Tribunal judiciaire, 20 octobre 2025. 25/01104

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE [Localité 5] ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ 30B Minute N° RG 25/01104 - N° Portalis DBX6-W-B7J-2ENA 1 copies GROSSE délivrée le 20/10/2025 à Me Sarah BOUET la SELARL STÉPHANE DESPAUX Rendue le VINGT OCTOBRE DEUX MIL VINGT CINQ Après débats à l’audience publique du 15 Septembre 2025 Par mise à disposition au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile. Par Elisabeth FABRY, Première Vice-Présidente au tribunal judiciaire de BORDEAUX, assistée de Karine PAPPAKOSTAS, Greffière. DEMANDERESSE S.C.I. NEWCO [I], prise en la personne de son représentant légal [Adresse 4] [Localité 2] représentée par Maître Stéphane DESPAUX de la SELARL STÉPHANE DESPAUX, avocats au barreau de BORDEAUX DÉFENDERESSE S.A.S. FXGIMMO [Localité 5], prise en la personne de son représentant légal [Adresse 7] [Localité 3] représentée par Me Sarah BOUET, avocat au barreau de BORDEAUX I – FAITS, PROCEDURE ET DEMANDES DES PARTIES Par acte en date du 09 mai 2025, la SCI NEWCO [I] a fait assigner la SAS FXGIMMO BORDEAUX devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Bordeaux afin de voir : - constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de plein droit du bail au 04 août 2023 ; - constater que la défenderesse a libéré les lieux le 09 octobre 2023 ; - condamner la défenderesse à lui payer la somme provisionnelle de 80 888,16 euros correspondant aux loyers et charges dus à la date d’acquisition de la clause résolutoire ; - condamner à titre provisionnel au paiement de la somme de 13 865,93 euros correspondant à l’indemnité d’occupation due pour la période du 05 août 2023 au 09 octobre 2023 ; - la condamner au paiement d’une somme de 3 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer et de sa dénonciation aux créanciers inscrits, des états des privilèges et des nantissements. La demanderesse expose que par acte sous seing privé du 03 décembre 2019, elle a donné à bail à la SAS FXGIMMO [Localité 5] des locaux à usage commercial situé [Adresse 1] [Localité 6] ; que la locataire étant défaillante dans le paiement des loyers, par acte du 04 juillet 2023, elle lui a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire qui est resté infructueux ; qu’elle a repris possession des lieux le 09 octobre 2023 suite au PV établi par commissaire de justice constatant que les locaux étaient vides. Appelée à l’audience du 26 mai 2025, l’affaire a été renvoyée pour échanges de conclusions, puis retenue à l'audience de plaidoiries du 15 septembre 2025. Les parties ont conclu pour la dernière fois : - la SCI NEWCO [I], le 15 septembre 2025, par des écritures dans lesquelles elle maintient ses demandes en faisant valoir que la contestation opposée ne peut être considérée comme sérieuse ; - la SAS FXGIMMO [Localité 5], le 28 juillet 2025, par des écritures dans lesquelles elle sollicite le rejet des demandes et la condamnation de la demanderesse à lui payer la somme de 1 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Elle fait valoir que les demandes se heurtent à une contestation sérieuse tenant aux travaux que le bailleur s’était engagé à réaliser aux termes du bail et qui soit n’ont pas été réalisés soit ont été mal exécutés ; que les désordres sont d’une gravité exceptionnelle, affectant la structure la sécurité et la salubrité des locaux qu’ils rendent impropres à leur destination contractuelle (accueil du public et négociation immobilière) ; qu’après mise en demeure, elle a suspendu le paiement des loyers, et est fondée à invoquer une exception d’inexécution. La présente décision se rapporte à ces écritures pour un plus ample exposé des demandes et des moyens des parties. II – MOTIFS DE LA DECISION Sur les demandes principales L'article 834 du code de procédure civile permet au juge des référés, en cas d'urgence, de prendre les mesures qui ne se heurtent pas à l'existence d'une contestation sérieuse. L'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile permet au juge des référés, lorsque l'obligation n'est pas sérieusement contestable, d'allouer une provision au créancier ou d'ordonner l'exécution de cette obligation même lorsqu'il s'agit d'une obligation de faire. En l'espèce, il ressort des pièces versées aux débats et des observations respectives des parties : - que le bail liant les parties comporte une clause résolutoire en cas de loyers impayés ou d’inexécution des obligations imposées aux locataires par la loi ou les règlements ; - qu'un commandement de payer, visant la clause résolutoire et reproduisant le délai, a été régulièrement signifié au preneur le 04 juillet 2023, à hauteur d’une somme de 92 881,13 euros au titre de la dette locative ; - que le preneur ne s'est pas acquitté de son obligation de paiement intégral de sa dette dans le délai prescrit ; - que le preneur a quitté les lieux le 13 septembre 2023. La défenderesse oppose une contestation sérieuse en faisant valoir que la bailleresse s’était engagée à faire réaliser des travaux, engagement qu’elle n’a pas respecté, ce qui l’autorise à se prévaloir d‘une exception d’inexécution. Aux termes de l’article 24 du bail intitulé « conditions particulières, le bailleur s’est engagé à réaliser à ses frais de nombreux travaux (réfection des faux plafonds, des parquets, des menuiseries, remplacement des systèmes de climatisation chauffage, remise en état des parties communes etc)”. Il ressort du PV de constat établi le 15 septembre 2021 que ces travaux n’ont pas été réalisés. La défenderesse verse par ailleurs aux débats un courrier de son avocat du 26 octobre 2021 demandant une résiliation anticipée amiable du bail compte tenu des nombreux manquements et désordres affectant les locaux (installation électrique pas aux normes, plafonds et menuiseries en mauvais état, dysfonctionnements du système de climatisation), et annonçant la consignation des loyers à compter du 1er décembre. Elle produit enfin un procès-verbal d’état de lieux de sortie daté du 13 septembre 2023 qui mentionne que le bailleur a été convoqué. Il en ressort que les demandes (dont au demeurant le caractère d’urgence n’est pas établi) se heurtent à une contestation qui doit être qualifiée de sérieuse, de sorte qu’elles ne relèvent pas du pouvoir du juge des référés. Les demandes accessoires La SCI NEWCO [I] sera condamnée aux dépens, en ce compris les frais des commandements des 30 octobre 2024 et 26 juin 2025. Il serait inéquitable de laisser à la charge de la partie défenderesse les frais non compris dans les dépens qu'elle a dû exposer pour faire valoir ses droits. Il lui sera alloué 1 500 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile. III - DECISION Le juge des référés du tribunal judiciaire de Bordeaux statuant par une ordonnance contradictoire, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe et à charge d'appel; Vu les articles 834 et 835 du code de procédure civile ; Dit n’y avoir lieu à référé ; Condamne la SCI NEWCO [I] à payer à la SAS FXGIMMO BORDEAUX une somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Condamne la SCI NEWCO [I] aux entiers dépens. La présente décision a été signée par Elisabeth FABRY, Première Vice-Présidente, et par Karine PAPPAKOSTAS, Greffière. Le Greffier, Le Président,