Cour d'appel, 29 janvier 2024. 22/00701

COUR D'APPEL DE BASSE-TERRE 1ère CHAMBRE CIVILE ARRET N° 52 DU 29 JANVIER 2024 N° RG 22/00701 - N° Portalis DBV7-V-B7G-DOYS Décision déférée à la Cour : jugement du tribunal judiciaire de Pointe-à-Pitre du 02 juin 2022, enregistrée sous le n° 22/00234. APPELANTE : Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 6], représenté par son syndic CHOIX IMMO [Adresse 1] [Localité 3] Représentée par Me Nancy PIERRE-LOUIS, avocat au barreau de GUADELOUPE/ST MARTIN/ST BARTHELEMY (TOQUE 26) INTIMEE : Mme [T] [Z] [Adresse 4] [Localité 2] Non représentée. COMPOSITION DE LA COUR : Mme Judith DELTOUR, présidente de chambre Mme Valérie MARIE-GABRIELLE, conseillère Mme Pascale BERTO, vice-présidente placée. DEBATS : A la demande des parties, et conformément aux dispositions des articles 907 et 799 du code de procédure civile, l'affaire ne requérant pas de plaidoirie, la présidente a autorisé le dépôt du dossier au greffe de la chambre. GREFFIER : Lors du dépôt des dossiers et du prononcé : Mme Yolande MODESTE, greffière. ARRET : Réputé contradictoire, prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. Signé par Mme Judith DELTOUR, présidente de chambre et par Mme Yolande MODESTE, greffière. Procédure Alléguant un solde restant dû sur des charges de copropriété, par acte du 7 janvier 2022, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 6], représenté part son syndic a assigné Mme [T] [Z] devant le tribunal judiciaire de Pointe-à-Pitre pour obtenir sa condamnation au paiement de 51 319,33 euros en principal au titre des charges et des appels de fonds des travaux, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure, de 2 000 euros de dommages et intérêts, des dépens et de 1 500 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. Par jugement réputé contradictoire rendu le 2 juin 2022, le tribunal judiciaire a - débouté le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 6] représenté par son syndic Choix Immo de l'intégralité de ses demandes formulées à l'encontre de Mme [T] [Z] - condamné le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 6] représenté par son syndic Choix Immo aux dépens, - rappelé l'exécution provisoire. Par déclaration reçue le 30 juin 2022, le syndicat des copropriétaires a interjeté appel de la décision en ce qu'elle l'a débouté de ses demandes et l'a condamné au paiement des dépens. Suivant avis de non-constitution du 4 août 2022, la déclaration d'appel et les conclusions d'appel ont été signifiées à Mme [Z] le 31 août 2022. Par conclusions communiquées le 2 septembre 2022 et signifiées le 31 août 2022, le syndicat des copropriétaires a sollicité - d'infirmer le jugement en ce qu'il l'a débouté de ses demandes et l'a condamné au paiement des dépens, statuant de nouveau, - condamner Mme [Z] à payer au syndicat des copropriétaires 'de Choix Immo' une somme de 60 188,72 euros en principal, au titre des charges et des travaux des appels de fonds augmentée des intérêts de retard au taux légal à compter de la mise en demeure et sur le surplus à compter de l'assignation ou à défaut, condamner ce dernier au paiement de la somme de 14 715,89 euros pour les années 2019 à nos jours, - condamner Mme [Z] à payer au syndicat des copropriétaires une somme de 2 000 euros de dommages et intérêts, - condamner Mme [Z] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 5] la somme de 2 500 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. Mme [Z] assignée à personne n'a pas constitué avocat. L'ordonnance de clôture est intervenue le 4 septembre 2023, le dépôt des dossiers a été autorisé jusqu'au 20 novembre 2023, date à laquelle l'affaire a été mise en délibéré pour être rendu publiquement par mise à disposition au greffe le 29 janvier 2024. Motifs de la décision Pour statuer comme il l'a fait le premier juge a considéré que le syndicat des copropriétaires ne justifiait pas du montant de ses réclamations par des pièces suffisantes. Mme [Z] assignée à personne n'a pas constitué avocat, l'arrêt est réputé contradictoire. En application des dispositions de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, le copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité objective que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot dès lors que ces charges ne sont pas individualisées. Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2-1la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5. Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges. En l'espèce, sont versés au débat, - le contrat de syndic ; - le relevé de propriété qui établit que Mme [Z] est propriétaire dans l'immeuble litigieux [Adresse 6] ; - le procès-verbal d'assemblée générale du 18 décembre 2018, qui notamment approuve les comptes, donne quittus au syndic, vote des travaux de mise en conformité des ascenseurs, vote des travaux d'étanchéité d'un escalier, approuve des devis de travaux, cette assemblée générale n'a pas été contestée, une convocation à l'assemblée générale du 4 décembre 2019, le procès-verbal de l'assemblée générale du 18 décembre 2019 ; - la preuve que l'assemblée générale du 18 décembre 2019 n'a pas été contestée et qu'elle a été notifiée le 28 janvier 2020 ; - les appels de fonds comprenant décomptes de charges des 1er octobre, 12 octobre et 17 août 2021 ; - une réclamation du 22 mars 2021 par lettre recommandée avec accusé de réception du 6 avril 2021 portant mise en demeure de payer la somme de 49 126,90 euros, 'avisé non réclamé' une suivante du 23 avril 2021 par lettre recommandée avec accusé de réception du 30 avril 2021, reçue par le destinataire; - un compte personnalisé émis le 25 juin 2021 qui commence avec un solde de 42 581,41 euros. Il résulte de l'examen exhaustif des pièces et décomptes, que Mme [Z] copropriétaire dans l'ensemble immobilier litigieux, est débitrice des charges et des appels de fonds. Le jugement doit être infirmé, sauf à relever s'agissant du montant réclamé que le compte personnalisé ne suffit pas à prouver la créance antérieure et qu'aucun décompte n'est produit pour 2022. Ainsi, considérant les appels de fonds du 18 décembre 2018, de l'exercice 2019, 2020 et 2021 et l'absence de justificatif produit pour le surplus, le solde dû est de 13 933,05 euros. Statuant de nouveau, Mme [Z] est donc condamnée au paiement de 13 933,05 euros avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure et le syndicat des copropriétaires est débouté de surplus de ses demandes. Le syndicat des copropriétaires ne justifie pas avoir subi d'autre préjudice que le retard de paiement et la nécessité d'agir en justice. Il ne prouve pas les difficultés de trésorerie qu'il allègue et doit être débouté de sa demande de dommages et intérêts à ce titre. Mme [Z] qui succombe est condamnée au paiement des dépens de première instance et d'appel et d'une somme de 1 500 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. Par ces motifs La cour, - infirme le jugement en ses dispositions critiquées, statuant de nouveau, - condamne Mme [T] [Z] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 6] la somme de 13 933,05 euros avec intérêts au taux légal à compter du 22 mars 2021, - déboute le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 6] du surplus de ses demandes au titre des appels et des charges, - déboute le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 6] de sa demande de dommages et intérêts, Y ajoutant - condamne Mme [T] [Z] au paiement des dépens de première instance et d'appel, - condamne Mme [T] [Z] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 6] , une somme de 1500 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. La présidente La greffière