Cour d'appel, 22 novembre 2022. 20/03227

1ère Chambre ARRÊT N°381/2022 N° RG 20/03227 - N° Portalis DBVL-V-B7E-QYMZ S.C.I. SCI IMMOJAC C/ M. [M] [P] Copie exécutoire délivrée le : à : RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS COUR D'APPEL DE RENNES ARRÊT DU 22 NOVEMBRE 2022 COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ : Président : Madame Aline DELIÈRE, Présidente de chambre, Assesseur : Madame Véronique VEILLARD, Présidente de chambre, Assesseur : Madame Caroline BRISSIAUD, Conseillère entendue en son rapport, GREFFIER : Madame Marie-Claude COURQUIN, lors des débats et lors du prononcé DÉBATS : A l'audience publique du 13 Septembre 2022 ARRÊT : Contradictoire, prononcé publiquement le 22 Novembre 2022 par mise à disposition au greffe après prorogation du délibéré annoncé au 08 novembre comme indiqué à l'issue des débats **** APPELANTE : S.C.I. IMMOJAC, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité au siège [Adresse 4] [Localité 5] Représentée par Me Lionel HEBERT, avocat au barreau de RENNES INTIMÉ : Monsieur [M] [P] né le [Date naissance 1] 1968 à [Localité 6] (35) [Adresse 3] [Localité 6] Représenté par Me Alexis CROIX de la SELARL A-LEX AVOCAT, Postulant, avocat au barreau de RENNES Représenté par Me Edouard DE LAMAZE de la SELARL CARBONNIER LAMAZE RASLE, Plaidant, avocat au barreau de PARIS EXPOSÉ DU LITIGE M. [M] [P] est propriétaire depuis le 16 octobre 2014 d'une maison d'habitation située [Adresse 3] (35), cadastrée section AB n° [Cadastre 7] et [Cadastre 8]. En face de chez M. [P], la SCI Immojac, en qualité de maître de l'ouvrage, a fait réaliser des travaux comprenant l'aménagement et le rehaussement d'un immeuble existant ainsi que la construction d'une extension, afin de créer un hôtel. Par l'intermédiaire de son conseil, M. [M] [P] s'est plaint auprès de la SCI Immojac des troubles excédant les inconvénients normaux du voisinage engendrés par l'édification de cet hôtel en face de sa maison. Par courrier recommandé daté du 10 octobre 2018, il a sollicité la réparation d'un préjudice de jouissance à hauteur de 90.000 €, d'un préjudice économique lié à la perte de valeur locative de la maison pendant la durée des travaux à hauteur de 15.600 € et à la perte de valeur vénale de la maison qu'il évalue à 43.200 €, soit la somme totale de 148.800 €. La SCI Immojac a refusé de procéder à toute indemnisation. C'est ainsi que, par acte délivré le 27 décembre 2018, M. [M] [P] a fait assigner la SCI Immojac devant le tribunal de grande instance de Rennes aux fins d'obtenir l'indemnisation de ses préjudices. Par jugement du 30 juin 2020, le tribunal judiciaire de Rennes a : -Condamné la SCI Immojac à payer à M. [M] [P] la somme de 10.000 € en réparation de son préjudice de jouissance résultant des travaux de construction de la SCI Immojac en face de sa maison d'habitation, -Condamné la SCI Immojac à payer à M. [M] [P] la somme de 30.000€ en réparation de son préjudice économique, -Rejeté toute demande plus ample ou contraire, -Condamné la SCI Immojac à régler à M. [M] [P] la somme de 3.000€ sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile et aux dépens, -Dit n'y avoir lieu à exécution provisoire de la présente décision. Suivant déclaration du 16 juillet 2020, la SCI Immojac a relevé appel de tous les chefs de ce jugement. Aux termes de ses dernières conclusions transmises le 2 mai 2022, auxquelles il est renvoyé pour l'exposé détaillé des moyens et prétentions, la SCI Immojac demande à la cour d'infirmer le jugement et statuant à nouveau de : -Débouter M. [M] [P] de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions ; -Le condamner à payer à la SCI Immojac une indemnité de 6 000 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile et aux entiers dépens. Au soutien de son appel, la SCI Immojac conteste l'existence des troubles allégués et leur anormalité, en rappelant que la maison de M. [P] se situe en plein centre historique de la commune Vitré dans un quartier très ancien, densément construit, et dans une rue étroite. Elle expose qu'à ce titre, l'habitation de M. [P] bénéficiait déjà d'un faible ensoleillement. Elle entend préciser