Tribunal judiciaire, 01 août 2025. 25/00126

N° RG 25/00126 - N° Portalis DB2E-W-B7J-NJ4P TRIBUNAL JUDICIAIRE DE [Localité 11] 11ème Chambre Civile, Commerciale et des Contentieux de la Protection [Adresse 1] [Adresse 10] [Localité 5] 11ème civ. S2 N° RG 25/00126 N° Portalis DB2E-W-B7J-NJ4P Minute n° ☐ Copie exec. à : Me Frédéric GONDER Me Etienne STEIL ☐ Copie c.c à la Préfecture Le 01 Août 2025 Le Greffier RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS ORDONNANCE DU 01 AOUT 2025 PARTIE REQUÉRANTE : Monsieur [E] [T] [Adresse 3] [Localité 6] représenté par Me Frédéric GONDER, avocat au barreau de BORDEAUX,substitué par Me Gaëlle DOPPLER, substitué par Me DAUMAS, avocat au barreau de STRASBOURG, PARTIE REQUISE : Monsieur [P] [W] [Adresse 7] [Localité 6] représenté par Me Etienne STEIL, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire : 280, substitué par Me CHOUKOUR, avocat au barreau de STRASBOURG OBJET : Baux d’habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion COMPOSITION DU TRIBUNAL : Catherine KRUMMER, Vice-Présidente des contentieux de la protection , statuant en référé Aurélie MALGOUVERNE, Greffier DÉBATS : A l'audience publique du 13 Juin 2025 à l’issue de laquelle le Président, Catherine KRUMMER, Vice-Présidente des Contentieux de la Protection, statuant en référé a avisé les parties que l’ordonnance serait prononcée par mise à disposition au greffe à la date du 01 Août 2025. ORDONNANCE: Contradictoire en Premier ressort, Rendue par mise à disposition au greffe, Signée par Catherine KRUMMER, Vice-Présidente des contentieux de la protection, statuant en référé et par Aurélie MALGOUVERNE, Greffier EXPOSE DU LITIGE Par contrat du 5 juin 2021, Monsieur [E] [T] a consenti à Monsieur [P] [W] un bail d'habitation meublé sur un logement situé [Adresse 8] à [Localité 4], pour un loyer mensuel de 490.00 euros ainsi que 30.00 euros au titre des provisions sur charges. En raison de loyers qui seraient demeurés impayés, Monsieur [E] [T] a fait signifier à Monsieur [P] [W] le 10 novembre 2023 un commandement de payer visant la clause résolutoire pour une somme en principal de 1466.40 euros. Par acte délivré 8 juillet 2024, Monsieur [E] [T] a fait assigner Monsieur [P] [W] en référé devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de STRASBOURG, afin d'obtenir la résiliation du bail, l'expulsion du locataire et sa condamnation au paiement des arriérés de loyers et indemnités d'occupation. L'affaire a fait l'objet d'un renvoi pour échange de pièces et écritures. A l'audience du 13 juin 2025, Monsieur [E] [T], représenté par son conseil, a repris les termes de son acte introductif d'instance aux fins de voir : - Constater la résiliation du bail d'habitation - Constater que Monsieur [P] [W] et occupant sans droit ni titre, - Ordonner l'expulsion, sans délai, de Monsieur [P] [W] ainsi que de tout occupant de son chef, au besoin avec l'assistance de la force publique, - Condamner à titre provisionnel Monsieur [P] [W] à lui payer la somme de 3529.58 euros correspondant l'arriéré locatif de loyers charge, avec intérêts de droit, - Condamner à titre provisionnel Monsieur [P] [W] à lui payer une indemnité d'occupation égale au montant du loyer et des charges avec intérêts de droit à compter de chaque échéance, - Condamner Monsieur [P] [W] à lui payer la somme de 800.00 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - Condamner Monsieur [P] [W] aux dépens, y compris les frais du commandement de payer et de l'acte introductif d'instance, - Constater l'exécution provisoire de l'ordonnance à intervenir. Monsieur [E] [T] expose que Monsieur [P] [W] n'a pas régularisé la dette locative dans les deux mois de la délivrance du commandement de payer. Monsieur [P] [W], représenté par son conseil, a repris les termes de ses conclusions aux fins de voir : - Le Condamner, par provision, dans la limite des loyers et des charges dus, déduction faite des frais de commandement de payer, des frais de sa dénonce à la CCAPEX et de l'acte introductif d'instance, - Dire et Juger que sa situation permet d'échelonner le paiement des sommes dues sur trois années, délai qui courra à compter de la signification de l'ordonnance à intervenir, - Dire et Juger que pendant ce délai, les majorations d'intérêts encourues à raison du retard cesseront d'être dues, - Dire et Juger qu'il n'y a pas lieu à la résiliation contrat de bail, du fait de son départ spontané, - Dire et