Cour d'appel, 13 juin 2024. 22/05876

République Française Au nom du Peuple Français COUR D'APPEL DE DOUAI CHAMBRE 8 SECTION 4 ARRÊT DU 13/06/2024 **** N° de MINUTE : 24/495 N° RG 22/05876 - N° Portalis DBVT-V-B7G-UU2C Jugement (N° 22/00849) rendu le 10 Décembre 2022 par le tribunal judiciaire de Saint Omer APPELANT Monsieur [R] [V] né le 10 Mars 1976 à [Localité 6] de nationalité Française [Adresse 2] [Localité 4] Représenté par Me Françoise Cambrai, avocat au barreau de Saint-Omer, avocat constitué INTIMÉS Madame [G] [Y] née le 03 Décembre 1985 à [Localité 7] (Guinée) de nationalité Française [Adresse 1] [Localité 5] Monsieur [O] [Y] né le 29 Août 1962 à [Localité 7] (Guinée) de nationalité Française [Adresse 1] [Localité 5] Madame [D] [Y] née le 18 Février 1980 à [Localité 7] (Guinée) de nationalité Française [Adresse 1] [Localité 5] Représentés par Me Alexis Fatoux, avocat au barreau d'Arras, avocat constitué DÉBATS à l'audience publique du 16 avril 2024 tenue par Véronique Dellelis magistrat chargé d'instruire le dossier qui, a entendu seul(e) les plaidoiries, les conseils des parties ne s'y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la cour dans son délibéré (article 805 du code de procédure civile). Les parties ont été avisées à l'issue des débats que l'arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe GREFFIER LORS DES DÉBATS :Harmony Poyteau COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ Véronique Dellelis, président de chambre Emmanuelle Boutié, conseiller Catherine Menegaire, conseiller ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 13 juin 2024 (date indiquée à l'issue des débats) et signé par Véronique Dellelis, président et Harmony Poyteau, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire. ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 8 mars 2024 **** Par acte sous seing privé en date du 3 octobre 2019, M. [R] [V] a donné à bail à Mme [G] [Y], M. [O] [Y] et Mme [D] [Y] un immeuble à usage d'habitation situé [Adresse 3] à [Localité 8], moyennant un loyer mensuel initial de 750 euros, outre 11 euros de provision sur charges au titre de la taxe d'ordures ménagères. Le 18 août 2021, M. [O] [Y] a donné congé à son bailleur. Par acte d'huissier en date du 11 juillet 2022, M. [R] [V] a fait assigner Mme [G] [Y], M. [O] [Y] et Mme [D] [Y] devant le juge des contentieux du tribunal judiciaire de Saint-Omer aux fins d'obtenir leur condamnation solidaire à lui payer, après déduction de la somme de 750 euros correspondant au dépôt de garantie payé par les locataires à leur entrée dans les lieux, la somme de 306,30 euros au titre des loyers impayés, 26,72 euros en paiement de la taxe d'ordure ménagères restant due, la somme de 93,50 euros au titre de l'entretien de la chaudière, la somme de 5 451,60 euros correspondant à la totalité des travaux effectués pour remédier aux dégradations, la somme de 3 597,86 euros correspondant à la réparation de la terrasse déduction faite de sa vétusté, la somme de 1207,85 euros correspondant à son préjudice de jouissance outre celle de 1200 euros au titre de l' article 700 du code de procédure civile. Suivant jugement réputé contradictoire en date du 10 novembre 2022, jugement auquel il est renvoyé pour un exposé complet de la procédure antérieure à ce dernier et du dernier état des demandes et moyens des parties, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Omer a : - condamné solidairement M. [O] [Y], Mme [D] [Y] et Mme [G] [Y] à payer à M. [R] [V] la somme totale de 1426,52 euros au titre des loyers et charges impayés ainsi que des réparations locatives, - débouté M. [R] [V] du surplus de ses demandes, en ce compris celle de dommages et intérêts pour préjudice de jouissance, - condamné in solidum Mme [G] [Y], M. [O] [Y] et Mme [D] [Y] à payer à M. [R] [V] la somme de 750 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - condamné in solidum Mme [G] [Y], M. [O] [Y] et Mme [D] [Y] aux dépens, - rappelé l'exécution provisoire de droit du présent jugement. M. [R] [V] a relevé appel de cette décision par déclaration en date du 21 décembre 2022, déclaration d'appel critiquant chacune des dispositions de la décision entreprise. Par acte de commissaire de justice en date du 1er février 2023, M. [V] a fait assigner Mme [G] [Y], M. [O] [Y] et Mme [D] [Y] devant cette cour et a fait signifier ses conclusions d'appel à Mme [G] [Y], M. [O] [Y] et Mme [D] [Y] par procès-verbal signifié dans les formes prévues par l'article 659 du code de procédure civile. Mme [G] [Y], M. [O] [Y] et Mme [D] [Y] ont constitué avocat. Il sera précisé que par ordonnance du 23 novembre 2023, le conseiller