Cour d'appel, 22 novembre 2022. 20/05189

Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS COUR D'APPEL DE PARIS Pôle 4 - Chambre 4 ARRÊT DU 22 NOVEMBRE 2022 (n° , 5 pages) Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 20/05189 - N° Portalis 35L7-V-B7E-CBVFD Décision déférée à la Cour : Jugement du 30 janvier 2020 - Juge des contentieux de la protection de PARIS - RG n° 19/012676 APPELANTE Madame [B], [J] [Z] née le 26 février 1956 à [Localité 8] (92) [Adresse 3] [Localité 4] représentée par Me Elodie DENIS, avocat au barreau de PARIS, toque : B0317 INTIMÉ Monsieur [W] [N] né le 29 juillet 1945 à [Localité 7] [Adresse 1] [Localité 5] représenté par Me Sylvie JOUAN de la SCP JOUAN WATELET, avocat au barreau de PARIS, toque : P0226 COMPOSITION DE LA COUR : En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 17 octobre 2022, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant M. Michel CHALACHIN, Président de chambre, chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de : M. Michel CHALACHIN, Président de chambre Mme Marie MONGIN, Conseiller M. François BOUYX, Conseiller Greffière, lors des débats : Mme Camille LEPAGE ARRÊT : - CONTRADICTOIRE - par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signé par M. Michel CHALACHIN, Président et par Mme Camille LEPAGE, Greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. EXPOSÉ DU LITIGE Par acte sous seing privé du 18 mars 2015, M. et Mme [W] [N] ont donné à bail à Mme [B] [Z] un studio situé [Adresse 2]. Le 10 mars 2017, les bailleurs ont fait signifier à la locataire un premier commandement de payer visant la clause résolutoire et de produire l'attestation d'assurance. Par acte d'huissier du 3 août 2017, les bailleurs ont fait délivrer à la locataire un congé à effet du 9 mars 2018 aux fins de reprise pour y loger leur petit-fils [H] [N]. Le 16 octobre 2017, ils ont fait délivrer à la locataire un second commandement de payer visant la clause résolutoire. Mme [E] [N] est décédée le 10 janvier 2018. Par acte d'huissier du 10 juillet 2018, le bailleur a fait assigner la locataire devant le tribunal d'instance de Paris afin de voir valider le congé et faire expulser les occupants du logement. Par jugement du 30 janvier 2020, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris a : - constaté la validité du congé délivré à Mme [Z], - ordonné l'expulsion des occupants du logement, - rejeté la demande au titre des loyers et charges impayés sollicitée par M. [N], - rejeté la demande reconventionnelle de dommages-intérêts formée par Mme [Z], - condamné Mme [Z] au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant actuel du loyer à compter du jugement, - condamné Mme [Z] à payer la somme de 800 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, - condamné Mme [Z] aux dépens, - ordonné l'exécution provisoire du jugement. Par déclaration reçue au greffe de la cour le 12 mars 2020, Mme [Z] a interjeté appel de cette décision. L'appelante a été expulsée des lieux le 8 septembre 2021. Par dernières conclusions notifiées le 16 septembre 2022, l'appelante demande à la cour de : - infirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions, sauf en ce qu'il a rejeté la demande au titre des loyers et charges impayés et d'acquisition de la clause résolutoire, - statuant à nouveau, à titre principal, dire le congé nul en l'absence de motif réel et sérieux, constater que le logement n'est pas décent, dire que le bailleur a violé ses obligations de délivrance et de jouissance paisible et dire que l'arriéré locatif n'est pas fondé, - en conséquence, débouter M. [N] de toutes ses demandes, - condamner M. [N] au paiement de la somme de 12 000 euros à titre de dommages-intérêts pour violation de son obligation de délivrance et de jouissance paisible et le débouter de toutes ses demandes, - lui accorder les plus larges délais pour s'acquitter de l'éventuelle condamnation mise à sa charge, - condamner M. [N] au paiement de la somme de 1 600 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens. Par dernières conclusions notifiées le 21 septembre 2022, M. [N] demande à la cour de : - débouter Mme [Z] de toutes ses demandes, - constater que l'expulsion a été réalisée le 8 septembre 2021, - subsidiairement, si le congé pour reprise n'était pas validé, faire droit à l'appel incident de M. [N], - confirmer le jugement entrepris, sauf en ce qu'il l'a débouté de sa demande visant à voir déclarer acquis à son profit le jeu de la clause résolutoire visée au commandement de payer du 16 octobre 2017, - statuant à nouveau, déclarer subsidiairement acquise la clause résolutoire visée au commandement de payer du 16 octobre 2017, - condamner Mme [Z] à payer la somme principale de 16 203 euros correspondant à ses arriérés locatifs et indemnités d'occupation tels qu'arrêtés au 8 septembre 2021, - condamner Mme [Z] au paiement d'une somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens de première instance et d'appel. Il est fait référence aux écritures ainsi déposées de part et d'autre pour un plus ample exposé des moyens proposés par les parties au soutien de leurs prétentions. L'ordonnance de clôture a été rendue le 4 octobre 2022. MOTIFS A titre liminaire, il convient d'observer que M. [N] ne demande à la cour de constater l'acquisition de la clause résolutoire suite au commandement de payer délivré le 16 octobre 2017 qu'à titre subsidiaire, 'si le congé pour reprise n'était pas validé' ; la cour doit donc examiner en premier lieu sa demande principale en