Cour d'appel, 23 février 2023. 22/00173

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE Chambre 1-2 ARRÊT DU 23 FEVRIER 2023 N° 2023/144 Rôle N° RG 22/00173 - N° Portalis DBVB-V-B7G-BIUM4 S.A. FONCIERE EPILOGUE C/ [C] [J] Copie exécutoire délivrée le : à : Me Joseph MAGNAN Décision déférée à la Cour : Ordonnance de référé rendue par Monsieur le Président du Tribunal de proximité d'AIX EN PROVENCE en date du 21 Décembre 2021 enregistrée au répertoire général sous le n° 12-21-0614. APPELANTE S.A. FONCIERE EPILOGUE dont le siège social est [Adresse 2] représentée par Me Joseph MAGNAN de la SCP MAGNAN PAUL MAGNAN JOSEPH, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, assistée par Me Sophien BEN ZAIED, avocat au barreau de BAYONNE INTIMEE Madame [C] [J] née le 13 Janvier 1959 à [Localité 4], demeurant [Adresse 3] assignée et non représentée *-*-*-*-* COMPOSITION DE LA COUR En application des dispositions des articles 804 et 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 23 Janvier 2023, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme Angélique NETO, Conseillère, chargée du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de : Mr Gilles PACAUD, Président Mme Angélique NETO, Conseillère Mme Myriam GINOUX, Conseillère Greffier lors des débats : Mme Caroline VAN-HULST. Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 23 Février 2023. ARRÊT Rendu par défaut, Prononcé par mise à disposition au greffe le 23 Février 2023, Signé par Mr Gilles PACAUD, Président, et Mme Caroline VAN-HULST, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. *** EXPOSE DU LITIGE Suivant acte notarié de vente en date du 13 décembre 2016, Mme [C] [J] a vendu à la société anonyme (SA) Foncière Epilogue une maison à usage d'habitation située [Adresse 3]), cadastrée AE [Cadastre 1], moyennant un prix de 125 000 euros. La vente étant soumise à la condition résolutoire d'exercice de la faculté de rachat réservée au vendeur, il a été convenu par les parties que le bien serait occupé par Mme [J] pour la période durant laquelle elle disposera de la faculté de rachat en contrepartie du paiement d'une indemnité d'occupation de 1 250 euros par mois. Ce délai a été prorogé à plusieurs reprises. Se plaignant du maintien de Mme [J] dans les lieux au-delà du 13 décembre 2019, date d'expiration de la convention d'occupation précaire, la société Foncière Epilogue a, par acte d'huissier en date du 3 mai 2021, assigné Mme [J] devant le juge des contentieux de la protection du pôle de proximité du tribunal judiciaire d'Aix-en-Provence aux fins d'ordonner son expulsion pour occupation sans droit ni titre et la voir condamner à lui verser une indemnité d'occupation provisionnelle. Par ordonnance avant dire droit en date du 21 septembre 2021, ce magistrat a ordonné la réouverture des débats aux fins d'inviter les parties à faire valoir leurs observations concernant le moyen soulevé d'office tenant à la légalité de la stipulation de convention d'occupation précaire prévue dans la vente à réméré litigieuse, au regard des dispositions d'ordre public des articles 2 et 10 de la loi du 6 juillet 1989, dès lors que la durée de cette occupation, et le montant de l'indemnité stipulée en contrepartie de l'occupation, semblent incompatibles avec une convention d'occupation précaire. La clause précisant qu'en aucun cas le vendeur ne pourra se prévaloir de l'existence d'un bail d'habitation paraît ainsi illicite. Enfin, il ne semble pas établi que la précarité de l'occupation soit indépendante de la seule volonté des parties. Par ordonnance en date du 21 décembre 2021, ce magistrat a : - dit n'y avoir lieu à référé concernant les demandes tendant à faire juger que Mme [C] [J] est occupante sans droit ni titre et obtenir son expulsion ainsi que la fixation d'une indemnité d'occupation ; - condamné Mme [C] [J] à payer à la société Foncière Epiloque la somme de 25 000 euros à titre de provision à valoir sur la contrepartie financière de son occupation des lieux ; - l'a condamnée aux dépens. Il a estimé que la faculté de rachat, stipulée dans la vente litigieuse, dépend de la seule volonté de Mme [J] et qu'aucune circonstance particulière indépendante de la volonté des parties à la convention d'occupation précaire n'est démontrée par la société Foncière Epiloque, de sorte que la validité de cette convention se heurte à une contestation sérieuse au profit d'une qualification d'un bail d'habitation. Dans ces conditions, il a considéré que l'occupation du bien par Mme [J] n'apparaît pas manifestement illicite. En revanche, il a estimé que, dès lors qu'il n'est pas sérieusement contestable que Mme [J], qui n'a pas exercé la faculté de rachat qui lui a été consentie, n'est pas propriétaire du bien qu'elle occupe, son obligation de verser une contrepartie financière, que l'occupation résulte d'une convention d'occupation précaire ou qu'elle