Juger qu'il n'y a pas lieu à expulsion, - Dire et Juger qu'il n'est redevable d'aucune indemnité d'occupation, - Débouter Monsieur [E] [T] pour le surplus de ses demandes, - Débouter Monsieur [E] [T] de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - Laisser à la charge de chaque partie ses propres dépens. Monsieur [P] [W] ne conteste pas le montant de la dette locative mais soutient que le montant des frais de commandement de payer, de dénonciation à la CCPAEX et de l'acte introductif d'instance, qui font doublon avec les demandes au titre des dépens, devront être rejetés. Il prétend avoir donné congé à Monsieur [E] [T] et qu'une date pour l'état des lieux a été convenue, sans pouvoir en justifier, si bien qu'il estime n'y avoir lieu à constater la résiliation du bail et d'ordonner son expulsion. Il sollicite également des délais de paiement sur 3 ans en vertu des dispositions de l'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, exposant avoir rencontré de grandes difficultés à régler son loyer et les charges locatives du fait d'une fragilité financière. Il précise ne pas travailler et percevoir le revenu de solidarité active d'un montant mensuel de 559.42 euros ainsi qu'une prime d'activité pour une période antérieure. La décision a été mise en délibéré au 1er août 2025 par mise à disposition au greffe. MOTIFS DE LA DECISION Sur la recevabilité des demandes Le commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré le 10 novembre 2023 et sa dénonce à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) notifiée le 14 novembre 2023, soit deux mois au moins avant l'assignation délivrée 8 juillet 2024, conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. L'assignation a été notifiée le 10 juillet 2024 à l'autorité préfectorale, soit deux mois au moins avant la première audience fixée au 28 février 2025, conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. Par conséquent, les demandes en constat d'acquisition de la clause résolutoire, expulsion du locataire et condamnation au paiement d'une indemnité d'occupation, doivent être déclarées recevables. Sur l'incidence d'une procédure de surendettement Il résulte de l'article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 que le juge invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation. Le juge n'a recueilli à l'audience aucun élément de nature à indiquer que Monsieur [P] [W] ferait l'objet d'une procédure de traitement de la situation de surendettement au sens du livre VII du code de la consommation. Sur l'acquisition des effets de la clause résolutoire Il résulte de l'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer, demeuré infructueux. En l'espèce, le bail contient une clause résolutoire et le commandement de payer, signifié au locataire le 10 novembre 2023 et visant cette clause résolutoire mentionne une somme due en principal de 1466.40 euros. Il ne résulte d'aucun élément des débats que cette somme aurait été réglée dans le délai de deux mois à compter de la délivrance du commandement de payer, Monsieur [P] [W] ne contestant pas être redevable de la dette locative. Par ailleurs, si Monsieur [P] [W] soutient avoir donné congé à Monsieur [E] [T] et convenu avec ce dernier d'une date pour l'état des lieux de sortie, il reconnaît ne pouvoir en justifier. Par conséquent, il y a lieu de retenir que les conditions pour constater l'acquisition de la clause résolutoire étaient réunies à la date du 10 janvier 2024. Sur le montant de l'arriéré locatif Il résulte de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile que le juge du contentieux de la protection, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, peut accorder une provision au créancier. En application des articles 1728 2° du code civil et 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est principalement tenu, notamment, de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. En l'espèce, Monsieur [E] [T] produit un décompte actualisé aux termes duquel Monsieur [P] [W] reste redevable de la somme de 5180.65 euros, échéance de juin 2025 incluse. Il n'y a pas lieu à déduction des frais de commandement de payer, de dénonce à la CCPAPEX et d'acte introductif d'instance dans la mesure où le décompte produit ne tient pas compte desdits frais qui relèvent des dépens. Monsieur [P] [W] ne produit aucun élément de nature à contester tant le principe que le montant de la dette. Il sera par conséquent condamné à