 3] à [Localité 6]. Les époux [O] ont donné mandat de vente de leur bien à la société Imax, agence immobilière. Les 2 et 3 juin 2021, les époux [O] et Madame [K] ont signé un compromis de vente portant sur le bien pour un prix de 668 400 €. Le 5 juin 2021, conformément aux dispositions de l'article L.271-1 du code de la construction et de l'habitation, la société Imax a notifié le compromis de vente et ses annexes à Madame [K], faisant courir le délai de rétractation de 10 jours. La réitération de la vente par acte notarié devait intervenir au plus tard le 31 août 2021, et le 8 juin 2021, le dossier a été transmis à Maître [V] [U], notaire à [Localité 7]. En parallèle, les époux [O] se sont portés acquéreurs d'un autre appartement situé à [Localité 6] suivant promesse de vente du 23 juillet 2021. Courant été 2021, les époux [O] ont informé Madame [K] d'un projet de résolution émanant d'un co-propriétaire portant demande d'autorisation de surélévation de son appartement situé au 4ème étage de l'immeuble. Madame [K] a sollicité en réponse une baisse du prix de vente de l'appartement, ce que les époux [O] ont refusé. Par mail du 29 juillet 2021, Maître [U] a informé l'agence immobilière de l'existence de deux modificatifs au règlement de copropriété en 1972 et 2009, révélés par la levée de l'état hypothécaire du bien à laquelle il avait procédé, et non transmis à l'acquéreur. Le 31 août 2021, la société Imax a procédé à une nouvelle notification à Madame [K] de ces deux modificatifs au règlement de copropriété, faisant courir un second délai de rétractation de 10 jours. Le 9 septembre 2021, Madame [K] s'est rétractée de son projet d'achat. Le 21 octobre 2021, les époux [O] ont acquis leur nouvel appartement, et par acte notarié du 4 février 2022, l'appartement du [Adresse 3] a été vendu à un autre acquéreur. C'est dans ce contexte que, par actes du 2 et 10 mai 2022, les époux [O] ont fait assigner Maître [U] et la société Imax devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins de voir engager leur responsabilité civile. Aux termes de leurs conclusions notifiées le 21 mars 2023, les époux [O] demandent au tribunal de : - débouter les défendeurs de leurs demandes, - condamner in solidum Maître [U] et la société Imax les sommes de : - 10 667,06 € au titre des frais du déblocage de l'assurance-vie, - 1 050 € au titre des frais de replacement, - 5 727,57 € au titre des frais et charges pour l'appartement du [Adresse 3] entre le 31 août 2021 et le 4 février 2022, - 10 000 € au titre de leur préjudice moral, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 18 mars 2022 et anatocisme, - condamner les défendeurs in solidum à leur verser une indemnité de 5 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens. Les demandeurs reprochent à la société Imax, sur le fondement de l'article 1992 du code civil, d'avoir : - procédé à une notification incomplète le 5 juin 2021 à l'acquéreur, ayant pour conséquence l'absence de purge valable du droit de rétractation, - caché cette faute en ne les informant pas du courrier du notaire du 29 juillet 2021 et de la nouvelle notification effectuée le 31 août 2021, faisant courir un nouveau délai. Ils soutiennent que le notaire a commis des manquements à son devoir de conseil en : - n'informant la société Imax du défaut de notification des modificatifs du règlement de copropriété que le 29 juillet 2021 alors qu'il était en possession du dossier dès le 8 juin 2021, - ne les informant pas de cette situation qu'ils ont découverte le 31 août 2021 alors que le défendeur avait rédigé la promesse de vente du 23 juillet 2021 pour le nouvel appartement qu'ils souhaitaient acquérir, - en s'abstenant de les conseiller d'inclure une condition suspensive relative à la vente de l'appartement du [Adresse 3], dans la promesse de vente du 23 juillet 2021. Ils précisent que si le notaire ou l'agence immobilière les avait informés que le droit de rétraction de Madame [K] n'avait pas été valablement purgé en juin, ils auraient exercé leur propre droit de rétraction dans la cadre de l'achat de leur nouvel appartement. Au titre de leurs préjudices matériels, liés aux défaillances cumulées des défendeurs, ils invoquent : - les frais d'assurance-vie générés par l'octroi du prêt familial (déblocage et replacement), puisque, faute d'avoir vendu le bien litigieux comme prévu, ils ont pu acquérir leur nouvel appartement grâce à un prêt du père de Monsieur [O] d'un montant de 610 000 €, provenant de son assurance-vie, - les frais et charges de l'appartement du [Adresse 3] entre le 31 août 2021, date à laquelle la vente aurait dû avoir lieu, et le 4 février 2022, date de la vente à un autre acquéreur : charges de copropriété, taxe foncière, frais