Cour d'appel, 15 septembre 2022. 21/15039

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE Chambre 1-7 ARRÊT AU FOND DU 15 SEPTEMBRE 2022 N° 2022/ 370 Rôle N° RG 21/15039 - N° Portalis DBVB-V-B7F-BIJDT [P] [A] [T] [U] C/ [J] [C] [S] [O] dite [L] [H] épouse [C] [S] [B] [C] Copie exécutoire délivrée le : à : Me Charles TOLLINCHI Me Annabelle BOUSQUET Décision déférée à la Cour : Jugement du Juge des contentieux de la protection de TOULON en date du 15 Septembre 2021 enregistré(e) au répertoire général sous le n° 11-19-4070. APPELANTS Monsieur [P] [A], demeurant [Adresse 2] Madame [T] [U], demeurant [Adresse 2] Tous deux représentés par Me Charles TOLLINCHI de la SCP TOLLINCHI PERRET VIGNERON, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, assistés de Me Patrick GAULMIN, avocat au barreau de TOULON INTIMEES Madame [J] [C], demeurant [Adresse 1] Madame [S] [O] dite [L] née [H] épouse [C] demeurant [Adresse 1] Madame [S] [B] [C], demeurant [Adresse 1] Tous représentés par Me Annabelle BOUSQUET, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, assistés de Me Eric WEBER, avocat au barreau de STRASBOURG *-*-*-*-* COMPOSITION DE LA COUR L'affaire a été débattue le 01 Juin 2022 en audience publique devant la cour composée de : Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre Madame Carole MENDOZA, Conseillère Madame Mireille CAURIER-LEHOT, Conseillère, qui en ont délibéré. Greffier lors des débats : Mme Natacha BARBE. Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 15 Septembre 2022. ARRÊT Contradictoire, Prononcé par mise à disposition au greffe le 15 Septembre 2022, Signé par Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre et Mme Natacha BARBE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. *** EXPOSÉ DU LITIGE : Par acte sous seing privé du 29 avril 2002 avec prise d'effet au 1er mai 2002, Mme [S] [O] dite [L] [H] épouse [C] et M. [J] [C] ont donné à bail à M. [P] [A] et Mme [T] [U] un local à usage d'habitation, situé au 1er étage d'une maison (avec terrasse et petit cabanon), sise [Adresse 2], moyennant un loyer mensuel initial de 457,35 euros outre une provision mensuelle sur charges de 30,49 euros et un dépôt de garantie de 914,69 euros. Par acte d'huissier du 1er octobre 2019, les consorts [C] ont fait délivrer à leurs locataires un congé pour motifs sérieux et légitimes. Par acte du 27 novembre 2019, Mme [S] [O] dite [L] [H] épouse [C],M. [J] [C] et Mme [S] [B] [C] ont fait cité M. [P] [A] et Mme [T] [U] aux fins de voir prononcer la résiliation du bail, ordonner leur expulsion ainsi que de tous occupants de leur chef à compter de l'assignation et prononcer une indemnité d'occupation de 457 euros, outre la somme de 1500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, sous le bénéfice de l'exécution provisoire. Par jugement avant dire droit du 28 avril 2021, il a été ordonné la réouverture des débats pour solliciter la position exacte du cabanon et l'emplacement du 'grand garage' par la production d'un plan de masse de la maison où apparaît chaque pièce dument dénommée y compris les sous-sols, un plan de masse du terrain où figurent les emplacements des bâtiments et leur dénomination et tout acte ou justificatif justifiant en quelle qualité Mme [S] [B] [C] intervient à la procédure. Par jugement contradictoire du 15 septembre 2021, le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de TOULON a statué ainsi : - DECLARE recevable les demandes de Monsieur [J] [C], Madame [S] [O] dite [L] [H] épouse [C] et Madame [S] [B] [C], ceux-ci ayant qualité à agir au titre de nu propriétaire et usufruitiers du bien [Adresse 2], composé d'un appartement donné en location à Monsieur [P] [A] et Madame [T] [U], sis au 1er étage d'une maison [Adresse 2] avec terrasse et un petit cabanon ; - DECLARE valide le congé visant le motif sérieux et légitime, la faute des locataires étant