titre provisionnel, à verser à Monsieur [E] [T] la somme de 5180.65 euros avec intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance, à défaut d'autre demande, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil représentant les loyers, charges et indemnités d'occupation, échéance de juin 2025 incluse. Sur la demande d'expulsion et la demande de délais de paiement Il résulte des articles 24 V et VII de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et 1343-5 du code civil que le juge peut, même d'office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années au locataire en situation de régler sa dette locative et ayant repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience. La décision du juge suspend les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier. Pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge, les effets de la clause résolutoire sont suspendus. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. Sur la demande d'expulsion En l'espèce, il a été relevé que si Monsieur [P] [W] soutient avoir donné congé à Monsieur [E] [T] et convenu avec ce dernier d'une date pour l'état des lieux de sortie, il reconnaît ne pouvoir en justifier. Dans la mesure où Monsieur [P] [W] ne sollicite pas le maintien dans les lieux, l'acquisition de la clause résolutoire produira ses effets et l'expulsion de Monsieur [P] [W] sera ordonnée. Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux par Monsieur [P] [W] est régi par les articles L433-1 et suivants et R433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, sans qu'il y ait lieu de statuer sur ce point dans la présente ordonnance. Sur la demande délais de paiement En l'espèce, Monsieur [P] [W] ne justifie pas d'une solvabilité suffisante pour apurer la dette locative en sus des indemnités d'occupation dans la mesure où il perçoit le revenu de solidarité active d'un montant mensuel de 559.42 euros outre une prime d'activité d'un montant de 20.37 euros. Il ne justifie pas de charges à l'exception du loyer actuel d'un montant résiduel de 180.00 euros non réglé et soutient, sans en justifier, avoir l'intention de quitter le logement donné à bail. Il ressort également, du décompte précité qu'à l'exception de règlements au titre des APL, aucun règlement n'a été effectué par Monsieur [P] [W] depuis le 5 février 2024. Dans ces conditions, Monsieur [P] [W], qui ne justifie pas avoir quitté le logement donné à bail de sorte que la dette locative ne puisse augmenter, sera débouté de sa demande de délais de paiement. Sur la demande de condamnation à une indemnité mensuelle d'occupation L'indemnité d'occupation a un caractère mixte indemnitaire et compensatoire dans la mesure où elle est destinée à la fois à rémunérer le propriétaire de la perte de jouissance du local et à l'indemniser du trouble subi du fait de l'occupation illicite de son bien. Elle entre dans le champ d'application de l'article 1231-5 du code civil, qui permet au juge, même d'office, de modérer une clause pénale manifestement excessive. En conséquence de l'acquisition de la clause résolutoire et de l'expulsion, Monsieur [P] [W] sera à titre provisionnel condamné au paiement d'une somme pour la période courant depuis la date d'acquisition de la clause résolutoire à compter de laquelle il est devenu occupant sans droit ni titre, soit le 10 janvier 2024, et ce jusqu'à la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la remise des clefs. Cette indemnité mensuelle d'occupation sera fixée au montant du loyer augmenté des charges tel qu'il aurait été dû si le bail d'habitation s'était poursuivi. Le montant sera révisé annuellement conformément au bail. Conformément à l'article 1231-7 du code civil, cette condamnation produira intérêts au taux légal à compter de la date d'exigibilité de chacune de ces indemnités, qui seront dues à terme échu au dernier jour de chaque mois. Cette créance ne sera toutefois due, le cas échéant, que sous déduction des sommes auxquelles Monsieur [P] [W] est déjà condamné au titre de l'arriéré des loyers, charges et indemnités d'occupation dus pour 5180.65 euros, en considération de la date de l'acquisition des effets de la clause résolutoire fixée au 10 janvier 2024. Sur les demandes accessoires En application de l'article 696 du code de procédure civile et de l'article L111-8 du code des procédures civiles d'exécution, Monsieur [P] [W], partie perdante, supportera la condamnation aux dépens, qui