Tribunal judiciaire, 11 mars 2024. 23/01810

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY [Adresse 6] [Localité 8] Téléphone : [XXXXXXXX01] @ : [Courriel 9] REFERENCES : N° RG 23/01810 - N° Portalis DB3S-W-B7H-YJTU Minute : 24/210 Madame [W] [P] Représentant : Me Marion LACOME D’ESTALENX, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : A0164 SA SEYNA Représentant : Me Marion LACOME D’ESTALENX, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : A0164 C/ Monsieur [V] [B] [G] Madame [S] [J] épouse [G] Représentant : M. [V] [B] [G] (Conjoint) Exécutoire délivrée le : à : Copie certifiée conforme délivrée le : à : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS JUGEMENT Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 11 mars 2024; Par Madame Fanny TEMAM, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Claudine ADUFASHE, greffier ; Après débats à l'audience publique du 22 janvier 2024 tenue sous la présidence de Madame Fanny TEMAM, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Claudine ADUFASHE, greffier audiencier ; ENTRE DEMANDEURS : Madame [W] [P], demeurant [Adresse 4] - [Localité 5] représentée par Me Marion LACOME D’ESTALENX, avocat au barreau de PARIS Société Anonyme SEYNA, demeurant [Adresse 3] - [Localité 7] représentée par Me Marion LACOME D’ESTALENX, avocat au barreau de PARIS D'UNE PART ET DÉFENDEURS : Monsieur [V] [B] [G], demeurant [Adresse 2] [Localité 10] comparant en personne Madame [S] [J] épouse [G], demeurant [Adresse 2] [Localité 10] représentée par M. [V] [B] [G] (Conjoint), muni d’un pouvoir D'AUTRE PART EXPOSE DU LITIGE Madame [W] [P] est propriétaire d’un appartement situé [Adresse 2] à [Localité 10] (93). Par acte sous seing privé du 1er février 2020, la SA SEYNA a conclu un cautionnement pour le paiement des obligations de Monsieur [V] [B] [G] et Madame [S] [J] épouse [G] au bénéfice de Madame [W] [P], pour une durée maximale de 108 mois et dans la limite de 96.000 euros. Par acte d'huissier en date du 22 mai 2023, Madame [W] [P] a fait signifier à Monsieur [V] [B] [G] et Madame [S] [J] épouse [G] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 4200 euros en principal, au titre des loyers impayés. La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie par voie dématérialisée le 30 mai 2023. Selon quittances subrogatives des 3 avril, 30 avril, 30 mai et 4 juillet 2023, la SA SEYNA a versé la somme de 4200 euros à Madame [W] [P]. Par acte d'huissier en date du 2 octobre 2023, Madame [W] [P] et la SA SEYNA ont fait assigner Monsieur [V] [B] [G] et Madame [S] [J] épouse [G] aux fins de : à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire,à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail,condamner Monsieur [V] [B] [G] et Madame [S] [J] épouse [G] à laisser libre de tous occupants de son chef le logement qu’il occupe et remettre à Madame [P] les clefs du logement à compter de la date du jugement,ordonner l’expulsion de Monsieur [V] [B] [G] et Madame [S] [J] épouse [G] ainsi que de tout occupant de son chef, avec l’assistance de la force publique si besoin est, dire que le sort des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux sera réglé dans les conditions du code des procédures civiles d’exécution,condamner solidairement Monsieur [V] [B] [G] et Madame [S] [J] épouse [G] au paiement de la somme de 9450 euros au titre de la dette locative arrêtée au mois de septembre 2023, à parfaire au jour du jugement, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation selon la répartition suivante :5250 euros à Madame [P],4200 euros à la SA SEYNA, subrogée dans les droits de Madame [P],Les condamner solidairement au paiement d’une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel et des charges locatives, jusqu’à libération effective des lieux matérialisée par la remise des clefs,Les condamner solidairement à payer à la SA SEYNA de la somme de 1000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens. L'assignation a été dénoncée à la préfecture de la Seine-Saint-Denis par voie dématérialisée le 3 octobre 2023. À l'audience du 22 janvier 2024, Madame [W] [P] et la SA SEYNA, représentées, maintiennent leurs demandes et actualisent la créance à la somme de 8400 euros au profit de la bailleresse et 4200 euros au profit de la caution. Elles sont opposées à l’octroi de délais de paiement. Elles indiquent que Monsieur [V] [B] [G] et Madame [S] [J] épouse [G] n'ont pas réglé les sommes réclamées dans le délai de deux mois après la délivrance du commandement de payer, si bien que la clause résolutoire est acquise, en application de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989. À titre subsidiaire, elles soutiennent que le non-paiement des loyers constitue un manquement