Tribunal judiciaire, 22 février 2024. 23/06777

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1] [1] Copie conforme délivrée le : à : Copie exécutoire délivrée le : à : Pôle social ■ Elections professionnelles N° RG 23/06777 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2TR6 N° MINUTE : JUGEMENT rendu le 22 février 2024 DEMANDEURS Madame [E] [K] épouse [L], demeurant [Adresse 4] Madame [F] [K], demeurant [Adresse 2] Madame [U] [H], demeurant [Adresse 1] Madame [W] [H] épouse [X] [A], demeurant [Adresse 3] Monsieur [I] [H], demeurant [Adresse 6] représentés par Me Rachel NAKACHE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #R0099 DÉFENDERESSE S.C.I. LETAPISSIER, dont le siège social est sis [Adresse 5] représentée par Me Audrey SCHAEFER, avocat au barreau de VERSAILLES COMPOSITION DU TRIBUNAL Frédéric GICQUEL, Juge des contentieux de la protection assisté de Laura DEMMER, Greffier lors des débats DATE DES DÉBATS Audience publique du 22 novembre 2023 Décision du 22 février 2024 Pôle social - Elections Professionnelles - N° RG 23/06777 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2TR6 JUGEMENT contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 22 février 2024 par Frédéric GICQUEL, Juge, assisté de Jean-François SEGOURA, Greffier lors du prononcé EXPOSÉ DU LITIGE Par contrat sous seing privé du 8 juillet 2009 Madame [J] [B] a donné à bail à Madame [V] [O] épouse [K] un appartement à usage d'habitation ainsi qu'une place de parking situés dans la [Adresse 7] moyennant un loyer mensuel de 1 440 euros et un dépôt de garantie équivalent à un mois de loyer. La SCI LETAPISSIER a acquis l'appartement et un nouveau contrat de bail a été signé entre les parties le 9 mars 2018. Madame [V] [O] épouse [K] est décédée le 20 mars 2021. Le dépôt de garantie n'a pas été restitué à ses héritiers. Par acte de commissaire de justice du 19 juillet 2023, Madame [E] [K] épouse [L], Madame [F] [K], Madame [U] [H], Madame [W] [H] épouse [X] [A] et Monsieur [I] [H] (ci-après dénommés les consorts [K]/ [H]) ont fait assigner la SCI LETAPISSIER devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins d'obtenir sa condamnation à leur payer les sommes suivantes : - 1 440 euros au titre du dépôt de garantie avec intérêts au taux légal à compter du 11 mai 2021, - 3 457,50 euros (138,3 euros x 25 mois), sauf à parfaire, au titre de la majoration de 10 % du loyer mensuel pour retard dans la restitution du dépôt de garantie, - 1 532 euros au titre du loyer d'avril 2021 indûment prélevé au prorata temporis, - 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens. Au soutien de leurs prétentions, les demandeurs se fondent sur l'article 22 de la loi du 6 juillet 1989 prescrivant la remise du dépôt de garantie en l'absence de dégradations, dans le mois de la reprise des lieux, à peine d'une pénalité mensuelle de 10 % du montant du loyer. Ils estiment que le dépôt de garantie est retenu sans aucun motif alors que l'appartement a été restitué dans un état irréprochable. Ils ajoutent que les clés ayant été remises à la gardienne le 10 avril 2021, la bailleresse doit leur rembourser le loyer réglé pour ce mois, au prorata de la période d'occupation. A l'audience du 22 novembre 2023, les consorts [K]/ [H], représentés par leur conseil, ont réitéré les termes de leur assignation. La SCI LETAPISSIER, représentée par son conseil, a conclu au rejet des demandes, à la condamnation des demandeurs au paiement d'une somme de 2 000 euros au titre des frais irrépétibles et aux dépens et a demandé que l'exécution provisoire soit écartée. Au soutien de ses prétentions, la SCI LETAPISSIER expose avoir conservé le dépôt de garantie dans la mesure où elle a été contrainte de dépenser une somme de 4 500 euros pour remettre l'appartement en état. Concernant la majoration de 10 %, elle argue de sa bonne foi et souligne que le bail ne prévoyait pas une telle majoration, instaurée postérieurement. Enfin elle indique que les demandeurs ont décidé de leur propre initiative de laisser les clés à l'accueil de la résidence et ne démontrent pas avoir restitué les clés le 10 avril 2021, comme ils le