que l'immeuble de deux étages a été édifié dans le strict alignement des constructions de la rue et à la même hauteur, pour des raisons tenant au secteur sauvegardé et à l'homogénéité des bâtis. Elle ajoute que l'extension d'un immeuble existant en plein centre-ville et la création d'une activité touristique dans le quartier historique ne pouvaient être exclues. Les conclusions du rapport d'expertise dont elle souligne le caractère non contradictoire, sont contestées. Aux termes de ses dernières conclusions transmises le 15 avril 2022, auxquelles il est renvoyé pour l'exposé détaillé des moyens et prétentions, M. [M] [P] demande à la cour de : -Confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a fait droit aux demandes de M. [P], -Infirmer le jugement entrepris en ce qu'il a rejeté les demandes de M. [P], Et statuant à nouveau : -Dire et juger que M. [P] recevable et bien fondé en ses demandes, fins et conclusions, - Dire et juger que M. [P] a subi des préjudices du fait des travaux relatifs à la construction et à l'édification par la SCI Immojac d'un bâtiment en face de sa maison, -Condamner la SCI Immojac au paiement à M. [P] de la somme de 148.800 € à titre de dommages-intérêts se décomposant comme suit : *90.000 € au titre du préjudice de jouissance lié à la perte totale de vue, de l'ensoleillement et du calme, * 1.500 € TTC au titre du changement d'antennes, *15.600 € au titre du trouble de jouissance du fait des travaux (650 € par mois pendant 24 mois), *43.200 € au titre du préjudice économique lié à la perte de la valeur vénale du bien (correspondant à 30% de la valeur d'achat du bien). -Débouter la SCI Immojac de l'intégralité de ses demandes, fins et conclusions, -Condamner la SCI Immojac au paiement à M. [P] de la somme de 6.000 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens. M. [M] [P] expose que la réalisation par la SCI Immojac de travaux de construction d'un hôtel de trois étages, de plus de 50 chambres avec une piscine, sans recul par rapport à la rue, a engendré des troubles dépassant les inconvénients normaux de voisinage. Il fonde ses demandes sur un rapport d'expertise amiable qu'il verse aux débats. En premier lieu, il fait valoir que la construction édifiée lui cause un trouble de jouissance du fait de la perte totale de vue, de la perte d'ensoleillement et de luminosité, des difficultés de réception des ondes hertziennes et d'une atteinte au calme et à la quiétude des lieux. En second lieu, il invoque un trouble de jouissance subi pendant les travaux eu égard aux importantes nuisances du chantier (bruits, vibrations, poussière...), qu'il évalue en se référant à la valeur locative de son immeuble. En dernier lieu, il considère que les désagréments causés par la construction de l'hôtel ont entraîné une dévaluation de sa maison qu'il évalue à 30 % du prix d'acquisition. Motivation de la cour 1°/ Sur l'existence de troubles anormaux du voisinage Le droit reconnu au propriétaire par l'article 544 du code civil de jouir de son bien de la manière la plus absolue, sauf usage prohibé par les lois ou les règlements, trouve sa limite dans l'obligation qu'il a de ne causer à la propriété d'autrui aucun dommage dépassant les inconvénients normaux du voisinage. Il appartient à celui qui se prétend victime d'un trouble anormal du voisinage d'en rapporter la preuve. Il s'agit d'une responsabilité objective, fondée sur la constatation du dépassement d'un seuil de nuisance sans qu'il soit nécessaire d'imputer celui-ci à une faute ou à l'inobservation d'une disposition législative ou réglementaire. Il est admis que le respect des dispositions légales et des règles d'urbanisme n'exclut pas l'existence éventuelle de troubles excédants les inconvénients normaux du voisinage et que  le caractère anormal d'un trouble de voisinage doit s'apprécier in concreto en tenant compte des circonstances de temps et de lieu. En l'espèce, la maison dont M. [P] est propriétaire correspond à un bâtiment ancien, élevé sur un sous-sol semi-enterré, en un rez-de-chaussée surélevé, un étage en surplomb et un niveau sous comble. La maison d'habitation, mitoyenne des bâtiments voisins en ses deux