démontrée, en date du 01 octobre 2019 et prenant effet le 30 avril 2020 ; - PRONONCE la résiliation du bail intervenu le 01 mai 2002 entre Monsieur [J] [C] et Madame [S] [O] dite [L] [H] épouse [C] concernant le bien, composé d'un appartement donné en location à Monsieur [P] [A] et Madame [T] [U], sis au 1er étage d'une maison [Adresse 2] avec terrasse et un petit cabanon ; - CONSTATE que Monsieur [P] [A] et Madame [T] [U] sont occupants sans droits ni titre. - FIXE l'indemnité d'occupation à 457€ à verser mensuellement à Monsieur [J] [C], Madame [S] [O] dite [L] [H] épouse [C] et Madame [S] [B] [C]; les y condamne en tant que de besoin. - ORDONNE l'expulsion de Monsieur [P] [A] et Madame [T] [U], concernant l'appartement sis au 1er étage d'une maison [Adresse 2] avec terrasse et un petit cabanon ; - DIT que si Monsieur [P] [A] et Madame [T] [U] ne quittent pas les lieux dans le délai de deux mois après le commandement prévu par les articles L41l-l et L4l2 -l du code des procédures civiles d'exécution, il sera procédé à l'expulsion de leurs personnes, de leurs biens ct de tous occupants de leur chef si besoin est avec le concours de la force publique - DIT que les meubles se trouvant dans les lieux seront remis au frais des personnes expulsées en un lieu désigné par celle-ci, à défaut laissés sur place ou entreposés dans un autre lieu approprié et décrit avec précision par un huissier de justice chargé de l'exécution avec sommation à la personne expulsée d'avoir à les retirer dans le délai du mois suivant la signification du procès-verbal d'expulsion en application des articles L433-1 et R 433-I du code des procédures civiles d'exécution ; - DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes plus amples et contraires ; - CONDAMNE in solidum Monsieur [P] [A] et Madame [T] [U] à verser à Monsieur [J] [C], Madame [S] [O] dite [L] [H] épouse [C] et Madame [S] [B] [C] la somme de 500€ en application de l'article 700 du code de procédure civile. - DIT que les dépens seront supportés par la partie succombant à savoir Monsieur [P] [A] et Madame [T] [U] conformément à l'article 696 du code procédure civile - RAPPELLE que l'exécution provisoire de la présente décision est de droit. Le jugement déféré se fonde sur le congé délivré le 1er octobre 2019 par les bailleurs invoquant que les locataires ont outrepassé leurs droits en utilisant des locaux appartenant à l'usage exclusif des propriétaires et en les privant de la jouissance de ceux-ci en entreposant des objets encombrants ; que le cabanon mis à leur disposition est devenu un lieu d'entrepôts de biens polluants. Il est décidé que le congé est conforme aux dispositions de l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989. Selon déclaration du 22 octobre 2021, M. [A] et Mme [U] ont relevé appel de cette décision en toutes ses dispositions. L'affaire a été fixée à bref délai selon les dispositions des articles 905 et suivants du code de procédure civile. Selon leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 27 novembre 2021, M. [A] et Mme [U] demandent de voir : - REFORMER le jugement du Juge des Contentieux de la Protection de TOULON du 15 septembre 2021 et, statuant à nouveau, - PRONONCER la nullité du congé délivré le 1 er octobre 2019, - CONSTATER que le bailleur ne démontre pas que les locataires auraient commis des manquements graves à leurs obligations, - En tout état de cause, - DIRE n'y avoir lieu à expulsion - DEBOUTER les consorts [C] de toutes leurs demandes, fins et conclusions, - CONDAMNER les époux [C] au paiement d'une somme de 3.000 € sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile, - Les CONDAMNER aux entiers dépens. Dans leurs conclusions, auxquelle il sera référé pour un plus ample exposé des prétentions et moyens, M. [A] et Mme [U] soutiennent que le petit cabanon situé au rez de chaussée de la maison et attenant à l'appartement