d'assurance habitation, travaux de remise en état, frais de syndic de copropriété, et frais et intérêts liés à leur prêt immobilier. Ils invoquent également un préjudice moral tiré de l'anxiété liée à l'incertitude de la vente de leur appartement et à la situation d'étranglement financier dans laquelle ils se sont trouvés entre août 2021 et février 2022. Suivant conclusions signifiées le 20 octobre 2022, Maître [U] demande au tribunal de : - débouter les époux [O] de l'ensemble de leurs demandes, - les condamner à lui verser une indemnité de 2 500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens qui seront recouvrés selon les modalités prévues à l'article 699 du même code, - rejeter l'exécution provisoire. Le notaire fait valoir qu'il n'était pas en charge de la purge du droit de rétractation qui était effectuée par la société Imax, rédactrice du compromis de vente. Il ajoute que : - il a découvert seulement la situation lors de la constitution du dossier en vue de la réitération de la vente par acte notarié le 31 août 2021 et qu'aucun indice ne lui laissait supposer une quelconque irrégularité dans la purge du délai de rétractation, - il a prévenu l'agence immobilière de la difficulté relative à la purge du droit de rétraction de l'acquéreur dès qu'il a eu connaissance de l'irrégularité, de sorte que la société Imax a procédé à une nouvelle purge du droit de rétraction le 31 août 2021, - l'acheteuse s'est rétractée non pas à cause de nouveaux documents qui lui été signifiés mais en raison du projet d'un voisin de surélever son appartement. Il indique que les préjudices allégués ne présentent pas de lien de causalité avec la faute reprochée puisque rien ne permet d'affirmer, que même informés du nouveau délai de rétractation, l'acquéreur n'aurait tout de même pas renoncé à acquérir le bien ou aurait pu obtenir son financement, ou que les demandeurs auraient renoncé à acheter leur nouvel appartement qui a été financé en partie par un prêt familial. Suivant conclusions signifiées le 28 mars 2023, la société Imax demande au tribunal de : - débouter les époux [O] de l'ensemble de leurs demandes à son encontre, - les condamner, ou tout succombant, à lui verser une indemnité de 3 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens qui seront recouvrés selon les modalités prévues à l'article 699 du même code, - rejeter l'exécution provisoire. La société Imax soutient n'avoir commis aucune faute, puisque que le compromis de vente a été signé le 2 juin 2021 et que le dossier a été transmis au notaire le 5 juin 2021, seul en charge du dossier à compter de cette date, de sorte qu'on ne peut lui reprocher un défaut d'information sur la purge d'un second délai de rétractation en juillet et août 2021. Elle ajoute que son obligation de conseil et d'information est limitée aux informations transmises par ses mandants, or ces derniers ne l'ont pas informée des modificatifs du règlement de copropriété, et qu'il revenait au notaire de lever l'état hypothécaire du bien vendu et de transmettre aux parties les documents manquants. Elle souligne qu'en tout état de cause, rien ne permet d'affirmer que, bien qu'informés de l'absence de purge du délai de rétractation dès le 29 juillet 2021, les époux [O] se seraient à leur tour rétractés de leur projet d'achat, puisque ils se sont engagés dans ce projet alors que l'acte authentique de vente de leur bien n'avait pas été signé, et ils n'ont pas fait insérer aux termes de la promesse d'achat du 23 juillet 2021 une condition suspensive relative à la vente de leur propre bien ou prévu un prêt relais. Elle relève qu'au regard des délais pris par le notaire pour découvrir que le défaut de transmission à l'acquéreur d'un modificatif du règlement de copropriété, même s'il n'y avait qu'un seul délai de rétractation, la notification de celui-ci n'aurait pas pu avoir lieu avant le mois d'août 2021, soit à la même date que la deuxième notification, de sorte que la chronologie des éléments aurait été la même et l'acheteuse aurait pu tout aussi bien se désister. Elle conclut que les préjudices invoqués sont sans lien avec la faute alléguée et ne sont pas démontrés tant en leur principe qu'en leur quantum. La clôture de la mise en état a été prononcée le 30 mars 2023 par ordonnance rendue le même jour par le juge de la mise en état. A l'audience du 17 janvier 2024, l'affaire a été mise en délibéré au 14 février 2024, date du présent jugement. MOTIVATION Sur les fautes de la société Imax En application de l'article 1992 du code civil, le mandataire répond non seulement du dol, mais encore des fautes qu'il commet dans sa gestion. Aux termes de l'article L.271-1 du code de la construction et de l'habitation, " pour tout acte ayant pour objet