façades latérales, prend jour et dispose d'un accès par sa façade sud, [Adresse 11], et par sa façade nord, [Adresse 10]. La SCI Immojac a fait réaliser, en face de chez M. [P], un ensemble hôtelier sur un terrain situé [Adresse 2], projet pour lequel un permis de construire lui a été accordé le 2 août 2016. Il est établi et non contesté que le projet de construction de l'ensemble hôtelier a consisté d'une part, en l'exhaussement d'un ensemble existant et d'autre part, en la réalisation d'un nouveau bâtiment R + 2 à l'endroit où il existait précédemment une cour. M. [P] fonde ses demandes sur les conclusions d'un rapport d'expertise établi à sa demande le 23 juillet 2019 par le cabinet Terriou Expertises. Ce rapport n'a certes pas été établi contradictoirement mais il a été soumis à la discussion contradictoire des parties en première instance et en appel. Par ailleurs, la SCI Immojac se contente de critiquer les conclusions non contradictoires du rapport sans les discuter ni les contredire. a. sur la perte d'une vue dégagée Il ressort des photographies communiquées qu'avant la construction de l'hôtel, la maison de M. [P] disposait en façade sud, d'une vue dégagée sur un terrain à usage de cour, libre de toute construction. L'ensemble immobilier litigieux a été implanté dans l'alignement des constructions existantes de la rue, soit, compte tenu de l'étroitesse de celle-ci, à environ 5 mètres au niveau du rez-de-chaussée de la façade Sud de la maison d'[M] [P] et environ 4 mètres au niveau de l'étage en surplomb. En outre, le bâtiment d'une hauteur de deux étages est édifié en emprise totale de l'espace précédemment libre. Au vu des photographies produites et du rapport du cabinet Terriou Expertises, il n'est pas contestable que la construction réalisée par la SCI Immojac occulte complètement la vue à tous les niveaux de la maison. Toutefois, l'existence du trouble anormal du voisinage doit s'apprécier en fonction de la gêne occasionnée et non du privilège perdu car nul ne peut se prévaloir d'un droit acquis à l'intangibilité de son environnement et en particulier au bénéfice d'une vue dégagée, notamment dans un milieu de forte densité urbaine. A cet égard, la vue dont jouissait M. [P] résultait d'une « dent creuse » dans une rue du centre historique. Cette vue dégagée en tous niveaux de la maison constituait incontestablement un avantage rare dans ce secteur densément urbanisé et aux rues étroites, comme l'a souligné le rapport du cabinet Terriou Expertises. Il est certain que M. [P] a perdu cet avantage. Pour autant, il y a lieu de considérer que la construction de cet hôtel constitue une évolution normale et prévisible de l'urbanisme dans un centre ville ancien, très touristique, où les terrains constructibles sont rares. Il est observé qu'au vu de la configuration des lieux (étroitesse de la rue) et des règles d'urbanisme applicables (construction dans l'alignement de la rue), n'importe quelle construction aurait eu pour conséquence d'occulter la vue dégagée dont bénéficiait la maison de M. [P]. D'autant qu'au vu de la superficie de ce terrain constructible situé dans le centre-ville d'une commune dynamique proche de [Localité 9], de la tendance à la densification urbaine ainsi que de l'obligation de construire en homogénéité avec le bâti existant, il est évident qu'à défaut d' un hôtel, un immeuble collectif d'habitation aurait été édifié sur cette parcelle, et en tout état de cause, un immeuble construit en hauteur. En l'occurrence, il s'agit d'une construction R+2, implantée dans l'alignement des autres façades. La cour relève que l'extension construite en face de la propriété [P] comporte un étage de moins que le bâtiment mitoyen préexistant de la Banque de France dont les dimensions étaient déjà particulièrement imposantes. Ainsi, si l'aspect massif et imposant de la construction est réel notamment compte tenu de l'étroitesse de la rue, il ne dénote cependant pas avec l'aspect et la hauteur des façades pré-existantes dans la [Adresse 11]. Aucun trouble de voisinage anormal et excessif ne sera donc retenu. b. sur la création de vues directes et plongeantes depuis les chambres d'hôtel