Tribunal judiciaire, 27 mars 2024. 23/57849

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS ■ N° RG 23/57849 - N° Portalis 352J-W-B7H-C25XB N°: 1-CB Assignation du : 18 octobre 2023 EXPERTISE[1] [1] 2 Copies exécutoires délivrées le: ORDONNANCE DE REFERE rendue le 27 mars 2024 par Marie-Hélène PENOT, Juge au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal, Assistée de Clémence BREUIL, Greffier. DEMANDERESSE Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 7], représenté par son syndic en exercice le cabinet LOISELET PERE FILS ET F.DAIGREMONT [Adresse 5] [Localité 9] représenté par Maître Eléonore DANIAULT, avocat au barreau de PARIS - #B282 DEFENDERESSE La S.A.R.L. BM DU FAUBOURG exerçant sous la dénomination BOUCHERIE DELAHAYE [Adresse 7] [Localité 6] représentée par Maître Franck BENHAMOU de la SELEURL FB AVOCAT, avocats au barreau de PARIS - #B1099 DÉBATS A l’audience du 13 Février 2024, tenue publiquement, présidée par Marie-Hélène PENOT, Juge, assistée de Clémence BREUIL, Greffier, Nous, Président, Après avoir entendu les conseils des parties représentées, La société civile de placement immobilier IMMORENTE est propriétaire, au sein de l'immeuble sis [Adresse 7], des lots n°2, 102 et 103, donnés à bail commercial à la société à responsabilité limitée BM DU FAUBOURG qui y exploite une activité de boucherie. Par acte extrajudiciaire délivré le 18 octobre 2024, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 7] (ci-après : le syndicat des copropriétaires) a assigné la société BM DU FAUBOURG devant le Président du tribunal judiciaire de Paris statuant en référé, aux fins de voir : - ORDONNER une mesure d'expertise judiciaire relative à l'annexion d'une partie de la cour commune et à l'utilisation de cette partie commune, aux désordres susceptibles de résulter de fuites provenant du ballon d'eau chaude fixé sur le mur pignon de l'immeuble, aux nuisances olfactives alléguées, à l'évacuation directe des eaux et graisses dans les siphons de sol de la cour et aux désordres en résultant, aux conséquences sur l'état du sous-sol de la condamnation du soupirail, aux conditions de stockage des ordures de la société BM DU FAUBOURG et à la destination actuelle des lots n°102 et 103 ; - CONDAMNER la société BM DU FAUBOURG à : * supprimer le ballon d'eau chaude ancré sur le mur pignon de l'immeuble et ce, sous astreinte de 1000 euros par jour de retard à compter de la signification de l'ordonnance à intervenir, * procéder à la dépose des caméras installées sur la façade du bâtiment B et sur la façade cour du bâtiment A et ce, sous astreinte de 1000 euros par jour de retard à compter de la signification de l'ordonnance à intervenir, * cesser tout encombrement des parties communes par du matériel entreposé et ce, sous astreinte de 1000 euros par infraction constatée à compter de la signification de l'ordonnance à intervenir, * cesser d'utiliser la cour commune pour laver son matériel et ce, sous astreinte de 1.000 euros par infraction constatée à compter de la signification de l'ordonnance à intervenir, * cesser d'utiliser le couloir commun comme accès pour ses livraisons et ce, sous astreinte de 1000 euros par infraction constatée à compter de la signification de l'ordonnance à intervenir, - CONDAMNER la société BM DU FAUBOURG à payer au syndicat des copropriétaires à la somme de 3000 euros en application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile, - CONDAMNER la société BM DU FAUBOURG en tous les dépens, - RAPPELER que l'exécution provisoire de la décision à intervenir est de droit. A l'audience du 7 novembre 2023, l'examen de l'affaire a été renvoyé à la demande de la partie défenderesse ; les parties se sont vu enjoindre de rencontrer un médiateur aux fins d'information sur l'objet et le déroulement d'une mesure de médiation. A l'audience du 13 février 2024, le syndicat des copropriétaires se réfère oralement aux prétentions et moyens formulés dans son assignation. Par la voix de son conseil, la société BM DU FAUBOURG exprime protestations et réserves sur la demande d'expertise et s'oppose au surplus des prétentions adverses, faisant valoir que les demandes d'injonction ou d'interdiction de faire sont dépourvues d'objet puisqu'elles ont été spontanément exécutées. Le prononcé de la décision a été mis en délibéré au 27 mars 2024. En considération