procède d'un bail d'habitation, n'est pas sérieusement contestable. Suivant déclaration transmise le 5 janvier 2022, la société Foncière Epilogue a interjeté appel de cette décision en toutes ses dispositions dûment reprises, sauf en ce qu'elle a condamné Mme [J] aux dépens. Aux termes de ses dernières conclusions transmises le 21 février 2022, auxquelles il est renvoyé pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens, elle sollicite de la cour qu'elle : - infirme l'ordonnance entreprise en toutes ses dispositions ; - statuant à nouveau ; - constate l'expiration du délai d'exercice de la faculté de rachat dont a bénéficié Mme [J] en vertu de l'acte authentique du 13 décembre 2016 et de l'acte de prorogation du 12 décembre 2018, et ce, depuis le 13 décembre 2019 ; - dise et juge que la vente est parfaite en date du 13 décembre 2019 ; - dise et juge en conséquence que Mme [J] est occupante sans droit ni titre du bien depuis le 13 décembre 2019 ; - dise et juge, qu'à défaut d'avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois suivant la signification d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier si besoin ; - condamne Mme [J] à lui verser la somme de 28 750 euros au titre de l'arriéré d'indemnités d'occupation arrêté au 19 avril 2021, assortie des intérêts au taux légal à compter du 10 décembre 2020, date de la première mise en demeure ; - fixe l'indemnité d'occupation mensuelle à 1 250 euros et condamne Mme [J] au paiement de celle-ci, à compter de la décision à intervenir et jusqu'au départ des lieux ; - dise n'y avoir lieu à condamnation au titre des frais irrépétibles sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et que chaque partie conservera la charge de ses dépens. Elle expose que la précarité de l'occupation précaire consentie à Mme [J] trouve sa justification dans un motif légitime, et en l'occurrence la condition résolutoire résultant de la faculté de réméré offerte à Mme [J], à exercer dans un délai maximal de 24 heures, de sorte que le terme de cette convention ne dépendait pas de la volonté des parties. De plus, elle indique que les parties ont la liberté de prévoir une convention d'occupation précaire dont le montant est supérieur au prix moyen des loyers en raison même de la faculté de rachat laissée au vendeur, ce qui prive l'acquéreur de la libre jouissance d'un bien dont il devenu propriétaire. Dans tous les cas, elle indique que, même en présence d'une contestation sérieuse, elle peut solliciter des mesures conservatoires pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Elle indique, qu'outre le fait que l'acte notarié énonce que Mme [J] ne pourra se prévaloir de l'existence d'un bail d'habitation, cette dernière occupe un bien qui ne lui appartient pas dès lors qu'elle n'a pas exercé la faculté de rachat qui lui avait été consentie, et ce, sans aucune contrepartie financière. Elle insiste sur le fait que l'existence d'une contestation sérieuse sur le fond est indifférente lorsqu'il est demandé au juge des référés d'ordonner une mesure conservatoire afin de faire cesser un trouble manifestement illicite. Régulièrement intimée par la signification de la déclaration d'appel et de l'avis de fixation, par acte d'huissier en date du 1er février 2022, à étude, Mme [J] n'a pas constitué avocat. La clôture de l'instruction a été prononcée le 9 janvier 2023. MOTIFS DE LA DECISION Sur l'expulsion de Mme [J] pour occupation sans droit ni titre Il résulte de l'article 834 du code de procédure civile que, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. L'urgence est caractérisée chaque fois qu'un retard dans la prescription de la mesure sollicitée serait préjudiciable aux intérêts du demandeur. Une contestation sérieuse survient lorsque l'un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n'apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond. C'est au moment où la cour statue qu'elle doit apprécier non seulement l'urgence mais également l'existence d'une contestation sérieuse, le litige n'étant pas figé par les positions initiale ou antérieures des parties dans l'articulation de ces moyens. En outre, il résulte de l'article 835 alinéa 1 que le président peut toujours, même en cas de contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Le trouble manifestement illicite résulte de toute perturbation résultant d'un fait qui directement ou indirectement constitue une violation évidente de la règle de droit. Si l'existence de contestations sérieuses sur le fond du droit n'interdit pas au juge de prendre les mesures nécessaires pour faire cesser un trouble manifestement illicite, l'absence d'évidence de l'illicéité du trouble peut en revanche justifier qu'il refuse d'intervenir. En effet, même lorsque le juge est appelé à faire cesser un trouble manifestement illicite, le trouble illicite doit être évident, comme doit l'être la mesure