Cour d'appel, 30 novembre 2022. 21/02466

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE Chambre 1-8 ARRÊT AU FOND DU 30 NOVEMBRE 2022 N° 2022/ 527 N° RG 21/02466 N° Portalis DBVB-V-B7F-BG7AE [C], [N], [O] [E] [U], [G], [J] [T] C/ [F] [W] Copie exécutoire délivrée le : à : Me Elie MUSACCHIA Me Sébastien BADIE Décision déférée à la Cour : Jugement du Juge des contentieux de la protection de GRASSE en date du 24 Novembre 2020 enregistrée au répertoire général sous le n° 11-19-0649. APPELANTS Monsieur [C], [N], [O] [E] né le 16 Novembre 1968 à [Localité 7] (BELGIQUE), demeurant [Adresse 4] / BELGIQUE Madame [U], [G], [J] [T] née le 15 Juin 1942 à [Localité 6] (BELGIQUE), demeurant [Adresse 4] / BELGIQUE représentée par Me Elie MUSACCHIA, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, ayant pour avocat plaidant Me Elodie GIGANT, avocat au barreau de DRAGUIGNAN INTIME Monsieur [F] [W] né le 25 Juin 1948 à [Localité 5] (06), demeurant [Adresse 2] représenté par Me Sébastien BADIE, membre de la SCP BADIE SIMON-THIBAUD JUSTON, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, ayant pour avocat plaidant Me Corinne DE ROMILLY, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE *-*-*-*-* COMPOSITION DE LA COUR En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 03 Octobre 2022, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller, chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de : Monsieur Philippe COULANGE, Président Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller Greffier lors des débats : Mme Maria FREDON. Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 30 Novembre 2022. ARRÊT Contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 30 Novembre 2022, signé par Monsieur Philippe COULANGE, Président et Madame Maria FREDON, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. *** EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE ANTÉRIEURE Suivant contrat conclu sous signatures privées, Monsieur [F] [W], représenté par son mandataire le cabinet ACCORD, a donné à bail d'habitation à compter du 15 septembre 2017 à MM. [C] [E] et [D] [Z] ainsi qu'à Madame [U] [T], mère du premier nommé, un appartement de type 6 d'une surface habitable de 380 mètres carrés au sein d'un immeuble situé [Adresse 3]), moyennant un loyer mensuel de base de 1.400 euros révisable annuellement en fonction de la variation de l'indice de référence. Il y a lieu de préciser que l'immeuble dont s'agit a été édifié au 17 ème siècle et abritait précédemment les établissements Lautier, haut lieu de la parfumerie grassoise. M. [D] [Z] a notifié congé pour l'échéance du 16 mai 2018, le bailleur acceptant de le désolidariser des obligations du bail à compter du 16 novembre 2018, conformément à la loi. Le 13 août 2018, le cabinet ACCORD a fait signifier à Monsieur [E] et Madame [T] un commandement de payer un arriéré de loyer de 4.725,59 euros, visant la clause résolutoire stipulée au contrat. De leur côté les locataires, par l'intermédiaire de leur assurance de protection juridique, ont exigé la réalisation de travaux urgents pour mettre fin aux désordres affectant le logement, à savoir la réfection de l'installation électrique, le remplacement des fenêtres et volets et la réparation de la chaudière. Le cabinet ACCORD a répondu le 6 février 2019 que ces travaux avaient d'ores et déjà été entrepris, cette affirmation étant contestée par les locataires qui ont alors évoqué l'éventualité de leur départ pour le cas où la situation demeurerait en l'état. Un projet de protocole transactionnel a été établi, qui n'a cependant pas abouti. Par exploit du 18 avril 2019, le bailleur a mis en demeure ses locataires de justifier de l'occupation du logement, en application de l'article 14-1 de la loi du 6 juillet 1989. Puis, faute de réponse, il a fait dresser le 20 mai un constat d'abandon des lieux loués. Aux termes d'une ordonnance sur requête datée du 12 août 2019, le juge du tribunal d'instance de Grasse