chargé de la mise en état a : - rejeté la demande de M. [O] [Y], Mme [D] [Y] et Mme [G] [Y] tendant à voir déclarer irrecevable l'appel formé par M. [R] [V], - condamné M. [O] [Y], Mme [D] [Y] et Mm [G] [Y] à payer à M. [R] [V] la somme de 1 000 euros en application des dispositions de I 'article 700 du code de procédure civile, - renvoyé l'affaire à l'audience de mise en état électronique du 12 janvier 2024 à 9 heures pour avis des parties sur la fixation, - condamnons M. [O] [Y], Mme [D] [Y] et Mme [G] [Y] aux dépens de l'incident. Par ses dernières conclusions en date du 1er mars 2023, M. [V] demande à la cour de : - infirmer le jugement de première instance en ce qu'il a alloué la somme de 1426,52 euros au titre des loyers et charges impayés ainsi que des réparations locatives, - infirmer le jugement de première instance en ce qu'il a rejeté la demande de dommages et intérêts au titre du préjudice de jouissance, En conséquence, - condamner solidairement Mme [G] [Y], M. [O] [Y] et Mme [D] [Y] à payer à M. [V] la somme de 306,30 euros correspondant au loyer impayé du 1er novembre au 12 novembre 2021, - condamner solidairement Mme [G] [Y], M. [O] [Y] et Mme [D] [Y] à payer à M. [V] la somme de 26,72 euros correspondant au paiement de la taxe d'ordures ménagères restante dûe, - condamner solidairement Mme [G] [Y], M. [O] [Y] et Mme [D] [Y] à payer la somme de 93,50 euros au titre de l'entretien de la chaudière, - condamner solidairement Mme [G] [Y], M. [O] [Y] et Mme [D] [Y] à payer à M. [V] la somme de 5 451,60 euros correspondant à la totalité des travaux effectués et payés par ce dernier, - condamner solidairement Mme [G] [Y], M. [O] [Y] et Mme [D] [Y] à payer à M. [V] la somme de 3 689,35 euros correspondant à la réparation de la terrasse déduction faite de sa vétusté, - condamner solidairement Mme [G] [Y], M. [O] [Y] et Mme [D] [Y] à payer à M. [V] la somme de 1 207,85 euros correspondant à son préjudice de jouissance, - condamner solidairement Mme [G] [Y], M. [O] [Y] et Mme [D] [Y] à payer à M. [V] la somme de 1 200 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - déduire de ces sommes, la somme de 750 euros correspondant au dépôt de garantie payé par les locataires à l'entrée dans les lieux, - condamner solidairement Mme [G] [Y], M. [O] [Y] et Mme [D] [Y] aux entiers dépens de l'instance. Par leurs dernières conclusions en date du 5 mars 2024, Mme [G] [Y], M. [O] [Y] et Mme [D] [Y] demandent à la cour de : - infirmer le jugement du juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de Saint Omer du 10 novembre 2022, - débouter M. [V] de l'intégralité de ses demandes, fins et conclusions, - ordonner et tant que de besoin condamner M. [V] à restituer à Mme [G] [Y], M. [O] [Y] et Mme [D] [Y] la somme totale de 750 euros au titre du dépôt de garantie majoré des intérêts de 10 % mensuels à compter du mois de février 2022, - condamner M. [V] à verser à Mme [G] [Y], M. [O] [Y] et Mme [D] [Y] la somme totale de 2 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, - condamner M. [V] aux dépens. Il est renvoyé aux conclusions susvisées pour un exposé détaillé des demandes et des moyens des parties en application des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile. MOTIFS : Sur les demandes en paiement : Sur la contestation du terme du préavis : M. [R] [V] réclame le paiement de la somme de 306,36 euros correspondant aux loyers dus durant la période du 1er au 12 novembre 2021 correspondant à une partie du préavis. Mme [G] [Y], M. [O] [Y] et Mme [D] [Y] affirment que le contrat de bail a cessé le 31 octobre 2021 et que la somme de 360, 36 n'est pas due. Selon l'article 3.1.1 intitulé 'Congé délivré, cet article reprenant les dispositions de l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989 : 'Le locataire peut donner congé à tout moment et sous réserve de respecter certaines conditions de forme. Le congé est effectif l'expiration d'un délai de préavis variable selon les circonstances de son départ. Le locataire qui souhaite quitter son logement doit notifier son congé au bailleur par lettre recommandée avec avis de réception, acte, d'huissier, ou remise en main propre contre émargement ou récépissé. La réception de la lettre de congé par le bailleur fait courir un délai de préavis pendant lequel le locataire reste tenu au paiement de son loyer, même s'il a déjà quitté le logement, sauf si, en accord avec le locataire sortant, un nouveau locataire occupe le logement avant la fin du délai de préavis. Le délai de préavis est en principe de trois mois. Ce délai est réduit à un mois lorsque le logement est situé dans des « zones de tension du marché locatif» ou lorsque le locataire justifie d'une des situations suivantes : obtention d'un premier emploi, de mutation, de perte d'emploi ou de nouvel emploi consécutif à une perte d'emploi, (...), le locataire doit alors préciser le motif de son départ et le justifier à l'occasion de la notification de congé. À défaut le préavis de trois mois s'applique'. Selon ce même article 15 de la loi du 6 juillet 1989 : ' Le locataire souhaitant bénéficier des délais réduits de préavis mentionnés aux 1° à 5° précise le motif invoqué et le justifie au moment de l'envoi de la lettre de congé. A défaut, le délai de préavis applicable à ce congé est de trois mois. Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, signifié par acte d'un commissaire de justice ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l'acte du commissaire de justice ou de la remise en main propre. Pendant le délai de préavis, le locataire n'est redevable du loyer et des charges que pour le temps où il a occupé réellement les lieux si le congé a été notifié par le bailleur. Il est redevable du loyer et des charges concernant tout le délai de préavis si c'est lui qui a notifié le congé, sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur'. En l'espèce, les consorts [Y] justifient avoir mis fin au contrat de bail par lettre du 16 août 2021 réceptionnée le 18 août 2021. Mme [G] [Y], M. [O] [Y] et Mme [D] [Y] ont informé le cabinet Courtin, mandataire immobilier, de leur décision de ne pas renouveler le bail et ont motivé cette dernière par des ' raisons professionnelles' ajoutant que la fin du bail serait 'à partir du 30 octobre 2021'. Les clés ont été remises au bailleur en date du 3 novembre 2021. Cependant, force est d'observer que si les consorts [Y] ont justifié de ce qu'ils avaient effectivement envoyé une lettre de résiliation à leur bailleur, et ont produit ultérieurement les justificatifs de ce que le départ des locataires correspondait au fait que M. [Y] allait rejoindre un poste de praticien hospitalier à [Localité 5] suivant contrat en date du 21 octobre 2021, il n'en demeure pas moins que le motif du congé n'a pas été justifié en même temps que l'envoi de la lettre du congé et il n'est pas expliqué par ailleurs et justifié en quoi le congé délivré fait suite à un des événements précisément prévus par l'article 15 susvisé à savoir une situation de premier emploi, de mutation, de perte d'emploi ou de nouvel emploi consécutif à une perte d'emploi Le préavis des locataires était donc effectivement de trois mois. Les locataires ont été à cet égard à bon droit condamnés en première instance au paiement de la somme de 306,30 euros au titre du loyer et charges pour la période de préavis du 1er au 12 novembre 2021. Toutefois, les locataires ont justifié avoir réglé la somme due en cours de procédure en produisant une quittance de loyer référencée 0184 émise en mars 2023. La preuve du paiement étant ainsi rapportée, il convient de retrancher la somme de 306,30 euros du montant réclamé par le bailleur. Sur le montant de la taxe d'ordures ménagères : Mme [G] [Y], M. [O] [Y] et Mme [D] [Y] ont été condamnés à payer à M. [V] la somme de 26,72 euros au titre du reliquat de la taxe d'ordure ménagère pour l'année 2021 (pièces 2 : 163 euros X 316 jours d'occupation / 365 = 141,12 euros - 114,40 euros de provisions soit 26,72 euros). Le jugement sera confirmé sur ce point alors que les pièces produites par le bailleur ne sont pas discutées sur ce point et que les consorts [Y] n'ont pas justifié s'être libérés à ce titre. Sur les demandes de remboursement des manquements du locataire à son obligation d'entretien La demande au titre de l'entretien de la chaudière : Aux termes de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé : d) De prendre à sa charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l'ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d'Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. Les modalités de prise en compte de la vétusté de la chose louée sont déterminées par décret en Conseil d'Etat, après avis de la Commission nationale de concertation. Lorsque les organismes bailleurs mentionnés à l'article L. 411-2 du code de la construction et de l'habitation ont conclu avec les représentants de leurs locataires des accords locaux portant sur les modalités de prise en compte de la vétusté et établissant des grilles de vétusté applicables lors de l'état des lieux, le locataire peut demander à ce que les stipulations prévues par lesdits accords soient appliquées ...'