des locataires à leurs obligations justifiant la résiliation judiciaire du bail en application des articles 1224 et suivants du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989. Elles ajoutent que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation du locataire à régler l'arriéré de loyers en application de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989. La société SEYNA soutient qu'elle a été amenée à régler des sommes au bailleur en exécution de son engagement de caution, et que dès lors elle se trouve, conformément à l'article 1346-1 du code civil, subrogée dans les droits de celui-ci, pour agir contre le locataire en recouvrement des loyers et charges. Monsieur [V] [B] [G], comparant, et Madame [S] [J] épouse [G], régulièrement représentée par Monsieur [G] selon pouvoir régularisé en cours de délibéré, ne contestent pas le principe de la dette. Au soutien de leurs prétentions, ils expliquent avoir perdu leurs emplois en avril 2023, le récepissé de demande de renouvellement de leur carte de séjour ne leur permettant pas de travailler. Ils conviennent avoir cessé de régler les loyers depuis lors, faisant observer que tant qu’ils travaillaient, ils ont payé sans discontinuer. Ils ajoutent avoir 3 enfants en bas âge à charge. L'affaire a été mise en délibéré au 11 mars 2024. MOTIVATION DE LA DECISION Sur l’existence d’un bail Selon 3 de la loi du 6 juillet 1989, le contrat de location est établi par écrit. Selon l'article 1714 du Code civil, on peut louer ou par écrit ou verbalement. Aux termes de l'article 1715 du Code civil, si le bail fait sans écrit n'a encore reçu aucune exécution, et que l'une des parties le nie, la preuve ne peut être reçue par témoins, quelque modique qu'en soit le prix, et quoiqu'on allègue qu'il y a eu des arrhes données. A l'inverse si le bail a reçu un commencement d'exécution, la preuve de l'existence du contrat peut être rapportée par tous moyens. En application de l'article 1353 du Code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve. En l'espèce, Madame [P] se prévaut de l'existence d'un contrat de location. Elle produit un contrat de bail meublé aux noms des parties portant sur l’immeuble litigieux. Toutefois, ce contrat de bail n’est signé par aucune des parties, pas plus qu’il n’est paraphé aux endroits prévus pour ce faire. Néanmoins, d'une part, il ressort tant des conditions de signification de l'assignation, que des modalités de signification du commandement reprenant les diligences de l'huissier de justice, qui confirment le domicile de Monsieur et Madame [G], que ceux-ci occupent le bien appartenant à Madame [P]. D'autre part, il résulte du commandement de payer et des décomptes produits que l'occupation du logement est faite en contrepartie du paiement d'un loyer. Au surplus, le contrat de cautionnement vient garantir un bail conclu entre Madame [P] et les époux [G]. Ces éléments sont corroborés par l’aveu des défendeurs à l’audience. L’ensemble de ces éléments mettent en évidence l'occupation du logement et la mise à disposition de ce logement contre une contrepartie onéreuse. Dès lors, l'existence d'un contrat de location liant Madame [P] à Monsieur et Madame [G], portant sur le logement et les emplacements de stationnement désignés, est établie. Sur les demandes principales Sur la recevabilité de la demande Conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au présent litige, une copie de l'assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l'Etat dans le département le 3 octobre 2023, soit au moins six semaines avant l'audience. Par ailleurs, Madame [P] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 30 mai 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 2 octobre 2023, conformément aux dispositions de l’article 24 I et II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. En conséquence, la demande de Madame [P] aux fins de constat de résiliation du bail et de résiliation judiciaire du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable. Sur la demande d'acquisition de la clause résolutoire Selon l'article 24 la loi du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. En l’espèce, il n’existe pas de contrat de bail écrit. Toutefois, tout contrat de bail d’habitation, soit-il verbal, est présumé contenir une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location. Le commandement de payer signifié par huissier en date du 22 mai 2023 vise la résiliation du bail et contient les mentions prévues par l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989. Toutefois, il ressort des pièces communiquées que les loyers réclamés ont été réglés dans le délai de deux mois. En effet, le bailleur a reçu de la caution la somme de 2100 euros avant la délivrance