prétendent. Conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé à l'assignation et aux conclusions des parties visées à l'audience pour un plus ample exposé des moyens à l'appui de leurs prétentions. La décision été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 22 février 2024. MOTIFS À titre liminaire, il sera rappelé qu'aux termes des dispositions de l'article 446-2 du code de procédure civile, applicable à la procédure orale, lorsque toutes les parties comparantes formulent leurs prétentions et moyens par écrit et sont assistées ou représentées par un avocat, les conclusions doivent formuler expressément les prétentions ainsi que les moyens en fait et en droit sur lesquels chacune de ces prétentions est fondée. Le juge ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n'examine les moyens au soutien de ces prétentions que s'ils sont invoqués dans la discussion. En conséquence, la demande de la SCI LETAPISSIER tendant à voir écarter les attestations versées aux débats par les consorts [K]/ [H], mentionnée en page 4 de ses écritures, mais non reprise au dispositif, ne sera pas examinée. Sur le remboursement partiel du loyer d'avril 2021 Selon l'article 1728 du code civil et l'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 relative aux baux d'habitation, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Par ailleurs, le fait que conformément aux dispositions de l'article 14 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le bail ait été résilié de plein droit par le décès du locataire et n'ait pas été transmis aux héritiers n'exonère pas la succession des obligations dont le preneur était tenu en vertu du bail. En effet les héritiers sont redevables des obligations de leur auteur et leur qualité de débiteur de la succession les obligent à restituer le local, à compter du décès faute de quoi ils s'exposent à une action en réparation du bailleur. L'indemnité compensatrice due pour la période courant du jour du décès jusqu'à la restitution des lieux au bailleur constitue ainsi une dette successorale, même si par ailleurs elle peut être également une dette personnelle du cohéritier occupant sans droit ni titre des lieux. Selon les articles 1302 et 1302-1 du code civil, tout paiement suppose une dette ; ce qui a été reçu sans être dû est sujet à restitution. Celui qui reçoit par erreur ou sciemment ce qui ne lui est pas dû doit le restituer à celui de qui il l'a indûment reçu. Enfin, aux termes de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation. En l'espèce, les consorts [K]/ [H] exposent avoir donné les clés à la gardienne le 10 avril 2021. Cependant, ils ne justifient pas que la SCI LETAPISSIER lui ait donné mandat de recevoir les clés. Il sera en outre relevé que dans les attestations versées aux débats par les demandeurs, Monsieur [D] [P] et Madame [R] [C] indiquent avoir effectué des travaux de reprise de peinture et de ménage le 13 avril 2021, soit postérieurement à la date à laquelle ils indiquent avoir restitué les clés. En conséquence, les consorts [K]/ [H] seront déboutés de leur demande de remboursement. Sur la restitution du dépôt de garantie et les pénalités de retard Selon l'article 22 alinéa 3 de la loi n° 89-642 du 6 juillet 1989, le dépôt de garantie est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la restitution des clés par le locataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées. Ce délai est d'un mois lorsque l'état des lieux de sortie est conforme à l'état des lieux d'entrée. Le montant de ce dépôt de garantie ne porte pas intérêt au bénéfice du locataire. A défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d'une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard. Par ailleurs, en application des dispositions de l'article 7 c et d, le preneur est tenu d'une part, de répondre des dégradations et des pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive à moins qu'il ne prouve qu'elles n'ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement et, d'autre part, de prendre à sa charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l'ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d'État. C'est