validation du congé délivré le 3 août 2017 pour le 9 mars 2018. L'appelante soulève la nullité du congé pour absence de caractère réel et sérieux de la décision de reprise, M. [N] ne démontrant pas que son petit-fils [H] ait obtenu son baccalauréat et soit inscrit pour des études supérieures à [Localité 9]. Mais la réalité du motif invoqué dans le congé doit s'apprécier à la date de la délivrance de celui-ci ; or le bailleur démontre que, au mois d'août 2017, [H] [N] était encore scolarisé dans un lycée de [Localité 6], si bien qu'il ne pouvait pas avoir déjà obtenu son baccalauréat ; M. [N] justifie que son petit-fils a obtenu ce diplôme en septembre 2019, si bien que, depuis cette date, il pouvait envisager des études à [Localité 9] ; l'appelante ne démontre d'ailleurs pas qu'[H] [N] n'aurait pas intégré ce logement depuis son expulsion. C'est donc à bon droit que le premier juge a considéré que le congé pour reprise présentait un caractère réel et sérieux et l'a validé. Le jugement doit dès lors être confirmé en ce qu'il a constaté l'occupation sans droit ni titre de Mme [Z] depuis le 10 mars 2018, avec toutes conséquences de droit. Sur l'arriéré locatif, Mme [Z] invoque un manquement du bailleur à son obligation de lui délivrer un logement décent pour justifier son refus de payer le loyer. A l'appui de ses prétentions, elle produit les documents suivants : - une lettre du service technique de l'habitat de la mairie de [Localité 9] en date du 7 avril 2017 évoquant l'humidité du logement situé au rez-de-chaussée due à des remontées capillaires liées à l'absence de cave ; - une lettre adressée par le même service au bailleur le 15 juin 2017 pour lui demander de faire cesser les désordres constatés ; - deux courriels du défenseur des droits en date des 12 septembre et 16 octobre 2018 demandant au bailleur de réaliser des travaux dans le studio ; - un rapport de visite de l'association des familles de victimes du saturnisme en date du 1er mars 2019 décrivant la forte humidité du logement et des fissures au niveau du sol et du plafond ; - une lettre du service technique de l'habitat de la mairie de [Localité 9] en date du 11 juin 2019 décrivant le taux d'humidité élevé du logement dû à des remontées capillaires, l'absence d'extracteur d'air permanent dans le coin cuisine et l'alimentation électrique insuffisamment mise en sécurité ; - une plainte déposée par elle-même le 12 août 2019 pour abstention volontaire de mesures destinées à combattre un sinistre dangereux pour les personnes. - un constat d'huissier dressé le 11 juin 2021 décrivant les nombreux désordres du logement (affaissement du plancher, fissuration des murs, humidité des murs, moisissures, chauffe-eau hors service, installation électrique vétuste). Mais, en premier lieu, l'appelante ne justifie pas que les désordres ainsi décrits rendaient son logement inhabitable, aucun arrêté préfectoral n'ayant déclaré les lieux insalubres et n'ayant contraint le bailleur à réaliser des travaux. Par ailleurs, M. [N] produit une lettre du syndic de l'immeuble en date du 25 mai 2018 mentionnant que, suite à un affaissement des logements du rez-de-chaussée dû à un dégât des eaux sur une arrivée d'eau située dans la cour, un architecte a été missionné, mais n'a pu pénétrer dans le logement de Mme [Z] qui ne répondait pas aux demandes de rendez-vous. Compte tenu de ce comportement, elle ne pouvait revendiquer une exception d'inexécution pour refuser de régler son loyer ni réclamer une indemnité pour trouble de jouissance, puisqu'elle s'opposait à la réalisation de travaux nécessaires à la réfection des désordres. Le jugement doit donc être confirmé en ce qu'il l'a déboutée de sa demande indemnitaire. En revanche, il doit être infirmé en ce qu'il a débouté l'intimé de sa demande en paiement d'une dette locative, puisque, d'une part, Mme [Z] reconnaît qu'elle ne réglait plus son loyer, et d'autre part M. [N] produit un décompte qui était joint au commandement de payer du 16 octobre 2017 faisant apparaître une dette de 2 323 euros au mois d'octobre 2017 inclus, étant observé qu'aucun décompte n'est produit pour la période postérieure à cette date ; l'appelante doit donc être condamnée au paiement de cette somme. dans la mesure où elle ne produit aucune pièce relative à sa situation financière, elle ne justifie pas être en mesure de s'acquitter de sa dette locative dans le délai de deux ans prévu à l'article 1343-5 du code civil et doit donc être déboutée de sa demande de délai de paiement. L'appelante, qui succombe en ses demandes, doit être condamnée aux dépens de la procédure d'appel et déboutée de sa demande fondée sur l'article 700 du code de procédure civile. L'équité commande d'allouer à l'intimé la somme supplémentaire de 1 000 euros sur le fondement de ce texte. PAR CES MOTIFS LA COUR, Statuant par mise à disposition au greffe, par arrêt contradictoire, Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions, sauf en ce qu'il a débouté M. [N] de sa demande en paiement d'une dette locative, Statuant à nouveau sur ce point : Condamne Mme [B] [Z] à payer à M. [W] [N] la somme de 2 323 euros au titre des loyers et charges dus au mois d'octobre 2017 inclus, Y ajoutant : Déboute Mme [Z] de toutes ses demandes formées devant la cour, Condamne Mme [Z] à payer à M. [N] la somme supplémentaire de 1 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, Condamne Mme [Z] aux dépens d'appel, lesquels seront recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. Le Greffier Le Président