Texte intégral
TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1] Expéditions
exécutoires
délivrées le:
■
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
Charges de copropriété
N° RG 21/16026
N° Portalis 352J-W-B7F-CVUZJ
N° MINUTE :
Assignation du :
22 Décembre 2021
JUGEMENT
rendu le 29 Février 2024
DEMANDEUR
Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1], représenté par son syndic, le cabinet GESTION ET TRANSACTIONS DE FRANCE “ GTF”
[Adresse 3]
[Localité 4]
représenté par Me Alain DE LANGLE de la SCP NICOLAS GUERRIER ET ALAIN DE LANGLE, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #P0208
DÉFENDEURS
Monsieur [V] [T]
[Adresse 1]
[Localité 5]
Madame [I] [M]
[Adresse 1]
[Localité 5]
représentés par Me Laurent FELDMAN, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #D1388
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.
Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.
Madame Anita ANTON, Vice-Présidente, statuant en juge unique,
assistée de Line-Joyce GUY, Greffière.
Décision du 29 Février 2024
Charges de copropriété
N° RG 21/16026 - N° Portalis 352J-W-B7F-CVUZJ
DÉBATS
A l’audience publique du 07 Décembre 2023
JUGEMENT
- Contradictoire
- En premier ressort
- Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile
EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE
Monsieur [V] [T] et Madame [I] [M] [T] sont propriétaires indivis des lots n°15, 26 et 42 dépendant de la copropriété du [Adresse 1] à [Localité 5].
Le syndic de l’immeuble est le cabinet Gestion et Transactions de France (GTF).
Un commandement de payer la somme de 5.024,55 euros en principal a été signifié à Monsieur [V] [T] et Madame [I] [M] [T] le 14 août 2019.
Monsieur [V] [T] et Madame [I] [M] [T] réglant irrégulièrement leurs charges, le syndicat des copropriétaires leur a fait délivrer par exploit du 22 décembre 2021, une assignation d’avoir à comparaitre devant le tribunal judiciaire aux fins d’obtenir leur condamnation solidaire au paiement de :
- 9.004,98 euros au titre des charges arriérées arrêtées au 4ème trimestre 2021 et des frais prévus à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 avec intérêts à compter de l’assignation,
- 3.000 euros à titre de dommages et intérêts,
- 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.
Par conclusions en réplique notifiées par voie électronique le 14 novembre 2022, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 1] à [Localité 5], représenté par son syndic, le cabinet Gestion et Transactions de France « GTF », demande au tribunal de :
« Vu les pièces produites,
Vu la loi du 10 juillet 1965, en particulier son article 10 et 10-1,
Vu le décret d’application du 17 mars 1967, en particulier ses articles 36 et 55,
Vu l’article et 1231-6 alinéa 3 du Code civil,
Vu les éléments de fait et de droit allégués,
DEBOUTER Monsieur [V] [T] et Madame [I] [M] [T] de l’ensemble de leurs demandes.
CONDAMNER solidairement Monsieur [V] [T] et Madame [I] [M] [T] au paiement de la somme de 6.093,1€ au titre des charges arriérées (5.288,56€) et des frais prévus à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 (804,54€) pour la période allant du 1er juillet 2013 au 15 octobre 2022 inclus avec intérêts qui doivent courir à compter de la date de signification de l’assignation.
CONDAMNER solidairement Monsieur [V] [T] et Madame [I] [M] [T] au paiement de la somme de 3.000€ à titre de dommages et intérêts
ORDONNER la capitalisation des intérêts en vertu de l’article 1343-2 du Code Civil ;
CONDAMNER solidairement Monsieur [V] [T] et Madame [I] [M] [T] à verser au Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 5] une indemnité de 3.000€ sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile et aux entiers dépens de l’instance comprenant le coût du commandement de payer du 14 août 2019.
MAINTENIR l’exécution provisoire de la décision à intervenir.».
Par conclusions n°1 notifiées par voie électronique le 29 juin 2022, Monsieur [V] [T] et Madame [I] [M] [T] demandent au tribunal de :
« Vu l’article 1343-5 du code civil
ACCORDER un délai de 24 mois à la société pour s’acquitter de sa dette locative, soit le règlement de la somme de 355,85 euros par mois en sus de leurs charges courantes
DEBOUTER le syndicat des copropriétaires de sa demande de dommages et intérêts.
En tout état de cause :
CONDAMNER Syndicat des Copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] à la somme de 500 euros, sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
DIRE n’y avoir lieu à l’exécution provisoire de la décision à intervenir.»