a : - constaté la résiliation du bail, - autorisé le propriétaire à reprendre possession des lieux, - déclaré abandonnés les biens mobiliers inventoriés dans le procès-verbal, - autorisé la vente aux enchères publiques d'un véhicule automobile et d'un piano, - et condamné solidairement Monsieur [E] et Madame [T] à payer la somme de 20.474,17 euros au titre de leur dette locative. Monsieur [E] ayant formé opposition le 3 octobre 2019, l'affaire a été renvoyée devant la formation de jugement, et Madame [T] est intervenue volontairement au soutien des prétentions de son fils. Parallèlement, Monsieur [E] a saisi le service d'hygiène et de santé de la Ville de [Localité 5] pour se plaindre de l'insalubrité du logement, et un rapport d'enquête a été établi le 23 novembre 2019 relevant plusieurs manquements au règlement sanitaire départemental. Par jugement rendu le 20 novembre 2020, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Grasse a : - déclaré recevable l'intervention de Madame [T], - constaté l'abandon du logement, et par suite la résiliation du bail conclu entre les parties, - autorisé le propriétaire à reprendre possession des lieux, - autorisé la vente aux enchères d'un piano à queue de marque SCHIMMEL et d'un véhicule RENAULT Twingo immatriculé [Immatriculation 1], - déclaré abandonnés les autres effets mobiliers laissés dans les lieux, à l'exception des papiers et documents personnels devant être placés sous enveloppe scellée, - condamné solidairement Monsieur [E] et Madame [T] à payer à Monsieur [W] la somme de 20.760,17 euros au titre des loyers et charges restant dus, - condamné Monsieur [W] à payer aux locataires sortants une somme de 2.800 euros en réparation de leur préjudice de jouissance, - débouté Monsieur [E] et Madame [T] de toutes demandes plus amples ou contraires, - condamné les défendeurs aux dépens, ainsi qu'au paiement d'une indemnité de 1.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, - et ordonné l'exécution provisoire de sa décision. Monsieur [E] et Madame [T] ont interjeté appel le 17 février 2021. MOYENS ET PRÉTENTIONS DES PARTIES Aux termes de leurs conclusions récapitulatives notifiées le 3 novembre 2021, Monsieur [C] [E] et Madame [U] [T] font valoir que le bail stipulait divers travaux à la charge du propriétaire, mais que ceux-ci n'ont jamais été réalisés en dépit de leurs nombreuses démarches, de sorte qu'il devenait dangereux de demeurer dans des lieux insalubres, d'autant que la seconde nommée souffrait d'une grave affection respiratoire. Ils mettent notamment en avant un rapport de visite du CONSUEL en date du 28 mars 2018 pointant la nécessité de nombreux travaux de mise en conformité de l'installation électrique, l'effondrement d'un plafond survenu le 9 novembre 2018, et une panne de la chaudière ayant perduré durant trois mois au cours du même hiver. Ils expliquent qu'ils auraient alors décidé de retenir le paiement du loyer avec l'accord du mandataire du bailleur. Puis, en l'absence de toute évolution de la situation et après l'échec d'une tentative de transaction, ils auraient quitté le logement à compter du 22 février 2019 pour retourner s'établir en Belgique au su du propriétaire, auquel ils font également grief d'avoir recouru sans nécessité à la procédure de constat d'abandon. Ils soutiennent que la résiliation du bail doit être prononcée aux torts exclusifs du bailleur pour manquement à son obligation de délivrance en vertu des articles 1217 et suivants du code civil, et qu'ils sont en droit d'opposer l'exception d'inexécution des obligations de leur cocontractant pour être exonérés du paiement du loyer. Ils font également état d'un préjudice de jouissance important, ainsi que d'un préjudice financier occasionné par leurs déménagements successifs et par les conditions plus onéreuses de leur réinstallation en Belgique, outre l'abandon par Monsieur [E] de ses projets professionnels en France. Ils demandent à la cour d'infirmer le jugement entrepris, et