des allégations formulées par la société BM DU FAUBOURG, celle-ci a été autorisée à communiquer un constat portant sur les travaux prétendument réalisés ; le syndicat des copropriétaires s'est vu autoriser à formuler ses observations sur ces éléments et préciser s'il entendait renoncer à certaines de ses prétentions. Par courriel du 22 février 2024, la société défenderesse a communiqué une note en délibéré ainsi qu'un constat dressé par un commissaire de justice le 19 février 2024. Le syndicat des copropriétaires a formulé ses observations par courriel du 26 février 2024, indiquant renoncer à sa demande portant sur la dépose des caméras de vidéosurveillance et maintenir le surplus de ses prétentions. MOTIFS 1.Sur la demande d'expertise Aux termes de l'article 145 du code de procédure civile, s'il existe un motif légitime de conserver ou d'établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d'un litige, les mesures d'instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé. L'application de ce texte, qui subordonne le prononcé d'une mesure d'instruction à la seule démonstration d'un intérêt légitime à établir ou à préserver une preuve en vue d'un litige potentiel, n'implique aucun préjugé sur la recevabilité et le bien-fondé des demandes formées ultérieurement, sur la responsabilité des personnes appelées comme partie à la procédure, ni sur les chances du procès susceptible d'être engagé. En l'état des arguments développés par les parties comparantes et au vu des documents produits, le motif légitime prévu par l'article 145 du code de procédure civile est établi. La mesure d'instruction sollicitée doit donc être ordonnée dans les termes du dispositif ci-après. 2.Sur les demandes de cessation d'un trouble manifestement illicite Aux termes de l'article 835 alinéa 1er du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Le trouble manifestement illicite résulte de toute perturbation résultant d'un fait qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit. La seule méconnaissance d'une réglementation n'est pas suffisante pour caractériser l'illicéité d'un trouble, dont l'anormalité s'apprécie in concreto. A titre liminaire, il est relevé que le syndicat des copropriétaires a renoncé à sa demande de dépose des caméras installées sur les façades du bâtiment sis [Adresse 7], qui ne donnera en conséquence pas lieu à mention au dispositif. Le syndicat des copropriétaires sollicite la condamnation sous astreinte de la société BM DU FAUBOURG à : - supprimer le ballon d'eau chaude ancré sur le mur pignon de l'immeuble ; - cesser tout encombrement des parties communes par du matériel entreposé ; - cesser d'utiliser la cour commune pour laver son matériel ; - cesser d'utiliser le couloir commun comme accès pour ses livraisons. 2.1.Sur la demande de dépose du ballon d'eau chaude L'article 25 b) de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 prévoit que sont adoptées à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant l'autorisation donnée à certains copropriétaires d'effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble, et conformes à la destination de celui-ci. En l'espèce, les constats dressés le 22 décembre 2022 par Maître [T] [H] et le 19 février 2024 par Maître [E] [W], commissaires de justice, établissent la présence d'un ballon d'eau chaude fixé sur le mur pignon de l'immeuble sis [Adresse 7], au-dessus d'une construction en tôle utilisée à usage de plonge par la société BM DU FAUBOURG selon les déclarations faites par celle-ci à Maître [W]. Dans sa note du 22 février 2024, la société BM DU FAUBOURG énonce que ce ballon sera déposé le 24 février 2024, reconnaissant en conséquence être à l'origine de son installation. La fixation d'un tel équipement sur un mur pignon, partie commune, sans autorisation de l'assemblée générale des copropriétaires constitue un trouble manifestement illicite qu'il appartient au juge des référés de faire cesser. Aussi la dépose du ballon d'eau chaude sera-t-elle ordonnée. La société défenderesse n'ayant pas procédé à cette dépose alors qu'elle en reconnaît le caractère illicite, plusieurs mois après la délivrance de l'assignation, il est justifié de la nécessité d'assortir cette injonction d'une astreinte pour en garantir l'efficacité, selon des modalités précisées au dispositif. 