Pour un exposé plus détaillé des moyens et prétentions des parties, il convient de renvoyer aux termes de leurs conclusions, conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.
La clôture des débats a été prononcée le 16 mars 2023.
L'affaire a été appelée à l'audience du 7 décembre 2023, puis mise en délibéré au 29 février 2024, date à laquelle elle a été prononcée par mise à disposition au greffe.
MOTIFS DE LA DECISION
1. Sur la demande principale en paiement des charges
Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 1] à [Localité 5], représenté par son syndic, le cabinet Gestion et Transactions de France « GTF », sollicite la condamnation solidaire de Monsieur [V] [T] et Madame [I] [M] [T] au paiement de la somme de 5.288,56 € au titre des charges arriérées.
En droit, selon l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges, que ce soit :
- les charges générales relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, ainsi que le fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 de la loi, lesquelles sont dues proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots ;
- les charges spéciales entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement communs, lesquelles sont dues en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot.
Il incombe au syndicat qui poursuit le recouvrement de charges de rapporter la preuve de sa créance. A ce titre, il lui appartient de produire le procès-verbal de l’assemblée générale approuvant les comptes de l’exercice correspondant et rendant la créance certaine, liquide et exigible, un décompte de répartition de charges ainsi qu’un décompte individuel permettant de vérifier l’adéquation entre les montants à répartir par types de charges et les sommes demandées au copropriétaire.
L’article 14-1 de cette même loi dispose également que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels prévisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.
Le recouvrement des provisions peut ainsi être poursuivi jusqu’à l’établissement des comptes définitifs qui seront soumis à l’approbation de l’assemblée générale. A ce titre, le syndicat doit produire la délibération de l’assemblée générale adoptant le budget prévisionnel et démontrer la date d’exigibilité des provisions impayées.
Par ailleurs, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l’article 44 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l’objet d’un vote de l’assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d’exigibilité.
Enfin, il sera rappelé qu’en application de l’article 42 de la même loi, les décisions d’une assemblée générale s’imposent aux copropriétaires tant que la nullité n’en a pas été prononcée et ce même si une procédure pour obtenir cette nullité a été diligentée.
En effet, les actions ayant pour objet de contester les décisions des assemblées générales ne suspendent que les travaux décidés par l’assemblée générale en application des articles 25 et 26 durant le délai de recours de deux mois. Le copropriétaire qui n’a pas contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes n’est ainsi pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.
En l'espèce, le syndicat des copropriétaires justifie tout d'abord par la production d’une matrice cadastrale que Monsieur [V] [T] et Madame [I] [M] [T] sont propriétaires indivis des lots n°15, 26 et 42 dépendant de la copropriété du [Adresse 1] à [Localité 5] (pièce n°1 du syndicat des copropriétaires).
Au soutien de sa demande principale, le syndicat des copropriétaires verse aux débats :
- un décompte de la dette au 29/11/2021,
- les appels de fonds,
- un commandement de payer en date du 14 août 2019,
- le contrat de syndic,
- les justificatifs des frais,
- un extrait du règlement de copropriété,
- le procès-verbal de l’assemblée générale du 10 décembre 2015,
- le procès-verbal de l’assemblée générale du 26 mai 2016,
- le procès-verbal de l’assemblée générale du 7 mars 2017,
- le procès-verbal de l’assemblée générale du 8 novembre 2017,
- le procès-verbal de l’assemblée générale du 15 novembre 2018,
Décision du 29 Février 2024
Charges de copropriété
N° RG 21/16026 - N° Portalis 352J-W-B7F-CVUZJ
- le procès-verbal de l’assemblée générale du 13 novembre 2019,
- le procès-verbal de l’assemblée générale du 14 octobre 2020,
- le procès-verbal de l’assemblée générale du 4 novembre 2021,
- les attestations de non-recours,
- des extraits grands livres,
- un décompte Excel au 22/10/2021, jour de l’assignation,
- un décompte Excel au 17/10/2022, jour des conclusions d’actualisation,
- les appels de fonds et frais du 16/12/2021, du 15/03/2022, du 16/06/2022, du 16/09/2022, du 10/10/2022 au titre de l’actualisation ,
- le procès-verbal de l’assemblée générale du 24 août 2022 ,
- le procès-verbal de l’assemblée générale du 28 septembre 2022.