comprendront de plein droit le coût du commandement de payer et les frais de sa dénonce à la CCAPEX, et de l'acte introductif d'instance, sans qu'il y ait lieu de répartir autrement ces dépens. Conformément à l'article 700 du code de procédure civile, Monsieur [P] [W], supportant la condamnation aux dépens, recevra également condamnation à payer à Monsieur [E] [T], la somme de 150.00 euros, au titre des frais non compris dans les dépens, en considération de l'équité et de la situation économique du locataire. En vertu de l'article 514-1 alinéa 3 du code de procédure civile, la présente décision rendue en référé est de droit exécutoire par provision. PAR CES MOTIFS La Vice-Présidente des contentieux de la protection, statuant en référé par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort, DECLARONS recevables les demandes formées par Monsieur [E] [T] à l'encontre de Monsieur [P] [W] ; CONSTATONS que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail d'habitation conclu le 5 juin 2021 entre Monsieur [E] [T], et Monsieur [P] [W] concernant le logement sis [Adresse 8] à [Localité 2], sont réunies à la date du 10 janvier 2024 ; CONDAMNONS à titre provisionnel Monsieur [P] [W] à payer à Monsieur [E] [T] la somme de 5180.65 euros (cinq mille cent quatre-vingt euros et soixante-cinq centimes) au titre des loyers, des charges et des indemnités d'occupation, incluant l'échéance du mois de juin 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance ; REJETTE les demandes de Monsieur [P] [W] relatives aux frais du commandement de payer, de sa dénonce à la CCAPEX, et de l'acte introductif d'instance ; DEBOUTE Monsieur [P] [W] de sa demande de délais de paiement ; ORDONNONS l'expulsion de Monsieur [P] [W] ainsi que celle de tout occupant de son chef du logement sis [Adresse 9] [Localité 11] ; ORDONNONS à Monsieur [P] [W] de libérer le logement et d'en restituer les clefs, dans un délai de quinze jours à compter de la signification de la présente décision ; DISONS qu'à défaut pour Monsieur [P] [W] d'avoir volontairement libéré le logement et restitué les clefs dans ce délai, Monsieur [E] [T] pourra, à expiration d'un délai de deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux et dans le respect notamment de l'article L412-6 du code des procédures civiles d'exécution, faire procéder à leur expulsion ainsi qu'à celle de tout occupant de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d'un serrurier et de la force publique ; DISONS que le sort des meubles laissés sur place sera régi, le cas échéant, par l'application des articles L433-1 et suivants et R433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ; CONDAMNONS à titre provisionnel Monsieur [P] [W] à payer à , Monsieur [E] [T] une indemnité mensuelle d'occupation équivalente au montant du loyer indexé augmenté des charges à compter du 10 janvier 2024, qui aurait été du si le bail n'avait pas été résilié, outre actualisation conformément au bail, cette indemnité se substituant aux loyers et aux charges jusqu'au départ volontaire ou à défaut l'expulsion des lieux, avec intérêts au taux légal à compter de la date d'exigibilité de chacune de ces indemnités qui seront dues à terme échu au dernier jour de chaque mois, mais le tout sous déduction le cas échéant de la somme de 5180.65 euros outre intérêts à laquelle Monsieur [P] [W] est déjà condamné provisionnellement par la présente ordonnance au titre non seulement des arriérés de loyers et de charges mais également pour partie au titre des indemnités d'occupation entre le 10 janvier 2024 et la date de la présente ordonnance ; CONSTATONS qu'aucun élément des débats ne permet de retenir que Monsieur [P] [W] bénéficierait des effets d'une procédure de traitement de la situation de surendettement au sens du livre VII du code de la consommation ; CONDAMNONS Monsieur [P] [W] aux dépens, en ce compris de plein droit le coût du commandement de payer et les frais de sa dénonce à la CCAPEX et de l'acte introductif d'instance ; CONDAMNONS Monsieur [P] [W] à payer à Monsieur [E] [T] la somme de 150.00 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; CONSTATONS l'exécution provisoire du présent jugement ; Ainsi fait et prononcé les jour, mois et an susdits, siégeant Madame Catherine KRUMMER présidant l'audience, assistée de Madame le greffier, qui ont signé la minute de la présente décision. Le Greffier Vice-Présidente Aurélie MALGOUVERNE Catherine KRUMMER