. Selon l'article X 2. du contrat de bail intitulé 'Entretien et nettoyage des générateurs de chauffage et de production d'eau chaude, de pompe à chaleur et des climatisations' : 'le locataire devra faire entretenir et nettoyer à ses frais, aussi souvent qu'il en sera besoin conformément a la législation ou à la réglementation en vigueur, et au moins une fois l'an, tous les appareils et Installations diverses (chauffe-eau chauffage central, pompe à chaleur, climatisation, etc.) pouvant rester dans les locaux loués, il devra en justifier par la production d'une facture acquittée, le locataire devra souscrire un contrat d'entretien auprès d'un établissement spécialisé de son choix pour assurer le bon fonctionnement et l'entretien du ou des générateurs de chauffage et de production d'eau chaude lorsqu'il s'agit d'installations individuelles l'entretien incombant au locataire, il lui appartiendra de produire les justifications de celui-ci, sans que l'absence de demande de justifications d'entretien puisse entraîner une quelconque responsabilité du bailleur'. M. [V] demande la confirmation de la condamnation de ses locataires au paiement de l'entretien de la chaudière au titre de l'année 2021. Les locataires ne démontrent pas avoir rempli leur obligation contractuelle par une facture ou par un contrat d'entretien, il convient donc de confirmer la condamnation de ces derniers au paiement de la somme de 93,50 euros selon un devis fourni par M. [V] et provenant de la société Christophe Pèlerin en date du 23 septembre 2021. Sur la demande de paiement de la somme de 5 451,60 euros au titre des dégradations locatives Aux termes de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé : b) D'user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location ; c) De répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement '. Selon l'état des lieux d'entrée réalisé contradictoirement en date du 11 octobre 2019, la cour relève que le bien loué était dans un relativement bon état général mais constate par ailleurs la présence d'éléments dégradés : - le bouchon d'évier est en état d'usage, - dans la cuisine, le mur est impacté de trous (12 bouchés, 6 non bouchés), - la peinture du radiateur s'écaille, - le verrou gauche de la baie vitrée située dans le séjour/salon ne s'ouvre pas, - le volet de la fenêtre 3 a son volet roulant qui ne fonctionne pas correctement, descend tout seul et il manque un morceau de manivelle, - le sol à l'entrée de la chambre 2 est un peu abîmé, la porte en bas également, - le plafond du séjour comporte une fissure, des traces de lessivage, une boiserie est coupée, le radiateur du salon n'a pas de vanne thermostatique, le parquet flottant du couloir est fissuré, - dans la chambre, il manque une vanne thermostatique au radiateur, - dans la première chambre, des traces dans le bas de la porte et des éclats sont constatés, - la porte de la deuxième chambre est abîmée sur le bas, - dans les WC des carreaux sont fissurés, la fenêtre ne s'ouvre pas, le boîtier plastique des WC est cassé, - le mur de la salle de bain comporte des fissures, avec quelques tâches au dessus de la douche, les joints de la douche sont dans un état moyen comme le mitigeur, - la dépendance est dans un état moyen, - des carreaux de la terrasse sont fissurés ou cassés, - le mur de la véranda comporte des trous dans la brique et un gros trou, le sol est tâché et il y a un éclat, l'interrupteur est dans un état moyen, - dans la troisième chambre, il manque une vanne thermostatique, - sur la fenêtre du grenier aménagé, deux stores occultant descendent difficilement, sur les murs, il y a des stickers et une auréole. Un pré-état des lieux de sortie réalisé par la société Courtin Immobilier le 20 septembre 2021 envoyé aux locataires le 27 septembre 2021 préconise de : - nettoyer l'ensemble de la maison, - d'entretenir le jardin, - nettoyer les murs de la maison où il y a des traces de mains et de crayon, refaire le papier peint des chambres (bleu et rose), - faire une demande de poubelle, - vérifier le bon fonctionnement de la VMC, - procéder à l'entretien de la chaudière et au ramonage de la cheminée par une société agréée, - remettre en état la terrasse. Selon l'état de sortie dressé par la SCP Boisleux, commissaire de justice, réalisé le 12 novembre 2021 : - dans le séjour, sont constatés des marques de crayonnage, comme dans la montée d'escalier, - dans la cuisine, les plaques électriques, la hotte, et la VMC sont sales, - du papier peint est déchiré dans la chambre bleue et la chambre rose, - les vitres de la véranda sont sales, - il y a des tâches sur le parquet flottant des chambres à l'étage, - la pelouse n'a pas été tondue, - de la rouille apparaît sur le radiateur de