que le juge des référés prononce en cas d'urgence. La cour doit apprécier l'existence d'un dommage imminent ou d'un trouble manifestement illicite au moment où le premier juge a statué, peu important le fait que ce dernier ait cessé, en raison de l'exécution de l'ordonnance déférée, exécutoire de plein droit. L'occupation sans droit ni titre d'un immeuble est ainsi de nature à constituer un trouble manifestement illicite et, à tout le moins, l'obligation de quitter les lieux est non sérieusement contestable. En l'espèce, aux termes de l'acte notarié de vente signé entre les parties le 13 décembre 2016, une faculté de rachat a été laissée à Mme [J], venderesse, pendant une durée maximale de 24 mois, expirant le 13 décembre 2018, laquelle a été prorogée, suivant acte notarié en date du même jour, pendant une durée supplémentaire de 12 mois, expirant le 13 décembre 2019. Les parties ont par ailleurs convenu que Mme [J] pourrait occuper le bien vendu jusqu'à ce que la convention d'occupation précaire prenne fin au jour de la signature de l'acte authentique régularisant l'exercice par Mme [J] de sa faculté de rachat ou suite à son renoncement à cette faculté ou suite à la déchéance de cette faculté, et ce, en contrepartie d'une indemnité mensuelle d'occupation précaire d'un montant de 1 250 euros. Il n'est pas contesté que le bien occupé par Mme [J] constitue sa résidence principale. Or, l'article 2 de la loi du 6 juillet 1989 énonce que les dispositions du titre I régissant les rapports entre bailleurs et locataires, qui sont d'ordre public, s'appliquent aux locations de locaux à usage d'habitation ou à usage mixte professionnel et d'habitation, et qui constituent la résidence principale du preneur (...). Ce titre ne s'applique toutefois pas aux logements-foyers, à l'exception des articles 6 alinéa 1 et 20-1, aux logements meublés régis par le titre 1er ter et aux logements attribués ou loués en raison de l'exercice d'une fonction ou de l'occupation d'un emploi ou aux locations consenties aux travailleurs saisonniers, à l'exception de s article 3-3, 6 alinéas 1 et 2, 20-1 et 24-1. La société Foncière Epilogue se prévaut toutefois de la possibilité pour les parties de déroger au statut des baux d'habitation par une convention d'occupation précaire en raison de circonstances exceptionnelles et pour une durée dont le terme est stipulé par d'autres causes que la seule volonté des parties. Or, il résulte de ce qui précède que la fin de la convention d'occupation précaire consentie par la société Foncière Epiloque, acquéreur, à Mme [J], venderesse, portant sur le bien vendu est liée à la seule volonté de la venderesse d'exercer ou non sa faculté de rachat. Dès lors, et comme l'a parfaitement relevé le premier juge, la faculté de rachat dont dispose Mme [J] n'est, de toute évidence, pas une circonstance indépendante à la volonté des parties, comme l'aurait été une faculté de rachat conditionnée par l'obtention d'un prêt immobilier, et ce, quel que soit le montant de la contrepartie financière de l'occupation des lieux. Par ailleurs, la société Foncière Epilogue fait observer que l'acte précise expressément que l'occupation n'étant motivée que par la condition résolutoire constituée par la faculté de rachat, Mme [J] ne pourra se prévaloir de l'existence d'un bail d'habitation du bien vendu et, dans le cas où elle se maintiendrait dans le bien après la fin de la convention d'occupation précaire, elle serait considérée comme occupante sans droit ni titre. Il n'en demeure pas moins que la qualification donnée par les parties ne s'impose pas à la juridiction et qu'une requalification d'un contrat, et en l'occurrence d'une convention d'occupation précaire, en bail d'habitation, est toujours possible dès lors que la preuve est rapportée de la réunion des conditions résultant du titre I de la loi du 6 juillet 1989 susvisée. Il s'évince donc de ces éléments que l'obligation de Mme [J] de quitter les lieux, en raison de son occupation sans droit ni titre, se heurte à une contestation sérieuse tenant à la possibilité de requalifier la relation contractuelle en un contrat soumis au statut des baux d'habitation, point sur lequel il n'appartient pas au juge des référés de se prononcer. Il reste que la société Foncière Epilogue insiste sur le trouble manifestement illicite qu'elle subit du fait de l'occupation par Mme [J] du bien dont elle acquis la propriété de manière irrévocable depuis le 14 décembre 2019, faute pour la venderesse d'avoir exercé sa faculté de rachat dans le terme prescrit, lequel expirait le 13 décembre 2019. S'il est admis, comme le soutient l'appelante, que la contestation sur le fond du droit n'exclut pas l'existence d'un trouble manifestement illicite, tel n'est pas le cas si la contestation sérieuse porte sur un élément qui remet en cause l'existence même du trouble illicite. En l'occurrence, l'illicité