2.2.Sur les autres demandes En application de l'article 9 de la loi n°65-557 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l'immeuble. Le règlement de copropriété de l'immeuble sis [Adresse 7] stipule : " a) Nul ne pourra, même temporairement, encombrer les parties communes, ni y déposer quoi que ce soit, ni les utiliser pour son usage personnel en dehors de leur destination normale, sauf cas de nécessité. Les passages, vestibules, escaliers, couloirs, entrées devront être laissés libres en tout temps. Notamment les entrées et couloirs ne pourront en aucun cas servir de garage à bicyclette, motocyclettes, voitures d'enfants ou autres qui, dans le cas où des locaux seraient réservés à cet usage, devront y être garés. [...] c) Aucun copropriétaire ne pourra procéder à un travail domestique ou autre dans les parties communes de l'immeuble. d) Aucun copropriétaire ne pourra constituer dans les parties communes de dépôt d'ordures ménagères ou de déchets quelconques. Il devra déposer ceux-ci aux endroits prévus à cet effet. e) Les livraisons de provisions, matières sales ou encombrantes devront être faites le matin avant dix heures. Il en sera de même de l'approvisionnement des magasins ". Le règlement de copropriété énonce également que " la cour devra être conservée par les occupants dans un état de rigoureuse propreté ". En premier lieu, le syndicat des copropriétaires déplore l'encombrement régulier de la cour commune et des parties communes par la société BM DU FAUBOURG. Or, l'unique élément corroborant cette allégation consiste en la mention, dans le procès-verbal de constat du 22 décembre 2022, de la présence de cagettes dans un recoin de la cour commune, devant la porte d'accès aux caves. Cette constatation isolée est insuffisante à démontrer l'existence d'un trouble manifestement illicite, de sorte qu'il n'y a pas lieu à référé sur la demande d'interdiction de tout encombrement. En deuxième lieu, le syndicat des copropriétaires fait grief à la société BM DU FAUBOURG de procéder au nettoyage de son matériel dans les parties communes. Il ressort du règlement de copropriété et des plans annexés ainsi que des deux constats versés aux débats par les parties que la partie de la cour commune de l'immeuble située entre les bâtiments A et B, au fond de laquelle se trouvent des WC communs, a été fermée et couverte, et qu'elle est utilisée à usage de " plonge " par la société BM DU FAUBOURG selon ses déclarations relatées par Maître [W]. Le constat de Maître [H] souligne que l'évacuation des eaux usées de ce local arrivent directement dans le siphon de sol de la cour devant le bâtiment B. Aussi l'utilisation des parties communes par la société BM DU FAUBOURG pour réaliser le nettoyage de son matériel est-elle établie. La convention d'occupation consentie par le syndicat des copropriétaires à la société BM DU FAUBOURG à usage exclusif de chambre froide et portant sur une partie de la cour n'a manifestement pas pour effet d'autoriser la société BM DU FAUBOURG à utiliser les parties communes et les réseaux d'évacuation communs pour nettoyer du matériel utilisé pour la préparation alimentaire. En conséquence, il y a lieu d'interdire à la société BM DU FAUBOURG d'utiliser la cour commune pour laver son matériel. Des considérations d'hygiène imposent d'assortir cette interdiction d'une astreinte, selon des modalités précisées au dispositif. En troisième lieu, le syndicat des copropriétaires déplore l'utilisation par la société BM DU FAUBOURG du couloir commun pour ses livraisons. Toutefois, il ne ressort d'aucune stipulation claire et non équivoque du règlement de copropriété qu'une telle pratique soit prohibée. Il n'y a en conséquence pas lieu à référé sur cette demande, à défaut de preuve de l'illicéité du trouble invoqué. 