l'entrée, - dans le garage, une trace est présente sur le mur à côté de la véranda. Comme l'a justement relevé le premier juge : afin d'évaluer les détériorations invoquées par le bailleur, il convient de prendre en compte l'état préexistant des lieux ainsi que la vétusté inhérente à l'occupation normale et l'usage normal des lieux durant le temps du bail (24 mois). Lors de l'entrée dans les lieux, l'état général du bien mis en location était simplement 'bon' voir 'moyen' et des désordres constatés à la sortie existaient lors de l'entrée dans les lieux comme des trous relevés dans la véranda, le boîtier cassé des WC, les joints usés des carreaux dans la salle de bain, des carreaux fissurés outre des chevilles dans les murs. Les quelques déchirures de papier peint constatés à la sortie sont tout à fait minimes, sachant que l'huissier avait relevé la présence de stickers sur les murs tapissés du second étage dès l'entrée dans les lieux. Enfin, au regard des photos produites, la terrasse montrait des signes de détérioration avant même la prise de possession des lieux. Tous ces éléments corroborent le fait que cette maison n'a pas été détériorée dans les proportions allégués par le bailleur. Par ailleurs, la cour fait siennes les observations du premier juge selon lesquelles les devis ou factures présentées par le bailleur manquent de précisions mais surtout selon lesquelles les désordres imputables aux locataires constituent majoritairement des défauts d'entretien ou de nettoyage. C'est donc à juste titre et par une motivation que la cour adopte que le premier juge a alloué une somme de 900 euros pour faire nettoyer ledit logement (nettoyage des surfaces encrassées et nettoyage désherbage des extérieurs outre le remplacement de la porte de la cave). C'est tout aussi exactement qu'au regard de l'état antérieur de la terrasse, il a alloué au bailleur la seule somme de 100 euros pour remplacer certains des carreaux de la terrasse. Le jugement sera donc confirmé en ce qu'il a alloué au bailleur la somme de 1000 euros au titre des dégradations. Sur la demande au titre du trouble de jouissance : M. [V] demande à la cour de condamner de Mme [G] [Y], M. [O] [Y] et Mme [D] [Y] à lui payer la somme de 1 207,85 euros correspondant au préjudice de jouissance qu'il estime avoir subi, préjudice qui correspond au fait qu'il n'aurait pas pu jouir de sa propriété pendant le cours des travaux nécessaires. Force est de constater que les travaux justifiés par des dégradations imputables au locataire, nettement plus limités que ceux dont se prévaut le bailleur, ne sont pas d'une durée telle qu'elle justifie une indemnisation particulière. Sur le dépôt de garantie : Alors qu'il est effectif que les locataires ont réglé un dépôt de garantie de 750 euros, il convient de dire que cette somme devra être déduite de la condamnation prononcée en principal à l'encontre des consorts [Y]. Ces derniers seront par ailleurs déboutés de leur demande tendant à voir condamner M. [V] au paiement de pénalités de retard alors que la demande de l'appelant au titre des dégradations locatives est pour partie justifiée. Sur les demandes au titre de l'article 700 du code de procédure civile et des dépens : Le sort des dépens et l'application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile pour la procédure de première instance ont été exactement réglés par le jugement entrepris. Le jugement entrepris sera confirmé de ces chefs. M. [V] supportera les dépens d'appel, sans qu'il y ait lieu à application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile à hauteur d'appel. PAR CES MOTIFS : Réformant le jugement entrepris sur le quantum de la somme allouée au titre des loyers impayés, charges et dégradations locatives et statuant à nouveau à ce titre ; Condamne solidairement M. [O] [Y], Mme [D] [Y] et Mme [G] [Y] à payer à M. [R] [V] la somme totale de 1120,22 euros au titre des loyers et charges impayés ainsi que des réparations locatives ; Confirme le jugement entrepris sur le sort des dépens et l'application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile pour la procédure de première instance ; Y ajoutant : Dit que le montant de garantie de 750 euros devra être déduit du montant de la condamnation en principal prononcée à l'encontre des consorts [Y] ; Déboute Mme [G] [Y], M. [O] [Y] et Mme [D] [Y] de leur demande tendant à voir condamner M. [V] au paiement de pénalités de retard sur le dépôt de garantie ; Condamne M. [B] aux dépens d'appel ; Dit n'y avoir lieu en cause d'appel à l'application de l'article 700 du code de procédure civile, Le greffier Harmony POYTEAU Le président Véronique DELLELIS