du trouble, à savoir l'occupation sans droit ni titre par Mme [J] du bien acquis par la société Foncière Epilogue, n'est pas évidente, dès lors qu'elle suppose de procéder à une analyse de la nature du contrat en cause afin de déterminer s'il s'agit d'un bail d'habitation soumis à la loi du 6 juillet 1989 ou d'une convention d'occupation précaire non soumis à ce statut, laquelle suppose d'établir l'existence de circonstances exceptionnelles indépendantes de la volonté des parties, ce qui excéde les pouvoirs du juge des référés, juge de l'évidence. Ainsi, l'absence d'évidence quant à l'illicéité du trouble, considéré comme le fait pour Mme [J] de s'être maintenue dans les lieux au-delà du 13 décembre 2019, interdit au juge des référés de faire droit à la demande d'expulsion sollicitée par la société Foncière Epilogue. Il y a donc lieu de confirmer l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a débouté la société Foncière Epilogue de sa demande tendant à obtenir l'expulsion de Mme [J] des lieux. Sur la demande de provision au titre de l'indemnité d'occupation Par application de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. Il appartient au demandeur d'établir l'existence de l'obligation qui fonde sa demande de provision tant en son principe qu'en son montant et la condamnation provisionnelle, que peut prononcer le juge des référés sans excéder ses pouvoirs, n'a d'autre limite que le montant non sérieusement contestable de la créance alléguée. Une contestation sérieuse survient lorsque l'un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n'apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond. C'est au moment où la cour statue qu'elle doit apprécier l'existence d'une contestation sérieuse, le litige n'étant pas figé par les positions initiale ou antérieures des parties dans l'articulation de ce moyen. L'occupant sans droit ni titre du fait de l'acquisition de la clause résolutoire est tenu de payer une somme équivalente au loyer augmenté des charges à titre de réparation du préjudice subi par le bailleur. En l'espèce, dès lors qu'il résulte de ce qui précède que la preuve d'une occupation sans droit ni titre de Mme [J] n'est pas rapportée avec l'évidence requise en référé, la société Foncière Epilogue ne peut valablement solliciter la condamnation de Mme [J] à lui verser une indemnité d'occupation mensuelle de 1 250 euros à compter de la décision à intervenir, et ce, jusqu'à libération des lieux, étant relevé que cette demande n'est pas sollicitée à titre provisionnel. L'ordonnance entreprise sera donc confirmée en ce qu'elle a débouté la société Foncière Epilogue de sa demande tendant à la fixation d'une indemnité d'occupation pour les indemnités à échoir. Par ailleurs, il convient de relever que la société Foncière Epilogue, qui a interjeté appel de l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a condamné Mme [J] à lui verser la somme de 25 000 euros à titre de provision à valoir sur la contrepartie financière de son occupation des lieux, ne sollicite qu'un arriéré d'indemnités d'occupation échues à valoir sur le préjudice subi du fait de l'occupation sans droit ni titre de Mme [J], et en l'occurrence sa condamnation à lui verser un arriéré d'indemnité d'occupation de 28 750 euros arrêté à la date du 19 avril 2021. Or, la preuve de l'occupation sans droit ni titre de Mme [J] n'étant pas rapportée avec l'évidence requise en référé, une telle demande n'est pas plus justifiée, étant relevé, là encore, qu'elle n'est pas sollicitée à titre provisionnel. Il y a donc lieu d'infirmer l'ordonnance entreprise sur ce point. La société Foncière Epilogue sera donc déboutée de sa demande tendant à la condamnation de Mme [J] à lui verser un arriéré d'indemnités d'occupation échues d'un montant de 28 750 euros arrêtée à la date du 19 avril 2021. Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile Dès lors que la société Foncière Epilogue n'obtient pas gain de cause à hauteur d'appel et qu'elle a interjeté appel de l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a condamné Mme [J] aux dépens, il y a lieu d'infirmer l'ordonnance entreprise sur ce point. Elle sera condamnée aux dépens de première instance et d'appel. PAR CES MOTIFS La cour, Confirme l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a dit n'y avoir lieu à référé concernant les demandes tendant à faire juger que Mme [C] [J] est occupante sans droit ni titre et obtenir son expulsion ainsi que la fixation d'une indemnité d'occupation ; L'infirme pour le surplus ; Statuant à nouveau et y ajoutant ; Déboute la société anonyme Foncière Epilogue de sa demande tendant à la condamnation de Mme [C] [J] à lui verser un arriéré d'indemnités d'occupation de 28 750 euros arrêté au 19 avril 2021 ; Condamne la société anonyme Foncière Epilogue aux dépens de première instance et d'appel. La greffière, Le président,