statuant à nouveau : - de prononcer la résiliation du bail à la date du 1er mars 2019, - d'ordonner la répétition de l'intégralité des loyers versés pour la période du 15 septembre 2017 au 30 juin 2018, ou subsidiairement d'en réduire le montant de moitié, - de les exonérer de tout loyer pour la période du 1er juillet 2018 au 30 avril 2019, - de condamner Monsieur [W] à leur payer les sommes de 10.000 euros en réparation de leur préjudice de jouissance, 44.867 euros au titre de leurs frais de déménagement, 11.160 euros au titre du surcoût de leur nouveau loyer, 20.993 euros au titre de leurs frais de garde-meubles et 1.400 euros au titre de la restitution du dépôt de garantie, - de débouter l'intimé de l'ensemble de ses prétentions, - et de le condamner aux entiers dépens, ainsi qu'au paiement d'une indemnité de 5.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile. Par conclusions notifiées le 6 août 2021, Monsieur [F] [W] soutient que le contrat ne stipulait aucun engagement de sa part d'exécuter des travaux, mais faisait simplement mention de l'état du logement au moment de la prise à bail. Il conteste l'importance des désordres allégués, et a fortiori le caractère insalubre du logement, faisant valoir que le rapport du service d'hygiène et de santé de la Ville de [Localité 5] n'a pas conclu en ce sens. Il souligne que les locataires n'ont introduit durant le cours du bail aucune procédure afin d'être autorisés à suspendre ou consigner le montant du loyer, mais qu'ils ont au contraire choisi de quitter les lieux sans préavis. Il demande à la cour de confirmer le jugement déféré, sauf en ce qu'il a accordé aux locataires sortants une indemnité en réparation de leur préjudice de jouissance, dont il sollicite la suppression pure et simple. Il réclame accessoirement paiement de 3.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, outre ses dépens. La clôture de l'instruction est intervenue le 19 septembre 2022. DISCUSSION Sur les obligations incombant au bailleur : En vertu de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est obligé : - de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé des occupants, et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation, - de délivrer au locataire un logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les éléments d'équipement mentionnés au contrat en bon état de fonctionnement, - d'assurer au locataire une jouissance paisible du logement et de le garantir contre les vices ou défauts de nature à y faire obstacle, - d'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires à leur maintien en état. En l'espèce le contrat de location contenait une mention manuscrite, paraphée par les parties, ainsi libellée : 'mise aux normes électriques, divers travaux assainissement de nombreuses humidités dans le logement (WC R+1, buanderie ...), travaux sur éléments de fermetures du logement (volets R+1), baies vitrées, système serrures etc'. Contrairement à l'opinion du premier juge, la cour considère que cette mention ne correspond pas à une simple description de l'état du logement au jour de sa prise à bail, mais doit s'interpréter comme un engagement souscrit par le bailleur de procéder aux travaux ci-dessus énumérés. Or le rapport du CONSUEL pointait toujours au mois de mars 2018 la nécessité d'effectuer de nombreux travaux de mise en conformité de l'installation électrique, et il résulte du rapport d'enquête du service d'hygiène et de santé de la Ville de [Localité 5] en date du 23 novembre 2019 que cette installation restait encore à vérifier, sans qu'il existe toutefois un risque d'électrocution. Ledit rapport faisait également état d'un défaut de dispositif d'aération sur le haut des fenêtres, et d'infiltrations dans un débarras situé au niveau R+2 côté cour. En revanche il mentionnait le remplacement à neuf de l'ensemble des menuiseries extérieures et l'absence de traces d'humidité sur les murs. Si l'inspecteur relevait une infraction au