du commandement, à déduire des sommes dues au jour du commandement. Ensuite, la caution a effectué deux paiements de 1050 euros chacun entre le 22 mai et le 22 juillet 2023. Les paiements faits par la caution valent paiements libératoires pour le bailleur conformément aux articles 1342 et suivants du code civil. En conséquence, les conditions d'acquisition de la clause résolutoire ne sont pas réunies, si bien qu’il convient de rejeter la demande de constat de la résiliation du bail. Sur la demande de résiliation judiciaire du bail Aux termes des articles 1224 et 1227 du code civil, la résolution du contrat, qui résulte en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice, peut en toute hypothèse être demandée en justice. Selon l'article 1228 du même code, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts. L'article 1229 du même code dispose que la résolution prend effet soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l'assignation en justice. Il appartient au juge d’apprécier souverainement si les manquements imputés sont d’une gravité suffisante pour justifier la résiliation du contrat. Il résulte des articles 1728 du code civil, et 7a) de la loi du 6 juillet 1989, à laquelle le contrat est soumis, que le locataire est tenu d’une obligation essentielle, qui consiste en le paiement du loyer aux termes convenus au bail, en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués. En l’espèce, il ressort des pièces communiquées par le bailleur, notamment le décompte locatif, que la dette s'élève à 8400 euros. Aucun paiement n’est intervenu depuis le mois de mars 2023. Bien que les locataires expliquent cette situation par la suspension de leur autorisation de travailler, leur bonne foi ne saurait faire ignorer l’absence de paiements. L'absence de paiement régulier des loyers constitue un manquement grave du locataire à ses obligations, qui empêche la poursuite du contrat et justifie la résiliation judiciaire du contrat. En conséquence, il convient de prononcer la résiliation judiciaire du bail au 2 octobre 2023, date de l'assignation. Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution. Sur la fixation de l'indemnité d'occupation Selon l'article 1730 du code civil, à l'expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs. Aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l'occupant sans droit ni titre d'un local est tenu d'une indemnité d'occupation envers le propriétaire. L'indemnité d'occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l'occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur. En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 2 octobre 2023. Monsieur et Madame [G] sont occupants sans droit ni titre depuis cette date. Il convient donc de fixer une indemnité d'occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner Monsieur et Madame [G] à son paiement à compter du 2 octobre 2023 jusqu'à la libération effective des lieux. Monsieur et Madame [G] étant mariés, conformément à l’article 220 du code civil, ils sont obligés solidairement au paiement de l'indemnité d'occupation. Sur la demande en paiement des loyers, charges et indemnités d'occupation Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus. Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d'expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif. En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve. En l'espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du commandement de payer délivré le 22 mai 2023 et du décompte de la créance actualisé au 1er décembre 2023, que Madame [W] [P] rapporte la preuve de l'arriéré de loyers et charges impayés. Après déduction des sommes versées par la caution, la SA SEYNA , selon quittances des 3 avril, 30 avril, 30 mai et 4 juillet 2023, pour un total de 4200 euros, les sommes restant dues à Madame [W] [P] s'élèvent à 8400 euros. Monsieur et Madame [G] étant mariés, conformément à l’article 220 du code civil, ils sont obligés solidairement au paiement de l'arriéré locatif. En conséquence, il convient de condamner solidairement Monsieur [V] [B] [G] et Madame [S] [J] épouse [G] à payer à Madame [W] [P] la somme de 8400 euros, au titre des sommes dues au 1er décembre 2023, terme de décembre 2023 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 2 octobre 2023 sur la somme de 5250 euros et à compter du présent jugement pour le surplus. Sur les demandes de la SA SEYNA En application des articles 1103 et 1104 du code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites et doivent être exécutées de bonne foi. L’article 2306 du même code dispose que la caution qui a payé la dette est subrogée à tous les droits qu’avait le créancier contre le débiteur. Par ailleurs, en application des articles 1346- 3 et 1346-4 du code civil, la subrogation est à la mesure du paiement ce qui implique que le paiement avec subrogation ne transfère légalement la créance que jusqu'à concurrence de la somme payée par le subrogé qui ne peut prétendre, outre le paiement de sa créance, qu’aux intérêts produits au taux légal par la dette qu’il a acquittée . Le débiteur poursuivi peut opposer au créancier subrogé les mêmes exceptions et moyens de défense dont il aurait pu bénéficier contre le créancier originaire. Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus. Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. En l'espèce, en premier lieu, il ressort des développements qui précèdent que l'existence et le montant de l'arriéré de loyers et charges dû par le locataire au bailleur est établi. La caution a dû payer des sommes en exécution du contrat de cautionnement. En second lieu, il ressort de l'examen des quittances subrogatives reprenant l'ensemble des paiements effectués par la SA SEYNA au profit du bailleur en exécution du contrat de cautionnement, que les sommes ont été versées à hauteur de 4200 euros au titre des loyers, charges entre avril et juillet 2023. Au regard de l'ensemble de ces éléments, la SA SEYNA est donc bien fondée à demander le paiement à Monsieur et Madame [G] des sommes que le bailleur pouvait lui-même solliciter, dans la limite de ce qu’elle a effectivement versé, en tant que caution, au bailleur. Monsieur et Madame [G] étant mariés, conformément à l’article 220 du code civil, ils sont obligés solidairement au paiement de l'indemnité d'occupation. En conséquence, il convient de condamner solidairement Monsieur et Madame [G] à payer à la SA SEYNA la somme de 4200 euros avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 2 octobre 2023. Sur les frais du procès En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner in solidum Monsieur [V] [B] [G] et Madame [S] [J] épouse [G] aux dépens de l'instance comprenant les frais de signification du commandement de payer, de l’assignation et de notification à la préfecture et de saisine de la CCAPEX. Il n’apparaît pas inéquitable de laisser à la charge de la SA SEYNA les frais irrépétibles exposés dans le cadre de cette instance. Il convient donc de débouter la SA SEYNA de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré, DECLARE recevables les demandes de Madame [W] [P] aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire et de résiliation judiciaire du bail, REJETTE la demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu entre Madame [W] [P] d'une part, et Monsieur [V] [B] [G] et Madame [S] [J] épouse [G] d'autre part, concernant les locaux situés [Adresse 2] à [Localité 10] (93), PRONONCE la résiliation judiciaire du bail conclu entre Madame [W] [P] d'une part, et Monsieur [V] [B] [G] et Madame [S] [J] épouse [G] d'autre part, concernant les locaux situés [Adresse 2] à [Localité 10] (93), au jour de l'assignation, le 2 octobre 2023, DIT que Monsieur [V] [B] [G] et Madame [S] [J] épouse [G] sont occupants sans droit ni titre, ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l'expulsion de Monsieur [V] [B] [G] et Madame [S] [J] épouse [G] ainsi que de tout occupant de leur chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution, FIXE le montant de l'indemnité d'occupation mensuelle due solidairement par Monsieur [V] [B] [G] et Madame [S] [J] épouse [G] à compter du 2 octobre 2023, date de la résiliation du bail, et jusqu'à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi, CONDAMNE solidairement Monsieur [V] [B] [G] et Madame [S] [J] épouse [G] à payer à Madame [W] [P] la somme de 8400 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation arrêtés au 1er décembre 2023, échéance de décembre 2023 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation sur la somme de 5250 euros et à compter de la présente décision pour le surplus, CONDAMNE solidairement Monsieur [V] [B] [G] et Madame [S] [J] épouse [G] à payer à Madame [W] [P] l'indemnité d'occupation mensuelle à compter de l’échéance de janvier 2024, et jusqu'à complète libération des lieux, avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances, CONDAMNE solidairement Monsieur [V] [B] [G] et Madame [S] [J] épouse [G] à payer à la SA SEYNA la somme de 4200 euros avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 2 octobre 2023, CONDAMNE in solidum Monsieur [V] [B] [G] et Madame [S] [J] épouse [G] aux dépens de l'instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer et de l’assignation, et le coût de la notification de l'assignation à la préfecture, et de la saisine de la CCAPEX. DEBOUTE la SA SEYNA de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile. LE GREFFIER LE PRÉSIDENT Page