au bailleur de rapporter la preuve de l'existence de dégradations locatives. Les dégradations sont notamment établies par comparaison entre l'état des lieux d'entrée et l'état des lieux de sortie lorsqu'ils sont établis contradictoirement. En l'espèce, pour s'opposer à la demande de restitution du dépôt de garantie, la SCI LETAPISSIER prétend avoir récupéré l’appartement en mauvais état. Cependant, elle s'abstient de produire l'état des lieux d'entrée et reconnaît qu'aucun état des lieux de sortie n'a été établi de sorte qu’elle ne rapporte pas la preuve de la moindre dégradation imputable à la locataire. Elle sera par conséquent condamnée à restituer le dépôt de garantie de 1 440 euros avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision conformément aux dispositions précitées. Elle sera également condamnée au paiement d'une pénalité de 138,30 euros par mois de retard (10 % du montant du loyer selon les calculs des demandeurs) à compter de juin 2021, soit un mois après la date à laquelle la SCI LETAPISSIER est censée avoir récupéré le logement puisque aucune demande de paiement n'est formulée pour les indemnités d'occupation postérieurement au 1er mai 2021. À cet égard, le fait que les baux n'aient pas prévu une telle majoration est indifférent dans la mesure où la Cour de cassation a été amenée à préciser que les modalités nouvelles de sanction de la restitution tardive du dépôt de garantie édictées par la loi ALUR s'appliquent aux baux en cours au jour de l'entrée en vigueur de cette loi. En outre, si la SCI LETAPISSIER argue de sa bonne foi et que celle-ci est conformément à l'article 2274 du code civil toujours présumée, il sera relevé qu'elle ne pouvait raisonnablement vouloir imputer aux héritiers de sa locataire des frais de nettoyage de la moquette ou de réfection des peintures d'un logement occupé au jour du décès de la preneuse depuis plus de 11 années. Cette pénalité ne sera toutefois appliquée que jusqu'à la délivrance de l'assignation pour ne pas faire supporter à la bailleresse la durée de la procédure judiciaire, laquelle ne lui est pas imputable. La liquidation de la pénalité fait ainsi ressortir une somme de 5 117,10 euros (138,30 euros x 37 mois) à laquelle la SCI LETAPISSIER sera condamnée. Sur les demandes accessoires La SCI LETAPISSIER, partie perdante, sera condamnée aux dépens, en application de l'article 696 du code de procédure civile Il serait inéquitable de laisser à la charge des consorts [K]/ [H] les frais exposés par eux dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 1 200 euros leur sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile à laquelle la SCI LETAPISSIER sera condamnée. Enfin, aucune circonstance de l'espèce ne justifie d'écarter l'exécution provisoire de droit de la présente décision, conformément aux articles 514 et suivants du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort, DÉBOUTE Madame [E] [K] épouse [L], Madame [F] [K], Madame [U] [H], Madame [W] [H] épouse [X] [A] et Monsieur [I] [H] de leur demande en paiement de la somme de 1 532 euros au titre du loyer d'avril 2021, CONDAMNE la SCI LETAPISSIER à verser à Madame [E] [K] épouse [L], Madame [F] [K], Madame [U] [H], Madame [W] [H] épouse [X] [A] et Monsieur [I] [H] la somme de 1 440 euros au titre de la restitution du dépôt de garantie, CONDAMNE la SCI LETAPISSIER à verser à Madame [E] [K] épouse [L], Madame [F] [K], Madame [U] [H], Madame [W] [H] épouse [X] [A] et Monsieur [I] [H] la somme de 5 117,10 euros au titre de la majoration légale due au retard dans la restitution du dépôt de garantie, CONDAMNE la SCI LETAPISSIER à verser à Madame [E] [K] épouse [L], Madame [F] [K], Madame [U] [H], Madame [W] [H] épouse [X] [A] et Monsieur [I] [H] la somme de 1 200 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, REJETTE les autres demandes des parties, CONDAMNE la SCI LETAPISSIER aux dépens, RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire. Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le juge des contentieux de la protection et le Greffier susnommés. Le Greffier, Le juge des contentieux de la protection