la construction ou l'acquisition d'un immeuble à usage d'habitation, la souscription de parts donnant vocation à l'attribution en jouissance ou en propriété d'immeubles d'habitation ou la vente d'immeubles à construire ou de location-accession à la propriété immobilière, l'acquéreur non professionnel peut se rétracter dans un délai de dix jours à compter du lendemain de la première présentation de la lettre lui notifiant l'acte. Cet acte est notifié à l'acquéreur par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou par tout autre moyen présentant des garanties équivalentes pour la détermination de la date de réception ou de remise. La faculté de rétractation est exercée dans ces mêmes formes. Lorsque l'acte est conclu par l'intermédiaire d'un professionnel ayant reçu mandat pour prêter son concours à la vente, cet acte peut être remis directement au bénéficiaire du droit de rétractation. Dans ce cas, le délai de rétractation court à compter du lendemain de la remise de l'acte, qui doit être attestée selon des modalités fixées par décret. " Au cas présent, il ressort des pièces du dossier que la société Imax n'a pas notifié toutes les annexes à la vente à Madame [K] le 5 juin 2021, de sorte qu'elle a dû procéder à une notification complémentaire des deux modificatifs du règlement de copropriété manquants le 31 août 2021, faisant courir un nouveau délai de rétraction au sens de l'article susvisé, et sans en informer préalablement les demandeurs. Or, il incombait à la société Imax, en qualité de rédactrice du compromis de vente, d'une part, de procéder à une notification complète et efficace des annexes au contrat de vente afin de purger en une fois le droit de rétraction de 10 jours de l'acquéreur et, d'autre part, d'informer dès le 29 juillet 2021 ses clients de la nécessité d'une nouvelle notification en raison des deux pièces manquantes. Dès lors, par ces manquements à ses obligations de diligence et d'information, la société Imax a commis des fautes engageant sa responsabilité. Sur les fautes du notaire Engage sa responsabilité civile à l'égard de son client, sur le fondement de l'article 1240 du code civil, le notaire qui commet un manquement dans l'exercice de sa mission légale d'authentification des actes juridiques, tant à raison de son obligation d'assurer la validité et l'efficacité des actes reçus, qu'au titre de son devoir d'information et de conseil dont il n'est pas dispensé par les compétences personnelles de son client ou l'intervention d'un autre professionnel et dont la preuve de l'exécution lui incombe. Le notaire doit assurer l'efficacité des actes qu'il reçoit. Il doit, par conséquent, découvrir la volonté des parties contractantes afin que leur convention produise les effets recherchés. Un acte efficace est un acte qui correspond exactement à la volonté des contractants (Civ. 1re, 17 févr. 1981, Bull. civ. I, no 58). Il doit, en principe, en informer ses clients lorsque des circonstances de fait sont susceptibles de nuire à l'efficacité de l'acte. Il n'existe aucun conflit entre le devoir de conseil et le secret professionnel du notaire en cas de révélation d'éléments de fait établis et vérifiables. (Civ. 1re, 9 juin 1969, Bull. civ. I, no 213). Au cas présent, les demandeurs font d'abord grief au notaire d'avoir découvert tardivement l'existence de deux modificatifs du règlement de copropriété non notifiés à Madame [K], et ce sans les en informer. Cependant, il ne peut être reproché au notaire, qui n'était mandaté que pour la réitération de la vente par acte notarié, d'avoir révélé la carence de la société Imax à qui il revenait de notifier les annexes manquantes à l'acquéreur. Dès lors, les demandeurs échouent à caractériser une faute du notaire sur ces points. En revanche, s'agissant du défaut de conseil d'insérer, dans la promesse d'achat du 23 juillet 2021, une condition suspensive portant sur la vente préalable de l'appartement du [Adresse 3], il est établi, au vu des pièces produites, que Maître [U] était le notaire des demandeurs dans le cadre des deux ventes réalisées en parallèle. Ainsi, dans ces circonstances, il incombait au notaire de conseiller ses clients de manière la plus complète possible afin que les deux ventes puissent s'articuler sans risque, et éviter notamment qu'ils se trouvent définitivement liés par une promesse d'achat avant que la réitération de la vente de leur premier appartement n'ait eu lieu. Or, Maître [U] ne démontre pas s'être acquitté de son obligation de conseil sur ce point. Dès lors, par ce manquement, Maître [U] a commis une faute engageant sa responsabilité à l'égard des demandeurs. Sur les préjudices Il appartient au client qui entend voir engager la responsabilité civile du notaire et