Tribunal judiciaire, 28 mai 2024. 24/00042

MINUTE: N° RG 24/00042 - N° Portalis DBX6-W-B7I-Y3KH DU 28/05/2024 [T] [K], [X] [K] C/ [H] [O] Grosse le 28/052024 à Maître Christine DUSAN de la SELARL DBA Copie le 28/05/2024 à [H] [O] TRIBUNAL de PROXIMITE d’ARCACHON JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION [Adresse 7] [Localité 3] ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 28 mai 2024 PRÉSIDENT : Madame Christine ROUSSEL, Magistrat à titre temporaire chargée des fonctions de Juge des contentieux de la protection, PRÉSIDENT : Madame Christine ROUSSEL, Magistrat à titre temporaireau Tribunal de proximité d’ARCACHON GREFFIER : Madame Marie-Laure COURTALHAC, Greffier DEMANDEURS : Madame [T] [K] née le 01 Janvier 1960 à [Localité 9] [Adresse 2] [Localité 4] Représentée par Maître Christine DUSAN de la SELARL DBA Avocat au Barreau de Toulouse Monsieur [X] [K] né le 21 Décembre 1959 à [Localité 6] [Adresse 2] [Localité 4] Représenté par Maître Christine DUSAN de la SELARL DBA Avocat au Barreau de TOULOISE DEFENDEUR : Monsieur [H] [O] [Adresse 8] [Adresse 1] [Localité 5] Comparant en personne DÉBATS : Audience publique en date du 30 Avril 2024 PROCÉDURE : Baux d’habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 13 Février 2024. Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile. EXPOSE DU LITIGE : Selon contrat en date du 28 septembre 2018, Mr et Mme [K] ont loué à Mr [H] [O] un logement à usage d'habitation situé [Adresse 8] à [Localité 5]. Le bail prenait effet à la même date pour une durée de trois ans et moyennant un loyer initial de 534,55 € toutes charges comprises. Le locataire ne s'étant pas acquitté du paiement de la totalité des loyers, le bailleur lui a fait signifier un commandement de payer et de fournir les justificatifs d'assurance visant la clause résolutoire le 8 novembre 2023 pour la somme de 1 710,44 €, qui est resté infructueux. Par acte de Commissaire de Justice en date du 13 février 2024, les époux [K] ont assigné en référé devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal de Proximité d'ARCACHON à l'audience du 30 avril 2024 Mr [H] [O] aux fins de voir : - constater la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire ; - ordonner l'expulsion de Mr [H] [O] faute de départ volontaire de corps et de biens des lieux loués, ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec si nécessaire le concours de la force publique et d'un serrurier ; -le condamner à payer la somme provisionnelle de 2 176 € au titre des loyers charges et indemnités d'occupation arrêté au 24 janvier 2024 jusqu'à la date de résiliation avec intérêts au taux légal à compter du commandement, -le condamner à payer à compter de la date de résiliation une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du dernier loyer et des charges contractuels depuis la résiliation du bail et jusqu'à la libération effective des lieux, soit à ce jour 703,70 €. -le condamner au paiement de la somme de 765 € sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile et aux dépens. A l'audience du 30 avril 2024 à laquelle cette affaire a été retenue après un renvoi, les époux [K] sont représentés par Maître Christine DUSAN qui maintient ses demandes précisant que Mr [O] aurait déposé un chèque pour solder sa dette mais qu'elle n'a à ce jour aucune assurance de la fiabilité de ce règlement aussi maintient-elle sa demande de condamnation en deniers et quittance. Mr [H] [O] a comparu en personne et demande à rester dans les lieux assurant avoir mis en place des gardes fou pour gérer son budget. L'enquête sociale est bien parvenue au tribunal. L'affaire a été mise en délibéré au 28 mai 2024 par mise à disposition au greffe. QUALIFICATION DE L'ORDONNANCE La demande est déterminée, dans un domaine de compétence exclusive du Pôle Protection et Proximité, l'ordonnance de référée sera rendue contradictoirement et en premier ressort. EXPOSE DES MOTIFS Selon les dispositions de l'article 834 du Code de Procédure Civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection peut dans la limite de leurs compétences, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. L'absence de contestation sérieuse implique l'évidence de la solution qu'appelle le point contesté. L'article 835 du Code de Procédure Civile énonce que le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection peut toujours même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans le cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, il peut en outre accorder une provision au créancier. Sur la régularité de la procédure Conformément aux dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989. l'assignation a été régulièrement notifiée à la Préfecture de la GIRONDE par courrier électronique le 10 février 2024. Le bailleur justifie également avoir adressé le commandement de payer le 10 novembre 2023 aux services de la CCAPEX. L'action aux fins de constat de la résiliation de bail est donc recevable et régulière. Sur la résiliation du contrat de bail et l'expulsion Selon l'article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. De plus selon les dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement resté infructueux. Selon les dispositions de la loi du 27 juillet 2023 tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après après un commandement de payer demeuré infructueux. En l'espèce, le bail conclu avant la loi du 27 juillet 2023, n'est pas concerné par cette dernière disposition, de fait ce contrat passé entre les parties comporte une clause de résiliation de plein droit du bail pour défaut de paiement et pour défaut d'assurance contre les risques locatifs. La SA AQUITANIS a fait signifier à Mr [H] [O] un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire suivant exploit du 8 novembre 2023 pour la somme de 1 710.44 €, qui est resté infructueux outre les justificatifs d'assurance. Ce commandement comporte les mentions obligatoires prescrites à peine de nullité à l'article 24 I de la loi du 6 juillet 1989. Le locataire n'a pas réglé les causes dudit commandement dans le délai légal mais a fourni l'attestation d'assurance réclamée. Ce défaut de régularisation fonde les époux [K] à se prévaloir de la résiliation du bail à la date du 9 janvier 2023, par le jeu de la clause contractuelle de résiliation de plein droit. L'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023 prévoit que le juge peut, même d'office accorder au locataire en situation de régler sa dette locative, des délais de paiement dans la limite de trois années. Il peut aussi le faire à la demande , du locataire ou du bailleur à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il est repris le paiement intégral du loyer courant avant la date de l'audience Cet article précise en outre que : -pendant le cours des délais accordés par le juge les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus ; -ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges ; -si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué, dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. Il ressort de l'enquête sociale que Mr [H] [O] est propriétaire d'un local commercial et d'un logement en Bretagne qui sont loués mais pour lesquels les locataires qui rencontrent des difficultés financières ne paient pas régulièrement leur loyer ce qui le fragilise car de son côté il n'a pas trouvé de travail en qualité de paysagiste et en CDI. Il est par ailleurs pompier volontaire. Il souhaite rester dans les lieux et a remis au bailleur un chèque pour solder sa dette, ce que le bailleur reconnaît. Il ressort des éléments du dossier qu'à défaut d'encaissement du règlement le défendeur sera considéré comme un occupant sans droit ni titre des lieux loués et sera expulsé. Sur la demande en paiement Au soutien de leur demande les époux [K] produit un décompte actualisé à la date du 25 avril 2024, selon lequel sa créance s'établit en principal à la somme de - 703,70 € en faveur de Mr [O] après réception de son chèque de 4 219,16 €. Cette créance n'étant pas sérieusement contestée ou contestable, sous réserve de l'encaissement de son règlement Mr [H] [O] sera condamné en deniers et quittance au paiement de la somme de 4 219,16 € à titre d'indemnité provisionnelle pour l'arriéré de loyers, les charges locatives et indemnités d'occupation à la date du 25 avril 2024 échéance du mois d'avril incluse. S'agissant d'une provision cette somme portera intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision. Il sera également mis à sa charge une indemnité provisionnelle fixée au montant du loyer actuelle dans le respect des dispositions contractuelle. Sur le sort des meubles En ce qui concerne les meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des Procédures Civiles d'Exécution. Sur la demande formulée au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile Attendu que l'article 700 du Code de Procédure Civile prévoit que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens et qu'en outre le juge peut, pour des raisons tirées de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée, dire qu'il n'y a pas lieu à condamnation. En l'espèce, l'équité commande de rejeter cette demande. Sur les dépens Attendu qu'aux termes de l'article 696 du Code de Procédure Civile la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie. Qu'en l'espèce, chaque partie conservera la charge de ses dépens. Il convient de rappeler que l'exécution provisoire de la présente ordonnance est de droit. PAR CES MOTIFS Le Juge des contentieux et de la protection du Tribunal de Proximité d'ARCACHON, statuant publiquement en référé par ordonnance contradictoire, en premier ressort. Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu'elles aviseront, et dès à présent, vu l'urgence : CONSTATONS la réunion à la date du 9 janvier 2024 des conditions d'acquisition de la clause de résiliation insérée au contrat de bail du 28 septembre 2018 passé entre Mme [T] [K] et Mr [X] [K] et Mr [H] [O] pour un logement à usage d'habitation situé [Adresse 8] à [Localité 5]. CONDAMNONS Mr [H] [O] à payer à Mr [X] [K] et à Mme [T] [K] en deniers et quittance la somme de 4 219,16 € à titre d'indemnité provisionnelle pour l'arriéré de loyers, les charges locatives et indemnités d'occupation à la date du 25 avril 2024 échéance du mois d'avril incluse outre, EN CAS DE NON PAIEMENT du chèque versé les intérêts au taux légal à compter de la date de la présente ordonnance. PRONONCONS l'expulsion de Mr [H] [O] en cas de non-paiement du chèque versé et à défaut de départ volontaire autorisons les époux [K] a y procéder avec au besoin l'assistance de la force publique et un serrurier. CONDAMNONS Mr [H] [O] EN CAS DE NON PAIEMENT du chèque versé à payer aux époux [K] une indemnité d'occupation provisionnelle fixée au montant actuel du loyer et des charges et ce jusqu'à la libération des lieux. DISONS qu'en ce qui concerne les meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des Procédures Civiles d'Exécution ; REJETONS les époux [K] de leur demande au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile. DISONS que chaque partie conservera la charge de ses dépens. REJETONS le surplus des demandes. RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit par provision. Ainsi jugé et prononcé à ARCACHON, les jour, mois et an figurant en tête de cette ordonnance, signée par le Magistrat et le greffier. Le GreffierLe Magistrat,