à l'intérieur de la maison Il ressort du rapport du cabinet Terriou Expertises ainsi que des photographies produites que certaines chambres de l'hôtel implantées en face de chez M. [P] disposent d'une vue directe à l'intérieur de la maison de ce dernier, notamment au niveau d'une chambre. Le rapport précise toutefois que peu de chambres de l'hôtel disposent de cette vue. En outre, n'importe quelle autre construction édifiée en face de la propriété [P] aurait eu pour conséquence la création de vues réciproques, compte tenu de l'étroitesse de la rue. Les photographies montrent d'ailleurs que la chambre située côté Nord (aspectant sur la [Adresse 10]) bénéficie de vues directes et réciproques sur la maison lui faisant face. Il doit être considéré que l'atteinte ainsi portée à l'intimité de M. [P] n'excède pas les inconvénients normaux du voisinage, dans un quartier médiéval densément construit. c. sur la perte d'ensoleillement et de luminosité M. [P] allègue une perte importante d'ensoleillement et de luminosité. Il ne justifie cependant d'aucune véritable étude relative à la perte d'ensoleillement, le cabinet Terriou Expertises n'ayant procédé qu'à de simples constatations en différentes heures de la journée, au mois de juillet 2019. Il ressort du rapport que « le rez-de-chaussée est ombragé seulement entre 13h30 et 15h00, soit une plage horaire à ensoleillement présumé bon » . Le cabinet Terriou Expertises a toutefois émis d'importantes précautions et réserves en précisant qu'il était difficile de mesurer la perte d'ensoleillement dès lors que le rez-de chaussée de la maison est implanté en léger retrait du bâtiment voisin à l'Est, sous débord ( compte tenu de l'étage en surplomb sur environ 70 centimètres). Il précise que seule une étude réalisée par un homme de l'Art pourrait permettre de déterminer l'impact de la construction sur l'ensoleillement de la façade Sud de la maison de M. [P]. L'expert a toutefois observé qu'entre 10 h et 11 h, l'ombre projetée sur la façade de la maison (niveau RDC) n'était pas celle de l'hôtel mais du bâti mitoyen, du fait du retrait de la propriété [P] par rapport à l'alignement. A 14 h, il est constaté que seul le rez-de chaussée est atteint par l'ombre portée de l'hôtel tandis que l'étage est ombragé par la propre sous pente de la maison. Autrement dit, la maison de M. [P] n'était déjà pas très lumineuse compte tenu de son implantation en retrait de l'alignement du bâtiment voisin et de sa propre architecture, générant des ombres portées par la sous-pente et l'étage en surplomb. Le cabinet Terriou Expertises conclut en définitive que la perte d'ensoleillement causée par l'hôtel est réelle mais limitée au rez-de chaussée, pendant 1h30. Au total, à défaut de véritable étude d'ensoleillement, la cour déduit des éléments de preuve soumis à son appréciation que la maison bénéficiait déjà d'une luminosité réduite et que la perte d'ensoleillement causée par l'ombre portée de l'hôtel est très limitée. Ces éléments empêchent de retenir le caractère anormal et excessif de la perte d'ensoleillement et de luminosité générée par la nouvelle construction. c. sur la réception des ondes hertziennes Comme en première instance, M. [P] se fonde sur un courrier daté du 14 septembre 2018 établi par M. [V], couvreur, aux termes duquel il est indiqué «  compte tenu de la nouvelle construction édifiée à l'avant de votre habitation, votre antenne ne peut plus capter les chaînes hertziennes. Il convient par conséquent de procéder à sa dépose afin d'éviter de futurs frais d'entretien et de demander à votre opérateur téléphonique l'accès aux chaînes télévisées par le réseau haut débit ». Le premier juge a pertinemment retenu que ce courrier ne pouvait suffire à établir un lien de causalité direct et certain entre la construction de l'ensemble hôtelier par la SCI Immojac et la nécessité de procéder à la dépose de l'antenne. Il n'est produit aucun élément complémentaire devant la cour qui, à l'instar du tribunal, ne peut qu' écarter l'existence d'un trouble anormal du voisinage de ce chef. d. sur l'atteinte au calme et à la tranquillité Comme l'a justement retenu le tribunal, M. [P] ne