fait expressément et sans aucun doute partie des locaux du rez de chaussée donnés en location ; que la remise est une ancienne procherie en ruine qui, vu sa vétusté, ne pouvait figurer dans le bail ; que les objets qui y sont entreposés appartiennent aux intimés ; que le local technique est commun puisque l'entretien de l'arrosage automatique était prévu à la charge des locataires ; que l'étendue du droit au bail est contestable en l'absence de plan figurant en annexe du contrat ; que les objets qualifiés de dangereux et polluants sont dans l'ancienne procherie en ruine ; que la présence de ces objets (pièces de carrosserie, vieux pneus, pot d'achappement, bouteilles de gaz et tôles ondulées) ne saurait justifier l'expulsion des locataires alors que pendant 19 ans les propriétaires n'ont pas entretenu leur bien. Selon ordonnance du 17 janvier 2022, le président de la chambre 1-7 a prononcé l'irrecevabilité des conclusions des intimés. La procédure a été clôturée à l'audience du 1er juin 2022. MOTIVATION : A titre liminaire, il convient de relever que les appelants n'invoquent aucun moyen au soutien de leur demande de voir infirmer le jugement déféré en ce qu'il a déclaré recevable les demandes de M. [J] [C], Mme [S] [O] dite [L] [H] épouse [C] et Mme [S] [B] [C], ceux-ci ayant qualité à agir au titre de nu propriétaire et usufruitiers du bien [Adresse 2], objet du présent litige. Il convient donc de confirmer simplement cette disposition. Sur la validité du congé et ses effets : En vertu de l'article 15 I de la loi du 6 juillet 1989, lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment par l'inexécution par le locataire d'une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué (...). Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu'il émane du bailleur. En l'espèce, par acte sous seing privé du 29 avril 2002 avec prise d'effet au 1er mai 2002, Mme [S] [O] dite [L] [H] épouse [C] et M. [J] [C] ont donné à bail à M. [P] [A] et Mme [T] [U] un local à usage d'habitation, situé au 1er étage d'une maison (avec terrasse et petit cabanon), sise [Adresse 2], moyennant un loyer mensuel initial de 457,35 euros outre une provision mensuelle sur charges de 30,49 euros. Par acte d'huissier du 1er octobre 2019, les consorts [C] ont fait délivrer à leurs locataires un congé pour motifs sérieux et légitimes, devant prendre effet le 30 avril 2020. Concernant la forme, le congé délivré par les bailleurs n'est pas contesté par les locataires alors que le premier juge a décidé que le congé a été délivré dans les délais impartis et comporte les mentions décrivant les raisons pour lesquelles il était signifié aux locataires et ce alors qu'en vertu de l'article 954 du code de procédure civile, les intimés, dont les conclusions ont été déclarées irrecevables, sont réputés s'être appropriés les motifs du jugement critiqué. Concernant la réalité des motifs sérieux et légitimes, si le premier juge précise que les deux attestations produites par les consorts [C] décrivent une attitude irrespectueuse de M. [A] et de Mme [U] et une emprise envers les bailleurs, il indique néanmoins que les rapports médicaux produits ne démontrent pas le lien de causalité direct avec les faits décrits. En revanche, le premier juge se fonde sur le constat d'huissier du 27 mai 2021 produit par les requérants qui fait état d'un véhicule appartement à Mme [U] et de 'nombreux objets et tas de cartons barrant le passage vers la partie Est' comme étant entreposés dans le 'grand garage' ainsi que de l'encombrement du local technique rendant difficile l'accès aux vannes de l'arrosage automatique. Il en déduit qu'en l'absence de preuve que les propriétaires leur avaient donné l'autorisation d'utiliser le garage attenant à la propriété, les locataires occupent ce local de façon illégitime. Il se fonde également sur l'entassement de biens polluants dans le