règlement sanitaire départemental, il ne concluait pas en revanche au caractère indécent ou insalubre du logement. Il ressort d'autre part des pièces produites aux débats que la chaudière avait été remplacée par le bailleur, mais que sa remise en service avait été retardée par une coupure de gaz à l'initiative du distributeur. Quant à l'affirmation selon laquelle un plafond se serait effondré, elle n'est corroborée par aucun élément du dossier. Il convient en définitive de considérer que, si le bailleur a effectivement manqué à une partie de ses obligations, ces manquements ne présentaient pas cependant un caractère de gravité suffisant pour exonérer les locataires du paiement du loyer, étant observé que les appelants n'établissent pas l'existence de l'accord qu'ils allèguent en ce sens, ni pour justifier une résolution du contrat en application des articles 1217 et suivants du code civil, dès lors que le logement demeurait habitable. Il y a lieu de relever en outre que l'immeuble dont s'agit a été édifié au 17ème siècle et que les locataires étaient nécessairement conscients des inconvénients inhérents à sa vétusté, alors qu'il profitaient par ailleurs de son décor remarquable et d'une surface habitable considérable pour un loyer relativement modique. Sur la résiliation du bail : Dans la mesure où le projet de protocole transactionnel prévoyant une résiliation amiable du bail n'avait pas abouti, les locataires ne pouvaient se dispenser de donner congé dans les formes et délais prévus par la loi avant de quitter le logement. Ces formalités n'ayant pas été respectées, le bailleur s'est trouvé contraint de recourir à la procédure de constat d'abandon prévue par l'article 14-1 de la loi du 6 juillet 1989 pour pouvoir reprendre possession des lieux de manière régulière. C'est donc à juste titre que le premier juge a prononcé la résiliation du bail sur le fondement de ce texte avec toutes ses conséquences de droit, cette résiliation prenant effet au jour du prononcé de l'ordonnance sur requête, soit le 12 août 2019 Sur la dette locative : Ainsi qu'il a été dit plus avant, les locataires n'étaient pas fondés à opposer l'exception d'inexécution des obligations de leur cocontractant pour s'exonérer du paiement du loyer, de sorte qu'ils demeurent débiteurs à ce titre de la somme de 20.760,17 euros suivant décompte arrêté par le mandataire du bailleur et dont le détail n'est pas contesté, sur lequel devra s'imputer le montant du dépôt de garantie. Sur la réparation du préjudice de jouissance : Les désordres affectant le logement, qui ont été analysés plus avant, ont occasionné aux preneurs un préjudice de jouissance dont la réparation sera justement évaluée à la somme de 5.000 euros, le jugement entrepris devant être réformé de ce chef. Sur les autres préjudices invoqués par les locataires sortants : En vertu des motifs qui précèdent, la décision prise par Monsieur [E] et Madame [T] de quitter le logement ne peut être regardée comme la conséquence directe et nécessaire des manquements commis par le bailleur, de sorte que le jugement doit être confirmé en ce qu'il les a déboutés de leurs demandes en paiement de dommages-intérêts au titre de leurs frais de déménagement, du surcoût de leur nouveau loyer, et de leurs frais de garde-meubles. PAR CES MOTIFS La cour, statuant par arrêt contradictoire, Confirme le jugement entrepris, sauf en ce qui concerne le montant des dommages-intérêts alloués aux locataires sortants en réparation de leur préjudice de jouissance, Statuant à nouveau de ce chef, condamne Monsieur [F] [W] à verser à Monsieur [C] [E] et Madame [U] [T], pris solidairement, une somme de 5.000 euros à titre de dommages-intérêts, Y ajoutant, Dit que le dépôt de garantie devra s'imputer sur le montant de la dette locative, Condamne Monsieur [E] et Madame [T] aux dépens de la procédure d'appel, ainsi qu'à payer la somme de 2.000 euros au titre des frais irrépétibles exposés par l'intimé. LA GREFFIERE LE PRESIDENT