justifie pas de l'atteinte portée au calme et à la quiétude des lieux, qui résulterait de l'exploitation de l'hôtel. Il est observé que M. [P] ne peut se prévaloir d'un calme absolu en habitant au c'ur d'un centre ville touristique, d'autant que la façade nord de sa maison aspecte sur la rue d'En bas, dont le cabinet Terriou Expertises souligne le caractère animé, avec la présence de nombreux bars et restaurants. Il n'est produit aucun élément complémentaire devant la cour qui à l'instar du tribunal, ne peut qu' écarter l'existence d'un trouble anormal du voisinage de ce chef. 2°/ Sur les dommages-et-intérêts sollicités a. sur le préjudice de jouissance permanent lié aux troubles anormaux du voisinage M.[P] réclame la somme de 90.000 euros au titre de la perte totale de vue, d'ensoleillement et de calme, outre la somme de 1.500 euros TTC pour le changement d'antenne. Dans la mesure où la cour n'a pas retenu l'existence de troubles anormaux du voisinage, M. [P] sera débouté de sa demande de dommages et intérêts. Le jugement sera donc infirmé en ce qu'il a condamné la SCI Immojac à lui payer la somme de 10.000 euros au titre de son préjudice de jouissance permanent. b. sur le préjudice de jouissance pendant les travaux Modifiant quelque peu ses demandes par rapport à la première instance où il sollicitait d'être indemnisé d'une perte de loyers résultant de l'impossibilité pour lui de louer son bien pendant la durée des travaux, M. [P] sollicite en cause d'appel, l'indemnisation du préjudice de jouissance lié aux nuisances subies pendant la durée des travaux, à hauteur de 15.600 euros. M. [P] expose que ces travaux d'envergure ont duré 24 mois et ont généré d'importantes nuisances en terme de bruits, de poussière et d'accessibilité à sa maison. Il ressort des articles de presse versés aux débats que les travaux ont duré approximativement 24 mois. S'il est certain que le chantier a pu générer des nuisances aux riverains compte tenu de l'étroitesse de la rue et de l'ampleur des travaux, les désagréments causés par un chantier de construction constituent toutefois une sujétion normale des relations de voisinage. Au surplus, les nuisances alléguées ne sont objectivées par aucune pièce, de sorte que leur anormalité n'est pas justifiée. Par conséquent, M. [P] sera débouté de sa demande à ce titre. c. sur la perte de valeur vénale M. [P] réclame la somme de 43.000 euros en estimant que son bien a perdu 30% de sa valeur d'achat. Dans la mesure où la cour n'a pas retenu l'existence de troubles anormaux du voisinage, M [P] sera débouté de sa demande de dommages et intérêts à ce titre. Le jugement sera donc infirmé en ce qu'il a condamné la SCI Immojac à lui payer la somme de 30.000 euros en réparation de son préjudice économique. 3°/ Sur les demandes accessoires Les dispositions du jugement relatives aux dépens et aux frais irrépétibles seront infirmées. Succombant en appel, M. [P] sera condamné aux dépens de première instance et d'appel. En équité, il ne sera pas fait application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, chaque partie conservant la charge de ses frais irrépétibles. PAR CES MOTIFS La cour, Infirme le jugement rendu le 30 juin 2020 par le tribunal judiciaire de Rennes en ce qu'il a : -Condamné la SCI Immojac à payer à M. [M] [P] la somme de 10.000 € en réparation de son préjudice de jouissance résultant des travaux de construction de la SCI Immojac en face de sa maison d'habitation, -Condamné la SCI Immojac à payer à M. [M] [P] la somme de 30.000 € en réparation de son préjudice économique, -Condamné la SCI Immojac à régler à [M] [P] la somme de 3.000 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile et aux dépens. Statuant à nouveau et y ajoutant : Déboute M. [M] [P] de l'intégralité de ses demandes indemnitaires fondées sur les troubles anormaux du voisinage ; Déboute M. [M] [P] de sa demande sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile ; Déboute la SCI Immojac de sa demande sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile ; Condamne M. [M] [P] aux dépens de première instance et d'appel. LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE