Cour d'appel, 29 février 2024. 21/17214

Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS COUR D'APPEL DE PARIS Pôle 4 - Chambre 3 ARRET DU 29 FEVRIER 2024 (n° , 8 pages) Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 21/17214 - N° Portalis 35L7-V-B7F-CEND4 Décision déférée à la Cour : Jugement du 09 Juillet 2021 -Juge des contentieux de la protection de Juvisy sur Orge - RG n° 11-21-193 APPELANT Monsieur [D] [L] [Adresse 2] [Localité 4] Représenté et assisté par Me Jonathan BELLAICHE de la SELEURL GOLDWIN SOCIETE D'AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : K103 substitué à l'audience par Me Noémie AUGER, même cabinet, même toque. INTIMEES Madame [Z] [G] [Adresse 2] [Localité 4] Assignation devant la Cour d'Appel de PARIS, en date du 29 décembre 2021, par procès-verbal de recherches infructueuses, conformément à l'article 659 du code de procédure civile S.A. CDC HABITAT SOCIAL LOYER MODÉRÉ [Adresse 1] [Localité 3] Représentée et assistée par Me Isabelle PRUD'HOMME, avocat au barreau de PARIS, toque : D0510 COMPOSITION DE LA COUR : En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 24 Janvier 2024, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Muriel PAGE, Conseiller, chargée du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de : Anne-Laure MEANO, président Muriel PAGE, conseiller Aurore DOCQUINCOURT, conseiller Greffier, lors des débats : Mme Joëlle COULMANCE ARRET : - rendu par défaut - par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signé par Anne-Laure MEANO, Présidente de Chambre et par Joëlle COULMANCE, Greffière, présente lors de la mise à disposition. ***** EXPOSÉ DU LITIGE Suivant contrat signé le 31 août 2014, la société anonyme d'H.L.M. OSICA devenue la société anonyme d'H.L.M. CDC habitat social a donné en location à M. [D] [L], un appartement de type 1 à usage d'habitation sis [Adresse 2] à [Localité 4], moyennant un loyer mensuel de 247.65€, outre provisions sur charges. Le 1er octobre 2020, la société anonyme d'H.L.M. CDC habitat social a fait sommation à Mme [Z] [G], occupante des locaux donnés à bail, d'avoir à indiquer la date depuis laquelle elle occupe les lieux et à quel titre, d'indiquer à qui elle paye le loyer et combien, de communiquer les identités de tous les occupants, de dire si elle reconnaît occuper le logement sans droit ni titre, et de dire si elle envisage de quitter les lieux. Suivant acte d'huissier délivré à étude le 17 février 2021, la société anonyme d'H.L.M. CDC habitat social a fait citer M. [D] [L] et Mme [Z] [G] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d'Évry-Courcouronnes au tribunal de proximité de Juvisy-sur-Orge, aux fins, sous le bénéfice de l'exécution provisoire : - de prononcer la résiliation judiciaire du bail aux torts et griefs du preneur ; - d'ordonner l'expulsion de M. [D] [L] et Mme [Z] [G] ainsi que de tous occupants de leur chef, avec au besoin l'assistance de la force publique ; - de condamner in solidum M. [D] [L] et Mme [Z] [G] au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation équivalente au montant du loyer indexé et des charges, majoré de 50%, jusqu'au départ effectif des lieux, ainsi qu' à la somme de 1.500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens. Lors de l'audience, la société anonyme d'H.L.M. CDC habitat social, a maintenu ses demandes. M. [D] [L] et Mme [Z] [G] n'ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter. Par jugement réputé contradictoire entrepris du 9 juillet 2021, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Juvisy-sur-Orge a ainsi statué : - PRONONCE la résiliation du bail conclu le 31 août 2014 entre la SA d'HLM OSICA devenue société anonyme d'HLM CDC Habitat Social, d'une part, et Monsieur [D] [L], d'autre part, relatif aux locaux situés [Adresse 2] à [Localité 4], et ce à compter du présent jugement ; - En conséquence, ORDONNE, faute de départ volontaire, l'expulsion de Monsieur [D] [L] et Madame [Z] [G] ainsi que tout occupant de leur chef, si besoin est avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier conformément aux dispositions des articles L.412-1 et R.412-1 et suivants du code de procédure civile ; RAPPELLE que le sort des meubles laissés sur place est réglé conformément aux dispositions des articles L.433-1, L.433-2, R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, sous la responsabilité de l'huissier de justice instrumentaire ; RAPPELLE qu'il ne pourra être procédé à l'expulsion qu'après l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement de quitter les lieux par huissier de justice, et que toute expulsion forcée est prohibée entre le 1er novembre de chaque année jusqu'au 31 mars de l'année suivante conformément aux dispositions des articles L.412-1 et L.412-6 du code des procédures civiles d'exécution ; - FIXE, à compter de la résiliation du bail, l'indemnité mensuelle d'occupation sans droit ni titre due par Monsieur [D] [L] et Madame [Z] [G] au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l'absence de résiliation du bail, majoré de 50%, soit la somme mensuelle de 514,98 euros ; CONDAMNE en tant que de besoin et in solidum Monsieur [D] [L] et Madame [Z] [G] à verser à la société anonyme d'H.L.M CDC Habitat Social ladite indemnité mensuelle à compter du 10 juillet 2021 et jusqu'à complète libération des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d'expulsion ou de reprise, avec intérêts au taux légal à compter de l'exigibilité de chacune des échéances ; DIT que l'indemnité d'occupation sera due au prorata temporis et payable à terme et au plus tard le dernier jour de chaque mois ; DIT que les sommes versées à ce titre par Monsieur [D] [L] et Madame [Z] [G] antérieurement à la présente décision et non incluses dans le décompte susmentionné viendront en déduction des dernières mensualités ; DÉBOUTE la société anonyme d'H.L.M CDC Habitat Social de ses autres demandes ; CONDAMNE in solidum Monsieur [D] [L] et Madame [Z] [G] au paiement des dépens de l'instance qui comprendront le coût de la sommation interpellative du 1er octobre 2020 ainsi que de l'assignation ; RAPPELLE que le coût des frais d'exécution sera réparti entre les parties conformément aux dispositions de l'article L.111-8 du code des procédures civiles d'exécution, chacune d'entre elles devant par la suite assumer la charge de ses propres dépens ; RAPPELLE que la décision est assortie de plein droit de l'exécution provisoire ; DIT que copie de la décision sera communiquée par les soins du greffe au représentant de l'Etat dans le département, en application de l'article R.412-2 du code des procédures civiles d'exécution. PRÉTENTIONS DES PARTIES Vu l'appel interjeté le 30 septembre 2021 par M. [D] [L], Vu les dernières conclusions remises au greffe le 27 décembre 2021 par lesquelles M. [D] [L] demande à la cour de : - DECLARER son appel recevable et bien fondé ; - INFIRMER le jugement rendu par le Juge des contentieux de la protection de Juvisy-sur Orge (RG N°11-21-000193) en ce qu'il a : - Prononcé la résiliation du bail conclu le 31 août 2014 entre la SA d'HLM OSICA devenue société anonyme d'HLM CDC habitat social, d'une part, et M. [D] [L], d'autre part, relatif aux locaux situés [Adresse 2] à [Localité 4], et ce à compter du présent jugement ; - Ordonné, faute de départ volontaire, l'expulsion de M. [D] [L] et Mme [Z] [G] ainsi que tout occupant de leur chef, si besoin est avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier conformément aux dispositions des articles L.412-1 et R.412-1 et suivants du code de procédure civile ; - Rappelé que le sort des meubles laissés sur place est réglé conformément aux dispositions des articles L.433-1, L.433-2, R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, sous la responsabilité de l'huissier de justice instrumentaire ; - Rappelé qu'il ne pourra être procédé à l'expulsion qu'après l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement de quitter les lieux par huissier de justice, et que toute expulsion forcée est prohibée entre le 1er novembre de chaque année jusqu'au 31 mars de l'année suivante conformément aux dispositions des articles L.412-1 et L.412-6 du code des procédures civiles d'exécution ; - Fixé, à compter de la résiliation du bail, l'indemnité mensuelle d'occupation sans droit ni titre due par M. [D] [L] et Mme [Z] [G] au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l'absence de résiliation du bail, majoré de 50%, soit la somme mensuelle de 514,98 euros ; - Condamné en tant que de besoin et in solidum M. [D] [L] et Mme [Z] [G] à verser à la société anonyme d'H.L.M CDC habitat social ladite indemnité mensuelle à compter du 10 juillet 2021 et jusqu'à complète libération des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d'expulsion ou de reprise, avec intérêts au taux légal à compter de l'exigibilité de chacune des échéances ; - Dit que l'indemnité d'occupation sera due au prorata temporis et payable à terme et au plus tard le dernier jour de chaque mois ; - Dit que les sommes versées à ce titre par M. [D] [L] et Mme [Z] [G] antérieurement à la présente décision et non incluses dans le décompte susmentionné viendront en déduction des dernières mensualités ; - Débouté la société anonyme d'H.L.M CDC habitat social de ses autres demandes ; - Condamné in solidum M. [D] [L] et Mme [Z] [G] au paiement des dépens de l'instance qui comprendront le coût de la sommation interpellative du 1er octobre 2020 ainsi que de l'assignation ; - Rappelé que le coût des frais d'exécution sera réparti entre les parties conformément aux dispositions de l'article L.111-8 du code des procédures civiles d'exécution, chacune d'entre elles devant par la suite assumer la charge de ses propres dépens ; - Rappelé que la décision est assortie de plein droit de l'exécution provisoire ; - Dit que la copie de la décision sera communiquée par les soins du greffe au représentant de l'Etat dans le département, en application de l'article R.412-2 du code des procédures civiles d'exécution ; ET STATUANT A NOUVEAU : - CONDAMNER la société anonyme d'H.L.M CDC habitat social au paiement de la somme de 2.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens. - DEBOUTER la société anonyme d'H.L.M CDC habitat social de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions. Vu les dernières conclusions remises au greffe le 15 décembre 2023 au terme desquelles la société CDC habitat social société anonyme d'habitations à loyer modéré demande à la cour de : -Déclarer M. [D] [L] recevable mais entièrement mal fondé en son appel, - Le débouter de l'ensemble de ses prétentions - Confirmer le jugement en ce qu'il a prononcé la résiliation du bail conclu le 31 août 2014 entre la société CDC habitat social et M. [D] [L] portant sur un appartement situé [Adresse 2] à [Localité 4], -L'infirmer du chef du prononcé de l'expulsion devenue sans objet, et de celui relatif au paiement d'une indemnité d'occupation majorée. Y ajoutant, - Condamner M. [D] [L] à payer à la société CDC habitat social la somme de 1.518,72 € correspondant aux loyers et charges dus au bailleur à la date de reprise des lieux loués le 15 avril 2022, - Condamner M. [D] [L] à payer à la société CDC habitat social la somme de 2.000 € en application de l'article 700 du CPC, -Le condamner encore aux entiers dépens de première instance et d'appel avec le bénéfice de l'article 699 du CPC. Mme [Z] [G] n'a pas constitué avocat. La déclaration d'appel et les conclusions d'appel ont été signifiées le 22 décembre 2021 par procès verbal de recherches infructueuses. L'acte de signification de la déclaration d'appel faisait mention de la formule selon laquelle l'intimée était tenu de constituer avocat faute de quoi, en application des articles 902 et 909 du code de procédure civile, un arrêt pourrait être rendu sur les seuls éléments fournis par l'adversaire et ses écritures pourraient être déclarées irrecevables. Les conclusions de la société CDC habitat social lui ont été signifiées le 29 décembre 2023 par procès verbal de recherches infructueuses. Pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, la cour, conformément à l'article 455 du code de procédure civile, renvoie aux conclusions remises au greffe et au jugement déféré. MOTIFS DE LA DÉCISION Sur la demande principale de résiliation du bail Selon l'article 1741 du code civil, 'le contrat de louage se résout par la perte de la chose louée, et par le défaut respectif du bailleur et du preneur de remplir leurs engagements'. En vertu de l'article 1224, 'la résolution résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice'. Aux termes de l'article L 442-3-5 du code de la construction et de l'habitation : 'Dans les logements mentionnés au premier alinéa de l'article L. 441-1, le locataire doit occuper les locaux loués au moins huit mois par an, dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986. Il est interdit au locataire de sous-louer son logement, meublé ou non, en dehors des cas mentionnés à l'article L. 442-8-1 du présent code, de céder son bail et de procéder contractuellement avec un tiers à un échange de son logement sauf dans le cas prévu à l'article 9 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 précitée. En cas de non-respect des deux premiers alinéas du présent article, le bailleur peut saisir le juge aux fins de résiliation du bail'. Les conditions générales du bail signé le 31 août 2014, rappellent en leur article 6a, que : 'Le logement doit constituer la résidence principale et effective du locataire qui ne pourra le sous-louer, en tout ou partie'. Le premier juge a retenu que les lieux loués n'étaient plus la résidence principale, effective du locataire, lequel avait sous-loué le logement. A l'appui de son appel, M. [D] [L] soutient que la seule sommation interpellative produite en première instance n'est pas suffisante à établir une sous-location des lieux alors qu'il justifie par divers documents que l'appartement loué constitue sa résidence principale. Les pièces produites en appel par M. [D] [L] ne sont toutefois que des documents administratifs (courrier pôle emploi de 2018, courrier de l'assurance April de 2020, taxe d'habitation et avis d'imposition 2021) qui ne démontrent pas une occupation réelle et effective des lieux loués. Il résulte de la sommation du 1er octobre 2020 dressée par huissier, que ceux-ci sont occupés par Mme [Z] [G] laquelle a déclaré occuper des lieux 'depuis quelques semaines, je ne sais plus exactement' et a indiqué : 'je donne une participation à M. [D] [L], je ne peux pas vous dire combien'. M. [D] [L] ne donne aucune explication sur la présence dans le logement de Mme [Z] [G], qu'il déclare ne pas connaître et dont il considère qu'il s'agit d'un tiers présent à la seule date du passage de l'huissier. Or, Mme [Z] [G] a déclaré vivre dans les lieux depuis quelques semaines et comme le souligne la société CDC habitat social, l'assignation qui lui a été délivrée le 17 février 2021, soit quatre mois après la sommation, fait mention au titre des vérifications d'adresse que le nom de la personne signifiée figure sur la boîte aux lettres. Il résulte de l'ensemble de ces éléments qu'il est suffisamment démontré que le locataire a sous-loué le logement et qu'il n'y réside pas dans les conditions prévues par l'article L 442-3-5 du code de la construction et de l'habitation, ce qu'il ne contredit pas utilement. Ces deux manquements constituent une violation des obligations du locataire au regard des textes précités. Il convient dès lors de confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a prononcé la résiliation du bail à compter dudit jugement. L'expulsion du locataire et de l'occupante des lieux est devenue sans objet, celle-ci ayant été exécutée par acte d'huissier du 15 avril 2022, ce dont justifie le bailleur. Sur la condamnation au paiement d'une indemnité d'occupation majorée L'indemnité d'occupation trouve son fondement dans la protection des droits du propriétaire et dans l'article 1240 du code civil, en raison de la faute délictuelle commise par celui qui se maintient sans droit ni titre dans les lieux. Ayant pour objet de réparer l'entier préjudice qui résulte pour le propriétaire de la privation de son bien, elle a une double nature, compensatoire et indemnitaire et peut être destinée non seulement à compenser les pertes de loyers subies par le propriétaire mais également à l'indemniser du préjudice subi du fait que le logement est indisponible. Elle suit ainsi le régime des principes fondamentaux de la responsabilité civile et de la réparation intégrale des préjudices et doit rétablir aussi exactement que possible l'équilibre détruit par le dommage et de replacer la victime, aux dépens du responsable, dans la situation où elle se serait trouvée si l'acte dommageable ne s'était pas produit , sans qu'il en résulte pour elle ni perte ni profit. En première instance, l'indemnité d'occupation a été fixée à un montant égal au montant du loyer indexé et des charges, majoré de 50 %, soit la somme de 514,98 euros, montant qui est contesté en appel par M. [D] [L]. Devant la cour, la société CDC habitat social sollicite l'infirmation du jugement du chef du paiement d'une indemnité d'occupation majorée et précise que sa demande en paiement d'un solde locatif se substitue à la demande en paiement d'une indemnité d'occupation. A compter de la résiliation judiciaire du bail, M. [D] [L] est toutefois tenu d'une indemnité d'occupation jusqu'à son départ effectif des lieux. Celle-ci doit être réduite en appel et fixée au montant du loyer indexé et des charges, qui aurait été dû en cas de non-résiliation du bail, sans majoration. Le jugement déféré sera donc infirmé quant au paiement d'une indemnité d'occupation majorée. Sur la condamnation au paiement d'un solde locatif Aux termes de l'article 1728 du code civil, le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus. Selon l'article 7, 'le locataire est obligé : a) De payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus (...). Devant la cour, la société CDC habitat social réclame le solde locatif dont est redevable M. [D] [L] à la suite de l'expulsion. Il résulte du décompte produit en pièce 9 de la société CDC habitat social, que la somme restant due au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation, impayés au 15 avril 2022, déduction faite du dépôt de garantie (247,65 euros) et régularisation de charges créditrices (91,71 euros), s'élève à 1.518,72 euros. M. [D] [L] doit être condamné à payer à la société CDC habitat social la somme de 1.518,72 euros correspondant aux loyers, charges et indemnités d'occupation, dus à la reprise des lieux loués le 15 avril 2022. Sur l'article 700 du code de procédure civile Il est équitable d'allouer à la société CDC habitat social une indemnité de procédure de 1.000 euros. Le sens du présent arrêt conduit à rejeter la demande sur le même fondement formée par M. [D] [L]. PAR CES MOTIFS La cour, statuant par arrêt par défaut, Confirme, en ses dispositions frappées d'appel, le jugement entrepris, sauf à constater que l'expulsion est devenue sans objet et du chef du paiement d'une indemnité d'occupation majorée, Et y ajoutant, Condamne M. [D] [L] à payer la société anonyme d'H.L.M. CDC habitat social la somme de 1.518,72 euros correspondant aux loyers, charges et indemnités d'occupation dus à la reprise des lieux loués le 15 avril 2022, et arrêtés à cette date. Condamne M. [D] [L] à payer à la société anonyme d'H.L.M. CDC habitat social la somme de 1.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, Condamne M. [D] [L] aux dépens d'appel, avec droit de recouvrement direct, par application de l'article 699 du code de procédure civile, Rejette toutes autres demandes. La greffière Le président