cabanon, faisant l'objet du bail, pour décider du manquement des locataires à leurs obligations contractuelles en se fondant sur l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 et sur l'article 1729 du code civil. Les appelants produisent un constat d'huissier établi, à leur requête, le 22 novembre 2021, dans lequel le terme 'cabanon' est utilisé pour désigner une partie du 'grand garage', qui est occupée par les effets de ces derniers. Or, pour distinguer le cabanon et le garage, le premier juge se fonde notamment sur le plan synoptique établi par le cabinet CGE, expert géomètre, qui 'définit avec précision et clarté les différents éléments composant les habitations présentes sur le terrain'. Il en déduit que le cabanon est en réalité un bien indépendant. Ainsi, le constat d'huissier produit par les appelants ne correspond pas aux indications de l'expert-géomètre et ceux-ci ne s'expliquent pas, dans leurs conclusions, sur ces divergences. De plus, les locataires n'apportent aucun autre aucun élément probant pour contredire les affirmations du jugement déféré selon lesquelles ils occupent illégitimement le garage, qui ne fait pas partie de l'assiette du bail au vu des stipulations claires de ce dernier. Quant à l'occupation du cabanon, dont ils ont la jouissance en vertu du contrat de bail, il leur est reproché d'y avoir entreposé des objets polluants tels que des pièces de carrosserie, de vieux pneus, un pot d'achappement, des bouteilles de gaz et des tôles ondulées. S'ils contestent être les propriétaires de ces objets, ils n'en rapportent pas la preuve. Quant au local technique, M. [A] et Mme [U] estiment qu'il est 'à tout le moins une partie commune' alors que de façon explicite, il ne fait pas l'objet du contrat de bail signé avec les consorts [C] alors que le constat d'huissier du 27 mai 2021 a relevé que son accès est difficile du fait de son encombrement. Ainsi, c'est à juste titre que le premier juge a décidé que les locataires ont outrepassé leurs droits en utilisant des locaux appartenant à l'usage exclusif des propriétaires et en les privant de la jouissance de ceux-ci, en y entreposant des objets encombrants, et qu'il a retenu, comme autre violation des obligations leur incombant, le fait pour les locataires de stocker dans le cabanon mis à leur disposition des biens polluants. Par conséquent, il est démontré que M. [A] et Mme [U] manquent à leurs obligations contractuelles et qu'existe donc un motif légitime et sérieux justifiant le congé qui leur a été délivré à effet au 30 avril 2020. Il convient ainsi de confirmer le jugement déféré en ce qu'il a déclaré valide le congé visant le motif sérieux et légitime, la faute des locataires étant démontrée, en date du 1er octobre 2019 prenant effet le 30 avril 2020. De même, le jugement querellé sera confirmé en toutes ses dispositions relatives aux conséquences dudit congé. Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile : Les appelants, partie perdante, seront condamnés in solidum aux dépens d'appel et seront donc déboutés de leur demande fondée sur l'article 700 du code de procédure civile. Le jugement déféré sera également confirmé en ce qu'il a condamné in solidum M. [P] [A] et Mme [T] [U] à verser à M. [J] [C], Mme [S] [O] dite [L] [H] épouse [C] et Mme [S] [B] [C] la somme de 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile et a dit que les dépens seront supportés par la partie succombant à savoir M. [P] [A] et Mme [T] [U]. PAR CES MOTIFS : La Cour statuant publiquement, par arrêt contradictoire et en dernier ressort, par mise à disposition au greffe : CONFIRME le jugement déféré en toutes ses dispositions : Y AJOUTANT : CONDAMNE in solidum M. [P] [A] et Mme [T] [U] aux dépens d'appel ; LES DÉBOUTE de leur demande fondée, en cause d'appel, sur l'article 700 du code de procédure civile. LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,