3.Sur les mesures accessoires Dès lors qu'il est partiellement fait droit aux prétentions du syndicat des copropriétaires fondées sur l'existence d'un trouble manifestement illicite, celle-ci supportera la charge des dépens. Condamnée aux dépens, la société BM DU FAUBOURG devra payer au syndicat des copropriétaires la somme de 3000 euros par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS Statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire en premier ressort, Donnons acte des protestations et réserves formulées en défense ; Ordonnons une mesure d'expertise ; Désignons en qualité d'expert : Monsieur [K] [Z] FENDLES [Z] ARCHITECTES [Adresse 8] Téléphone : [XXXXXXXX01] / [XXXXXXXX04] Courriel : [Courriel 10] qui pourra prendre l'initiative de recueillir l'avis d'un autre technicien, mais seulement dans une spécialité distincte de la sienne, avec mission, les parties régulièrement convoquées, après avoir pris connaissance du dossier, s'être fait remettre tous documents utiles, et avoir entendu les parties ainsi que tout sachant, de : - se rendre sur les lieux des désordres après y avoir convoqué les parties ; - examiner les désordres, malfaçons ou inachèvements allégués dans l'assignation et, le cas échéant, sans nécessité d'extension de mission, tous désordres connexes ayant d'évidence la même cause mais révélés postérieurement à l'assignation, sans préjudice des dispositions de l'article 238 alinéa 2 du code de procédure civile ; - les décrire, en indiquer la nature, l'importance, la date d'apparition; en rechercher la ou les causes; - fournir tout renseignement de fait permettant au tribunal de statuer sur les éventuelles responsabilités encourues et sur les comptes entre les parties ; - après avoir exposé ses observations sur la nature des travaux propres à remédier aux désordres, et leurs délais d'exécution, chiffrer, à partir des devis fournis par les parties, éventuellement assistées d'un maître d'œuvre, le coût de ces travaux; - fournir tous éléments de nature à permettre ultérieurement à la juridiction saisie d'évaluer les préjudices de toute nature, directs ou indirects, matériels ou immatériels résultant des désordres, notamment le préjudice de jouissance subi ou pouvant résulter des travaux de remise en état ; - dire si des travaux urgents sont nécessaires soit pour empêcher l'aggravation des désordres et du préjudice qui en résulte, soit pour prévenir les dommages aux personnes ou aux biens ; dans l'affirmative, à la demande d'une partie ou en cas de litige sur les travaux de sauvegarde nécessaires, décrire ces travaux et en faire une estimation sommaire dans un rapport intermédiaire qui devra être déposé aussitôt que possible ; - faire toutes observations utiles au règlement du litige; Disons que pour procéder à sa mission l'expert devra : - convoquer et entendre les parties, assistées, le cas échéant, de leurs conseils, et recueillir leurs observations à l'occasion de l'exécution des opérations ou de la tenue des réunions d'expertise ; - se faire remettre toutes pièces utiles à l'accomplissement de sa mission, notamment, s'il le juge utile, les pièces définissant le marché, les plans d'exécution, le dossier des ouvrages exécutés ; - se rendre sur les lieux et si nécessaire en faire la description, au besoin en constituant un album photographique et en dressant des croquis ; - à l'issue de la première réunion d'expertise, ou dès que cela lui semble possible, et en concertation avec les parties, définir un calendrier prévisionnel de ses opérations; l'actualiser ensuite dans le meilleur délai : en faisant définir une enveloppe financière pour les investigations à réaliser, de manière à permettre aux parties de préparer le budget nécessaire à la poursuite de ses opérations ; en les informant de l'évolution de l'estimation du montant prévisible de ses frais et honoraires et en les avisant de la saisine du juge du contrôle des demandes de consignation complémentaire qui s'en déduisent, sur le fondement de l'article 280 du code de procédure civile, et dont l'affectation aux parties relève du pouvoir discrétionnaire de ce dernier au sens de l'article 269 du même code ; en fixant aux parties un délai impératif pour procéder aux interventions forcées ; en les informant, le moment venu, de la date à laquelle il prévoit de leur adresser son document de synthèse ; - au terme de ses opérations, adresser aux parties un document de synthèse, sauf exception dont il s'expliquera dans son rapport (par ex : réunion de synthèse, communication d'un projet de rapport), et y arrêter le calendrier impératif de la phase conclusive de ses opérations, compte-tenu des délais octroyés devant rester raisonnable ; fixant, sauf circonstances particulières, la date ultime de dépôt des dernières observations des parties sur le document de synthèse ; rappelant aux parties, au visa de l'article 276 alinéa 2 du code de procédure civile, qu'il n'est pas tenu de