Il résulte de l'examen de ces pièces que le compte individuel de copropriétaire de Monsieur [V] [T] et Madame [I] [M] [T] est débiteur de la somme de 5.288,56 euros au titre des charges de copropriété et travaux arrêtés au 17 octobre 2022 inclus (en ce compris l’appel de fonds 4ème trimestre 2022).
Cette somme sera assortie des intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 22 décembre 2021.
Monsieur [V] [T] et Madame [I] [M] [T], qui ne démontrent pas avoir satisfait à leur obligation de paiement en leur qualité de copropriétaires, seront en conséquence condamnés au paiement de la somme de 5.288,56 euros au titre des charges de copropriété et travaux arrêtés au 17 octobre 2022 inclus (en ce compris l’appel de fonds 4ème trimestre 2022), avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 22 décembre 2021.
2 - Sur les frais de recouvrement
Le syndicat des copropriétaires sollicite en outre le paiement de la somme de 804,54 euros au titre des frais exposés pour le recouvrement de sa créance.
En droit, selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des commissaires de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.
Cette énumération n'est pas exhaustive, la juridiction disposant d'un pouvoir d'appréciation souverain quant au caractère nécessaire de ces frais.
En conséquence, ne sont pas considérés comme des frais nécessaires au recouvrement de la créance de charges, au sens des dispositions susmentionnées :
- les intérêts de retard,
- les frais de relance antérieurs à l'envoi d'une mise en demeure, ainsi que les frais de relance, mise en demeure et sommation de payer postérieurs à la délivrance de l'assignation ;
- les frais de suivi de procédure ou les honoraires du syndic pour transmission du dossier au commissaire de justice ou à l'avocat, dès lors qu'il n'est pas justifié de l'accomplissement de diligences exceptionnelles ;
- les frais de commissaires de justice engagés pour l'introduction de l'instance ou la signification de conclusions, qui constituent des dépens au sens de l'article 695 du code de procédure civile (6°) ;
- les frais d'avocat, qui constituent des frais irrépétibles indemnisés en application de l'article 700 du code de procédure civile.
En l’espèce, le relevé de compte comporte des frais correspondants à :
- des frais de relance du 20/11/2017 de 25 euros,
- des frais de relance du 23/05/2019 de 25 euros,
- des frais de remise de dossier du 08/08/2019 à l’huissier de 290 euros
- des frais d’huissier de 174,54 euros,
- des frais de constitution de dossier du 10/12/2021 de 290 euros.
Au regard des dispositions précitées, seuls les frais de relance de 25 euros du 20/11/2017 et du 23/05/2019 peuvent être considérés comme des frais nécessaires au recouvrement de la créance de charges.
Dans ces conditions, Monsieur [V] [T] et Madame [I] [M] [T] seront condamnés à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 50 euros au titre des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.
3 - Sur la solidarité
En droit, il est constant qu’une clause de solidarité stipulée dans un règlement de copropriété n'est pas prohibée entre indivisaires d'un lot, quelle que soit l'origine de l'indivision (Cass. 3e civ., 23 mai 2007, n° 06-13.459).
Cela vise ainsi l'indivision successorale ou post-divorce (CA Paris, pôle 4, ch. 2, 22 mars 2017, n° 14/11993) et celle issue d'une convention.
En l’espèce, le règlement de copropriété contient bien une clause de solidarité en son article 120. Page 51 rédigée comme suit :
« Dans le cas où un plusieurs lots viendraient à appartenir indivisément à plusieurs copropriétaires, ceux-ci seront tenus solidairement des charges vis-à-vis du syndicat, lequel pourra, en conséquence, exiger l’entier paiement de n’importe lequel des copropriétaires indivis » (pièce n°7 du syndicat des copropriétaires)
Monsieur [V] [T] et Madame [I] [M] [T] seront donc condamnés solidairement à régler les condamnations prononcées.
4 - Anatocisme
Les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produiront eux-mêmes intérêts en application de l'article 1343-2 du code civil.
5 - Sur la demande indemnitaire du syndicat des copropriétaires
Les manquements systématiques et répétés d'un copropriétaire à son obligation essentielle à l'égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété sont constitutifs d'une faute susceptible de causer un préjudice financier direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires, à la collectivité des copropriétaires, dès lors qu'il est établi qu'elle a été privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l'entretien de l'immeuble.
En l'espèce, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 1] à [Localité 5], représenté par son syndic, le cabinet Gestion et Transactions de France « GTF », sollicite la somme de 3.000 euros de dommages-intérêts pour résistance abusive au paiement.
Toutefois, il ne rapporte pas la preuve que la défaillance de Monsieur [V] [T] et Madame [I] [M] [T] dans le paiement de leurs charges de copropriété aurait été à l’origine de difficultés de trésorerie quelconque ou qu'elle aurait nécessité le vote d'appels de fonds exceptionnels pour pallier un manque temporaire de trésorerie, en l'absence de solidarité entre les copropriétaires dans le paiement des charges de copropriété, alors que le seul fait d'être privé de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l'entretien de l'immeuble ne constitue pas en soi un préjudice indépendant de celui du retard dans l'exécution de l'obligation (ex. : Civ. 3ème, 27 février 2020, n° 18-25.093, 5ème moyen).
Faute de justifier de l'existence d'un préjudice distinct de celui susceptible d'être réparé par les intérêts moratoires assortissant sa créance en application de l'article 1231-6 du code civil, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 1] à [Localité 5], représenté par son syndic, le cabinet Gestion et Transactions de France « GTF », devra être intégralement débouté de sa demande de condamnation de Monsieur [V] [T] et Madame [I] [M] [T] à lui payer la somme des dommages et intérêts pour résistance abusive au paiement.
6 - Sur la demande de délais de paiement
Monsieur [V] [T] et Madame [I] [M] [T] sollicite sur le fondement de l’article 1345-5 du code civil un échelonnement de la dette sur deux ans.
Toutefois, en l’espèce, s’ils font valoir des difficultés personnelles, ils ne versent aux débats aucun élément permettant au tribunal de s’assurer de l’existence de ces difficultés ni même d’apprécier le délai dans lequel ils pourraient procéder au règlement de l’arriéré de charges.
En outre, compte tenu du délai écoulé entre l’assignation et la présente décision, Monsieur [V] [T] et Madame [I] [M] [T] ont déjà de fait bénéficié de délais de paiement.
Par conséquent, il y a lieu de les débouter de leur demande en ce sens.
7 - Sur les demandes accessoires
Succombant à l’instance, Monsieur [V] [T] et Madame [I] [M] [T] seront solidairement condamnés aux dépens, comprenant les frais de commandement de payer du 14 août 2019.
Monsieur [V] [T] et Madame [I] [M] [T] seront condamnés in solidum au titre des frais irrépétibles à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2], représenté par son syndic, la société Tiffen Coge, la somme de 1.500 euros à titre de frais irrépétibles et déboutés de leurs propres demandes à ce titre.
En application de l'article 514 modifié par le décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019, applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.
En l'espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l'exécution provisoire de droit.
Les parties seront déboutées du surplus de leurs demandes, en ce compris celles plus amples ou contraires.
PAR CES MOTIFS,
Le tribunal, statuant publiquement, et par un jugement contradictoire, rendu en premier ressort :
CONDAMNE solidairement Monsieur [V] [T] et Madame [I] [M] [T] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 1] à [Localité 5], représenté par son syndic, le cabinet Gestion et Transactions de France « GTF », la somme de 5.288,56 euros au titre des charges de copropriété et travaux arrêtés au 17 octobre 2022 inclus (en ce compris l’appel de fonds 4ème trimestre 2022), avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 22 décembre 2021 ;
CONDAMNE solidairement Monsieur [V] [T] et Madame [I] [M] [T] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 1] à [Localité 5], représenté par son syndic, le cabinet Gestion et Transactions de France « GTF », la somme de 50 euros au titre des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.
DIT que les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produiront eux-mêmes intérêts en application de l'article 1343-2 du code civil ;
DEBOUTE Monsieur [V] [T] et Madame [I] [M] [T] de leur demande de délais de paiement,
DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 1] à [Localité 5], représenté par son syndic, le cabinet Gestion et Transactions de France « GTF », de sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive au paiement.,
CONDAMNE in solidum Monsieur [V] [T] et Madame [I] [M] [T] à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 1] à [Localité 5], représenté par son syndic, le cabinet Gestion et Transactions de France « GTF », la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
DEBOUTE Monsieur [V] [T] et Madame [I] [M] [T] de leurs demandes formulées au titre des frais irrépétibles ;
CONDAMNE solidairement Monsieur [V] [T] et Madame [I] [M] [T] aux entiers dépens de l’instance;
DEBOUTE les parties, du surplus de leurs demandes, en ce compris celles plus amples ou contraires ;
RAPPELLE que l'exécution provisoire du jugement est de droit.
Fait et jugé à Paris le 29 Février 2024
La Greffière La Présidente