de l'agence immobilière de rapporter la preuve du préjudice dont il sollicite réparation ; qu'il soit entier ou résulte d'une perte de chance, ce préjudice, pour être indemnisable, doit être certain, actuel et en lien direct avec le manquement commis. Au cas présent, il ressort du dossier que, du fait des défaillances des défendeurs, Madame [K] a saisi l'opportunité qui lui était offerte lors du deuxième délai de rétraction pour se désister de son offre d'achat, et que les demandeurs ont finalement vendu leur bien à un autre acheteur le 4 février 2022, alors qu'ils s'étaient portés acquéreurs en parallèle d'un autre appartement le 23 juillet 2021. Au regard des pièces produites en demande, il est établi que les époux [O] ont pu acquérir leur nouvel appartement grâce au prêt consenti, après l'échec de la vente, par le père de Monsieur [O] d'un montant de 610 000 €, provenant des assurances-vie de ce dernier dont les frais de déblocage et de replacement, une fois le prêt remboursé par les demandeurs, s'élèvent à la somme totale de 11 717,06 €. En outre, s'agissant de l'immeuble du [Adresse 3], les demandeurs justifient s'être acquittés, entre le 31 août 2021 et le 4 février 2022, des charges de copropriétés et fonds de travaux d'un montant de 2 002,53 €, de la taxe foncière de 406 €, des frais d'assurance habitation de 123,06 €, et des intérêts et de l'assurance de leur prêt immobilier de 230,98 €. En revanche, les demandes de dommages et intérêts relatives aux travaux de rénovation de l'appartement, dont la preuve de la nécessité n'est pas rapportée par les demandeurs, et les frais de pré-état daté et d'état daté auprès du syndic, dont le montant n'est pas justifié au vu des pièces fournies, seront rejetées. Le préjudice matériel des demandeurs s'élève donc à la somme totale de 14 479,63 €. Enfin, les fautes des défendeurs ont été source de tracas et d'une grande anxiété, eu égard aux certificats médicaux et aux ordonnances médicales produits au nom de chacun des époux [O], de sorte qu'il y a lieu de réparer le préjudice moral en résultant par l'allocation de la somme de 2 000 € chacun. La société Imax sera donc condamnée au paiement des sommes de 14 479,63 € au titre du préjudice matériel et 4 000 € au titre du préjudice moral. En revanche, la faute du notaire n'a entraîné pour les demandeurs qu'une perte de chance modérée qu'il convient de fixer à 20%, au vu de leur volonté d'achat et de la possibilité de recourir à un prêt familial, de ne pas subir ces mêmes préjudices. Maître [U] sera donc condamné in solidum avec la société Imax à hauteur de 2 895,92 € s'agissant du préjudice matériel, et à hauteur de 800 € s'agissant du préjudice moral. En application des articles 1231-6 et 1343-2 du code civil, les condamnations porteront intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 18 mars 2022, et les intérêts seront capitalisés. Sur les demandes accessoires Les défendeurs, parties perdantes, seront condamnés in solidum aux dépens, conformément aux dispositions de l'article 696 du code de procédure civile. Il convient en outre d'allouer aux époux [O] une indemnité au titre des dispositions de l'article 700 du même code d'un montant total de 3 000 €.14 L'exécution provisoire de la présente décision est de droit, conformément à l'article 514 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS, Le tribunal, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et rendu en premier ressort, Condamne in solidum la société Imax et Maître [V] [U] à payer à Monsieur [R] [O] et Madame [X] [O] la somme de 2 895,92 € à titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice matériel ; Condamne la société Imax à payer à Monsieur [R] [O] et Madame [X] [O] la somme de 11 583,71 € à titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice matériel ; Condamne in solidum la société Imax et Maître [V] [U] à payer à Monsieur [R] [O] et Madame [X] [O] la somme de 400 € chacun à titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice moral Condamne la société Imax à payer à Monsieur [R] [O] et Madame [X] [O] la somme de 1 600 € chacun à titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice moral ; Dit que ces sommes porteront intérêts au taux légal à compter du 18 mars 2022 ; Ordonne la capitalisation des intérêts ; Condamne in solidum la société Imax et Maître [V] [U] aux dépens ; Condamne in solidum la société Imax et Maître [V] [U] à payer à Monsieur [R] [O] et Madame [X] [O] la somme totale de 3 000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; Rappelle que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire ; Déboute les parties du surplus de leurs demandes. Fait et jugé à Paris le 14 Février 2024 Le GreffierLe Président G. ARCASB. CHAMOUARD