prendre en compte les observations transmises au delà de ce délai; Fixons à la somme de cinq mille euros (5000 euros) le montant de la provision à valoir sur les frais d'expertise qui devra être consignée par la partie demanderesse à la régie du tribunal judiciaire de Paris au plus tard le 27 mai 2024 ; Disons que, faute de consignation de la présente provision initiale dans ce délai impératif, ou demande de prorogation sollicitée en temps utile, la désignation de l'expert sera aussitôt caduque et de nul effet, sans autre formalité requise, conformément aux dispositions de l'article 271 du code de procédure civile ; Disons que l'exécution de la mesure d'instruction sera suivie par le juge du contrôle des expertises, spécialement désigné à cette fin en application des articles 155 et 155-1 du même code ; Disons que le terme du délai fixé par l'expert pour le dépôt des dernières observations marquera la fin de l'instruction technique et interdira, à compter de la date à laquelle il est fixé, le dépôt de nouvelles observations, sauf les exceptions visées à l'article 276 du code de procédure civile; Disons que l'expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 232 à 255, 263 à 284-1 du Code de procédure civile et qu'il déposera l'original de son rapport au greffe du Tribunal judiciaire de Paris (Contrôle des expertises) avant le 24 novembre 2024, pour le rapport définitif, sauf prorogation de ces délais dûment sollicitée en temps utile de manière motivée auprès du Juge du contrôle ; Disons que, dans le but de favoriser l'instauration d'échanges dématérialisés et de limiter la durée et le coût de l'expertise, le technicien devra privilégier l'usage de la plateforme OPALEXE et qu'il proposera en ce cas à chacune des parties, au plus tard lors de la première réunion d'expertise, de recourir à ce procédé pour communiquer tous documents et notes par la voie dématérialisée dans les conditions de l'article 748-1 du code de procédure civile et de l'arrêté du 14 juin 2017 validant de tels échanges ; Enjoignons à la société BM DU FAUBOURG de procéder à la dépose du ballon d'eau chaude fixé sur le mur pignon de l'immeuble sis [Adresse 7], entre les bâtiments A et B, sous astreinte provisoire de deux cents euros (200 euros) par jour de retard à compter du dixième jour suivant la signification de la présente ordonnance, pendant une durée maximale de six mois ; Interdisons à la société BM DU FAUBOURG d'utiliser la cour commune pour laver du matériel, sous astreinte provisoire de mille euros (1000 euros) par manquement constaté, l'astreinte courant à compter de la signification de la présente décision et pendant une durée de deux années ; Disons n'y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes formulées par le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 7] ; Condamnons la société BM DU FAUBOURG à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 7] la somme de trois mille euros (3000 euros) au titre des frais irrépétibles ; Condamnons la société BM DU FAUBOURG aux dépens ; Rappelons que l'exécution provisoire est de droit. Fait à Paris le 13 mars 2024. Le Greffier,Le Président, Clémence BREUILMarie-Hélène PENOT Service de la régie : Tribunal de Paris, [Adresse 12] ☎ [XXXXXXXX03] Fax [XXXXXXXX02] ✉ [Courriel 13] Sont acceptées les modalités de paiements suivantes : ➢ virement bancaire aux coordonnées suivantes : IBAN : [XXXXXXXXXX011] BIC : [XXXXXXXXXX014] en indiquant impérativement le libellé suivant : C7 "Prénom et Nom de la personne qui paye" pour prénom et nom du consignataire indiqué dans la décision + Numéro de RG initial ➢ chèque établi à l'ordre du régisseur du Tribunal judiciaire de Paris (en cas de paiement par le biais de l'avocat uniquement chèque CARPA ou chèque tiré sur compte professionnel) Le règlement doit impérativement être accompagné d'une copie de la présente décision. En cas de virement bancaire, cette décision doit être envoyée au préalable à la régie (par courrier, courriel ou fax). Expert : Monsieur [K] [Z] Consignation : 5000 € par Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 7], représenté par son syndic en exercice le cabinet LOISELET PERE FILS ET F.DAIGREMONT le 27 Mai 2024 Rapport à déposer le : 24 Novembre 2024 Juge chargé du contrôle de l’expertise : Service du contrôle des expertises Tribunal de Paris, [Adresse 12].